АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru  

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

 Тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

            

РЕШЕНИЕ

Дело №А27-4493/2018

город Кемерово

30 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 30 апреля 2019 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Драпезо В.Я. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово 

к Муниципальному предприятию города Кемерово «Городское управление капитального строительства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово

третье лицо - Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, г. Кемерово,

о взыскании арендной платы и пени,

при участии:

от истца – ФИО2– представитель по доверенности от 05.09.2018 №7-2-09/118, удостоверение,

от ответчика – не явился, 

от третьего лица – не явился,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее –  «Истец», «Комитет», «КУГИ КО») обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному предприятию города Кемерово «Городское управление капитального строительства», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – «Ответчик», «МП «ГорУКС») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №53-10-С/15 от 22.10.2015 за период с 10.04.2015 по 31.01.2017 в сумме 418 823 руб. 24 коп., неустойки за период с 22.01.2016 по 11.01.2017 в сумме 83 812 руб. 88 коп.

Определением от 25.02.2019 настоящее дело №А27-4493/2018 было объединено в одно производство с делами №А27-4498/2018, №А27-4589/2018 по исковому заявлению Комитета о взыскании с МП «ГорУКС» задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 №43-10-С/15 за период с 10.04.2015 по 31.01.2017 в сумме 495 466 руб. 22 коп., пени за просрочку внесения платежей по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 №43-10-С/15 за период с 22.01.2016 по 11.01.2017 в размере 99 090 руб. 31 коп.; о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 №47-10-С/15 за период с 10.04.2015 по 31.01.2017 в сумме 485 160 руб. 79 коп., пени за просрочку внесения платежей по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 №47-10-С/15 за период с 22.01.2016 по 11.01.2017 в размере 97 088 руб. 04 коп. для их совместного рассмотрения с присвоением объединенным делам номера А27-4493/2018.

17.05.2018 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее – «КУМИ города Кемерово»). 

Лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – «АПК РФ»); Истец обеспечил явку представителя в судебное заседание; Ответчик, третье лицо не явились, Ответчик письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается судом в отсутствии представителей Ответчика, третьего лица, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле материалам.

Комитет в заявлении и его представитель в судебном заседании, настаивая на удовлетворении заявленных требований, ссылаются на то, что МП «ГорУКС» арендовало земельный участок площадью 5 265 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:24:0201013:4558, расположенный по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74, строительный номер 16, - по договору аренды №53-10-С/15 от 22.10.2015; земельный участок площадью 6246 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:24:0201013:4551, расположенный по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74, строительный номер 5, - по договору аренды №43-10-С/15 от 22.10.2015; а также земельный участок площадью 6117 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:24:0201013:4550, расположенный по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74, строительный номер 9, - по договору аренды №47-10-С/15 от 22.10.2015.

Указанные земельные участки предоставлены для строительства многоквартирных жилых домов.

В соответствии с пунктами 2.1. указанных Договоров аренды срок действия данных договоров устанавливается с момента заключения по 31.08.2016, а в соответствии с Дополнительными соглашениями №1 – по 30.09.2020. Условия данных договоров применяются к отношениям сторон, возникшим с 10.04.2015.

Размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка в соответствии с пунктом 3.1  Договоров аренды определяются в порядке, указанном в протоколах определения величины арендной платы, являющихся неотъемлемой частью данных договоров.

При этом, Комитет исходит из того, что к рассматриваемым правоотношениям применяются правила, закрепленные в абзаце 8 пункта 2.11, пункта 2.13 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62 (далее – «Порядок №62»).

В связи с чем, арендная плата за используемые МП «ГорУКС» земельные участки на основании указанных договоров аренды должна определяться на основании оценки рыночной стоимости размера арендной платы.

С учетом произведенной Комитетом оценки рыночной стоимости размера арендной платы МП «ГорУКС» был извещен о размере подлежащей уплате арендной платы, однако, у Арендатора сложилась задолженность как по арендной плате, так и по пене, что и явилось основанием для настоящего иска.

Подробнее доводы Комитета изложены в исковом заявлении.

ИП «ГорУКС» в отзыве, возражая против удовлетворения заявленных требований, ссылается на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09, Ответчик полагает, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Соответственно, в качестве нормативного акта, регулирующего размер подлежащей применению арендной платы, ответчик ссылается на постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово (далее – «Порядок 62»), согласно пункту 2.4 которого размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х S / П, где

А – размер арендной платы;

КС – кадастровая стоимость земельного участка;

Кв – коэффициент,учитывающий вид использования земельного участка (приложение № I к настоящему Порядку);

Ку – коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение № 2 к настоящему Порядку);

Кк – коэффициент, учитывающийособые категории арендаторов (приложение № 3 к настоящему Порядку);

Ки – коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления; 

S – площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П – количество периодов внесения арендной платы в году.

При этом, Ответчик исходит из того, что предусмотренный абзацем 8 пункта 2.11 и пункта 2.13 Порядка №62 механизм определения размера арендной платы на основании отчета о рыночной стоимости размера арендной платы, применяется в том случае, когда определенный по формуле: А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х S / П размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, которые отнесены к одной категории земель, используются и предназначены для одних и те же видов деятельности.

Между тем, по мнению МП «ГорУКС», совокупность условий применения абзаца 8 пункта 2.11, пункта 2.13 Порядка №62 к рассматриваемым договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201013:4550, 42:24:0201013:4551 и  42:24:0201013:4558 отсутствует, так как Комитетом в целях обоснования отклонения размеров арендной платы за искомые участки от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям, более чем в два раза, представлены договоры аренды земельных участков, не являющихся аналогичными, что свидетельствует об отсутствие возможности расчета отклонения в любую сторону от размера средней арендной платы в два и более раза по указанной в пункте 2.11 Порядка №62 формуле.  

С учетом изложенного, Ответчик полагает, что основания для удовлетворения заявленных Истцом требований отсутствуют.

Подробнее возражения МП «ГорУКС» изложены в письменном отзыве и обосновании по представленным Комитетом договорам аренды.

Представитель третьего лица в представленном в материалы дела отзыве просил в удовлетворении иска Комитета отказать, ссылаясь на то, что расчет суммы арендной платы за земельные участка должен быть произведен на основании Постановления Администрации города Кемерово от 06.12.2004 №111 «Об утверждении методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Кемерово», размер которой за период с 10.04.2015 по 31.01.2017, по расчету КУМИ города Кемерово, составляет  12 986 руб. 80 коп. в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201013:4558. Более подробно доводы КУМИ города Кемерово изложены в отзыве. 

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, суд установил.

Спорные земельные участки были предоставлены МП «ГорУКС» на основании решения КУГИ КО от 10.04.2015 №10-2/1474 «О предоставлении в аренду МП «ГорУКС» земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...>», изданного в соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона Кемеровской области от 22.12.2014 №128-ОЗ «Об отнесении полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово к полномочиям исполнительного органа государственной власти Кемеровской области отраслевой компетенции в сфере земельных отношений», Положения о комитете по управлению государственным имуществом Кемеровской области, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 21.03.2008 №92, а также в соответствии с Постановлением администрации г. Кемерово от 03.07.2014 №1666 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона №74 Ленинского района г. Кемерово».

Согласно пунктам 3.2 указанных договоров аренды Арендатор самостоятельно ежеквартально, до 10 числа первого месяца, за который производится оплата, перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства. Арендатор производит первый платеж арендной платы в течение 10-ти дней с момента заключения договора.

За период фактического использования земельного участка Арендатор самостоятельно перечисляет плату в течение срока, равного фактическому использованию земельного участка, с момента заключения договора. Если срок фактического использования превышает один год, Арендатор самостоятельно ежемесячно равными долями перечисляет плату в течение одного года с момента заключения договора.

За нарушение сроков внесения арендной платы пунктами 6.1 указанных договоров установлена пеня в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В результате неисполнения Арендатором условий указанных договоров аренды в части своевременности и полноты оплаты у МП «ГорУКС» сложилась задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 №53-10-С/15 за период с 10.04.2015 по 31.01.2017 в размере 489 602 руб. 64 коп., задолженность по уплате пени за период с 22.01.2016 по 31.05.2018 в размере 418 823 руб. 24 коп.; по договору аренды от 22.10.2015 №47-10-С/15 задолженность по арендной плате за период с 10.04.2015 по 31.01.2017 в сумме 485 160 руб. 79 коп., задолженность по уплате пени за просрочку внесения платежей по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 №47-10-С/15 за период с 22.01.2016 по 11.01.2017 в размере 97 088 руб. 04 коп.; задолженность по арендной плате за период с 10.04.2015 по 31.01.2017 в сумме 495 466 руб. 22 коп., задолженность по уплате пени за просрочку внесения платежей по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 №43-10-С/15 за период с 22.01.2016 по 11.01.2017 в размере 99 090 руб. 31 коп

11.01.2017 Комитет направил Ответчику письмо с требованием погасить имеющуюся у МП «ГорУКС» задолженность по арендной плате и по пене по договорам аренды земельного участка от 22.10.2015 №53-10-С/15, №47-10-С/15 и №43-10-С/15 которое осталось без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для настоящего иска.

Оценив представленные сторонами доказательства, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд усматривает основания для удовлетворения заявленных КУГИ КО требований, исходя из следующего.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 8 статьи 3 Закона Кемеровской области от 04.07.2002 № 49-03 «О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений» (в редакции, распространяющей свое действие на спорные правоотношения) Коллегия Администрации Кемеровской области устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Кемеровской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. 

Размер арендной платы определен на основании Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово».

Согласно пункту 2.4 Порядка №62 по общему правилу размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х S / П, где

А – размер арендной платы;

КС – кадастровая стоимость земельного участка;

Кв – коэффициент,учитывающий вид использования земельного участка (приложение № I к настоящему Порядку);

Ку – коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение № 2 к настоящему Порядку);

Кк – коэффициент, учитывающийособые категории арендаторов (приложение № 3 к настоящему Порядку);

Ки – коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления; 

S – площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П – количество периодов внесения арендной платы в году.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2.13 Порядка №62 при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 настоящего Порядка, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (в редакции, действующей на момент заключения договора).

Согласно абзацу восьмому пункта 2.11 Порядка №62 одним из таких оснований является ситуация, при которой размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям. Значительным для целей настоящего Порядка признается отклонение в любую сторону от размера средней арендной платы в два и более раза. Расчет отклонения осуществляется по следующей формуле:

 - отклонение арендной платы;

 - средний размер арендной платы земельных участков;

А - размер арендной платы за земельный участок.

В подтверждение размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям, КУГИ КО представлены в материалы дела договоры аренды земельных участков в общем количестве 24 договоров, в результате анализа которых было установлено среднее значение размера арендной платы в случаях предоставления земельных участков арендаторам с аналогичной целью. 

Согласно указанному анализу арендная плата по договорам аренды от 22.10.2015 №53-10-С/15, №47-10-С/15 и №43-10-С/15 за 1 кв. м составила 2 руб. 36 коп. в год, в то время как среднее значение платы по аналогичным договорам составила 42 руб. 61 коп. в год.

Таким образом, Комитет подтвердил наличие оснований для определения размера арендной платы по договорам аренды от 22.10.2015 №53-10-С/15, №47-10-С/15 и №43-10-С/15  на основании отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы.

При этом, суд исходит из того, что Порядок №62 применительно к определению средней арендной платы закрепляет такие критерии как отнесение земельных участков к одной категории земель, их использование и предназначение для одних и тех же видов деятельности и предоставление по одним и тем же основаниям, в то же время, указанный нормативный правовой акт не содержит ссылку на такие критерии, как год заключения договоров, используемых для проведения соответствующего анализа, либо выделение участков в рамках одного земельного массива и т.п. 

Представленный Комитетом расчет задолженности Ответчика по указанным договорам аренды от 22.10.2015 №53-10-С/15, №47-10-С/15 и №43-10-С/15  за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 соответствует размеру, указанному в Отчете №81-04-2015 об оценке рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы) земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...>.

Результаты указанной оценки Ответчиком не оспорены, обоснованность установленного на основании отчета размера арендной платы не опровергнута.   

Из изложенного следует, что размер арендной платы определен Комитетом в соответствии с Порядком №62, в связи с чем, изложенные в отзыве МП «ГорУКС» доводы являются необоснованными.

Учитывая изложенное, требование КУГИ КО о взыскании платы за пользование землей подлежит удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пунктам 6.1 договоров за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от просроченной суммы.

Представленный Комитетом расчет пени по договорам аренды от 22.10.2015 №53-10-С/15, №47-10-С/15 и №43-10-С/15 за период с 22.01.2016 по 11.01.2017 проверен, признан арифметически верным, Ответчиком не оспорен.  

В связи с чем, суд считает требования КУГИ КО в части взыскания пени по договорам аренды от 22.10.2015 №53-10-С/15, №47-10-С/15 и №43-10-С/15 за период с 22.01.2016 по 11.01.2017 обоснованными.  

Оснований для снижения судом неустойки на основании статьи 333 ГК РФ не имеется, соответствующих ходатайств не заявлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Комитетом требований в полном объеме.

Поскольку заявленные требования удовлетворены полностью, государственная пошлина в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит взысканию с Ответчика в федеральный бюджет Российской Федерации.    

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить полностью.

Взыскать с Муниципального предприятия города Кемерово «Городское управление капитального строительства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 №53-10-С/15 за период с 10.04.2015 по 31.01.2017 в сумме 418 823 руб. 24 коп., пеню за просрочку внесения платежей по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 №53-10-С/15 за период с 22.01.2016 по 11.01.2017 в размере 83 812 руб. 88 коп.; задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 №43-10-С/15 за период с 10.04.2015 по 31.01.2017 в сумме 495 466 руб. 22 коп., пеню за просрочку внесения платежей по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 №43-10-С/15 за период с 22.01.2016 по 11.01.2017 в размере 99 090 руб. 31 коп.; задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 №47-10-С/15 за период с 10.04.2015 по 31.01.2017 в сумме 485 160 руб. 79 коп., пеню за просрочку внесения платежей по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 №47-10-С/15 за период с 22.01.2016 по 11.01.2017 в размере 97 088 руб. 04 коп.; государственную пошлину в доход федерального бюджета Российской Федерации в размере 29 794 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

             Судья                                                                                              Драпезо В.Я.