АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 12.07.22г.

Полный текст решения изготовлен 15.07.22г.

15 июля 2022 года

Дело №

А55-4376/2022

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Рысаевой  С.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Орешкиной Н.А. 

рассмотрев в судебном заседании  12 июля 2022 года  дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Бархан"

к  Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области

Об урегулировании разногласий 

при участии в заседании

 от истца – ФИО1 по дов. от 09.09.20г.

от ответчика – ФИО2 по дов. от 08.04.22г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Бархан» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области:

Обязать ответчика урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена и заключить с Истцом договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:32:1402005:6032, площадь 1644 кв. м, отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения, имеющий целевое назначение «магазины (код 4.4)», расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Узюково, село Узюково, западнее земельного участка 63:32:1402005:5745 (зона 01 (Зона размещения объектов делового, общественного, коммерческого, социального и коммунально-бытового назначения) на предложенных в протоколе от 22.11.2021 года Истцом условиях.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 207 от 14.07.2021 г. в связи с существенным изменением условий с 06.10.2021 года. 

          До принятия судом решения истец уточнил исковые требования и просит:

          Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Бархан" и Администрацией  муниципального района Ставропольский Самарской области по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 63:32:1402005:6032 площадью 1644 кв.м. отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения, имеющий целевое назначение «магазины (код.4.4), расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Узюково, село Узюково, западнее земельного участка 63:32:1402005:5745 (зона О1 (Зона размещения объектов делового, общественного, коммерческого, социального и коммунально – бытового назначения) изложив спорные пункты договора  в следующей редакции: 

 

         Пункт 2.3 договора: «Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации права собственности здания магазина с кадастровым номером 63:32:1402005:6055»

         Пункт 3.1 договора: «Земельный участок предоставляется арендатору на срок 49 лет, исчисляемый со дня государственной регистрации настоящего договора в  Едином государственном реестре недвижимости»

          Пункт 5.5 договора: «Арендатор имеет право передать земельный участок  в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия Арендодателя при условии его уведомления»

        Пункт 8.1 договора: «Настоящий договор подлежит государственной регистрации в органе осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

        Расторгнуть договор аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена №207 от 14.07.21г.  в связи с существенным изменением условий с 20.10.21г. даты государственной регистрации права собственности здания магазина с кадастровым номером 63:32:1402005:6055. 

       В соответствии с ст.49 АПК РФ суд принимает уточнения исковых требований. 

       Ответчик исковые требования истца не признает, при этом указывает на то, что по пунктам 3,1; 5.5 договора между сторонами разногласий не имеется, а также указывает на то, что прекращение договора аренды земельного участка №207 от 14.07.21г.  в связи с существенным изменением условий с 20.10.21г. даты государственной регистрации права собственности здания магазина с кадастровым номером 63:32:1402005:6055 не соответствует нормам права поскольку прекращение в договора возможно только с момента погашения записи государственной регистрации прекращения права аренды.  

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении,  заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими  удовлетворению по следующим основаниям: 

Между ООО «БАРХАН» и Администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области 14.07.2021г. заключен договор аренды № 207 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена .

Предметом заключенного договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 63:32:1402005:6032, площадь 1644 кв.м, отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения, имеющий целевое назначение «магазины (код 4.4)», расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Узюково, село Узюково, западнее земельного участка 63:32:1402005:5745 (зона 01 (Зона размещения объектов делового, общественного, коммерческого, социального и коммунально-бытового назначения). Цель использования: строительство магазина.

         На данном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 63:32:1402005:6055, площадью 527,2 кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО «Бархан». 

         Данное здание было введено в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию № 63-522322-97-2021 от 06.10.2021г.

При этом цель использования земельного участка для строительства магазина является существенным условием договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 207 от 14.07.2021г.

Учитывая, что с 06.10.2021г. в связи с вводом в эксплуатацию магазина достигнута цель заключения договора аренды и в настоящее время существенно изменены обстоятельства и земельный участок должен быть предоставлен для целей дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости полагаем, что необходимо расторгнуть договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 207 от 14.07.2021г. с 06.10.2021г. с заключением нового договора аренды.

         При этом, 8 октября 2021 года ООО «Бархан» направило в адрес Администрации м.р. Ставропольский Самарской области заявление о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов и заключении соответствующего договора  .

         Истец указывает на то, что 15 октября 2021 года в адрес ООО «Бархан» от Администрации поступил отказ в расторжении договора № 207 от 14.07.2021г. с указанием, что истец имеет право заключить договор аренды либо договор купли-продажи земельного участка после государственной регистрации права собственности на нежилое здание. 

         20 октября 2021 года право собственности на нежилое здание с кадастровым номером зарегистрировано, о чем свидетельствует Выписка из ЕГРН от 21.10.2021 г.

          В адрес ООО «Бархан» был направлен проект договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:32:1402005:5745 в ответ, на который сопроводительным письмо 22.11.2021 направлен протокол разногласий целью приведения условий договора аренды в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации. 

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Исходя из ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

До настоящего времени вышеуказанный договор аренды земельного участка для дальнейшей эксплуатации магазина не заключен, договор аренды земельного участка № 207 от 14.07.2021г. существенные условия которого изменились не расторгнут, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

         Истец предлагает изложить пункт  2.3 договора в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации права собственности здания магазина с кадастровым номером 63:32:1402005:6055» а также  расторгнуть договор аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена №207 от 14.07.21г.  в связи с существенным изменением условий с 20.10.21г. даты государственной регистрации права собственности здания магазина с кадастровым номером 63:32:1402005:6055. 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель предоставил арендатору имущество в пользование, объект аренды находится у арендатора. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.

В части 1 статьи 55 Кодекса определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. 

По смыслу указанных норм именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает факт завершения строительных работ по возведению объекта капитального строительства, а также его создания как объекта гражданского оборота. 

          Поскольку цель договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена №207 от 14.07.21г. предоставленного под строительство достигнута, у арендатора имеется право на заключение договора аренды земельного участка под эксплуатацию застроенного объекта.  При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости. У сторон спора относительно размера площади земельного участка под эксплуатацию объекта не имеется. 

Поскольку ни закон, ни договор аренды от 14.07.21г. не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжал действовать.

Следуя правилам толкования вышеназванного договора, предусмотренным статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор в соответствии с принятыми на себя обязательствами и для реализации права на досрочное прекращение договора обязан был обратиться к арендодателю в установленном договором порядке с обязательным уведомлением о регистрации права собственности на объект капитального строительства.

         8 октября 2021 года ООО «Бархан» направило в адрес Администрации м.р. Ставропольский Самарской области заявление о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов и заключении соответствующего договора .

         Истец указывает на то, что 15 октября 2021 года в адрес ООО «Бархан» от Администрации поступил отказ в расторжении договора № 207 от 14.07.2021г. с указанием, что истец имеет право заключить договор аренды либо договор купли-продажи земельного участка после государственной регистрации права собственности на нежилое здание. 

Пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса определяет, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В соответствии с основным принципом земельного законодательства, закрепленным в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли (абзац 2 пункта 11). 

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В соответствии с правилами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки представляются в том числе, для целей строительства нежилых объектов. 

        Из материалов дела следует, что 06.10.2021г. объект недвижимости магазин введен в эксплуатацию, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта  в эксплуатацию №63-522322-97-2021.

 20 октября 2021 года право собственности на нежилое здание с кадастровым номером зарегистрировано, о чем свидетельствует Выписка из ЕГРН от 21.10.2021 г.

Исходя из системного толкования положений главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 607, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка. 

В силу статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. 

В определении от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772 прослеживается вывод Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации о том, что арендатор вправе требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. Иными словами, при надлежащем исполнении арендатором обязательств по освоению земельного участка, предоставленного для строительства, он наделен правом на его досрочное расторжение, поскольку цель такого договора аренды заключается не в простом использовании земли, а возведение и ввод объекта строительства в эксплуатацию. 

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что достижение обществом цели заключенного договора аренды (возведение объекта торговли и получение акта ввода его в эксплуатацию 06.10.21г.), применительно к пункту 1 статьи 615 и статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет для него невозможность использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды N 207 от 14.07.21г., заключенного для целей строительства данного объекта. Фактически с даты вводы объекта в эксплуатацию общество стало использовать спорный земельный участок не для целей строительства объекта, а для его эксплуатации. 

     В связи с чем суд считает требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена №207 от 14.07.21г.  в связи с существенным изменением условий с 20.10.21г. даты государственной регистрации права собственности здания магазина с кадастровым номером 63:32:1402005:6055 подлежащими удовлетворению, а пункт  2.3 договора принятию в следующей редакции в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации права собственности здания магазина с кадастровым номером 63:32:1402005:6055».  

     Истцом предложена редакция пункта 3.1 договора: «Земельный участок предоставляется арендатору на срок 49 лет, исчисляемый со дня государственной регистрации настоящего договора в  Едином государственном реестре недвижимости»

     Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ, ст.29 ЗК РФ).

    В отзыве на иск ответчик указывает на то, что редакция, предлагаемая арендатором по смыслу не отличается от редакции предложенной арендодателем. 

      Истец предлагает изложить пункт 5.5 договора в следующей редакции: «Арендатор имеет право передать земельный участок  в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия Арендодателя при условии его уведомления»

      Из протокола согласования разногласий следует, что арендодатель не возражает относительно принятия данного пункта договора в редакции арендатора. 

      Согласно редакции истца пункт 8.1 договора: «Настоящий договор подлежит государственной регистрации в органе осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     В редакции ответчика пункт 8.1 договора изложен следующим образом: «Настоящий договор подлежит государственной регистрации в органе осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С даты государственной регистрации настоящего договора  договор аренды от 14.07.21г. №207 прекращает свое действие».

      Если срок аренды составляет год или более, договор аренды земельного участка нужно зарегистрировать (ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Требование о государственной регистрации договора аренды земельного участка установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в Информационном письме от 25.02.2014 N 165, по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам.

     Поскольку договор аренды земельного участка от 14.07.21г. №207 прекратил свое действие с момента ввода объекта в эксплуатацию 06.10.2021г. разрешение на ввод объекта  в эксплуатацию №63-522322-97-2021, ввиду достижения цели договора аренды земельного участка под строительство суд считает редакцию пункта 8.1 договора подлежащей принятию в редакции истца. 

В силу положений статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

     Расходы по госпошлине в сумме 6000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца, оплатившего госпошлину в доход федерального бюджета по платежному поручению №27 от 22.12.21г. 

Руководствуясь ст.ст.49,110,167-171,176,259  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Уточнения исковых требований принять.   

     Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Бархан" и Администрацией  муниципального района Ставропольский Самарской области по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 63:32:1402005:6032 площадью 1644 кв.м. отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения, имеющий целевое назначение «магазины (код.4.4), расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Узюково, село Узюково, западнее земельного участка 63:32:1402005:5745 (зона О1 (Зона размещения объектов делового, общественного, коммерческого, социального и коммунально – бытового назначения) изложив спорные пункты договора  в следующей редакции: 

      Пункт 2.3 договора: «Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации права собственности здания магазина с кадастровым номером 63:32:1402005:6055»

      Пункт 3.1 договора: «Земельный участок предоставляется арендатору на срок 49 лет, исчисляемый со дня государственной регистрации настоящего договора в  Едином государственном реестре недвижимости»

      Пункт 5.5 договора: «Арендатор имеет право передать земельный участок  в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия Арендодателя при условии его уведомления»

      Пункт 8.1 договора: «Настоящий договор подлежит государственной регистрации в органе осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

      Расторгнуть договор аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена №207 от 14.07.21г.  в связи с существенным изменением условий с 20.10.21г. даты государственной регистрации права собственности здания магазина с кадастровым номером 63:32:1402005:6055. 

      Взыскать с Администрации  муниципального района Ставропольский Самарской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Бархан"  госпошлину в сумме 6000 руб.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

С.Г. Рысаева