АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, г.Симферополь, ул. А.Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-26653/2022

17 апреля 2024 года

г. Симферополь

Резолютивная часть решения объявлена 4 апреля 2024 года. Решение в полном объеме изготовлено 17 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Черной Д.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чеблаковой А.Л. рассмотрел материалы искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН – 

<

***>; ИНН – 

<

***>; пл. Советская, 1, г. Ялта, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Аир Макс» (ОГРН – 

<

***>; ИНН – 

<

***>; ул. Петровского, 21, пгт. Кореиз, г. Ялта, 

<

...>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Ялта Республики Крым (ОГРН – 

<

***>; ИНН – 

<

***>; пл. Советская, 1, г. Ялта, 

<

...>)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии:

от ответчика – ФИО1, действующий на основании доверенности от 10.02.2023 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

иные представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

УСТАНОВИЛ:

20.12.2022 Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее – истец, Департамент имущественных и земельных отношений, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее – суд) к обществу с ограниченной ответственностью «Аир Макс» (далее – ответчик, общество, ООО «Аир Макс») с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2019 по 31.05.2022 в размере 6 788 558,19 руб. и пени за период 01.12.2019 по 23.06.2022 в размере 3 470 813,24 руб.

Заявленные требования департамент мотивирует положениями статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и указывает на ненадлежащее выполнение ответчиком условий договора аренды земельного участка от 27.06.2016 в части невнесения арендных платежей в указанном выше размере, вследствие чего к нему применена мера гражданско-правовой ответственности в виде неустойки.

Во время судебного заседания представитель ООО «Аир Макс» против удовлетворения заявленных требований возражал, повторяя доводы, изложенные в отзыве от 27.03.2023 и ссылаясь на объективную невозможность использования спорного земельного участка в целях, предусмотренных договором аренды от 27.06.2016, и в соответствии с его целевым назначением.

Администрация г. Ялты и ее департамент имущественных и земельных отношений, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения заявления, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в суд не обеспечили, что в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Согласно пояснениям департамента от 08.08.2023 земельный участок находится в фактическом пользовании ООО «Аир Макс», вследствие чего общество должно вносить арендные платежи. Указывает, что в соответствии с действующими Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования городской округ Ялта территория, на которой находится земельный участок с кадастровым номером 90:25:010118:89, относится к территориям, исключенным из проекта Генерального плана, относящимся к несогласованным вопросам по результатам решения согласительной комиссии (территории неурегулированной градостроительной ситуации). В случае несогласия с ним общество должно обратиться с предложением о внесении изменений в данный градостроительный документ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

27.06.2016 в соответствии с постановлением Администрации г. Ялты от 22.06.2016 №1950-п между Муниципальным образованием городского округа Ялта в лице Департамента имущественных и земельных отношений (арендодатель) и ООО «Аир Макс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 8 000 кв.м,  кадастровый номер 90:25:010118:89, расположенный по адресу: 

<

...> в районе дома №23, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющемся неотъемлемой частью договора.

20.12.2016 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществлена государственная регистрация договора.

В соответствии с пунктом 1.2 договора вид разрешенного использования земельного участка: «Магазины» (код 4.4), «Автомобильный транспорт» (код 7.2). Категория земель: земли населенных пунктов. 

Согласно пункту 1.3 договора на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Договор заключен сроком на 10 лет и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.1 договора).

Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора. Так, в частности, размер арендной платы за неполный период (месяц, квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора и составляет 2 343 162,93 руб. и может в дальнейшем изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора. Арендная плата вносится арендатором равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, путем перечисления денежных средств по реквизитам истца. Размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в приложении №1 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью.

За нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пению в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты. Уплата неустойки не освобождает арендатора от исполнения своих обязательств по настоящему договору (взаимосвязанные положения пунктов 5.1 и 5.2 договора).

На основании соответствующего акта приема-передачи, подписанного без замечаний и возражений сторонами, земельный участок, являющийся предметом договора, передан в аренду обществу.

Однако вследствие ненадлежащего исполнения ООО «Аир Макс» условий договора в части несвоевременного внесения арендных платежей департаментом с целью досудебного урегулирования спора направлена претензия от 23.06.2022 №4281/02.1-25, содержащая требование погасить образовавшуюся задолженность в разумный срок, в противном случае департамент сообщал о расторжении договора в судебном порядке.

Несмотря на это, спор в досудебном порядке разрешен не был, что, в свою очередь, стало основанием для обращения Департамента имущественных и земельных отношений в суд с данным исковым заявлением, прибегнув к судебной защите.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат ввиду нижеследующего.

В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из анализа содержания данной нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).

Более того, согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие правового основания пользоваться объектом аренды по назначению. Аналогичная правовая позиция отображена в определениях Верховного Суда Российской Федерации судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 №305-ЭС15-15053, 18.05.2021 по делу №305-ЭС20-7170.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 №305-ЭС17-17952, определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 №305-ЭС20-7170.

Как следует из материалов дела, 03.12.2018 решением 75 сессии Ялтинского городского совета первого созыва №3 утвержден Генеральный план муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым (далее – Генеральный план).

Согласно решению 85 сессии Ялтинского городского совета 1 созыва от 19.07.2019 №16 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта.

В соответствии с Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования городской округ Ялта территория, на которой находится земельный участок с кадастровым номером 90:25:010118:89 по адресу: 

<

...> в районе дома №23, относится к территориям, исключенным из проекта Генерального плана, относящимся к несогласованным вопросам по результатам решения согласительной комиссии (территории неурегулированной градостроительной ситуации).

Как следует из вышеуказанного, арендатор фактически лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, а также в соответствии с условиями договора, что нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и экономической деятельности.

Арендодателем созданы условия, при которых невозможно достижение цели аренды земельного участка – осуществления строительства, тем самым арендатором невозможно исполнение условий договора.

Кроме того, общество обращалось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Ялта с целью урегулирования градостроительной ситуации.

Как следует из ответа Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Ялта, внесение изменений в Генеральный план территории муниципального образования городской округ Ялта планируется до конца 2021 года. Также указано, что подготовка и выдача ГПЗУ с учетом градостроительных регламентов, будет возможна после внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования территории муниципального образования городской округ Ялта.

Кроме того, в письме от 29.04.2021 Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Ялта указано, что по итогам открытого конкурса №0175200000420000834 на разработку изменений Генерального плана муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым заключен контракт на выполнение работ по разработке изменений Генерального плана муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.

Также, обществу разъяснено, что ГПЗУ является неотъемлемой частью для получения разрешения для строительства.

Кроме того, обществу предоставлен ГПЗУ №RUS357290007-01.2.10.01136, из которого следует, что земельный участок расположен в территориальной зоне ТЗ-26, для которой градостроительный регламент не установлен генеральным планом.

Таким образом, с момента принятия Генерального плана арендатор лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с договором аренды и его целевым назначением.

Поскольку надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований к ответчику по основаниям, изложенным в исковом заявлении, департаментом не представлено, основания для удовлетворения исковых требований у суда отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

 

Судья                                                                                                                            Д.М. Черная