ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-23592/2019

город Ростов-на-Дону

30 ноября 2020 года

15АП-16020/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ООО «СМУ «Краснодар»: посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)» представителя ФИО2 по доверенности от 30.07.2019,

от ООО «Папир»: представителя ФИО3 по доверенности от 14.05.2019,

от СП ООО «Тиссю-Бумага»: представителя ФИО3 по доверенности от 14.05.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк»

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 05 февраля 2020 года по делу № А32-23592/2019 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Папир»,  совместного предприятия общества с ограниченной ответственностью «Тиссю-Бумага»

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление «Краснодар»

при участии третьего лица арбитражного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление «Краснодар» - Лугового Сергея Викторовича

о признании отсутствующим права аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Папир» (далее –ООО «Папир»), совместное предприятие общество с ограниченной ответственностью «Тиссю-Бумага» (далее – СП ООО «Тиссю-Бумага») обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление «Краснодар» (далее – ООО «СМУ «Краснодар», ответчик) о признании  отсутствующим права аренды на земельные участки: площадью 21 466 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0310008:669; площадью 1 966 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0310008:670; площадью 4 731 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0310008:671, с указанием, что решение является основанием для аннулирования записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды земельных участков от 25.04.2008 между сторонами расторгнут, ввиду одностороннего отказа арендодателя от исполнения сделки, обусловленного ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен арбитражный управляющий ООО «СМУ «Краснодар» - ФИО4

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2020 исковые требования удовлетворены, признано отсутствующим право аренды ООО «СМУ «Краснодар» на земельные участки: площадью 21 466 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0310008:669; площадью 1 966 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0310008:670; площадью 4 731 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0310008:671. Суд указал, что решение является основанием для аннулирования в ЕГРН записей о праве аренды ООО «СМУ «Краснодар» на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0310008:669, 23:43:0310008:670, 23:43:0310008:671. С ООО «СМУ «Краснодар» в пользу ООО «Папир» и СП ООО «Тиссю-Бумага» взыскано по 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Решение мотивировано тем, что спорные земельные участки находятся в фактическом владении истцов, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:43:0310008:671, на котором находится принадлежащий ответчику на праве собственности незавершенный строительством объект недвижимого имущества. Учитывая, что договор аренды от 25.04.2008 прекратил свое действие, суд пришел к выводу об обоснованности требований истцов о признании отсутствующим права аренды ответчика на спорные земельные участки, запись о котором внесена в ЕГРН.

Акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк») обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым отказать истцам в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы АО «Россельхозбанк» сводятся к тому, что право аренды ООО «СМУ «Краснодар» на спорные земельные участки составляет его конкурсную массу. На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0310008:670 располагается незавершённый строительством объект недвижимого имущества, принадлежащий ООО «СМУ «Краснодар» на праве собственности, включённый в конкурсную массу должника. Изъятие права аренды на земельные участки из конкурсной массы должника затруднит финансово-хозяйственную деятельность любого иного приобретателя построек. Своё право на обжалование судебного акта АО «Россельхозбанк» обуславливает тем, что он получил статус конкурсного кредитора ООО «СМУ «Краснодар» после вынесения Арбитражным судом Краснодарского края определения от 30.11.2018 по делу № А32-49347/2017.

В отзыве на апелляционную жалобу истцы просили прекратить производство по апелляционной жалобе АО «Россельхозбанк» на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а в случае не установления судом оснований для прекращения производства по апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы банка отказать.

Конкурсный управляющий ООО «СМУ «Краснодар» в отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АО «Россельхозбанк» поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просила решение суда отменить, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Представитель истцов возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, либо прекратить производство по апелляционной жалобе.

Третье лицо в судебное заседание представителей не направило, будучи извещенным о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей указанного лица.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для прекращения апелляционной жалобы АО «Россельхозбанк» по следующим основаниям.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2018 по делу № А32-49347/2017 требования АО «Россельхозбанк» в размере774 358 820 руб. 30 коп. основного долга, 34 276 236 руб. 88 коп. неустойки включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «СМУ «Краснодар».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2019 по делу № А32-49347/2017 ООО «СМУ «Краснодар» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО4

Так как арбитражный суд должен самостоятельно определить нормы права, подлежащие применению (дать правовую квалификацию), и разрешить спор в соответствии с надлежащей нормой права, суд апелляционной инстанции при рассмотрении данной апелляционной жалобы руководствуется положениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 35 от 22.06.2012 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее - постановление Пленума № 35).

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума № 35, если конкурсные кредиторы полагают, что их права и законные интересы нарушены судебным актом, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование (в частности, если они считают, что оно является необоснованным по причине недостоверности доказательств либо ничтожности сделки), то на этом основании они, а также арбитражный управляющий вправе обжаловать в общем установленном процессуальным законодательством порядке указанный судебный акт, при этом в случае пропуска ими срока на его обжалование суд вправе его восстановить с учетом того, когда подавшее жалобу лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов.

Согласно абзацу четвертому пункта 30 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 60 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ«О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» статус лица, участвующего в деле о банкротстве, и соответствующие права, необходимые для реализации права на заявление возражений, возникают у кредитора с момента принятия его требования к рассмотрению судом.

Названные разъяснения применяются и в отношении полномочий кредиторов, указанных в пункте 24 постановления Пленума № 35.

Следовательно, с момента принятия требования кредитора к рассмотрению судом у этого кредитора возникают права на заявление возражений в отношении требований других лиц, в том числе в рамках иного дела.

Таким образом, право на заявление возражений в отношении требований других лиц (в том числе право на обжалование судебного акта, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование), возникает у кредитора с момента принятия его требования к рассмотрению судом.

Приведенные выше выводы соответствуют правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 01.08.2019№ 307-ЭС19-2994, от 06.06.2019 № 307-ЭС19-1984, от 27.02.2019№ 305-ЭС18-19058 и от 21.08.2018 № 5-КГ18-122.

Для соблюдения принципов правовой определенности и стабильности судебного акта, также являющихся проявлением права на судебную защиту (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 17.11.2005№ 11-П и пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках»), и обеспечения справедливого баланса между интересами всех затрагиваемых лиц суд при принятии жалобы соответствующего лица или постановке вывода о ее рассмотрении по существу оценивает не только наличие обоснованных оснований полагать, что обжалуемый акт существенным образом влияет на его права и законные интересы, но и наличие у него обоснованных и убедительных доводов о принятии такого акта с нарушением закона и потому необходимости его отмены.

В рассматриваемом случае судебный акт затрагивает права и законные интересы других лиц не непосредственно (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), а косвенно, не указывая о них напрямую, поэтому его обжалование происходит не по правилам статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.09.2016 по делу № 309-ЭС16-7158.

Таким образом, обжалование судебного акта, на котором основано требование кредитора по делу о банкротстве, другим кредитором не влечет безусловную отмену судебного акта. Суд вправе оставить его без изменения, если придет к выводу о законности и обоснованности судебного акта.

Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 04.12.2019 по делу № А47-2974/2018 и поддержана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.03.2020 по делу № А32-50976/2018.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.04.2008 между ООО «Папир», СП ООО «Тиссю-Бумага» (арендодатель) и ООО «СМУ «Краснодар» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0310008:9 сроком действия на пять лет.

Дополнительным соглашением от 27.08.2013 в договор аренды от 25.04.2008 внесены изменения, в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0310008:9, общей площадью 32 319 кв.м. и образованием двух новых земельных участков: с кадастровым номером 23:43:0310008:219, общей площадью 3 727 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0310008:218, общей площадью28 598 кв.м. Согласно пункту 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 27.08.2013 в аренду ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 23:43:0310008:218 сроком действия на пять лет.

Дополнительным соглашением от 22.09.2015 в договор аренды внесены изменения в части его предмета - в аренду переданы земельные участки с кадастровыми номерами 23:4360310008:669, 23:4360310008:670, 23:4360310008:671, образованные в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0310008:218.

Сделки последовательно регистрировались уполномоченным органом.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 23:4360310008:669, 23:4360310008:670, 23:4360310008:671 принадлежат истцам на праве общей долевой собственности (доля в праве собственности, принадлежащая ООО «Папир» составляет ¾, СП ООО «Тиссю-Бумага» - ¼).

Как следует из искового заявления, по состоянию на 30.01.2019 задолженность ответчика по внесению арендных платежей составила1 038 490 руб., ООО «СМУ «Краснодар» более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносило арендную плату.

В соответствии с пунктом 6.3 договора письмом от 26.02.2019 арендодатели отказались от исполнения возобновленного на неопределенный срок договора аренды, корреспонденция направлена арендатору по известным арендодателям адресам.

В связи с этим, истцы полагают, что заключенный сторонами договор аренды прекратился в мае 2019 года.

Указывая на то, что наличие в ЕГРН сведений о праве аренды ответчика в отношении спорных земельных участков нарушает права истцов, ООО «Папир» и СП ООО «Тиссю-Бумага» обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно частям 2, 3, 5 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, по общему правилу такой способ защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, подлежит применению в том случае, когда заинтересованное лицо фактически владеет спорным недвижимым имуществом, однако, не имеет иной возможности защиты своих прав в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о правах ответчика на это же имущество. Обязательным условием для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 153 от 15.01.2013 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, поскольку не обеспечивает возможность соединения права и фактического владения.

При разрешении настоящего спора суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В апелляционной жалобе АО «Россельхозбанк», а также в отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ООО «СМУ «Краснодар» ссылаются на то, что право аренды спорных земельных участков является имущественным правом ООО «СМУ «Краснодар» и включено в конкурсную массу ответчика. Прекращение права аренды на земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект, влечет за собой понижение ликвидности имущества должника и снижение интереса потенциальных инвесторов в приобретении объекта недвижимости, что влечет за собой причинение вреда имущественным правам кредиторов ответчика. Использование арендодателем права на расторжение договора аренды в одностороннем порядке не должно приводить к нарушению прав и законных интересов кредиторов ответчика.

Часть 1 статьи 1 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002«О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

По смыслу статей 130 и 131 Закона № 127-ФЗ включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных этим Законом случаев. Закон о банкротстве предусмотрел несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д. (статьи 131, 132 Закона № 127-ФЗ).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500 по делу№ А72-13047/2014 сформулирована правовая позиция, согласно которой судам следует учитывать особенности права аренды, и оценивать это право с позиции возможности отнесения его к тем имущественным правам, в отношении которых конкурсный управляющий вправе совершать сделки по их распоряжению без согласия собственника самого имущества в целях удовлетворения требований кредиторов.

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов пункт 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации, пункт 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом пункт 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установил общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в пунктах 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными пунктом 2 статьи 615 Земельного кодекса Российской Федерации общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» было разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Между тем пунктом 3.2 договора аренды, заключенного между собственниками и арендатором земельных участков было прямо предусмотрено условие о том, что арендатор не вправе передавать в субаренду земельные участки и передавать в залог право аренды земельных участков без письменного согласия арендодателя. 

Учитывая содержание прав и обязанностей сторон по договору аренды, право арендодателей как собственников имущества устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе вводить запрет на передачу его другим лицам, игнорирование этого условия является нарушением не только существующего обязательства между сторонами и положений указанных норм материального права, а также нарушением принадлежащего собственникам правомочия по распоряжению принадлежащим им имуществом.

При изложенном выше правовом регулировании арендных отношений, в частности аренды земли и природных ресурсов, поскольку Закон № 127-ФЗ не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных выше требований Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим должен определяться условиями заключенного с собственниками земельных участков договора аренды. Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельных участков в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные сторонами при его заключении, Закон № 127-ФЗ также не содержит.

Включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями статьи 131 Закона № 127-ФЗ, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого Закона.

Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон № 127-ФЗ. Указанные права могли быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет в отношении земель, находящихся в публичной собственности, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.

Согласно норме пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

Закон № 127-ФЗ не содержит в себе положений, которые бы ограничивали реализацию данного права, в том числе для арендодателя, а также права на односторонний отказ от исполнения договора по иным основаниям, согласованным сторонами по условиям сделки.

Из положений пункта 3.2 договора аренды следует, что арендатор не вправе передавать арендованные земельные участки в субаренду без письменного согласия арендодателей, передавать в залог право аренды участками. 

Таким образом, довод о включении права аренды должника в отношении спорных земельных участков в конкурсную массу, в соответствии с положениями статьи 131 Закона № 127-ФЗ, сам по себе не имеет значения для правильного разрешения спора, т.к. арбитражный управляющий без согласия арендодателей был не вправе производить отчуждение данного имущественного права.

Также по условиям пункта 6.3 договора арендодатели были вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при невнесении арендной платы арендатором за земельные участки более двух месяцев.

Направив досудебную претензию, а также обратившись в арбитражный суд с иском по настоящему делу, истцы прямо выразили свою волю на прекращение арендных правоотношений с ООО «СМУ «Краснодар».

При рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0310008:669, 23:43:0310008:670 свободны от какого-либо имущества, принадлежащего на праве собственности ООО «СМУ «Краснодар», в том числе от объектов недвижимого имущества.

Исходя из того, что указанные земельные участки огорожены истцами, на них установлен пропускной режим, контроль за соблюдением которого осуществляют работники истцов, действие договора аренды прекращено, в том числе в силу положений пункта 2 статьи 610 Кодекса, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0310008:669 и 23:43:0310008:670 является допустимым и правомерным такой способ защиты нарушенных прав истцов как признание в судебном порядке права аренды отсутствующим.

Удовлетворение иска в данной части непосредственно восстанавливает субъективные права истцов, фактически и безраздельно владеющих данными земельными участками, в то время как ООО «СМУ «Краснодар» безосновательно претендует на включение имущественного права аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0310008:669 и 23:43:0310008:670 в конкурсную массу должника.

Вместе с тем, при удовлетворении иска в части признания отсутствующим права аренды ООО «СМУ «Краснодар» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0310008:671, суд первой инстанции не учёл следующие обстоятельства.

Согласно пункту 3.1 договора спорный земельный участок был предоставлен ООО «СМУ «Краснодар» с правом возведения на нём зданий, строений и сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённого использования.

Разрешённым видом использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0310008:671 является «многоэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения».

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0310008:671 располагается незавершённый строительством многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 23:43:0310008:687, право собственности на который в ЕГРН зарегистрировано за ООО «СМУ «Краснодар».

Нормы действующего законодательства закрепляют правовой принцип «единства правовой судьбы земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимого имущества.

В том числе, по общему правилу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

При этом статьёй 272 Кодекса закреплено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

- признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

- установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Предоставляя земельный участок с кадастровым номером 23:43:0310008:671 под застройку его ООО «СМУ «Краснодар», истцы не могли не понимать правовых последствий своих действий.

Спорный земельный участок занят легальным объектом недвижимого имущества, принадлежащим на праве собственности ответчику, в связи с чем нельзя утверждать о том, что истцы безраздельно владеют спорным участком, в связи с чем им не доступен такой способ защиты нарушенного права, как заявление в судебном порядке иска о признании отсутствующим права аренды ООО «СМУ «Краснодар» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0310008:671. Избрание истцами ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части. Истцы могут требовать восстановления своего нарушенного права только в порядке, предусмотренном нормами статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также посредством отыскания у ООО «СМУ «Краснодар» стоимости использования спорного земельного участка в виде арендной платы, установленной договором.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований, заявленных по отношению к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0310008:671, и принять в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в соответствующей части. 

Согласно абзацу 2 пункта 52 постановления Пленумов № 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В связи с этим, суд апелляционной инстанции полагает необходимым указать, что настоящее постановление является основанием для погашения в ЕГРН следующих регистрационных записей о праве аренды ООО «СМУ «Краснодар»:

- № 23-23/001-23-23-01/289/2008-094/5 от 24.06.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0310008:669, общей площадью 21 466 кв.м., категория земель «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «многоэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общего назначения», расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской район, ул. Путевая, 68;

- № 23-23/001-23-23-01/289/2008-094/3 от 24.06.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0310008:670, общей площадью 1 966 кв.м., категория земель «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «многоэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общего назначения», расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской район, ул. Промышленная, 45/1.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат пропорциональному распределению между сторонами спора с учётом объёма удовлетворённых исковых требований.

Иск ООО «Папир» и СП ООО «Тиссю-Бумага» был направлен на защиту субъективных прав в отношении трёх земельных участков, в связи с чем при обращении с иском истцы должны были уплатить государственную пошлину в общем размере 18 000 руб.

При обращении с иском СП ООО «Тиссю-Бумага» по платёжному поручению № 8500 от 29.05.2019 уплатило государственную пошлину по иску в размере 3 000 руб., ООО «Папир» по платёжному поручению № 149 от 29.05.2019 - 3 000 руб.

В связи с этим, с каждого из истцов в доход федерального бюджета надлежит взыскать по 6 000 руб. государственной пошлины по иску. С ответчика в пользу каждого из истцом надлежит взыскать по 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Ввиду того, что апелляционная жалоба АО «Россельхозбанк» удовлетворена по отношению одного из трёх спорных земельных участков, 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на банк, а с каждого из истцов в пользу банка надлежит взыскать по 500 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 февраля 2020 года по делу № А32-23592/2019 отменить в части, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Признать отсутствующим право аренды общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление «Краснодар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>):

- на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0310008:669, общей площадью 21 466 кв.м., категория земель «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «многоэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общего назначения», расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской район, ул. Путевая, 68;

- на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0310008:670, общей площадью 1 966 кв.м., категория земель «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «многоэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общего назначения», расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской район, ул. Промышленная, 45/1.

Настоящее постановление является основанием для погашения в Едином государственном реестра недвижимости следующих регистрационных записей о праве аренды общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление «Краснодар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>):

- № 23-23/001-23-23-01/289/2008-094/5 от 24.06.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0310008:669, общей площадью 21 466 кв.м., категория земель «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «многоэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общего назначения», расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской район, ул. Путевая, 68;

- № 23-23/001-23-23-01/289/2008-094/3 от 24.06.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0310008:670, общей площадью 1 966 кв.м., категория земель «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «многоэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общего назначения», расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской район, ул. Промышленная, 45/1.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску с общества с ограниченной ответственностью «Папир» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в размере 6 000 руб., с совместного предприятия общества с ограниченной ответственностью «Тиссю-Бумага» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в размере 6 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление «Краснодар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Папир» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и в пользу совместного предприятия общества с ограниченной ответственностью «Тиссю-Бумага» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 3 000 руб. каждому.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Папир» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и с совместного предприятия общества с ограниченной ответственностью «Тиссю-Бумага» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный Банк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 500 руб. с каждого».

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий А.А. Попов

СудьиВ.В. Галов

О.А. Сулименко