ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А65-14388/2017

город Самара

14 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 декабря 2017 года.

       Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н. Ю.,  Терентьева Е. А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТД Челны-Хлеб-II" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 октября 2017 года по делу № А65-14388/2017, вынесенное судьей Андреевым К.П., 

по иску муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью "ТД Челны-Хлеб-II", г.Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, ФИО4,

о  расторжении договора аренды земельного участка №2104-АЗ от 24.09.2010, о взыскании 504 863 руб. долга, 216 738,77 руб. неустойки.

с участием в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы - представитель ФИО5 по доверенности от 22.06.2016 г.,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом Челны Хлеб II" о расторжении договора аренды земельного участка №2104-АЗ от 24.09.2010, о взыскании 504 863 руб. долга, 216 738,77 руб. неустойки.

       Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.10.2017 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 485 898,32 руб. долга, 208 597,41 руб. неустойки. В остальной части в иске отказано.

       Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также на неправильно применение норм материального и процессуального права. 

         В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что ответчик приобрел право собственности на помещение, входящее в состав административного здания, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.08.2014. Таким образом, по мнению ответчика, поскольку фактическое назначение здания совпадает с указанным в кадастровом паспорте видом использования земельного участка, в связи с этим при расчете арендной платы подлежит применению поправочный коэффициент со значением «2». Также истец полагает, что суд первой инстанции не правомерно взыскал договорную неустойку.

         Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

         Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и  просил ее удовлетворить.

         Истец и третьи лица в судебное заседание не явились. Надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

         Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

         При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса.

         Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует их материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета города Набережные Челны № 6092 от 22.09.2010г. между истцом (арендодатель) и ООО «Онегин» (арендатор) 24.09.2010г. заключен договор аренды земельного участка №2104-АЗ, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок 16:52:04 03 01:85, находящиеся по адресу РТ, 

<

...>, площадью 1860 кв.м, для строительства здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин, сроком на 49 лет.

Согласно пункту 3.4 договора, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 225 638 руб. 

Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно пункту 3.5 договора, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор. 

03 ноября 2010 года между ООО «Онегин» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «ПМК Тамерлан» (далее – ООО «ПМК Тамерлан, покупатель по договору) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.09.2010 № 2104-АЗ. 

На основании договора от 10.07.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.09.2010 № 2104-АЗ ООО «ПМК Тамерлан» передало ООО «Фокс» свои права и обязанности по указанному договору аренды.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.08.2014г. ответчику на праве собственности принадлежало нежилое помещение 31004, назначение нежилое, общая площадь 513,6 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Республика Татарстан, 

<

...>. 

Кроме этого, из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права следует, что третьим лицам принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные по вышеуказанному адресу, а именно: с 09.09.2014 ФИО2 нежилое помещение № 1003 общей площадью 909,1 кв. м, этаж 3; с 09.09.2014 ФИО3 нежилое помещение № 1001 общей площадью 343,6 кв. м, этаж 2; с 30.06.2016 ФИО4 нежилое помещение № 10012 общей площадью 546,7 кв. м, этаж 2.

Соглашением от 01.11.2014 собственники помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

...> распределили доли по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85. При этом за ответчиком определена доля в размере 18,68% - 348 кв. м.,  за ООО Цент «Фокс» - 15,87% - 295 кв. м, за ФИО2 33,07% - 615 кв. м, за ФИО3 32,38% - 602 кв. м. 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды, Исполком направил в его адрес претензию от 28.02.2017г. № 06/63п с требованием оплатить задолженность по арендным платежам и предложением расторгнуть договор аренды. 

Поскольку претензия со стороны ответчика осталась без удовлетворения, Исполком обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Согласно порядку определения размера арендной платы за земельные участки, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74, расчет арендной платы производится по формуле: А = Рс x Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка. Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан № 74 предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки, со значением 10, а также поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под административные здания, помещения и офисы, со значением 2. 

Судом установлено, что Исполком в 2015 году производил расчет арендной платы с применением поправочного коэффициента 2, а начиная с 2016 года – с применением поправочного коэффициента 10. Между тем ответчик за весь спорный период оплачивал арендную плату, рассчитанную с применением поправочного коэффициента 2. 

Таким образом, разногласия сторон при определении размера арендной платы сводятся к виду поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что поскольку фактическое назначение здания совпадает с указанным в кадастровом паспорте видом использования земельного участка, в связи с этим при расчете арендной платы подлежит применению поправочный коэффициент со значением «2», отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, начисляя плату за пользование земельным участком с применением поправочного коэффициента «10» как за земельные участки, занятые «под объектами розничной торговли», Исполком ссылается на разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85 («под строительство здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин»), который содержит, в том числе, и возможность размещения на нем объекта торговли – магазин. 

Из буквального толкования постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 следует, что поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую осуществляет собственник недвижимости.

 Согласно пункту 2.1.16 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. 

Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка. Пунктом 2.1. решения Казанской городской думы от 11.11.2013 № 5-26 «О земельном налоге» установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка. 

В пункте 9 решения Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09.11.2015 № 3/4 «О земельном налоге» также установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка. 

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения. 

Соответствующая правовая позиция отражена также в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 18 июля 2017 г. N Ф06-22540/17 по делу N А65-22205/2016.

Данные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, от 18.05.2017 № 306-ЭС17-4516. 

Сторонами не оспаривается тот факт, что в нежилом здании по ул. Ахметшина, 108А г. Набережные Челны располагаются различные собственники и арендаторы, в том числе находится объект торговли, магазин, находящийся в помещениях, принадлежащих ответчику. Данный факт также следует из акта обследования земельного участка № 343 от 21.04.2017 (л.д.27-38). В связи с этим отклоняются доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что помещения не используются под магазин и следует в данном случае применять коэффициент со значением 2. 

Соглашением от 01.11.2014 собственниками помещений в здании, были определены их доли в праве на земельный участок, в соответствии с которым ответчику принадлежит 18,68%, или 348 кв.м.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка согласно кадастровым выпискам в 2014, 2015 году составила 6 722 914,20 руб., в 2016, 2017 году - 7 702 427,40 руб. и ответчиком не оспаривается. Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка за 2014, 2015 составляет 3614,47 руб./кв.м. Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка за 2016, 2017 г. составляет 4141,09 руб./кв.м.

Таким образом, размер платы за 2014-2015 гг. составил 188 675,33 руб. в год, 15 722,94 руб. в месяц согласно расчету (348 х 3614,47 х 1,5% х10 / 12). Размер платы за 2016-2017 год составил 201 753,90 руб. в год, 16 812,82 в месяц согласно расчету (348х 4141,09 х 1,4% х10 / 12). Следовательно, по расчету суда за период с 03.09.2014г. по 28.02.2017г. размер долга составил 485 898,32 руб. Данный расчет проверен судом апелляционной инстанции, признается правильным.

Ответчиком доказательств внесения арендной платы не представлено, при таких обстоятельствах требование истца о взыскании долга является обоснованным в части 485 898,32 руб. 

Кроме этого, в связи с нарушением сроков оплаты на основании ст.330 ГК РФ  и п.5.2 договора аренды истец просил взыскать неустойку в размере 216 738,77 руб. 

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пени), т.е. денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.5.2 договора аренды в случае нарушения арендатором п. 4.4.2 договора начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В соответствии с представленным истцом расчетом размер пени составляет 216 738,77 руб.  за период с 16.10.2014г. по 27.02.2014г. Судом проверен представленный истцом расчет пени.

С учетом частичного удовлетворения требования о взыскании долга в размере 485 898,32 руб., по расчету суда размер неустойки за период с 16.10.2014г. по 27.02.2014г. составил 208 597,41 руб.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. 

По смыслу указанных выше норм гражданского законодательства и пунктов 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

При этом в силу пункта 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил. Ответчиком в материалы дела также не представлены доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей, ходатайств о снижении неустойки не заявил, требование истца о взыскании неустойки признается судом обоснованным и соразмерным с учетом величины долга и периода просрочки в размере 208 597,41 руб.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о неправомерном начислении неустойки со ссылкой на ст.406 ГК РФ, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку ответчик доказательств надлежащего исполнения условий договора в части своевременного внесения арендной платы не представил, исковые требования в указанной части являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Требование о расторжении договора аренды земельного участка №2104-АЗ от 24.09.2010 оставлено судом без удовлетворения в связи с тем, что основания для удовлетворения указанного требования о расторжении договора, являющегося договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, предъявленное только к одному из арендаторов (ответчику), отсутствуют. В данной части решение суда ответчиком не оспаривается.

        Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

         Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

         Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

         Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 октября 2017 года по делу № А65-14388/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

       Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа. 

ПредседательствующийЕ.М. Балакирева

 

   СудьиН.Ю. Пышкина   

                                                                                                             Е.А. Терентьев