﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-43701/2018

г. Краснодар

28 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (ИНН 2310148579, ОГРН 1102310004873) – Попова О.А. (доверенность от 21.07.2020), от ответчика – управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) – Полежаевой А.А. (доверенность от 24.04.2020), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации муниципального образования город-курорт Анапа, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2021 по делу № А32-43701/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление), в котором просило возложить на ответчика обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить истцу подписанные проекты дополнительных соглашений: 

– к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007050, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов площадью 21 426 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101049:537, расположенный по адресу г. Анапа, ул. Нижегородская, 8, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования – для многоэтажной многоквартирной застройки»; 

– к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007048, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6097 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1504, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования – под иными объектами специального назначения»;

– к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007049, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4528 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101049:538, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Ивана Голубца, 256, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного             использования – для многоэтажной многоквартирной застройки»; 

– к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007052, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 8632 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1502, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного              использования – под иными объектами специального назначения»; 

– к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007047, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3173 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1503, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 4, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного             использования – под иными объектами специального назначения»;

– к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007051, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2129 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1505, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 6, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного             использования – для многоэтажной многоквартирной застройки».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация).

Определением от 17.12.2018 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-27614/2018 и возобновлено определением от 24.06.2019.

Управление предъявило к обществу встречное исковое заявление, в котором просило:

– признать недействительными (ничтожными) договоры аренды земельных участков от 28.10.2015 № 3700007047, 3700007048, 3700007049, 3700007050, 3700007051 и 3700007052, заключенные управлением и обществом, применив последствия недействительной сделки;

– обязать общество возвратить по акту приема-передачи, свободными от всего находящегося на них имущества, следующие земельные участки: площадью 2129 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1505, расположенный по адресу: г. Анапа,                          ул. Нижегородская, 6, с видом разрешенного использования «для размещения объектов курортного назначения»; площадью 6097 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1504, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, с видом разрешенного использования «для размещения объектов курортного назначения»; площадью 3173 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1503, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 4, с видом разрешенного использования «для размещения объектов курортного назначения»; площадью 8632 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1502, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 2, с видом разрешенного использования «для размещения объектов курортного назначения»; площадью 21 426 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101049:537, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 8, с видом разрешенного использования «для размещения объектов курортного назначения»; площадью 4528 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101049:538, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Ивана Голубца, 256, с видом разрешенного использования «для размещения объектов курортного назначения»;

– указать, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об обременении права в виде аренды общества в отношении указанных земельных участков.

Определением от 22.08.2019 встречное исковое заявление управления принято судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2019, первоначальное исковое заявление удовлетворено. На управление возложена обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес общества подписанные проекты дополнительных соглашений к договорам аренды от 28.10.2015 № 3700007047, 3700007048, 3700007049, 3700007050, 3700007051, 3700007052, с указанием в пункте 1.1 измененного вида разрешенного использования участка. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. 

Судебные акты в части удовлетворения первоначального иска общества мотивированы наличием оснований для внесения изменений в договоры аренды в целях приведения их в соответствие с действующими документами территориального планирования. Внесение изменений в генеральный план в части вида разрешенного использования земельных участков свидетельствует о фактическом согласии администрации на внесение соответствующих изменений в договоры аренды. Поэтому отказ органа местного самоуправления в изменении договоров аренды земельных участков в части определенного им же вида разрешенного использования земельного участка и приведении его в соответствие с документами территориального планирования нельзя признать соответствующими закону. Отказ в удовлетворении встречного иска мотивирован судами пропуском управлением срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Довод управления о том, что земельный участок по первоначальному договору аренды на момент его предоставления располагался на территории общего пользования, судебными инстанциями не принят. При рассмотрении дела № А32-27621/2018 установлено, что земельный участок относится к территории зеленых насаждений общего пользования, к территории индивидуальной жилой застройки, к территории жилья рекреационного назначения. Общество планировало осуществить строительство на указанных земельных участках и выполняло все необходимые мероприятия по подготовке и проведению инженерно-геологических изысканий. Все мероприятия по изменению вида разрешенного использования проведены обществом совместно с арендодателем в установленном законом порядке. Проект планировки, включающий земельный участок, расположенный по адресу:                                  ул. Нижегородская, 6, подготовлен и утвержден в соответствии с требованиями статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс). Проект планировки соответствует генеральному плану городского округа город-курорт Анапа. Действия администрации по утверждению проекта планировки территории, внесению изменений в генеральный план в части вида разрешенного использования земельных участков, направлены на исполнение договоров аренды. Уполномоченный орган действует недобросовестно, поскольку, арендатор, используя земельные участки, полагался на действия арендодателя. Встречные требования администрации о возвращении земельных участков не подлежат удовлетворению, поскольку нарушений режима использования земельных участков арендатор не допустил.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.08.2020 решение от 27.08.2019 и апелляционное постановление от 14.12.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал, что само по себе утверждение новой редакции документов территориального планирования, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположены спорные участки, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договоры аренды в части видов использования участков. Принимая решение о внесении изменений в договоры аренды муниципальных земельных участков, судебные инстанции не указали обстоятельства, которые в соответствии с положениями статьи 451 Гражданского кодекса могли бы послужить основанием для изменения заключенных с обществом договоров. Исходный земельный участок предоставлен в аренду в порядке предварительного согласования места размещения объектов курортного назначения, а не по результатам аукциона для целей строительства. Судам следовало надлежаще оценить доводы управления о том, что обращение общества с иском о понуждении арендодателя заключить дополнительные соглашения к договорам аренды в части изменения вида разрешенного использования земельных участков направлено по существу на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости. В этой связи, изменение указанного в договорах вида использования на иной вид без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях недопустимо. Основанные на представленных в дело доказательствах выводы о том, что спорные участки невозможно использовать в соответствии с условиями договоров аренды, в решении и постановлении отсутствуют. Суды, ссылаясь на фактическое одобрение арендодателем изменения вида разрешенного использования земельных участков, не учли, что управление и администрация в силу норм земельного и градостроительного законодательства обязаны при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору обеспечить соблюдение установленного законом порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Изложенное также исключает правомерность вывода апелляционного суда о том, что поведение арендодателя является недобросовестным и не подлежит судебной защите в силу статьи 10 Гражданского кодекса. Вывод судов о наличии у управления (как у арендодателя) обязанности изменить вид разрешенного использования земельных участков путем заключения дополнительных соглашений по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке, не соответствует приведенным нормам права и представленным в дело доказательствам. При рассмотрении встречных исковых требований о признании недействительными договоров аренды от 28.10.2015 суды по заявлению общества правильно применили положения пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса. В то же время во встречном иском заявлении заявлено управлении также просило возложить на ответчика обязанность возвратить муниципальному образованию спорные земельные участки. Требование о возврате спорных земельных участков содержалось во встречном исковом заявлении, что требовало от судов его правильной квалификации, определения правового и фактического оснований, в том числе оценки доводов управления относительно недействительности (ничтожности) сделок, являющихся основанием для использования обществом спорных участков. Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы управления о недействительности договора, сослался на соответствующие выводы, содержащиеся в апелляционном постановлении по делу № А32-27617/2018. В то же время постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.12.2019 по названному делу исключены из мотивировочной части постановления от 27.09.2019 выводы апелляционной коллегии, содержащие правовую оценку действительности договора аренды земельного участка от 28.10.2015 и правомерности изменения вида его разрешенного использования. Управление приводит доводы о нарушении порядка предоставления в аренду исходного земельного участка, установленного положениями действовавшей в тот период статьи 31 Земельного кодекса об информировании населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2021, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. 

Суды пришли к выводам о том, что согласно заключенным сторонами договорам аренды разрешенное использование спорных земельных участков – размещение объектов курортного назначения. Предоставление обществу в аренду земельных участков в силу статьи 42 Земельного кодекса и статьи 615 Гражданского кодекса влечет обязанность использовать эти участки в тех названных целях, для которых они предоставлялись. Само по себе утверждение новой редакции документов территориального планирования, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположены спорные участки, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договоры аренды в части видов использования участков. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели установлен в договорах, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договорам аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления в части признания договоров аренды земельных участков от 28.10.2015 №№ 3700007047, 3700007048, 3700007049, 3700007050, 3700007051, 3700007052 недействительными (ничтожными) сделками, суды пришли к выводу о пропуске управлением срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса. Требование о возврате земельных участков управление заявило как последствие недействительности договоров аренды с обществом. Довод ответчиков об отсутствии необходимой в соответствии со статьей 31 Земельного кодекса публикации (информировании населения) о предоставлении исходного земельного участка отклонен. Суды установили, что публикация в газете города Анапа «Анапское Черноморье» об утверждении ООО «Инвестпартнер-Юг» материалов предварительного согласования места размещения объектов курортного назначения и акта выбора земельного участка (площадью 4,6 га) осуществлена 17.08.2010. Довод управления о том, что земельный участок по первоначальному договору аренды на момент его предоставления располагался на территории общего пользования, не принят во внимание. Согласно Генеральному плану городского округа город-курорт Анапа, утвержденному решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 № 404 «Об утверждении генерального плана городского округа город-курорт Анапа», указанный земельный участок относится к территории зеленых назначений общего пользования, к территории индивидуальной жилой застройки, к территории жилья рекреационного назначения. Доводы управления о недействительности договоров аренды отклонены судами со ссылками на пункты 2 и 5 статьи 166 Гражданского кодекса с учетом разъяснений, приведенных в пунктах 70, 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25). Материалы дела подтверждают, что договоры аренды исполнялись сторонами, земельные участки были переданы арендаторам, которые их использовали, вносили арендную плату за пользование земельными участками, управление без возражений принимало арендную плату за земельные участки в течение длительного периода времени, в связи с чем, лишается возможности ссылаться на недействительность спорных арендных сделок. Апелляционный суд отклонил доводы управления и администрации о том, что спорные земельные участки не осваиваются обществом, которым также не исполняется обязанность по внесению арендных платежей, указав, что данные доводы не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

В кассационной жалобе управление и администрация просят решение от 23.11.2020 и апелляционное постановление от 12.05.2021 отменить в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, принять по делу новый судебный акт, которым встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. Суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание указания суда кассационной инстанции на необходимость исследования доводов управления администрации о нарушении и порядке заключения договора и вместо этого ошибочно сослались на выводы о действительности оспариваемых договоров аренды, изложенные в постановлении апелляционного суда от 26.03.2019 по делу № А32-27621/2018. Общество без согласия арендодателя инициировало процедуру внесения в ЕГРН записей об изменении видов разрешенного использования земельных участков с «для размещения объектов курортного назначения» на «для многоэтажной многоквартирной застройки», «под иными объектами специального назначения».  Действия истца направлены на получение права на ведение многоэтажной жилой застройки на участках в обход публичной процедуры, предусмотренной законом. Данные доводы судом первой инстанции надлежаще не исследовались. Поскольку спорные договоры аренды нарушают публичные интересы, основания для применения последствий пропуска срока исковой давности в данном случае отсутствовали. Выводы судов о том, что общество является добросовестным арендатором, ошибочен. Арендатор фактически не владел и не пользовался земельными участками, а также систематически нарушал и нарушает обязательства по внесению арендной платы. Общество планирует реализовать указанные земельные   участки   для   многоквартирной   застройки,   о   чем   свидетельствует заключенное в рамках дела о банкротстве мировое соглашение с застройщиком. Если лицо, которому был предоставлен земельный участок для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, приобретало этот земельный участок с целью дальнейшего его использования для строительства, то такая сделка является притворной, которая в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса признается ничтожной. В рассматриваемом деле существенным образы затронуты публичные интересы неопределенного круга лиц. Судебные акты подлежат отмене во избежание незаконного отчуждения муниципальной собственности.

От общества отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил. В суд округа от общества поступило ходатайство  об отложении судебного заседания на более позднюю дату в связи с обсуждением сторонами настоящего спора возможности заключения мирового соглашения.  

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить. 

Представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы. Просил не рассматривать по существу поступившее ранее ходатайство об отложении судебного заседания.   

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей управления и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 10.07.2015 № 3060 земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 46 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:37:0101049:209), находящийся по адресу: г. Анапа,  ул. Таманская, 219, разделен на следующие земельные участки: участок № 1 площадью 2129 кв. м (кадастровый номер 23:37:0000000:1505), с видом разрешенного использования «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 6; участок № 2 площадью 6097 кв. м (кадастровый номер 23:37:0000000:1504), с видом разрешенного использования «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Таманская; участок № 3 площадью 3173 кв. м (кадастровый номер 23:37:0000000:1503), с видом разрешенного использования «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 4; участок № 4 площадью 8632 кв. м (кадастровый номер 23:37:0000000:1502), с видом разрешенного использования «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 2; участок № 5 площадью 21 426 кв. м (кадастровый номер 23:37:0101049:537), с видом разрешенного использования «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 8; участок № 6 площадью 4528 кв. м (кадастровый номер 23:37:0101049:538), с видом разрешенного использования «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Ивана Голубца, 256. 

На основании постановлений администрации от 19.10.2015 № 4709, 4710, 4711, 4712, 4713, 4714 управление (арендодатель) и общество (арендатор) 28.10.2015 заключили договоры № 3700007047, 3700007048, 3700007049, 3700007050, 3700007051, 3700007052. По условиям договоров обществу для размещения объектов курортного назначения переданы в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0101049:537, 23:37:0101049:538, 23:37:0000000:1502, 23:37:0000000:1503, 23:37:0000000:1504, 23:37:0000000:1505. 

Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 22.12.2016 № 145 утверждены изменения в генеральный план городского округа город-курорт Анапа. Вид разрешенного использования для земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0000000:1505, 23:37:0101049:537, 23:37:0101049:538 указан как «для многоэтажной многоквартирной застройки», а для земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0000000:1502, 23:37:0000000:1503, 23:37:0000000:1504 – «под иными объектами специального назначения».

Общество 20.10.2017 обратилось в управление с заявлением о приведении в соответствие с градостроительной документацией названных договоров аренды в части вида разрешенного использования земельных участков, в целях устранения несоответствия вида разрешенного использования, указанного в договорах, виду разрешенного использования, установленному генеральным планом. 

Общество 20.12.2017 направило в адрес управления проекты дополнительных соглашений о внесении в договоры аренды соответствующих изменений в части изменения вида разрешенного использования земельных участков. 

Арендодатель названные проекты дополнительных соглашений не подписал.

Общество, указывая, что вид разрешенного использования арендуемых земельных участков не соответствует документам территориального планирования и сведениям ЕГРН, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Управление, полагая, что исходный земельный участок, из которого образованы спорные участки, предоставлялся правопредшественнику общества в аренду с нарушением норм земельного законодательства, подало встречное исковое заявление.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, с учетом указаний суда округа, изложенных в постановлении от 01.08.2020, судебные инстанции при новом рассмотрении дела не усмотрели оснований для удовлетворения иска общества. Суды исходили из того, что утверждение новой редакции документов территориального планирования, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположены спорные участки, не влечет обязанность арендодателя вносить изменения в договоры аренды в части видов разрешенного использования земельных участков. 

Решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении требований общества по первоначальному иску лицами, участвующими в деле, не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части судом округа не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований управления о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельных участков от 28.10.2015 №№ 3700007047 – 3700007052 и применении последствий их недействительности, судебные инстанции учли заявление общества о пропуске управлением срока исковой давности, а также исходили из следующего.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункты 1, 3, 5 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса). 

В пунктах 70, 73 – 75, 82 постановления от 23.06.2015 № 25 приведены следующие разъяснения. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Ничтожными являются сделки, отнесенные к таковым в силу прямого указания закона. Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее. Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата. Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

Суды установили, исполнение договоров аренды от 28.10.2015 №№ 3700007047 – 3700007052 началось в 2015 году. Управление обратилось в арбитражный суд со встречным иском 22.08.2019, то есть за пределами срока исковой давности, установленного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса. Следовательно, требование о признании договоров аренды недействительными сделками заявлено управлением за пределами давностного срока. По требованию об обязании общества возвратить спорные земельные участки со ссылкой на недействительность (ничтожность) договора аренды от 13.07.2011 № 3700004217 исходного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:209, судебные инстанции установили, что информирование населения, предусмотренное пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса, состоялось. Информация об утверждении ООО «Инвестпартнер-Юг» материалов предварительного согласования места размещения объектов курортного назначения и акта выбора исходного земельного участка (площадью 4,6 га) опубликована в газете города Анапа «Анапское Черноморье» 17.08.2010. Информирование населения было произведено после составления акта о выборе земельного участка, однако данный участок был предоставлен арендатору и использовался им после такого информирования. У управления было достаточно времени на представление своих возражений и выявления заинтересованности в отношении исходного земельного участка. Согласно публикации в газете «Анапское Черноморье» от 14.02.2015 генеральный план городского округа город-курорт Анапа утвержден решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 № 404. Согласно Генеральному плану исходный земельный участок относится к территории зеленых назначений общего пользования, к территории индивидуальной жилой застройки, к территории жилья рекреационного назначения. Поэтому довод управления о том, что исходный земельный участок в соответствии с градостроительной документацией города Анапа, утвержденной решением Анапского городского Совета народных депутатов от 16.06.1993, на момент предоставления располагался на территории общего пользования, судами отклонен. Таким образом, правовых и фактических оснований для признания недействительным договора аренды исходного земельного участка не имеется. При этом договоры аренды образованных земельных участков, заключены сторонами в 2015 году, они исполнялись сторонами, участки переданы арендатору, который вносил плату за пользование ими. Ссылаясь на ничтожность договоров №№ 3700007047 – 3700007052, управление не приводит оснований недействительности указанных арендных сделок.

 Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 285 Кодекса).

Довод кассационной жалобы управления и администрации об ошибочности вывода судебных инстанций о пропуске срока исковой давности по требованию о признании договоров аренды №№ 3700007047 – 3700007052 недействительными (ничтожными) сделками, судом округа не принимается, поскольку противоречат содержанию кассационного постановления от 01.08.2020.

Довод жалобы о необходимости удовлетворения требования управления о возврате обществом земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0101049:537, 23:37:0101049:538, 23:37:0000000:1502, 23:37:0000000:1503, 23:37:0000000:1504, 23:37:0000000:1505 в связи с ничтожностью договора аренды исходного участка, подлежит отклонению. Данный довод проверялся судебными инстанциями при разрешении спора, которыми отклонен в связи с отсутствием (недоказанностью управлением) оснований для вывода о недействительности договора от 13.07.2011 № 3700004217 аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:209. Не приведены управлением и действительные основания ничтожности договоров №№ 3700007047 – 3700007052 аренды земельных участков, образованных из исходного участка и переданных в 2015 году в аренду обществу. Напротив, в рамках дел № А32-60641/2019, № А32-60833/2019, № А32-60834/2019, № А32-60835/2019, № А32-60454/2019 управление обращалось в арбитражный суд с исками о взыскании задолженности по арендной плате из договоров №№ 3700007047 – 3700007052. В рамках названных дел управление ссылалось на свой статус арендодателя, указывая общество в качестве неисправного арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0101049:537, 23:37:0101049:538, 23:37:0000000:1502, 23:37:0000000:1503, 23:37:0000000:1504, 23:37:0000000:1505. Вступившими в законную силу решениями по указанным делам в удовлетворении исков управления было отказано в связи с погашением обществом задолженностей по арендным платам и неустойкам. 

Иные приведенные в кассационной жалобе органов местного самоуправления доводы правильность вывода судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии законных оснований для удовлетворения встречного искового заявления управления не опровергают. 

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Суды первой и апелляционной инстанций при новом рассмотрении дела исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы права. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявители (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2021 по делу № А32-43701/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							         В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                     В.А. Анциферов

                                                                                                                                Е.Г. Соловьев