ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-13770/2020

20 сентября 2021 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14.09.2021.

В полном объёме постановление изготовлено 20.09.2021.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола и его аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,    

при участии в судебном заседании:

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым – ФИО2, представитель по доверенности от 05.07.2021 № 03-19/2136,

от общества с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест» - ФИО3, представитель по доверенности от 01.02.2021 б/н,

от Администрации города Ялты Республики Крым - ФИО2, представитель по доверенности от 05.07.2021 № 3289/02.1-42,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым 07.06.2021 по делу №А83-13770/2020 (судья Лукачев С.О.)

по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест»

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, Администрации города Ялты Республики Крым,

о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее – истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест» (далее – ответчик, общество, ООО «Пульман-Инвест») с требованием в редакции заявления от 12.05.2021, принятого к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о расторжении договора аренды земельного участка от 23.10.2013 № 3200248, взыскании за период с 31.12.2014 по 10.08.2016 (согласно расчёту за период с 01.01.2016 по 10.08.2016) задолженности по арендной плате в размере 123 583,72 руб. и пени в размере 146 149,87 руб., упущенной выгоды по договору аренды земельного участка за период с 17.05.2018 по 02.06.2020 в размере 3 400 912,04 руб., пени по упущенной выгоде за период с 11.06.2018 по 02.06.2020 в размере 1 157 733,50 руб.

Заявленные требования департамент мотивировал положениями статей 309, 310, 330, 425, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и указанием на ненадлежащее выполнение ответчиком условий договора аренды земельного участка от 23.10.2013 №3200248 в части невнесения арендных платежей в указанном выше размере, вследствие чего к нему применена мера гражданско-правовой ответственности в виде пени и расторжения договора аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 07.06.2021 в удовлетворении требований ДИЗО отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит, решение суда первой инстанции отменить,  принять по делу новый судебный акт, которым  удовлетворить заявленные требования в полном объёме.

Кроме того, апеллянтом в процессе рассмотрения дела в апелляционном суде представлены дополнительные письменные пояснения по делу.

Апелляционная жалоба мотивировано тем, что судом первой инстанции не правильно применены нормы материального права, а также неполно установлены обстоятельства дела, в частности не учтено, что ООО «Пульман-Инвест» являлось и является фактическим пользователем спорного земельного участка, уклоняется от подписания акта приёма–передачи, а также не вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2021 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании, представитель апеллянта и третьего лица по делу подержал заявленные в апелляционной жалобе требования.

Представитель общества просил апелляционный суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу департамента – без удовлетворения.

В судебном заседании представителем ответчика было заявлено ходатайство о вызове в качестве свидетелей лиц, которые участвовали в составлении акт № 1559 осмотра (обследования) земельных участков 90:25:050801:137, 90:25:050801:138.

Согласно статье 56 АПК РФ свидетелем является лицо, располагающее сведениями о фактических обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения дела.

В соответствии с частью 1 статьи 67 и статьей 68 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу, при этом обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

С учетом правил об относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе, установленных статьями 67, 68 АПК РФ, а также собранных по делу доказательств, апелляционный суд не усматривает оснований для вызова указанных выше лиц в качестве свидетелей.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Ливадийским поселковым советом (арендодатель) и ООО «Пульман-Инвест» (арендатор) заключен договор № 115 аренды земельного участка (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование на условиях аренды земельный участок для использования в оздоровительных целях, находящийся по адресу: АР Крым, г. Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобинская, 3В.

Информация о дате подписания указанного договора в материалах дела отсутствует.

Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судебными актами по делу № А83-3190/2015 установлено, что указанные договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 23.10.2013 года под номером 3200248.

Согласно пункту 2.1 договора в аренду передается земельный участок общей площадью 4,7691 га (кадастровый номер - 0111947900:08:001:0974, в последующем -кадастровый номер 90:25::050801:137), в том числе классификация угодий земельного участка: «земли, не переданные в собственность и не предоставленные в пользование в границах населенных пунктов» (форма 6-зем стр. 12.3 шифр 96), по видам земельных угодий: «вода всего» в т.ч. «искусственные водохранилища» (гр. 72, 77 фора 6-зем.).

На земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора нормативная денежная оценка земельного участка составляет 8 691 705,35 грн. согласно выписке из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка Управления Госкомагентства в г. Ялте АРК.

В разделе 4 договора стороны согласовали размер порядок и сроки внесения арендных платежей. В частности, предусмотрели, что арендная плата вносится арендатором в денежной форме в размере 347 668,21 грн. в год в размере 4% от нормативно-денежной оценки земельного участка с учетом применения коэффициента функционального использования земельного участка и коэффициента индексации, ежемесячно равными долями в местный бюджет Ливадийского поселкового совета.

Арендная плата вносится в срок до 30 числа отчетного месяца.

Договор заключен на 49 лет, начиная со дня принятия решения №92 32-й сессии 6-го созыва Ливадийского поселкового совета от 03.10.2013 (пункт 3.1 договора).

На основании соответствующего акта приема-передачи земельный участок, являющийся предметом договора, передан в аренду обществу.

Решением суда от 18.01.2016 по делу №А83-3190/2015 в удовлетворении исковых требований ДИЗО к ООО «Пульман-Инвест» в части взыскания 696 900,94 руб. основного долга и 45 647,01 руб. пени, отказано; исковое заявление в части расторжения договора аренды земельного участка, заключенного между Ливадийским поселковым советом и ООО «Пульман-Инвест», понуждения общество возвратить земельный участок оставлено без рассмотрения.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2016 названный судебный акт отменен в части; суд расторг договор аренды земельного участка и обязал общество возвратить последний муниципальному образованию.

Впоследствии сторонами подписан акт приема-передачи от 01.08.2016 о возврате ООО «Пульман-Инвест» спорного земельного участка Департаменту.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 02.10.2016 постановление суда апелляционной инстанции отменено, и дело направлено на новое рассмотрение в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд.

02.11.2016 Двадцать первый арбитражный апелляционный суд вынес постановление, которым отказал в удовлетворении заявленных департаментом требований.

В этой связи 30.03.2018 судом первой инстанции на основании части 1 статьи 325 АПК РФ произведен поворот исполнения постановления апелляционного суда от 26.07.2016 по делу №А83-3190/2015; суд обязал муниципальное образование городской округ Ялта Республики Крым в лице департамента возвратить спорный земельный участок ООО «Пульман-Инвест».

Во исполнение определения от 30.03.2018 департаментом подготовлен акта приема-передачи земельного участка, однако такой акт ответчиком не подписан.

Департамент с целью досудебного урегулирования спора 21.02.2020 обратился к ответчику с претензией №03-19/868, в которой просил погасить возникшую задолженность по арендной плате и пене, а также сообщал о возможности расторжения договора в случае неуплаты имеющейся задолженности. Данная претензия оставлена обществом без удовлетворения.

Спор в досудебном порядке не разрешен, что стало основанием для обращения ДИЗО в суд с данным исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции, исходил из истечения срока исковой давности в отношении части требований, отсутствие оснований для начисления пени, также суд установил, что департаментом не исполнено определение суда о повороте исполнения судебного акта от 30.03.2018 по делу №А83-3190/2015, земельный участок после 01.08.2016 арендатору департаментом фактически передан не был.

Апелляционный суд полагает, что указанные выводы не в полной мере соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права.

Как следует из искового заявления и представленного департаментом расчёта, им были фактически заявлены исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору и пене за период с 01.01.2016 по 10.08.2016.

С учётом изложенного, ссылка суда первой инстанции на установленные постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 делу № А83-3190/2015, обстоятельства об отсутствии у ООО «Пульман-Инвест» задолженности по арендной плате за период с 27.06.2014 до конца 2015 года правового значения для разрешения данного дела не имеют.

При этом, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности в отношении заявленных требований о взыскании арендной платы и пени по договору.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу положений статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2).

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платеж. Аналогичный правовой подход изложен в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №43 от 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Истечение срока исковой давности в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ и пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Таким образом, с учетом даты предъявления в суд искового заявления (11.08.2020), суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что срок исковой давности в отношении требований департамента о взыскании с ответчика арендной платы и пени по договору за период с 01.01.2016 по 10.08.2016 истек, вследствие чего основания для удовлетворения требований истца в данной части у суда отсутствовали.

Доводы апеллянта о признании ответчиком долга за указанный выше период надлежащими доказательствами не подтверждены. Соответствующие документы в материалах дела отсутствуют, не представлены они и в суд апелляционной инстанции.

С учётом изложенного, апелляционный суд полагает обоснованным отказ в удовлетворении исковых требований в части взыскании за период с 31.12.2014 по 10.08.2016 (согласно расчёту за период с 01.01.2016 по 10.08.2016) задолженности по арендной плате в размере 123 583,72 руб. и пени в размере 146 149,87 руб.

Кроме того, департаментом были заявлены требования о взыскании упущенной выгоды по договору аренды земельного участка за период с 17.05.2018 по 02.06.2020 в размере 3 400 912,04 руб. и пени по упущенной выгоде за период с 11.06.2018 по 02.06.2020 в размере 1 157 733,50 руб.

Как следует из искового заявления, апелляционной жалобы и дополнительных пояснений по делу, в том числе представленных в процессе рассмотрения дела в апелляционном суде, истец фактически просил взыскать с ответчика арендную плату по действующему договору аренды земельного участка.

Заявление истцом данной денежной суммы ко взысканию в составе убытков не имеет правового значения.

При разрешении спора арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании положений статьи 133, части 1 статьи 168 АПК РФ с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд должен самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Указанный подход соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 16.11.2010 N 8467/10.

В рассматриваемом случае спор о взыскании денежных средств по договору аренды земельного участка за период с 17.05.2018 по 02.06.2020 в размере 3 400 912,04 руб. и пени на указанную сумму за период с 11.06.2018 по 02.06.2020 в размере 1 157 733,50 руб. подлежал разрешению по правилам главы 34 ГК РФ (аренда).

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды суд первой инстанции принял во внимание, что Департаментом не было исполнено определение суда о повороте исполнения судебного акта от 30.03.2018 по делу №А83-3190/2015, земельный участок после 01.08.2016 арендатору не передан, акт приёма-передачи не подписан.

Апелляционный суд полагает данные выводы суда ошибочными исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении арендных платежей.

В соответствии с требованиями статьи 655 ГК РФ передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Акт приема-передачи представляет собой документ, подтверждающий совершение участниками гражданского оборота действий по фактической передаче какого-либо имущества. При подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того; что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.

Вместе с тем, наличие либо отсутствие акта приема-передачи объекта аренды не может служить единственным основанием для вывода о наличии либо отсутствии оснований для внесения арендной платы по договору аренды.

Основанием для внесения арендной платы является не сам факт подписания соответствующего акта, а факт пользования земельным участком. Акт приёма-передачи является лишь одним из доказательств (хотя и основным) фактической передачи объекта аренды либо фактического его использования.

С учётом изложенного, не может быть отказано в удовлетворении требований о взыскании арендной платы, хотя и при отсутствии подписанного сторонами акта приёма-передачи земельного участка, но при наличии иных доказательств фактического использования спорного земельного участка.

Апелляционный суд пришёл к выводу о том, что истцом по делу представлены надлежащие доказательства фактическое использования арендатором спорного земельного участка.

Как следует из материалов дела, общество является пользователем земельного участка площадью 63485 кв.м., расположенного по адресу: город Ялта, пгт. Виноградное, 3В (кадастровый номер 90:25::050801:138). Спорный земельный участок (кадастровый номер 90:25::050801:137) находится внутри земельного участка с кадастровым номером  90:25::050801:138 (без пересечения границ).

Изложенное подтверждается актом установления границ земельного участка от 07.10.2013 и выписками из публичной кадастровой карте.

В рамках делу № А83-15389/2018 по иску ООО «Пульман-Инвест» к ДИЗО о взыскании излишне уплаченных сумм арендной платы  судами было установлено, что конфигурация спорного земельного участка свидетельствует о том, что доступ к водному объекту имеет исключительно арендатор.

В силу положений статьи 69 АПК РФ указанные выше обстоятельства считаются установленными.

Кроме того, земельный участок площадью 4,7691 га передавался ООО «Пульман-Инвест» под самим озером, а второй участок площадью 6,3485 га для строительства и эксплуатации рекреационного комплекса, учитывая конфигурацию указанных участков, их существование в отдельности является невозможным. Земельный участок площадью 4,7691 га находится под озером, а земельный участок площадью 6,3485 га является составной его частью. Использование земельного участка площадью 6,3485 га без использования земельного участка площадью 4,7691 га невозможно, поскольку земельные участки являются составными частями комплексного объекта.

Указанные фактические обстоятельства отображены во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Республики Крым от 24.12.2020 по делу № А83-15394/2018 по иску ООО «Пульман-Инвест» к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка и в силу положений статьи 69 АПК РФ считаются установленными.

Кроме того, актом № 1559 осмотра (обследования) земельных участков 90:25:050801:137, 90:25:050801:138 установлено, что обозначенные земельные участки используются в качестве единой территории, площадью 111176 кв.м. ООО «Пульман-Инвест». Как следует из указанного акта, территория огорожена бетонным забором, охраняется, свободный доступ ограничен, доступ осуществляют работники ответчика.

Довод ответчика о том, что бетонный забор присутствует только на части земельного участка, а с другой стороны имеется свободный доступ на спорный земельный участок, апелляционным судом отклоняется, так как соответствующих доказательств представителем общества суду не представлено.

С учётом изложенного апелляционный суд пришёл к выводу, что не смотря на составление сторонами акта приема-передачи от 01.08.2016 о возврате ООО «Пульман-Инвест» спорного земельного участка департаменту, земельный участок арендодателю фактически не возвращался и находился в фактическом пользовании ответчика, в том числе в спорный период.

С учётом изложенного, отсутствие акта-приёма передачи земельного участка в данном случае не свидетельствует об отсутствии пользования спорным земельным участком в соответствии с условия договора, который являлся действующим в спорный период.

Кроме того, апелляционный суд полагает, что выводы Арбитражного суда Республики Крым об отсутствии факта уклонения общества от подписания акта не соответствуют материалам дела.

Как следует из материалов дела, истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой подписать акт приёма-передачи земельного участка. При этом, соответствующее письмо от 28.04.2018 и акт были вручены представителю общества 17.05.2018, однако до настоящего времени акт в установленном порядке не подписан.

Ссылки суда первой инстанции на письма ООО «Пульман-Инвест» от 17.01.2017 № 05/01, 01.03.2017, 19.05.2017, 12.07.2017, 10.08.2017, 10.11.2017 в качестве обоснования отсутствия обстоятельств уклонения арендатора от принятия земельного участка являются ошибочными, поскольку не свидетельствуют о наличии объективных причин для отказа в составлении соответствующего акта, а также о том, что акт приёма-передачи земельного участка составлялся обществом и направлялся в адрес департамента на подписание.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Поскольку бездействие ответчика в части исполнения условий Договора и норм действующего законодательства по подписанию акта приёма-передачи земельного участка привело к не урегулированию спорных правоотношений, апелляционный суд полагает поведение ответчика недобросовестным.

С учётом изложенного коллегия судей пришла к выводу об обоснованности требований департамента о взыскании арендной платы по договору за период с  17.05.2018 по 02.06.2020.

Истцом было заявлено о взыскании денежных средств по договору аренды земельного участка за период с 17.05.2018 по 02.06.2020 в размере 3 400 912 рублей 04 копейки.

Коллегией судей было предложено истцу представить арифметический расчёт указанной суммы.

Согласно представленного апеллянтом арифметического расчёта размер задолженности составляет 3 326 660, 65 рублей.

Проверив указанный расчёт, апелляционный суд признал его арифметически и методологически неверным исходя из следующего.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды(пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункты 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 1.1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон N 6-ФКЗ) до 1 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены в Законе Республики Крым от 31.07.2014 №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее – Закон № 38-ЗРК).

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ, статья 12 Закона Республики Крым от 24.12.2014 № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» (далее - Закон № 66-ЗРК/2015), статья 11 Закона № 38-ЗРК).

Советом министров Республики Крым 12.11.2014 принято постановление N 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» (далее - постановления № 450), которым в том числе утверждена нормативная цена земельных участков. Данное постановление действовало на территории Республики Крым до 01.01.2020 года.

В соответствии с пунктом 1 постановления № 450 установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная по состоянию на 2014 год, пересчитывается в рубли с 1 ноября 2014 года с коэффициентом 3,8.

Статьей 12 Закона № 66-ЗРК/2015 определено, что порядок определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

Исходя из указанной нормы и статьи 18 Закона № 66-ЗРК/2015 с 01.01.2017 года порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности устанавливается органом местного самоуправления.

22.12.2016 за N 17 было принято решение Ялтинского городского совета Республики Крым «Об утверждении Положения о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым» (далее – Решение № 17). Решение действовало до 01.01.2020 года.

Согласно решению № 17 утверждено Положения о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым (далее – Положение № 17).

Положением № 17 определен порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования.

В соответствии с абзацем 4 пункта 3.4. Положения № 17 до заключения договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается арендной платой и пересчитывается в порядке, установленном абзацем первым настоящего пункта. Такая арендная плата, начиная с 1 января 2015 года, ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Абзацем 1 пункта 3.4. указанного Положения установлено, что плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается равной платежам, установленным прежними договорами, и при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка с учетом коэффициентов инфляции, установленных в соответствующем приложении к настоящему Положению.

Решение Ялтинского городского совета Республики Крым от 26.12.2019 N 8 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, которое вступило в силу с 01.01.2020 года.

В соответствии с пунктом 2.12. указанного Положения № 8 арендная плата по договорам аренды земельных участков, заключенным до 21 марта 2014 года, признается равной платежам, установленным прежними договорами, и пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и индекса инфляции.

Сумма арендной платы была рассчитана истцом по формуле: АП (арендная плата) = НЦзу (нормативная цена земельного участка) х Ст (ставка арендной платы) х Кп (коэффициент пересчета в руб) х Ки (индекс инфляции).

Апелляционный суд полагает, что данная формула является правильной.

Согласно выписке из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка от 19.10.2013 года, нормативная денежная оценка земельного участка составила 8691705,35 грн.

Арендная плата в 2015 году - 8691705,35 х 4 % х 3,8 х 1,055 = 1393801,87 руб., где: 8691705,35 – нормативная денежная оценка земельного участка; 4 % - ставка арендной платы; 3,8 - коэффициент пересчета в рубли, составляющий 3,8 согласно постановлению Совета министров Крыма от 12.11.2014 №450; 1,055 – коэффициент инфляции 2015 года.

Далее коэффициенты инфляции за спорный период составили:

1,064 – коэффициент инфляции 2016 года;

1,04 - коэффициент инфляции 2017, 2018 годов;

1,043 - коэффициент инфляции 2019 года;

1,03 - коэффициент инфляции 2020 года.

С учётом изложенного, арендная плата составляет:

в 2016 году - 1393801,87 х 1,064 =1483005,19 руб.;

в 2017 году: 1483005,19 х 1,04 =1542325,40 руб.;

в 2018 году: 1542325,40 х 1,04 =1604018,41 руб.;

в 2019 году: 1604018,41  х 1,043 =1672991,20 руб.

в 2020 году: 1672991,20 х 1,03 =1723180,94 руб.

С учётом изложенного задолженность по арендной плате за период с 17.05.2018 по 02.06.2020 года составила 3 409 525 рублей 20 коп. (1604018,41:12*7+1604018,41:12:31*17 +1672991,20 +1723180,94:12*5+1723180,94:12:30*2).

Поскольку сумма заявленная истцом меньше, нежели сумма задолженности за спорный период, она подлежит взысканию с ответчика в полном объёме, в размере 3 400 912 рублей 04 копейки.

Что касается требований о взыскания пени за период с 17.05.2018 по 02.06.2020 года, то апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для их удовлетворения исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ закреплено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Истец начислял неустойку в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» за нарушение сроков внесения платежей в размере 0.1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки.

Кроме того, обосновывая основания для взыскания пени, истец сослался на пункт 4.5 Договора в соответствии с которым, за несвоевременное внесение платы взымается пеня согласно главе 12 Налогового кодекса Украины.

Статьёй 23 Закона № 6-ФКЗ предусмотрено, что законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Поскольку требования о взыскании пени по договору заявлены за период после 18.03.2014 года, то в данных правоотношениях необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими вопросы аренды на территории Республики Крым с момента ее принятия в состав Российской Федерации.

Согласно статье 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Такой подход также нашел подтверждение в постановлении Арбитражного Суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015.

Судебная коллегия, с учетом положений статей 330, 332 ГК РФ приходит к выводу о том, что установление неустойки возможно только на основании федерального закона или договора, что неоднократно находило свое подтверждение и в судебной практике (в частности, Решение Верховного Суда РФ от 30.06.1999 N ГКПИ99-491, Решение Верховного Суда РФ от 17.11.2009 N ГКПИ09-1381), а поэтому у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания пени с ответчика в силу отсутствия между ними договорных отношений и соответствующих норм федерального закона.

Истец также просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Исходя из пунктов 28-30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей. Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика направлялось предупреждение о необходимости исполнения арендатором договорного обязательства в разумный срок и предложение о расторжении спорного договора аренды.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Апелляционным судом установлено, что  у ответчика имеется задолженность по внесению арендных платежей более двух раз подряд, т.е. имеются существенные нарушения условий договора. 

Коллегия судей приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к неверному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований  ДИЗО в части требований о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании денежных средств по договору аренды земельного участка за период с 17.05.2018 по 02.06.2020.

Исковые требования департамента в части взыскании за период с 31.12.2014 по 10.08.2016 (согласно расчёту за период с 01.01.2016 по 10.08.2016) задолженности по арендной плате в размере 123 583,72 руб. и пени в размере 146 149,87 руб., а также пени за период с 11.06.2018 по 02.06.2020 в размере 1 157 733,50 руб. удовлетворению не подлежали по указанным выше основаниям.

Таким образом, апелляционная жалоба истца в данной части необоснована и подлежит отклонению.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно подпунктам 3 и 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, является основаниям для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Таким образом, принимая во внимание несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании упущенной выгоды по договору аренды земельного участка за период с 17.05.2018 по 02.06.2020 в размере 3400912,04 руб.  с принятием в данной части нового судебного акта об удовлетворении исковых требований ДИЗО.

В соответствии с часть 1 и 3 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Таким образом, с ООО «Пульман-Инвест» в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 39205 рублей, за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 1200 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.06.2021 по делу №А83-13770/2020 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании упущенной выгоды по договору аренды земельного участка за период с 17.05.2018 по 02.06.2020 в размере 3400912,04 руб.

Принять в указанной части по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Расторгнуть договор № 115 аренды земельного участка общей площадью 4,7691 га, кадастровый номер 0111947900:08:001:0974 (90:25:050801:137), расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобинская, д. 3В, заключённый между Ливадийским поселковым советом  и  обществом с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест».

Взыскать с обществом с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым денежные средства по договору аренды земельного участка за период с 17.05.2018 по 02.06.2020 в размере 3 400 912 рублей 04 копейки.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.06.2021 по делу А83-13770/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым – без удовлетворения.

Взыскать с обществом с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 39205 рублей, за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 1200,00 рублей.

 

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                      Ю.В. Колупаева

Судьи                                                                                                     И.В. Евдокимов

                                                                                                                    А.А. Тарасенко