АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-27352/2024

г. Краснодар

30 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Малыхиной М.Н. при участии в судебном заседании от индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 29.07.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Югсервис» (ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 29.10.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Прибрежный ритейл» (ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 29.10.2024), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Межрегионального управления Федеральной службы по финансовому мониторингу по Южному федеральному округу, Управления Федеральной налоговой службы по Краснодарскому краю, Прокуратуры Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Югсервис» и общества с ограниченной ответственностью «Прибрежный ритейл» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2025 по делу № А32-27352/2024 установил следующее.

ИП ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением, в котором просила: взыскать с ООО «Югсервис» и ООО «Прибрежный ритейл» стоимость восстановительного ремонта поврежденного имущества в размере 36 067 638 рублей 99 копеек; взыскать с ООО «Югсервис» задолженность по постоянной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 11.03.2019 № 1103/19 с марта по октябрь 2024 года в размере 12 933 870 рублей 80 копеек; неустойку за нарушение сроков оплаты с 01.03.2024 по 31.10.2024 в размере 1 524 852 рублей 89 копеек и компенсацию расходов, которые лицо, чьи права нарушены, должно будет произвести, в размере 3 967 440 рублей 29 копеек; взыскать с ООО «Прибрежный ритейл» стоимость восстановительного ремонта поврежденного имущества в размере 12 022 547 рублей 33 копеек; взыскать с ООО «Прибрежный ритейл» задолженность по постоянной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 0105/23 за март и апрель 2024 года в размере 3 831 284 рублей 40 копеек; неустойку за нарушение сроков оплаты с 01.03.2024 по 31.10.2024 в размере 468 629 рублей 92 копеек и компенсацию расходов, которые лицо, чьи права нарушены, должно будет произвести, в размере 1 322 480 рублей 21 копейки; указать, что плата за фактическое пользование начисляется до момента вступления решения суда в законную силу, а неустойка за нарушение сроков оплаты в размере 0,1% от суммы задолженности – до момента фактической уплаты суммы долга; взыскать ООО «Югсервис» и ООО «Прибрежный ритейл» расходы по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы, с учетом уточнения требований – т. 6, л. 

<

...> (делу присвоен № А32-27352/2024).

ООО «Югсервис» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к предпринимателю о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения от 11.03.2019 № 1103/19; признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения от 11.03.2019 № 1/1103/19; признании части одноэтажного нежилого здания площадью 3000 кв. м, расположенной в нежилом здании общей площадью 7366,2 кв. м, по адресу: Россия, 

<

...> (строение Г), кадастровый номер 23:43:0431001:908, фактически переданной предпринимателю 05.03.2024; признании части нежилого помещения № 24 площадью 128,36 кв. м, расположенной на втором этаже нежилого здания по адресу: Россия, 

<

...> (строение Ж), кадастровый номер 23:43:0431001:914, фактически переданной предпринимателю 05.03.2024 (делу присвоен № А32-25991/2024).

ООО «Прибрежный ритейл» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к предпринимателю о признании договора аренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 0105/23 расторгнутым 21.03.2024; признании части одноэтажного нежилого помещения площадью 1000 кв. м, расположенной в нежилом здании общей площадью 7366,2 кв. м, по адресу: Россия, 

<

...> (строение Г), кадастровый номер 23:43:0431001:908, фактически переданной предпринимателю 21.03.2024 (делу присвоен № А32-45916/2024).

Указанные дела объединены в одно производство с присвоением № А32-27352/2024.

Решением от 06.12.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.04.2025, ходатайство обществ о назначении по делу повторной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения. По первоначальному иску: с ООО «Югсервис» в пользу предпринимателя взыскана стоимость восстановительного ремонта поврежденного имущества в размере 36 067 638 рублей 99 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 85 067 рублей, а также расходы по оплате судебной экспертизы в размере 85 067 рублей. С ООО «Прибрежный ритейл» в пользу предпринимателя взыскана стоимость восстановительного ремонта поврежденного имущества в размере 12 022 547 рублей 33 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 48 699 рублей, а также расходы по оплате судебной экспертизы в размере 48 699 рублей; в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; в доход федерального бюджета с предпринимателя взыскана государственная пошлина в размере 36 834 рублей; с ООО «Югсервис» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 47 308 рублей; с ООО «Прибрежный ритейл» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 27 083 рублей. По встречным искам: договор от 11.03.2019 № 1103/19 (очевидно допущена опечатка в указании номера договора – от 01.05.2023 № 0105/23) признан расторгнутым с 21.03.2024; часть одноэтажного нежилого помещения площадью 1000 кв. м, расположенная в нежилом здании общей площадью 7366,2 кв. м, по адресу: Россия, 

<

...> (строение Г), кадастровый номер 23:43:0431001:908, признана фактически переданной предпринимателю 21.03.2024; с предпринимателя в пользу ООО «Прибрежный ритейл» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей; договор аренды нежилого помещения от 11.03.2019 № 1103/19 признан расторгнутым с 05.03.2024; договор аренды нежилого помещения от 11.03.2019 № 1/1103/19 признан расторгнутым с 05.03.2024; часть одноэтажного нежилого здания площадью 3000 кв. м, расположенная в нежилом здании общей площадью 7366,2 кв. м, по адресу: Россия, 

<

...> (строение Г), кадастровый номер 23:43:0431001:908, признана фактически переданной предпринимателю 05.03.2024; часть нежилого помещения № 24 площадью 128,36 кв. м, расположенная на втором этаже нежилого здания по адресу: Россия, 

<

...> (строение Ж), кадастровый номер 23:43:0431001:914, признана фактически переданной предпринимателю 05.03.2024; с предпринимателя в пользу ООО «Югсервис» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 000 рублей. Судом произведен зачет первоначального и встречных исков, в результате которого: с ООО «Югсервис» в пользу предпринимателя взыскана стоимость восстановительного ремонта поврежденного имущества в размере 36 067 638 рублей 99 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 61 067 рублей и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 85 067 рублей; с ООО «Прибрежный ритейл» в пользу предпринимателя взыскана стоимость восстановительного ремонта поврежденного имущества в размере 12 022 547 рублей 33 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 36 699 рублей и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 48 699 рублей. Судебные инстанции установили, что ООО «Югсервис» 29.02.2024 в связи с проведением работ по устранению недостатков помещения посредством электронного документооборота (далее – ЭДО) направило в адрес предпринимателя письмо о продлении аренды помещения по договору от 11.03.2019 № 1103/19 до 05.03.2024, подготовке акта приема-передачи по состоянию на 05.03.2024, а также акта приема-передачи нежилого помещения, арендуемого по договору от 11.03.2019 № 1/1103/19. ООО «Прибрежный ритейл» 21.03.2024 посредством ЭДО направило в адрес предпринимателя письмо о возврате помещений с требованием подписания акта приема-передачи. В этой связи в целях правовой определенности датой фактической передачи арендованного имущества от ООО «Югсервис» предпринимателю суды признали 05.03.2024, от ООО «Прибрежный ритейл» предпринимателю – 21.03.2024. Судебные инстанции руководствовались положениями статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также разъяснениями, приведенными в пунктах 37, 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66), по смыслу которых наличие недостатков в помещении не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает установленный статьей 421 Гражданского кодекса принцип свободы договора. При этом права арендодателя могут быть защищены предъявлением иска о взыскании с арендатора убытков. В целях определения стоимости восстановительных работ по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертная профессиональная организация "Эталон"». В экспертном заключении от 22.10.2024 № 22/10 экспертом определены виды, объемы, среднерыночная стоимость и срок проведения ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения части нежилого здания площадью 4000 кв. м, расположенной в нежилом здании общей площадью 7366,2 кв. м, по адресу: Россия, 

<

...> (строение Г), с кадастровым номером 23:43:0431001:908, в состояние, в котором оно находилось при заключении договора аренды нежилого помещения от 11.03.2019 № 1103/19 (таблица № 6 исследовательской части заключения, а также приложение № 1): стоимость ремонтно-восстановительных работ составила 34 969 667 рублей 56 копеек по состоянию на 3-й квартал 2024 года; ориентировочный срок производства ремонтно-восстановительных работ 60 дней. Также определены виды, объемы, среднерыночная стоимость и срок проведения ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0431001:426 общей площадью 56 256 кв. м, по адресу: 

<

...>, необходимого для эксплуатации части нежилого здания (таблица № 6 исследовательской части заключения, а также приложение № 1): стоимость ремонтно-восстановительных работ составила 13 120 521 рубль 76 копейку по состоянию на 3-й квартал 2024 года; ориентировочный срок производства ремонтно-восстановительных работ 30 дней. Руководствуясь выводами указанного экспертного заключения, суды удовлетворили иск предпринимателя.

В кассационной жалобе и дополнениях ООО «Югсервис» и ООО «Прибрежный ритейл» просят отменить решение от 06.12.2024 и апелляционное постановление от 17.04.2025 в части удовлетворения иска предпринимателя и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе, указав на отсутствие совокупности обстоятельств, являющихся основанием для взыскания убытков. По мнению подателей жалобы, выводы судебных инстанций противоречат имеющимся в деле доказательствам, которым не дана оценка. Положенное в основу судебных актов экспертное заключение от 22.10.2024 № 22/10 не отвечает критериям допустимости и достоверности, выполнено с нарушением требований действующего законодательства: экспертом не даны ответы на поставленные судом вопросы. Таблица № 6 (к которой отсылает эксперт) представляет собой ведомость дефектов и не содержит перечня видов, объемов и стоимости работ, подлежащих выполнению для их устранения; приложение № 1 содержит коммерческие предложения выбранных экспертом организаций. При этом перечень работ трех коммерческих организаций различен, не соответствует таблице № 6 экспертного заключения. Таким образом, определение видов, объемов и стоимости работ, подлежащих выполнению, эксперт возложил на сторонние организации. Кроме того, работы и порядок их проведения (указанные в разделе 7.1 экспертного заключения «Методы проведения экспертизы») фактически не выполнены. Весь процесс экспертного исследования сведен к направлению запросов в коммерческие организации с просьбой представить коммерческие предложения; самостоятельного исследования эксперт не проводил. Запросы направлены в ООО «Фирма Дортранссервис» и ООО «АЗМ-Холдинг» (подготовившие коммерческие предложения для предпринимателя при подаче искового заявления). По каким критериям произведен отбор коммерческих организаций, эксперт не указал. При расчете стоимости ремонтно-восстановительных работ эксперт вывел среднюю стоимость из, содержащихся в трех коммерческих предложениях, цен путем деления общей на три. Аналогичный подход применен при расчете других видов работ (листы 62, 63 экспертного заключения). Однако, согласно содержанию коммерческих предложений сторонних организаций, перечень видов, объемов материалов и работ в них различен. Согласно выводам эксперта стоимость восстановительного ремонта фактически превышает стоимость строительства нового склада и предполагает разбор крыши здания и замену стеновых панелей, подъемных панелей и ворот; при этом необходимость замены 86 сэндвич-панелей ничем не подтверждена. Наличие царапин, незначительных вмятин на панелях полностью соответствует техническому состоянию объекта «хорошее», которое не ухудшилось. В открытых источниках содержится информация о видах и способах ремонта сэндвич-панелей без демонтажа всей конструкции. Также ничем не обоснована необходимость замены 9 ворот, учитывая, что в акте приема-передачи от 15.03.2019 и акте осмотра от 06.03.2024 указано всего 5 ворот (в коммерческих предложениях ООО «РосТехПром», ООО «Техстройзаказ» и ООО «Стройопт» указано на необходимость демонтажа и монтажа 9 ворот и замены 1 ворот на новые). Все виды работ в коммерческих предложениях ООО «РосТехПром», ООО «Техстройзаказ» и ООО «Стройопт» существенно отличаются. Эксперт не установил причины выхода из строя подъемной платформы «Doorhan», не обосновал необходимость ее полной замены (700 000 рублей), тогда как в актах осмотра, составленных предпринимателем при расторжении договоров аренды, данный факт не зафиксирован. Кроме того, в расчет стоимости восстановительных работ необоснованно включены некие сопутствующие работы и расходные материалы, а также стоимость работы механизмов, сведения о которых отсутствуют. В части бетонного покрытия пола внутри склада в жалобе отмечено, что срок его эксплуатации – до 25 лет; выявленные экспертом дефекты пола связаны с нарушением технологии выполнения работ и применением некачественных материалов при его производстве; эксперт не учел, что на момент заключения договоров аренды здание уже эксплуатировалось 5 лет. Относительно восстановления асфальтового покрытия податели жалобы указывают, что земельный участок (доля предпринимателя) в натуре не выделен, используется неограниченным кругом лиц, в аренду асфальтовое покрытие не передавалось, что судами не исследовано. Эксперт не проводил исследования по вопросу качества асфальтовой площадки; при этом характер дефектов свидетельствует о нарушении технологии производства работ по устройству асфальта. До обращения в суд предприниматель указывала площадь повреждения 735 кв. м, в ходе экспертного исследования площадь составила 881 кв. м, однако при расчете стоимости площадь указана 3480,31 кв. м (согласно коммерческим предложениям). Не получила судебной оценки и рецензия ООО «Спецэкспертиза» от 10.01.2025 № 610-2024, в которой отражены замечания к экспертному заключению. В нарушение методов исследования в разделе 7.1 заключения не учтены дата строительства склада, не определен износ здания на дату исследования, не учтен срок эксплуатации здания и отдельных материалов. Год завершения строительства объекта – 2014, то есть на момент проведения исследования объект находился в эксплуатации 10 лет, следовательно, имел износ, который должен учитываться с учетом поставленных перед экспертом вопросов. Суды неправомерно отказали в назначении повторной экспертизы.

В судебном заседании кассационного суда представитель ООО «Югсервис» и ООО «Прибрежный ритейл» поддержал доводы кассационной жалобы и письменных дополнений. Представитель предпринимателя просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании присутствуют представители средств массовой информации.

Иные лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрениев суд первой инстанции, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, предприниматель является собственником нежилого здания общей площадью 7366,2 кв. м (строение Г), с кадастровым номером 23:43:0431001:908 и доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0431001:426 общей площадью 56 256 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>.

Предприниматель (арендодатель) и ООО «Югсервис» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 11.03.2019 № 1103/19 (далее – договор от 11.03.2019 № 1103/19), в редакции дополнительного соглашения от 31.03.2022, согласно которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату во временное пользование часть нежилого здания 3000 кв. м, расположенную в нежилом здании общей площадью 7366,2 кв. м, по адресу: Россия, 

<

...> (строение Г), с кадастровым номером 23:43:0431001:908, в качестве складских помещений (т. 2, л. д. 1 – 9; 19).

Пунктом 2.1 договора от 11.03.2019 № 1103/19 стороны установили срок аренды – 11 календарных месяцев, с момента его подписания. Если за 1 календарный месяц до окончания срока аренды, установленного настоящим пунктом, ни одна из сторон не выразила намерения о расторжении договора, договор автоматически возобновляется на неопределенный срок.

Пунктом 4.2.1 этого договора, в редакции дополнительного соглашения от 28.08.2023, установлена постоянная часть арендной платы в размере 1 650 000 рублей в месяц(т. 2, л. д. 21).

Предприниматель (арендодатель) и ООО «Югсервис» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 11.03.2019 № 1/1103/19 (далее – договор от 11.03.2019 № 1/1103/19), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату во временное пользование часть нежилого помещения № 24 площадью 128,36 кв. м, расположенную на втором этаже нежилого здания по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, почтовое отделение № 27 (литера Т) кадастровый номер 23:43:0431001:914, для использования под офис (в настоящее время адрес помещения: Россия, 

<

...> (строение Ж), кадастровый номер 23:43:0431001:914).

Предприниматель (арендодатель) и ООО «Прибрежный ритейл» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 0105/23 (далее – договор от 01.05.2023 № 0105/23), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату во временное пользование часть нежилого здания площадью 1000 кв. м, расположенную в нежилом здании общей площадью 7366,2 кв. м, по адресу: Россия, 

<

...> (строение Г), с кадастровым номером 23:43:0431001:908, в качестве складских помещений.

Пунктом 4.2 этого договора установлена постоянная часть арендной платы в размере 467 500 рублей в месяц (т. 2, л. д. 27 – 39).

По актам приема-передачи к указанным договорам объекты аренды переданы арендаторам.

Предприниматель получил уведомления арендаторов об одностороннем отказе от договоров аренды с указанием, что имущество будет возвращено 23.02.2024.

Сторонами неоднократно проводились осмотры объектов аренды, по итогам которых составлены акты от 15.02.2024, 27.02.2024, 06.03.2024, зафиксировавшие наличие многочисленных недостатков и дефектов, препятствующих их дальнейшему использованию (т. 2, л. 

<

...>).

6 мая 2024 года предпринимателем получены подписанные обществами акты возврата помещений в связи расторжением договоров аренды.

Позиция предпринимателя сводится к тому, что принятие помещений из аренды возможно только после фактического устранения контрагентами выявленных повреждений и недостатков складских помещений и прилегающей территории.

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления искового заявления предпринимателя в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате и убытков в виде стоимости восстановительного ремонта помещений и асфальтового покрытия земельного участка. В свою очередь ООО «Югсервис» и ООО «Прибрежный ритейл» обратились со встречными исковыми требованиямио признании расторгнутыми договоров аренды от 11.03.2019 № 1103/19; от 11.03.2019 № 1/1103/19 и от 01.05.2023 № 0105/23, а также признании имущества фактически переданным предпринимателю 05.03.2024 и 21.03.2024, соответственно.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). Одним из способов защиты нарушенных гражданских прав является возмещение убытков (абзац девятый статьи 12 данного кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из норм статьи 655 Гражданского кодекса следует, что при прекращении договора аренды здания (сооружения) указанные объекты должны быть возвращены арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Уклонение любой из сторон договора от подписания документа о передаче здания (сооружения) рассматривается как отказ, соответственно, арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендодателя – от принятия имущества.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 37 информационного письма № 66, арендатор не может считаться просрочившим обязательство по возврату имущества из аренды в случае уклонения арендодателя от принятия имущества из аренды.

В пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020) сформулирован правовой подход, согласно которому акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью.

В соответствии с пунктом 3.2.14 договора аренды от 11.03.2019 № 1103/19 при прекращении договора по любому основанию арендатор обязан в 15-дневный срок, с момента прекращения договора, возвратить имущество арендодателю на основании акта приема-передачи имущества, в техническом состоянии, отраженном в акте приема-передачи имущества арендатору (в момент передачи имущества в аренду), с учетом естественного износа и со всеми произведенными в объектах аренды неотделимыми улучшениями по письменному согласованию с арендодателем.

При разрешении настоящего спора суды констатировали, что фактически спорные помещения возвращены собственнику 05.03.2024 и 21.03.2024, что предпринимателем не оспаривается, кассационная жалоба не содержит соответствующих доводов, поэтому кассационной коллегией не проверяется.

Понятие убытков раскрывается в статье 15 Гражданского кодекса. Под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Для разрешения вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле (или с согласия участников процесса), назначает экспертизу. Заключение эксперта является одним из доказательств и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (части 1 и 2 статьи 64, части 1 и 2 статьи 71, часть 3 статьи 86 Кодекса).

Для определения стоимости восстановительных работ по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертная профессиональная организация "Эталон"». Согласно экспертному заключению от 22.10.2024 № 22/10 стоимость ремонтно-восстановительных работ для приведения части нежилого здания площадью 4000 кв. м, расположенной в нежилом здании, общей площадью 7366,2 кв. м, по адресу: Россия, 

<

...> (строение Г), с кадастровым номером 23:43:0431001:908, в состояние, в котором оно находилось при заключении договора аренды нежилого помещения от 11.03.2019 № 1103/19, составила 34 969 667 рублей 56 копеек по состоянию на 3-й квартал 2024 года; стоимость ремонтно-восстановительных работ для приведения части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0431001:426 общей площадью 56 256 кв. м, по адресу: 

<

...>, необходимой для эксплуатации части нежилого здания, составила 13 120 521 рубль 76 копейку по состоянию на 3-й квартал 2024 года (таблица № 6 исследовательской части заключения, а также приложение № 1).

Кассационная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

Пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – постановление от 04.04.2014 № 23) разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Кодекса заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса).

В целях достижения такой задачи судопроизводства в арбитражных судах, как защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность (часть 1 статьи 2 Кодекса), арбитражный суд в силу положений Кодекса (часть 3 статьи 9), сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств при рассмотрении и разрешении дел, а в случае возникновения в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, – назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса), при этом заключение эксперта не имеет для арбитражного суда, рассматривающего дело, заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Кодекса) и подлежит оценке наравне со всеми иными доказательствами по делу с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности (часть 2 статьи 71 Кодекса).

Гарантиями прав участвующих в деле лиц на надлежащее установление фактических обстоятельств спора выступает предусмотренная частью 2 статьи 87 Кодекса возможность ходатайствовать перед судом – в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах – о назначении повторной экспертизы, проведение которой поручается другому эксперту.

Признав экспертное заключение от 22.10.2024 № 22/10 надлежащим доказательством, суды уклонились от анализа и устранения содержащихся в нем противоречий. Фактически выводы эксперта основаны на коммерческих предложениях трех организаций: ООО «РосТехПром», ООО «Техстройзаказ», ООО «Стройопт» (при этом перечень и виды работ, приведенные в коммерческих предложениях, различны, не соответствуют таблице № 6 экспертного заключения от 22.10.2024 № 22/10). При расчете стоимости ремонтно-восстановительных работ эксперт вывел средне-арифметическую величину путем деления общей стоимости таких работ на три согласно коммерческим предложениям упомянутых организаций. При этом из содержания коммерческих предложений организаций следует, что они содержат различный перечень видов, объемов материалов и работ. Подлежит проверке довод кассационной жалобы о разночтениях в указании количества ворот, обозначенных к ремонту: в акте приема-передачи от 15.03.2019 и акте осмотра от 06.03.2024 названо всего 5 ворот, тогда как в коммерческих предложениях указано на необходимость демонтажа и монтажа 9 ворот и замены 1 ворот на новые. Остался не изученным вопрос, касающийся степени износа рассматриваемого здания, принимая во внимание, что на момент проведения исследования объект находился в эксплуатации 10 лет, соответственно, имел износ, который должен учитываться экспертом. Относительно асфальтового покрытия коллегия обращает внимание на площадь повреждения, которая разнится: первоначально истец указал 735 кв. м, в ходе экспертного исследования данная площадь составила 881 кв. м, однако при расчете согласно коммерческим предложениям указано 3480,31 кв. м. Приведенные противоречия и неточности свидетельствуют о том, что экспертное заключение, положенное в основу обжалуемых судебных актов, не может быть признано надлежащим доказательством.

Коллегия отмечает, что закрепленный в статье 15 Гражданского кодекса принцип полной компенсации причиненного ущерба подразумевает, что возмещению подлежат любые материальные потери потерпевшей стороны, однако такое возмещение не должно обогащать. Защита права посредством полного возмещения причиненного вреда должна обеспечивать его восстановление, но не приводить к неосновательному обогащению. Возмещение реального ущерба не может осуществляться путем взыскания денежных сумм, превышающих стоимость поврежденного имущества, либо стоимость работ по приведению этого имущества в состояние, существовавшее на момент его причинения.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку выводы судебных инстанций основаны на экспертном заключении, содержащем пороки, решение от 06.12.2024 и апелляционное постановление от 17.04.2025 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Оснований для рассмотрения дела в ином судебном составе коллегия не усматривает.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем доводам участников спора; обсудить вопрос о назначении по делу повторной судебной экспертизы (по материалам дела), поставить перед экспертом дополнительные вопросы, в том числе касающийся естественного износа здания; устранить имеющиеся противоречия, содержащиеся в экспертном заключении от 22.10.2024 № 22/10; дать оценку рецензии ООО «Спецэкспертиза» от 10.01.2025 № 610-2024; оценить в совокупности все представленные доказательства; данный спор разрешить, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Поскольку по итогам рассмотрения первоначального и встречного исков произведен зачет, коллегия считает необходимым отменить судебные акты в полном объеме. При этом судебным инстанциям надлежит учитывать выводы, приведенные в данном постановлении, в том числе касающиеся момента прекращения договоров аренды и возврата имущества собственнику.

Согласно части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2025 по делу № А32-27352/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов

М.Н. Малыхина