ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11838/2018

г. Челябинск

10 сентября 2018 года

Дело № А07-1254/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пирской О.Н., 

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Частного образовательного учреждения Средняя общеобразовательная школа Альфа с углубленным изучением отдельных предметов на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2018 по делу № А07-1254/2018 (судья Касьянова С.С.).

 

Частное образовательное учреждение средняя общеобразовательная школа Альфа с углубленным изучением отдельных предметов (далее – ЧОУ СОШ Альфа, школа, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, ответчик) о признании законной произведенной реконструкции здания по ул. Х. ФИО2, д. 28 в Советском районе г. Уфы и строительства третьего этажа (мансарда), общей площадью 773,9 кв. м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также – третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.06.2018 (резолютивная часть объявлена 20.06.2018) в удовлетворении исковых требований общества отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе школа (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает на соблюдение всех необходимых условий, предусмотренных нормой статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта. Податель жалобы полагает, что судом необоснованно сделан вывод относительно отсутствия разрешения на реконструкцию здания. Так, в материалах дела имеется разрешение № 218-П-2У от 24.10.2002, выданное ООО «Компания «Альтернатива»; постановления Главы администрации города Уфа Республики Башкортостан от 09.06.2000 № 3 и от 07.06.2004 № 2403; договор от 17.05.2002 № 24-ША/02. Перечисленные доказательства, по мнению подателя жалобы, свидетельствуют о наличии права у истца на реконструкцию и строительство третьего этажа арендованного им здания. Кроме того, отмечает, что оформление самого разрешения на имя застройщика не является доказательством отсутствие у истца разрешения на реконструкцию и строительство. Также указывает, что разрешение от 24.10.2002 получено истцом до введения в действие действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации.

  Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". 

  В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, истец осуществляет образовательную деятельность в нежилом здании по адресу: 

<

...>. 

Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и школой (арендатор) заключен договор № 26343 аренды объекта муниципального нежилого фонда (далее – договор аренды помещения, т. 1 л. д. 15-19), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения под литерами А1, А2, Б1, В1, расположенные на первом и втором этажах здания, по адресу Советствкий район городского округа 

<

...>, общей площадью 1340,6 кв. м, для использования под образовательную деятельность, склад (пункт 1.1 договора аренды помещения).

Договор аренды помещения зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка на договоре (т. 1 л. д. 19). 

Право собственности на нежилое здание городского округа город Уфа зарегистрировано, что подтверждает выписка из ЕГРН от 12.01.2018 № 02/264/027/2018-39 (т. 1 л. д. 13). 

Земельный участок под указанным зданием также находится в аренде у истца согласно договору аренды земельного участка от 16.08.2002 № 1925-2002 (т. 1 л. 

<

...>). 

На обращение истца о разрешении на реконструкцию Постановлением от 09.06.2000 № 2336 Главы администрации города Уфы Республики Башкортостан, истцу разрешена разработка проекта реконструкции арендуемого здания со строительством третьего этажа по ул. Х. ФИО2, 28 (т. 1 л. д. 28). 

В связи с тем, что истцом в указанные в постановлении сроки не удалось осуществить необходимый объем работ, в 2004 году было получено новое постановление от 07.06.2004 № 2403 Главы администрации города Уфы Республики Башкортостан на разработку проекта реконструкции, со строительством третьего этажа в указанном здании (т. 1 л. д. 29). 

Между школой (инвестор) и ООО «Компания «Альтернатива» (заказчик-застройщик) был заключен договор от 17.05.2002 № 24-ША/02 (т. 1 л. д. 31-34), по условиям которого  заказчик-застройщик принимает на себя обязанности по выполнению предоставленных объемов работ по заданию инвестора в соответствии с утвержденной проектно-сметной документации, а инвестор обязуется принять и оплатить работы на объекте «Надстройка здания негосударственного образовательного учреждения «Альфа», расположенного по адресу: 

<

...>.

По договору от 17.05.2002 № 24-ША/02 истец, являясь инвестором, привлек в качестве заказчика-застройщика ООО Компания «Альтернатива» на выполнение работ на объекте «Надстройка здания негосударственного образовательного учреждения «Альфа», расположенного по адресу: 

<

...>» (т. 1 л. д. 31-34). 

ООО «Компания «Альтернатива» в свою очередь получило в инспекции государственного архитектурно-строительного надзора администрации города Уфы разрешение № 218-П-2У на реконструкцию здания по ул. X. ФИО2 в Советском районе г. Уфы, расположенного по адресу: 

<

...>, проектная документация заказ 18970, разработана ЗАО Проектный институт «Башкиргражданпроект» (т. 1 л. д. 30). 

Первоначально проект надстройки третьего этажа школы был разработан ПКФ «Проект-М» в 2001 году. В последующем, в 2002 году, изменения к проекту выполнено ЗАО «Проектный институт «Башкиргражданпроект» и согласован Главным Управлением архитектуры и градостроительства 15.10.2002. 

Также к выполнению работ по договору подряда от 15.10.2015 № 24  привлекался ООО «Профи Строй» (т. 1 л. д. 36-40). 

В связи с нехваткой средств, работы по реконструкции и строительству третьего этажа затянулись, не уложились в сроки, указанные в разрешении на реконструкцию (т. 1 л. д. 35). Срок действия разрешения на строительство объекта № 218-П-2У истек 31.12.2003. 

Письмом от 24.09.2004 № 73 истец обращался в Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора администрации города Уфы с просьбой выдать разрешение на продолжение реконструкции здания школы (т. 1 л. д. 53). На обращение ответа не получено. 

Заказчик - застройщик ООО «Альтернатива» прекратил свою деятельность 10.05.2007 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (т. 1 л. д. 83-87). 

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию произведенной реконструкции и строительства самим застройщиком невозможно в связи с его ликвидацией. 

Так как с даты прекращения срока действия разрешения на реконструкцию и строительства, выданного ООО «Альтернатива» прошло 15 лет, в настоящее время продление его срока и, в конечном итоге, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании вышеуказанного разрешения № 218-П-2У невозможно. 

Для разрешения создавшейся ситуации истец повторно обратился в Управление земельных и имущественных отношений (уполномоченное лицо по управлению муниципальной собственностью городского округа города Уфа Республики Башкортостан, сокращенное наименование УЗИО) для выдачи разрешения ввод в эксплуатацию произведенной реконструкции и строительства третьего этажа здания школы. 

В письме от 26.04.2017 № 9609 УЗИО сообщило, что реконструкция объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в рамках реализации проектов государственно -частного и муниципально-частного партнерства в соответствии с ФЗ от 03.07.2015 № 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», либо в рамках концессионного соглашения согласно Федеральному закону от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». Применение указанных норм закона в сложившееся взаимоотношения между истцом и собственником здания невозможно. Реконструкция здания школы и надстройка третьего этажа завершены. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию в установленном (во внесудебном) порядке невозможно (т. 1 л. д. 54). 

Согласно техническому паспорту от 19.11.2013, изготовленном ГУП БТИ РБ, инвентарный номер 339188, площадь надстроенного третьего этажа, литера А1, мансарда, составляет 773,9 кв. м (т. 1 л. д. 55-59).

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 189 г. Москва принято новые требования «Об утверждении СанПиН 2.4.2.2821-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям и организации обучения в общеобразовательных учреждениях», вступившее в законную силу 01.09.2011 года. Регистрационный № 19993 в Минюсте РФ от 03.03.2011. Новые нормы СанПина содержат, кроме прочих, и нормы площади образовательного учреждения из расчета на 1 учащегося. 

Как указывает истец, для привлечения на обучение учащихся необходимо соблюсти соотношение площадей школы и количество обучающихся. Так как площадь третьего надстроенного этажа не отражена в данных кадастрового учета недвижимости (здания школы), истец ограничен в законном использовании данной площади школы. 

Истец указывает, что новый объект не возник, а произведенная реконструкция и надстройка третьего этажа не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, соответствует по своим характеристикам градостроительным, строительным, противопожарным и санитарноэпидемиологическим нормам, предъявляемым к зданиям и помещениям учебно-воспитательного назначения. 

Указанное подтверждает заключение эксперта ФИО3, члена НП «Палата судебных экспертов» от 28.06.2016 № 019/2016 (т. 2 л. д. 1-201). 

Поскольку получение разрешения на ввод в эксплуатацию в установленном (во внесудебном) порядке произведенной реконструкции и строительства третьего этажа здания школы для выдачи разрешения ввод в эксплуатацию невозможно, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований общества, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что разрешение на реконструкцию и строительство третьего этажа истцу в установленном порядке не выдавалось, в установленном порядке ввод в эксплуатацию объекта не производился, следовательно, реконструкция здания является самовольной. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 названного Кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 указанной статьи), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29-32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечёт за собой признание последнего самовольной постройкой в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений пункта 1 указанной статьи самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. 

Согласно пункту 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи. 

По смыслу приведенных норм, для признания постройки самовольной необходимы следующие условия: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных в статье 222 названного Кодекса обстоятельств влечет за собой признание объекта самовольно возведенным.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов от 29.04.2010 № 10/22) разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке. 

Соответственно, разрешение на строительство (реконструкцию) является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося (реконструируемого) объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Исходя из представленной в материалы дела технической документации на спорный объект последний не относится к объектам, для строительства которых согласно части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В настоящем случае постановлением от 09.06.2000 № 2336 Главы администрации города Уфы Республики Башкортостан истцу разрешена разработка проекта реконструкции арендуемого здания со строительством третьего этажа по ул. Х. ФИО2, 28. 

Разрешение № 218-П-2У на реконструкцию здания по ул. X. ФИО2 в Советском районе г. Уфы, расположенного по адресу: 

<

...>, выдано ООО "Компания «Альтернатива» сроком  до  31.12.2003. 

Между тем   в указанный  срок   реконструкция  не  была завершена.

Постановлением от 07.06.2004 № 2403 Главы администрации города Уфы Республики Башкортостан истцу разрешена разработка проекта реконструкции арендуемого здания со строительством третьего этажа по ул. Х. ФИО2, 28; постановление от 09.06.2000 № 2336 признано утратившим силу с 10.06.2002. 

Однако, истцу разрешение на реконструкцию здание и строительство 3-го этажа после 2003 года в установленном порядке не выдавалось. 

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, верно исходил из того, что доказательства, свидетельствующие о том, что истцу было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов, школа не представила.

Указанные обстоятельства позволяют квалифицировать спорный объект как самовольную постройку. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.03.2011 № 14057/10, судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм, правил и условий возведения объектов недвижимости. 

Учитывая данные обстоятельства, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, поскольку в связи с изложенным судом делается вывод о том, что заявленные истцом требования направлены на замену установленной законом процедуры получения разрешения на строительство объектов недвижимости на судебный порядок признания права собственности, на что верно обращено внимание арбитражного суда первой инстанции.

Удовлетворение исковых требований истца и признание за ним права собственности на спорный объект в настоящем случае означало бы, что в сравнении с добросовестными застройщиками, получающими в установленном порядке все необходимые для строительства документы и проходящими все установленные для строительства согласования, для самовольного застройщика был бы допущен иной, упрощенный порядок легализации самовольных строений.

Следует отметить, что в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрен упрощенный, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих.

Таким образом, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований истца. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.   

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2018 по делу № А07-1254/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Частного образовательного учреждения Средняя общеобразовательная школа Альфа с углубленным изучением отдельных предметов - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

 

Председательствующий судья                                                    О.Н. Пирская

 

Судьи:                                                                                             Г.Н. Богдановская

 

                                                                                                      И.Ю. Соколова