ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОТИВИРОВАННОЕ 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-52589/24-118-395

г. Москва

15 мая 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи  А.Г. Антиповой

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению ООО «СЕВЕНТ ФЛО АДЖЕНСИ» (ИНН: 

<

***>)

к  ООО «ВИТЕКС» (ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору за эксплуатационные и коммунальные услуги за период с января по февраль 2023 в размере 908 070,64 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 101 205,52 руб. за период с 11.02.2023 по 22.02.2024 с последующим начислением по день фактической оплаты задолженности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СЕВЕНТ ФЛО АДЖЕНСИ» обратилось с иском о взыскании с ООО «ВИТЕКС» задолженности по договору за эксплуатационные и коммунальные услуги за период с января по февраль 2023 в размере 908 070,64 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 101 205,52 руб. за период с 11.02.2023 по 22.02.2024 с последующим начислением по день фактической оплаты задолженности.

Определением от 14.03.2024 г. исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Лица, участвующие в деле, извещены о принятии заявления к производству в порядке упрощенного производства надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что предъявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «ВИТЕКС» является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:01:0003027:3580, 77:01:0003027:3581, 77:01:0003027:3583 в здании, расположенном по адресу: 

<

...>. стр. 1, общей площадью 2 029,80 кв.м., что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

Начиная с 16.05.2022 ООО «СЕВЕНТ ФЛО АДЖЕНСИ» выбрано собственниками помещений в здании в качестве эксплуатирующей организации, осуществляющей работы по эксплуатации здания и его систем, а также организующей снабжение здания коммунальными услугами (электрическая энергия и мощность, тепловая энергия и теплоноситель, холодное водоснабжение, отвод канализационных стоков). Соответствующее решение собственников оформлено протоколом № 2-2022 от 06.05.2022.

Кроме того, тем же решением собственники помещений в здании утвердили условия договора на оказание услуг эксплуатирующей организацией ООО «СЕВЕНТ ФЛО АДЖЕНСИ», перечень работ и услуг, выполняемых эксплуатирующей организацией, а также тарифы на оплату услуг эксплуатирующей организации в следующих размерах: работы и услуги по эксплуатации, содержанию и техническому обслуживанию здания, инженерных сетей, систем и оборудования здания - 135,50 руб./м2 обшей площади помещений собственника (ежемесячно); обслуживание вспомогательных помещений в здании – 3,80 руб./м2 общей площади помещений собственника (ежемесячно).

Таким образом, размер платы за работы и услуги, выполняемые эксплуатирующей организации, в соответствии с утвержденными тарифами, и исходя из общей площади принадлежащих помещений, для ООО «ВИТЕКС» составляет 282 751,14 руб. ежемесячно, из которых: 275 037,90 руб. - стоимость работ и услуг по эксплуатации, содержанию и техническому обслуживанию здания, инженерных сетей, систем и оборудования здания, и 7 713,24 руб. – стоимость обслуживания вспомогательных помещений в здании.

Кроме того, ООО «ВИТЕКС» ежемесячно выставляются к оплате коммунальные услуги и коммунальные ресурсы, потребляемые на общие нужды здания, которые рассчитываются исходя из их фактического потребления и площади помещений в здании, принадлежащих ООО «ВИТЕКС».

Протокол общего собрания собственников от 06.05.2022 № 2-2022, а также типовой договор на оказание услуг эксплуатирующей организацией на условиях, утвержденных данным собранием, направлены в адрес ответчика с письмом № С-02/02 от 17.05.2022 ознакомления и подписания. До настоящего времени экземпляр договора, подписанного стороны ответчика в адрес ООО «СЕВЕНТ ФЛО АДЖЕНСИ» не вернулся.

Между тем, учитывая, что нежилые помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности, являются частью здания, то в силу закона у ответчика существует обязанность по несению расходов, связанных с эксплуатацией, содержанием и обслуживанием общих инженерных сетей, систем оборудования и вспомогательных помещений здания, ежедневно используемых ответчиком и его посетителями для получения коммунальных ресурсов и прохода к помещениям, соразмерно своей доле в праве общей собственности, вне зависимости от факта подписания собственником договора с эксплуатирующей организацией на условиях утвержденных общим собранием собственников.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 259.4 ГК РФ если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2).

Ответчик работы и услуги, оказываемые ООО «СЕВЕНТ ФЛО АДЖЕНСИ», в полном объеме не оплачивает. В связи с этим у ответчика образовалась задолженность за оказанные в период с января по февраль 2023 эксплуатационные и коммунальные услуги в размере 908 070,64 руб.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Раз мер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Из представленного истцом расчета следует, что размер начисленных процентов за период с 11.02.2023 по 22.02.2024 составляет 101 205,52 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия с требованием оплаты задолженности и начисленных процентов, оставлена без исполнения.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик ссылается на то, что истец не исполнял возложенные на него обязательства, не заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями. Истцом не представлены в материалы дела платёжные документы, подтверждающие оплату ресурсоснабжающим организациям электрической и тепловой энергии, холодной водой, отвода канализационных стоков, а также акты, подтверждающие факт оказания указанных услуг ресурсоснабжающими организациями.

Кроме того, ответчик указывает, что истец неверно произвёл расчёт площади помещений ответчика. На каждом из этажей, где в собственности у ответчика находятся помещения, есть и иные собственники (помещения отмечены на поэтажных планах, прилагаемых к настоящему отзыву). Коридоры на этих этажах предназначены для использования и обслуживания всех помещений, принадлежащих разным собственникам.

По мнению ответчика, истец в расчёт площади помещений, зарегистрированных за ответчиком, ошибочно включил коридоры и санузлы, которые в силу закона являются общим имуществом.

Согласно контррасчёта ответчика, ежемесячный взнос ответчика составляет 157 722 руб.

Указанные доводы ответчика не обоснованы по следующим основаниям.

Ответчиком не представлено доказательств заключения им прямых договоров поставки коммунальных услуг в принадлежащие ему помещения, а также несения расходов на оплату указанных выше коммунальных услуг каким-либо иным способом, например, путем их оплаты в адрес ресурсоснабжающих организаций.

Помещения ответчика расположены на 4, 5 и 11 этажах здания, не оборудованы отдельным входом и автономными источниками ресурсоснабжения.

Из материалов дела следует, что инженерные сети здания по обеспечению водоснабжения, отопления, электроснабжения, подключены к централизованным энергосетям, по которым здание в целом и все помещения, расположенные в нем, получают коммунальные ресурсы. Других альтернативных источников получения коммунальных ресурсов в здании не имеется. Существующая система коммуникаций является технологически и конструктивно единой (общей) для здания. Все помещения в здании эксплуатируются совместно, имеют единые технические условия подключения на весь объект, акты разделения эксплуатационной и балансовой ответственности с ресурсоснабжающими организациями.

По смыслу положений Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, применяемых в данном случае по аналогии закона (п. 1 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64), истец является исполнителем коммунальных услуг для собственников помещений в здании.

В целях надлежащего исполнения принятых на себя обязательств, 16.05.2022 ООО «СЕВЕНТ ФЛО АДЖЕНСИ» заключило договор на организацию снабжения здания коммунальными ресурсами с ОАО «ВНИИДМАШ» - компанией, которая ранее длительное время управляла зданием и имела договоры на поставку в здание коммунальных ресурсов с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.

Указанный договор заключен в целях обеспечения бесперебойного снабжения здания коммунальными ресурсами на период оформления истцом собственных договоров ресурсоснабжения здания и предусматривает обязанность истца производить расчеты за поступающие в здание коммунальные ресурсы и распределять соответствующие затраты между сособственниками помещений в здании.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, в период взыскания задолженности, ООО «СЕВЕНТ ФЛО АДЖЕНСИ» обеспечивало снабжение здания и помещений ответчика коммунальными услугами (электрическая энергия и мощность, тепловая энергия и теплоноситель, холодное водоснабжение, отвод канализационных стоков) и оплачивало весь объем коммунальных ресурсов, поступающих в здание за вычетом объема ресурсов, которые собственники помещений в здании оплачивают ресурсоснабжающим организациям по прямым договорам в качестве индивидуального потреблениям.

Размер платы за предоставленные коммунальные услуги, включая коммунальные ресурсы, потребленные на общие нужды здания, определяется эксплуатирующей организацией ежемесячно, на основании показаний коллективных приборов учета коммунальных ресурсов, установленных в здании, а также счетов, предъявляемых со стороны ресурсоснабжающих организаций. При этом применяемые тарифы, соответствуют тарифам, предъявляемым ресурсоснабжающими организациями, и ежемесячно отражаются в счетах и актах, направляемых собственникам.

Как следует из расчета, представленного истцом, в период с января по февраль 2023 года ответчику к возмещению выставлялись следующие коммунальные услуги: электрическая энергия и мощность, холодное водоснабжение и отвод канализационных стоков, тепловая энергия и теплоноситель - в объеме, потребленном ответчиком в расчетном периоде в качестве индивидуального потребления, а также на общие нужды здания.

Доводы ответчика о неверных расчетах истца платы за эксплуатационные и коммунальные услуги исходя из общей площади помещений ответчика не состоятельны.

Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 259.2 ГК РФ).

Аналогичные положения содержит и ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ, применяемая в данном случае по аналогии закона (п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, п. 1 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64), которая устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Исходя из сведений, содержащихся в ЕГРН, ООО «ВИТЕКС» в период взыскания являлся собственником нежилых помещений в здании с кадастровыми номерами 77:01:0003027:3580, 77:01:0003027:3581, 77:01:0003027:3583 площадью 666,1 кв.м., 671,2 кв.м., 692,5 кв.м. соответственно, что в сумме составляет 2 029,8 кв.м.

Таким образом, доля ответчика в праве на общее имущество, исходя из которой истцом производится расчет размера платы за эксплуатационные и коммунальные услуги, определена верно – в порядке, утвержденном приведенными выше правовыми нормами. Действующее законодательство не предусматривает иных способов определения доли ответчика в праве на общее имущество, в том числе не наделяет правом по определению такой доли ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом (п. 3 ст. 259.1 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 287.5 ГК РФ предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества. К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ, применяемой в данном случае по аналогии закона (п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, п. 1 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64), собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п.п. 1, 2 ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, применяемой также по аналогии закона, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Из совокупности указанных выше норм права следует (ст. 259.1, 287.5, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), что общим имуществом собственников отдельных помещений в здании являются те его части, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.

Из содержания данных норм права не следует, что всякое помещение, в котором находится оборудование, обслуживающее более одного отдельного помещения в здании, относится к общему имуществу собственников данных помещений.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, ООО «ВИТЕКС» в период взыскания являлось собственником нежилых помещений в здании с кадастровыми номерами 77:01:0003027:3580, 77:01:0003027:3581, 77:01:0003027:3583 площадью 666,1 кв.м., 671,2 кв.м., 692,5 кв.м. соответственно, что в сумме составляет 2 029,8 кв.м. Право собственности ответчика на указанные помещения зарегистрировано 10.08.2016.

В соответствии с п. 9 Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество рассматриваются в судебном порядке.

Документы, подтверждающие, что общая площадь нежилых помещений, принадлежащих ООО «ВИТЕКС» изменилась, в том числе в связи с признанием части помещений ответчика площадями общего пользования (общим имуществом), как на то ссылается ответчик в отзыве на иск и письменных пояснениях, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не доказаны обстоятельства, что часть принадлежащих ему нежилых помещений, которые он считает общим имуществом, действительно относятся к общему имуществу собственников помещений и что они предназначены для обслуживания более одного отельного помещения в здании, и в связи с чем, по мнению ответчика, их следует признать общей собственностью (ст. 65 АПК РФ). Из представленных ответчиком с отзывом на иск выписок из ЕГРН и поэтажных планов неизвестного происхождения, указанные обстоятельства не следуют.

Тот факт, что комнаты под номерами 6-9, 1, 2, 4, 10, 15, 17, 30,31, 37 помещения на 4 этаже, комнаты под номерами 19-22, 23 - 28 помещения на 5 этаже и комнаты под номерами 29-33, 2, 3, 13, 14, 14д, 15, 17, 18, 26, 35-37 в помещении на 11 этаже названы ответчиком санузлами и коридорам, сам по себе не влечет признания данных помещений общим имуществом, поскольку исходя из представленных в материалы дела доказательств следует, что указанные комнаты находятся в составе нежилых помещений ответчика (кадастровые номера помещений 77:01:0003027:3580, 77:01:0003027:3581, 77:01:0003027:3583) изначально (с 2016 года).

Таким образом, нежилые помещения ответчика выделены органами технической инвентаризации как самостоятельные объекты недвижимости, не связанные с техническим обслуживанием других помещений в здании, или предназначенные для обслуживания других собственников. При этом, действия и решения органов технической инвентаризации в указанной части ответчиком не оспаривались и не были признаны незаконными, а доказательств, подтверждающих те обстоятельства, что спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания более одного помещения, в здании, в суд не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Доказательств того, что в спорных помещениях имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее нежилое здание оборудование, а также того, что данные помещения имеют вспомогательное значение и предназначены для удовлетворения потребностей других собственников помещений в здании, ответчиком не представлено.

При этом собственниками иных помещений, расположенных в указанном нежилом здании, помещения ответчика в качестве общего имущества не используются, что, в том числе, следует из принятых ими решений на общем собрании при выборе ООО «СЕВЕНТ ФЛО АДЖЕНСИ» в качестве эксплуатирующей организации (протокол № 2 2022 от 06.05.2022) – состав вспомогательных помещений, инженерных сетей, систем и оборудования здания, в отношении которых истцом осуществляется комплексное эксплуатационно-техническое обслуживание, определен собственниками помещений при утверждении условий типового договора на оказание услуг эксплуатирующей организацией в Приложении № 2 к нему (вопрос № 2 повестки собрания).

В соответствии с п. 5 приложения № 2 к указанному договору в качестве вспомогательных помещений в здании (помещений, в которых находится оборудование, сети и системы, необходимые для обеспечения его жизнедеятельности и предоставления в помещения собственников коммунальных услуг, а также помещения, ежедневно используемые собственниками и их посетителями для прохода) собственниками определены: вестибюль первого этажа здания – 274,8 кв.м.; лифтовой холл первого этажа здания – 26,5 кв.м.; лестничные клетки – 657,7 кв.м.; машинное помещение – 103,4 кв.м.; помещения центрального теплового пункта (ЦТП) – 135,2 кв.м.; насосная – 36,4 кв.м.; электрощитовая – 18,9 кв.м.; щитовая – 25,4 кв.м.; трансформаторные – 129 кв.м.; венткамеры – 83,6 кв.м (копии протокола общего собрания и типового договора, утвержденного данным собранием, имеются в материалах дела).

Помещения ответчика в вышеуказанном списке отсутствуют.

Данные обстоятельства свидетельствует о самостоятельном назначении нежилых помещений ответчика, которое не связано с обслуживанием, использованием и обеспечением доступа к нежилым помещениям в указанном нежилом здании.

При таких обстоятельствах, учитывая, что требования истца обоснованы, документально подтверждены, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании ст.ст. 210, 249, 259.1, 309, 310, 395 ГК РФ и руководствуясь ст.ст. 110, 111, 123, 156, 167-171 АПК РФ арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «ВИТЕКС» (ИНН: 

<

***>) в пользу ООО «СЕВЕНТ ФЛО АДЖЕНСИ» (ИНН: 

<

***>) 908 070 руб. 64 коп. задолженности, 101 205 руб. 52 коп. начисленных процентов по состоянию на 22.02.2024 с последующим начислением с 23.02.2024 по день фактической оплаты задолженности по правилам ст.395 ГК РФ, и государственную пошлину в размере 23 093 руб.

 

Решение может быть обжаловано в сроки и порядке, предусмотренные ст. 229 АПК РФ.

 

Судья                                                                                                           А.Г. Антипова