ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-48727/2023

Дело № А40-63082/2023

г. Москва

29 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2023 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                С.М. Мухина, 

судей:

Г.М. Никифоровой, ФИО1

при ведении протокола              

помощником судьи А.О. Казнаевым

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №3 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2023 по делу № А40- 63082/2023 

по заявлению: публичного акционерного общества «Сбербанк России» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 

третье лицо: ООО «Динамо-Петровский парк XXI век – КС» 

о признании незаконными решения,

при участии:

от заявителя:

ФИО2 по доверенности от 29.09.2021;

от заинтересованного лица:

ФИО3 по доверенности от 24.01.2023;

от третьего лица:

ФИО4 по доверенности от 19.04.2023; 

 

У С Т А Н О В И Л:

решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2023, принятым по настоящему делу, удовлетворены требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» (заявитель, Банк) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (заинтересованное лицо, Управление) об отказе в государственной регистрации ипотеки, оформленные уведомлениями от 08.02.2023 №№ КУВД-001/2022-49213703/5, КУВД-001/2022-49213703/6, КУВД-001/2022- 49213315/5, КУВД-001/2022-49213315/6, суд также обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации ипотеки по договору последующей ипотеки № 2945-R/И-1 от 23.03.2022, заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «Динамо-Петровский парк XXI век – КС», в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:01:0006022:1028, и права аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:01:0006022:1688.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В судебном заседании представитель поддержал доводы жалобы в полном объеме, указал, что судом не верно определены обстоятельства имеющие правовое значение.

Представитель Банка в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы по доводам отзыва, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель третьего лица поддержал позицию заявителя, просил решение суда оставить без изменения.

Проверив в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, изучив материалы дела и доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из нижеследующего.

Как следует из фактических материалов дела, 02.11.2022 заявитель и третье лицо обратились в регистрирующий орган с заявлением № КУВД-001/2022-34247454/6, № КУВД-001/2022-49213703 о проведении государственной регистрации последующей ипотеки нежилого здания по договору последующей ипотеки № 2945-R/И-1 от 23.03.2022.

Уведомлениями от 13.11.2022 государственным регистратором сообщено о приостановлении осуществления регистрационных действий на основании п. 5, 7, 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с не устранением причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, 08.02.2023 на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», Управлением приняты решение об отказе в осуществлении регистрационных действий, формализованное в уведомлениях №№ КУВД-001/2022-49213703/5, КУВД-001/2022-49213703/6, КУВД-001/2022- 49213315/5, КУВД-001/2022-49213315/6.

Полагая, что отказы регистрирующего органа не соответствует закону, нарушает права заявителя, Банк обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Руководствуясь статьями 65, 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», суд первой инстанции признал оспариваемые решения Управления недействительными и обязал последнее устранить допущенные нарушения.

Управление осуществляет свою деятельность в рамках полномочий, предоставленных ему в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). В соответствии с Положением об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, утвержденным Приказом Росреестра от 23.01.2017 № П/0027, иными законами и подзаконными нормативно-правовыми актами. 

Судом установлено, что 223.03.2022 между ПАО Сбербанк и ООО «Динамо-Петровский парк XXI век – КС» был заключен договор последующей ипотеки № 2945-R/И1 в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:01:0006022:1028, и права аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:01:0006022:1688, в связи с чем, стороны обратились в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.

В качестве причин отказа Управлением указано:

1. Договор ипотеки содержит сведения не о всех ограничениях прав на земельный участок в связи с отсутствием зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ); 

2. В Договоре ипотеки отсутствуют реквизиты всех изменений и дополнений к Генеральному соглашению, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой; 

3. Из содержания Договора ипотеки невозможно однозначно определить совокупную сумму обязательства, а также порядок, сроки ее предоставления и возврата; 

4. Не представлена выписка из торгового реестра страны (Кипр) происхождения в отношении Компания «Граденовиа Лимитед» - единственного участника Залогодателя, актуальная на момент выдачи Решения об одобрении Договора ипотеки (21.03.2022).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

В силу п.п. 1, 3 и 6 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество. 

Оспаривая решение суда, управление указывает, что Договор ипотеки содержит сведения не о всех ограничениях прав на земельный участок в связи с отсутствием зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Так, в оспариваемом решении Управления предусмотрено, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006022:1688 расположен в пределах территории Санитарно-защитной зоны (Тип зоны: Ориентировочная СЗЗ) на основании СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (Дата актуализации: Расп. МКА № 1997 от 12.10.2022) и имеет ограничения по использованию, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, которые не указаны в Договоре ипотеки. 

Между тем, данное обстоятельство не является законным основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки. 

Согласно пп. 17 п. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного учета приостанавливается, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки. 

В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ ЕГРН включает в том числе: 2) реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества; 3) реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). 

В соответствии с Выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка установлены следующие ограничения: Ипотека в пользу ПАО Сбербанк на основании Договора последующей ипотеки № 9026/И1; Ипотека в пользу ПАО Сбербанк на основании Договора последующей ипотеки № 5168-И1; Ипотека в пользу ПАО Сбербанк на основании Договора ипотеки № 133022/131034; Аренда в пользу Залогодателя рег. номер 77-77-11/018/2014-099; Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ. 

В п. 3.3. Договора ипотеки все вышеуказанные ограничения в отношении земельного участка отражены в полном объеме, в том числе ограничения, предусмотренные ст. ст. 56, 56.1. Земельного кодекса РФ. 

Сведения о нахождении земельного участка в пределах территории Санитарно-защитной зоны (Тип зоны: Ориентировочная СЗЗ) на основании СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (Дата актуализации: Расп. МКА № 1997 от 12.10.2022), которые указаны в оспариваемом решении Управления, не содержатся в реестре ЕГРН как публичном реестре, из достоверности которого исходят участники гражданского оборота, не известны сторонам Договора ипотеки и неограниченному кругу лиц, в связи с чем, Управление не имеет законных оснований требовать от сторон включения таких сведений, отсутствующих в ЕГРН, в текст договора ипотеки и отказывать в регистрации ипотеки в силу отсутствия таких сведений в договоре. 

В свою очередь, у сторон Договора ипотеки нет ни фактических, ни правовых оснований для включения таких неподтвержденных сведений в текст Договора ипотеки. 

В терминологии Закона об ипотеке и Закона о регистрации необходимо различать термины «ограничение права участника сделки» (договора ипотеки) и «ограничение по использованию объекта». 

Закон об ипотеке и Закон о регистрации не содержат отдельного требования об указании информации о ЗОУИТ и связанных с ним ограничений по использованию объекта в договоре ипотеки – как в самостоятельном качестве, так и в качестве какоголибо ограничения права или обременения недвижимого имущества. 

Сведения о ЗОУИТ (п. 3 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ – раздел ЕГРН «реестр границ») в ЕГРН являются сведениями, отличными от сведений об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ – раздел ЕГРН «реестр прав на недвижимость»). 

Сведения об ограничениях по использованию земельного участка, установленные для ЗОУИТ (п. 5 ч. 5 ст. 8 Закона о регистрации) в ЕГРН являются лишь дополнительными сведениями об объекте недвижимого имущества (ч. 5 ст. 8 Закона о регистрации) – в составе раздела ЕГРН «кадастр недвижимости» (п. 1 ч. 2 ст. 7 Закона о регистрации), отличного в том числе от реестра прав на недвижимость (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона о регистрации), посвященного сведениям об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости. 

В то же время Управление отказывает в регистрации ипотеки на основании п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, ошибочно рассматривая ЗОУИТ и связанные с ним ограничения по использованию земельного участка в качестве ограничения права стороны сделки (договора ипотеки). 

ЗОУИТ и связанные с ним ограничения по использованию земельного участка не влияют ни на права ООО «Динамо-Петровский парк XXI век – КС» как залогодателя, ни на права ПАО Сбербанк как залогодержателя по Договору ипотеки.

Порядок установления ЗОУИТ «санитарно-защитные зоны» предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 N 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон» (далее – Правила). 

В соответствии с п. 18 Правил в решении об установлении санитарно-защитной зоны указываются: 

а) наименование объекта, в отношении которого устанавливается санитарно-защитная зона, адрес такого объекта (в отношении вновь создаваемого объекта указывается наименование объекта в соответствии с проектной документацией такого объекта и адрес (при его отсутствии сведения о местоположении) земельного участка, на котором планируется строительство такого объекта); 

б) ограничения использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитной зоны, в соответствии с пунктом 5 настоящих Правил; 

в) информация о направлении сведений о санитарно-защитной зоне для их внесения в Единый государственный реестр недвижимости после выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства в случае принятия такого решения на основании заявления, указанного в пункте 6 настоящих Правил. 

Управлением не представлено надлежащих доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006022:1688 расположен в пределах территории Санитарно-защитной зоны (Тип зоны: Ориентировочная СЗЗ) на основании СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (Дата актуализации: Расп. МКА № 1997 от 12.10.2022) и имеет ограничения использования, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, в том числе не доказано, что такая санитарно-защитная зона возникла, когда возникла такая санитарно-защитная зона, не представлено решение или иной акт уполномоченного государственного органа об установлении такой санитарно-защитной зоны. 

До настоящего времени сведения о наличии данной Санитарно-защитной зоны в ЕГРН не внесены, поэтому достоверной информации о границах ЗОУИТ или связанных с ним ограничений по использованию земельного участка не имеется, иного Управлением не доказано (ст. 9, 65 АПК РФ). 

Кроме того, в соответствии с п. 25 Правил санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в ЕГРН. 

Следовательно, в договоре об ипотеке должны содержаться только сведения о санитарно-защитных зонах, внесенных в ЕГРН. 

В рассматриваемом Договоре ипотеки содержатся сведения обо всех ограничениях прав и обременениях объектов, всех ЗОУИТ, содержащихся в ЕГРН, поэтому в данной части Договор ипотеки соответствует требованиям Закона об ипотеки и Закона о регистрации. 

Право аренды земельного участка, указанное в Договоре ипотеки, уже находится в залоге у ПАО Сбербанк на основании ранее зарегистрированных Управлением договоров ипотеки: Договора ипотеки № 133022/131034 от 26.03.2013, Договора последующей ипотеки № 5168-И1 от 25.07.2018, Договора последующей ипотеки № 9026/И1 от 28.05.2021 (далее – предшествующие договоры ипотеки), что подтверждается данными ЕГРН. 

Представленным в материалы дела Договором последующей ипотеки № 9026/И1 от 28.05.2021 подтверждается, Данные предшествующие договоры ипотеки также не содержат указание на Санитарно-защитную зону и связанные с ней ограничения по использованию земельного участка, которые указаны в оспариваемом решении Управления, и при этом ипотека по таким договорам была зарегистрирована Управлением, что подтверждается копиями данных договоров, представленными в материалы дела, и данными ЕГРН. 

Каких-либо изменений с даты регистрации предшествующих договоров ипотеки в отношении земельного участка не установлено. 

Вышеуказанные обстоятельства дополнительного свидетельствуют о необоснованности решения Управления в данной части. 

С учетом изложенного, Договор ипотеки содержит сведения обо всех зарегистрированных в ЕГРН ограничениях прав и обременениях земельного участка, поэтому законные основания для отказа в регистрации ипотеки по данной причине у Управления отсутствовали. 

В отношении вывода управления о том, что в Договоре ипотеки отсутствуют реквизиты всех изменений и дополнений к Генеральному соглашению, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой, судом отмечено следующее. 

В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. 

Законодательством не предусмотрено, что в договоре ипотеки должны быть указаны какие-либо реквизиты изменений и дополнений к договору, предусматривающему обеспечиваемое обязательство, в том числе реквизиты изменений и дополнений к генеральному соглашению. 

Конкретные реквизиты (какие именно реквизиты отсутствуют) изменений и дополнений к Генеральному соглашению, указания которых требует Управление, в оспариваемом решении не приведены. 

При этом все дополнительные соглашения к генеральному соглашению являются приложением к Договору ипотеки и его неотъемлемой частью (п. 9.8. Договора ипотеки), что подтверждается текстом Договора ипотеки (листы 23-26 Договора ипотеки), представленном в составе документов на регистрацию. 

В отношении причины отказа управления о том, что из содержания Договора ипотеки невозможно однозначно определить совокупную сумму обязательства, а также порядок, сроки ее предоставления и возврата, судом правомерно отмечено следующее. 

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

В договоре залога в силу п. 1 ст. 339 ГК РФ должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. 

Частью 13 ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Законом об ипотеке. 

Пунктом 1 ст. 9 Закона об ипотеке установлено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке). 

В силу пункта 2 статьи 29 Закона о регистрации в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. 

Указанное выше закрепленное в законе требование к условиям договора ипотеки о размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, направлено на защиту интересов залогодателя, который должен быть осведомлен о существенных условиях обязательства, исполнение которого он обеспечивает своим имуществом. 

Как следует из фактических обстоятельств, в п. 2.1. Договора ипотеки имеется ссылка на Генеральное соглашение о срочных сделках на финансовых рынках № 2945-R от 12.09.2019, его условия, а также сделки заключенные в рамках него. 

Кроме того, в п. 2.3. Договора ипотеки предусмотрена общая сумма обязательств, в пределах которой предоставляется обеспечение. Детальное описание сумм (размер, порядок определения), оснований возникновения и сроков исполнения обеспечиваемых обязательств также содержится в п. 2.2. Договора ипотеки. 

В отношении причины отказа о том, что не представлена выписка из торгового реестра страны (Кипр) происхождения в отношении Компания «Граденовиа Лимитед» - единственного участника Залогодателя, актуальная на момент выдачи Решения об одобрении Договора ипотеки (21.03.2022), судом отмечено следующее.

В статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ содержится перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не устранение которых влечет отказ в регистрации. Данный перечень не предусматривает представление заявителями документа, подтверждающего полномочия на одобрение сделки, в обеспечение которой заключен Договор ипотеки. 

Кроме того, в силу п. 62 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 орган регистрации прав не вправе истребовать согласие органа юридического лица у заявителя, если в силу федерального закона сделка, совершенная без такого согласия, не является ничтожной и при непредставлении в таком случае указанного согласия сведения о непредставлении согласия на государственную регистрацию вносятся в ЕГРН и отражаются в выдаваемых органом регистрации прав выписках из ЕГРН.

Договор ипотеки не может быть признан ничтожной сделкой на основании отсутствия одобрения сделки учредителем, такое нарушение, если будет установлено судом влечет оспоримость сделки, следовательно, истребование согласия органа юридического лица на совершение сделки, в силу вышеуказанного положения Приказа № 278 не допускается. 

Согласно пп. 3 п. 12 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ, если подлежащая регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение права и обременение объекта недвижимости, совершена представителем на основании доверенности, доверенность, подтверждающая полномочия представителя, должна быть нотариально удостоверена. 

Дополнительных требований к документам, подтверждающим полномочия на подписание договора, подлежащего государственной регистрации, законом не предусмотрено. 

Регистрирующий орган не наделен полномочиями по проведению юридической экспертизы сделок. 

Соответствующее законное основание для отказа в регистрации обременения в ст. 26-27 Закона о регистрации отсутствует. 

Оспариваемое решение об отказе в регистрации ипотеки не содержит ссылку на положение закона, которым предусмотрено истребование у заявителей внутренних документов об одобрении сделки, тем более документов, подтверждающих полномочия лиц, подписавших такое одобрение, что является нарушением положения п. 71 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Федеральным законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами. Законодатель предусмотрел единый перечень документов, необходимых для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, который в полном объеме был предоставлен в регистрирующий орган заявителями. 

При таких обстоятельствах, требование Управления о предоставлении Выписки из торгового реестра страны происхождения учредителя залогодателя носит необоснованный характер. 

Дополнительно в отзыве на заявление в ходе судебного разбирательства по делу Управление заявило о дополнительном основании для отказа в государственной регистрации ипотеки по вышеуказанному договору: предположительное нарушение Указов Президента РФ № 81 от 01.03.2022 и № 95 от 05.03.2022. 

Вместе с тем данное основание отказа не содержится в оспариваемом решении, в связи с этим Управление не может ссылаться на данное основание, поскольку оно не входит в пределы рассмотрения заявленных требований (ч. 4 ст. 200 АПК РФ). 

При этом судом отмечено, что Указ Президента РФ № 81 от 01.03.2022 г. не распространяется ни на Договор ипотеки, ни на обеспечиваемые им обязательства по виду обязательств. 

Указ Президента РФ № 81 распространяется на: сделки (операции) по предоставлению лицам иностранных государств, совершающих недружественные действия, кредитов и займов (в рублях), за исключением случаев, если предоставление кредитов и займов запрещено в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации (абзац второй подпункт «а» пункта 1); сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия (абзац третий подпункт «а» пункта 1). 

Договор ипотеки предусматривает ипотеку здания и права аренды земельного участка. Данный договор не является ни сделкой по предоставлению кредита/займа, ни сделкой, влекущей за собой возникновение права собственности недвижимое имущество. 

В частности, Договор ипотеки не является сделкой, влекущей за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, в связи со следующим.

Предметом Договора ипотеки не является возникновение права собственности недвижимое имущество (в отличие, например, от договора купли-продажи недвижимости). 

Договор ипотеки по своей правовой природе носит обеспечительный характер и не влечет за собой перехода права собственности. 

В рамках аналогии закона – в Федеральном законе № 14-ФЗ от 08.02.1998 «Об обществах с ограниченной ответственностью» сделки залога долей в уставном капитале ООО выделяются в отдельную статью (статья 22, залог долей в уставном капитале), не являются сделками по отчуждению (статья 21, продажа или отчуждение иным образом). 

В рамках аналогии права – Банк России направлял разъяснения по данному абзацу Указа Президента РФ № 81 (в части другого вида имущества – ценных бумаг), в котором указал, что «Разрешения в соответствии с Указом № 81 выдаются на совершение (исполнение) непосредственно сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на ценные бумаги. 

В связи с этим для изменения условий договора в части срока исполнения обязательств по его второй части получение разрешения не требуется в силу того, что само по себе такое изменение сделкой (операцией), влекущей за собой возникновение права собственности на ценные бумаги, не является» (Письмо Банка России № 38-5-3/1414 от 17.05.2022 «О направлении ответов на часто задаваемые вопросы, поступающие от профессиональных участников рынка ценных бумаг», Вопрос 5).

Кроме того, Залогодержателем по Договору ипотеки является ПАО Сбербанк, 50% плюс 1 акция в уставном капитале которого опосредованно принадлежит Российской Федерации, поэтому в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по данному договору недвижимое имущество перейдет под опосредованный контроль Российской Федерации, что соответствует целям Указа Президента РФ № 81 от 01.03.2022 г. 

Обеспечиваемые обязательства – Генеральное соглашение о срочных сделках на финансовых рынках № 2945-R от 12.09.2019 г. и сделки фиксации максимума и минимума процентной ставки в рамках него – представляют из себя производные финансовые инструменты, хеджирующие (страхующие) риск изменения Ключевой ставки ЦБ РФ. Данные обязательства не являются ни сделкой по предоставлению кредита/займа, ни сделкой, влекущей за собой возникновение права собственности недвижимое имущество. 

Указ Президента РФ № 95 от 05.03.2022 г. не распространяется ни на Договор ипотеки, ни на обеспечиваемые им обязательства по кругу лиц, а в части Договора ипотеки также по виду обязательств (не является кредитом, займом, финансовым инструментом). 

Договор ипотеки заключен между ПАО Сбербанк и ООО «Динамо-Петровский парк XXI век – КС» (юридическое лицо, зарегистрированное в Российской Федерации; ОГРН: 

<

***>). 

Обеспечиваемые обязательства – Генеральное соглашение о срочных сделках на финансовых рынках № 2945-R от 12.09.2019 г. и сделки фиксации максимума и минимума процентной ставки в рамках него – заключены между ПАО Сбербанк и ООО «УК КС-Сервис» (юридическое лицо, зарегистрированное в Российской Федерации; ОГРН: ОГРН 

<

***>). 

Ссылка на пункт 12 Указа Президента РФ № 95 от 05.03.2022 г. и раскрытие информации о контроле над юридическим лицом в соответствии с его требованиями является правом (в случае наличия для этого фактических и правовых оснований), а не обязанностью соответствующих лиц и применяется ими в случае, если они желают, чтобы Указ Президента РФ № 81 от 01.03.2022 г. не применялся к ним по кругу лиц. 

На основании изложенного, представленный заявителями на государственную регистрацию комплект документов согласно ст. 21 Закона о регистрации соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. 

Следовательно, у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации ипотеки, в связи с чем оспариваемое решение является незаконным и необоснованным, создает препятствия для осуществления экономической деятельности заявителя.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных банком требований, правомерно обязав управление в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устранить допущенное нарушение в установленном законом порядке. 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу. 

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм материального права судебной коллегией суда апелляционной инстанции отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат отнесению на подателя жалобы, который освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2023 по делу № А40- 63082/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                                            С.М. Мухин 

 

Судьи:                                                                                                            Г.М. Никифорова 

 

                                                                                                                               ФИО1