ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-56140/2025

Дело № А40-55699/25

г. Москва

10 декабря 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Головкиной О.Г., Елоева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Борисовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "АРХИТЕКТУРА ДИЗАЙН СТРОИТЕЛЬСТВО"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2025

по делу №А40-55699/25

по иску ООО "ПРОПЕРТИ МОСКОУ ГРУПП" (ИНН 

<

***>)

к ООО "АРХИТЕКТУРА ДИЗАЙН СТРОИТЕЛЬСТВО" (ИНН 

<

***>)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 07.07.2025,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 22.04.2025,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Проперти Москоу Групп» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Архитектура Дизайн Строительство» (далее – ответчик) о взыскании неустойки в размере 18 912 322 руб. 62 коп., расходов на оплату услуг представителя в размере 150 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2025 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 9456161,31 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 80000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 414123 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу и ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы – без удовлетворения.

Рассмотрев заявленное ходатайство о назначении экспертизы, суд апелляционной инстанции не находит его подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не находит оснований для отмены или изменения судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом, 01.10.2023 между истцом (арендатором) и ответчиком (субарендатором) с учетом дополнительных соглашений, заключен договор субаренды нежилых помещений от 05.09.2022 №КТП/39/2022, в рамках исполнения обязательств по которому арендатор предоставил субарендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения №4 и нежилые помещения №№1,9-18, 22-29, 31-49 общей площадью 3476,78 кв.м., расположенные на этаже №2 здания по адресу: г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Фили-Давыдково, пр-кт Кутузовский, д. 88.

Договор заключен сроком до 31.07.2024.

Пунктом 3.1.1 Договора установлено, что фиксированная часть арендной платы за помещение оплачивается ежемесячно не позднее последнего рабочего дня месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Истец указал, что ответчиком в установленный договором срок не исполнена обязанность по оплате фиксированной части арендной платы.

Также, между истцом (агентом) и ответчиком (принципалом) заключен агентский договор от 05.09.2022 №КТП/А/39/2022, согласно условиям которого агент обязуется совершать от своего имени, но за счет принципала все необходимые юридические и фактические действия по обеспечению нежилых помещений электроснабжением, холодным водоснабжением, водоотведением, вывозом твердых коммунальных отходов, находящихся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 3.7 Договора, стоимость потребленных коммунальных услуг, а также агентское вознаграждение за оказанные услуги оплачивается ежемесячно в течение 5 рабочих дней с даты направления документов, указанных в п. 3.2 Договора, но в любом случае не позднее 15 числа второго месяца, следующего за оплачиваемым месяцем (при условии направления документов, указанных в п. 3.2 договора).

Истец указал, что обязанность по оплате ответчиком в установленный договором срок не исполнена, а также не исполнена установленная п. 3.6 Договора обязанность по предоставлению оригиналов подписанных актов приема-передачи услуг за январь 2024 и март 2024.

Также, между истцом (исполнителем) и ООО «ВАН-ЛЕПКА» (заказчиком) заключен договор оказания услуг от 01.08.2022 №КТП/Р/03/2022, согласно которому заказчик поручает, а истец принимает на себя обязанность по оказанию услуг по предоставлению места на фасаде здания, расположенного по адресу: г.Москва, вн.тер.г муниципальный округ ФилиДавыдково, пр-кт Кутузовский, д.88, для размещения рекламных материалов заказчика.

Права и обязанности по договору оказания услуг от ООО «ВАН-ЛЕПКА» перешли к ответчику на основании трехстороннего соглашения о замене стороны по договору оказания услуг от 31.08.2022, заключенного между истцом, ООО «ВАНЛЕПКА» и ответчиком.

Согласно п. 3.2 Договора, оплата производится субарендатором ежемесячно не позднее последнего рабочего дня месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Уведомлением от 18.03.2024 исх.№2648 истец, руководствуясь п.4.3 Договора оказания услуг, в одностороннем внесудебном порядке отказался от исполнения договора оказания услуг с 01.04.2024 и просил ответчика не позднее последнего дня действия договора оказания услуг т.е. 31.03.2024, демонтировать рекламные материалы ответчика с фасада здания и возвратить места под размещения рекламных материалов на фасаде здания истцу по акту приема-передачи (возврата).

Ввиду установления истцом факта повреждения рекламного места после демонтажа рекламных материалов ответчиком, сторонами не был подписан акт приема-передачи (возврата).

Согласно п. 2.1.8 Договора оказания услуг, в случае если при возврате рекламного места будет обнаружено его ухудшение или повреждение, ответчик обязан произвести восстановление и ремонт рекламного места, устранить все повреждения здания по вине ответчика.

В случае неисполнения ответчиком настоящей обязанности истец по своему выбору вправе: отказаться от приемки рекламного места и потребовать у ответчика проведения его ремонта в кратчайшие сроки; принять рекламное место и требовать от ответчика уплаты стоимости затрат по ремонту учитывая изложенное, руководствуясь п. 2.1.8. Договора оказания услуг, истец отказался от приемки рекламного места по договору оказания услуг.

Также, между истцом (арендатором) и ответчиком (субарендатором) в редакции дополнительных соглашений, заключен договор субаренды машиноместа №КТП7ММ/45/2022 от 01.10.2022, согласно которому истец передал в аренду ответчику, а ответчик принял машиноместа в здании, и обязался вносить арендную плату в сроки и в размере, определенные договором аренды машиноместа.

В соответствии с п. 3.2 Договора, арендная плата за машиноместа оплачивается ежемесячно не позднее последнего рабочего дня месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Обязанность по оплате арендной платы за машиноместа ответчиком в установленный договором срок не исполнена.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 26.03.2025 по делу №А40-170304/24, с ответчика в пользу истца взыскано 25599929,96 руб. из них 18218688 руб. задолженности и 7381241,96 руб. неустойки.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 16.07.2025 по делу №А40-55732/24, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору субаренды нежилых помещений №КТП/39/2022 от 05.09.2022 за период с сентября по ноябрь 2023 года в размере 12246220 руб.

Обращаясь в адрес Арбитражного суда города Москвы с рассматриваемым иском, истец, ссылаясь на положения статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункты заключенных договоров, просил взыскать с ответчика неустойку в связи с допущенными нарушениями следующих обязательств:

- по договору аренды за просрочку внесения арендной платы неустойку в сумме 16841438,23 руб. за период с 03.05.2024 по 03.02.2025 (п. 3.5 Договора аренды),

- по агентскому договору за просрочку оплаты неустойку в сумме 979291,10 руб. за период с 03.05.2024 по 03.02.2025 (п. 3.6, 4.3 Договора).

- по договору об оказании услуг: за просрочку оплаты неустойку в сумме 16595,49 руб. за период с 03.05.2024 по 03.02.2025 (п. 3.9 Договора); за просрочку передачи оригиналов актов приема-передачи услуг неустойку в сумме 592000 руб. за период с 21.03.2024 по 03.02.2025,

- за просрочку возврата рекламных мест неустойку в сумме 463500 руб. за период с 31.03.2024 по 03.02.2025,

- по договору субаренды машиноместа за просрочку оплаты арендной платы неустойку в сумме 19 500 рублей за период с 03.05.2024 по 03.02.2025 (п. 3.7 Договора).

Разрешая по существу заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 указано, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно п. 3 и 4 ст. 8.1 ГК РФ запись в государственный реестр вносится при наличии заявления от заинтересованной стороны или сторон.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество возникает не в момент совершения сделки, а в момент внесения записи в ЕГРН.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком в материалы дела представлен отзыв, из которого установлено следующее.

Как следует из п. 1.1 Договора субаренды нежилых помещений от 05.09.2022 года помещение находится во временном владении и пользовании Арендатора на основании договора аренды №1/18 от 23.11.2018, заключенного между Арендатором и ООО «Альма Рус», на хранение которого передано Помещение без ограничения права пользования, согласно пункту 3.3.1 которого Арендатор вправе сдавать объект аренды по договору в субаренду как в целом, так и какую-либо его часть, без согласования с ООО «Альма Рус».

Помещение является частью переданного арендатору объекта недвижимого имущества согласно вышеуказанного договора №1/18 от 23.11.2018.

При этом, ООО «Альма Рус» владеет объектом арендатора на основании Постановления Бабушкинского районного суда города Москвы от 16.05.2014 о разрешении наложения ареста на имущество, постановлений Басманного районного суда города Москвы от 19.09.2018, от 19.12.2018, от 22.03.2019, от 18.06.2019, от 17.09.2019, от 17.12.2019, от 20.03.2020, от 16.09.2020, от 17.09.2020, от 18.12.2020, от 16.03.2021, от 21.06.2021 , постановлений Тушинского районного суда города Москвы от 02.07.2021, от 12.01.2022, от 16.03.2022, от 15.06.2022 о продлении срока наложения ареста на имущество, в соответствии со ст.115 УПК РФ по уголовному делу №11702007706000110 и составленного на основании вышеуказанных судебных актов протокола наложения ареста на имущество №б/н от 16.11.2018 в отношении объекта арендатора без ограничения ООО «Альма Рус» в праве коммерческого использования подвергнутого аресту имущества.

Согласно апелляционному определению Московского городского суда от 24.10.2023 по делу №2-71/2022 (УИД: 77RS0023-02-2021-000751-67) удовлетворен иск ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Перекресток Европы» нежилое помещение площадью 13 423,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:07:0009001:2169), а также о признании за ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, за каждым, права собственности в порядке наследования по закону по ¼ доли на указанное нежилое помещение.

Таким образом, указанный судебный акт является основанием для возникновения права собственности на спорное нежилое помещение у третьих лиц.

Таким образом, в спорный период, а именно в период с сентября 2022 по март 2024, помещение, вопреки утверждению ответчика, находилось под арестом и было передано на хранение ООО «АР» с правом коммерческого использования.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что факт наличия договорных отношений и нарушения ответчиком сроков внесения платежей по всем указанным договорам подтвержден материалами дела и установлен вступившими в законную силу судебными актами по другим делам между теми же лицами (решения от 26.03.2025 по делу №А40-170304/24 и от 16.07.2025 по делу №А40-55732/24), в силу чего эти обстоятельства не требуют повторного доказывания.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд установил, что представленный истцом расчет неустойки является математически и методологически верным, соответствует условиям договоров и фактическим обстоятельствам дела, а возражения ответчика, в том числе относительно правомочности истца как арендодателя, были отклонены как противоречащие установленным судебным актам и нормам права, поскольку переход права собственности на арендованное имущество к третьим лицам в период действия договора не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а в спорный период имущество находилось у ответчика в законном пользовании.

Однако, соглашаясь с доводом ответчика о явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательств, суд применил положения статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд, рассматривающий дело, вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии со ст.71 АПК РФ.

В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом обстоятельств спора и взаимоотношений сторон. Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда, по существу, возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с данными в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснениями, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Так, руководствуясь разъяснениями высших судов, в том числе о возможности ориентироваться на двукратную учетную ставку Банка России для компенсации потерь кредитора, суд первой инстанции снизил сумму неустойки в два раза, а именно до 9456161,31 руб.

В части требования о взыскании судебных расходов суд, оценив критерии разумности с учетом сложности спора, объема оказанных услуг представителя и продолжительности рассмотрения дела, также частично удовлетворил его, взыскав в пользу истца 80 000 руб. из заявленных 150 000 руб.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Ссылка ответчика на отсутствие у истца права на сдачу помещений в субаренду была предметом оценки в судах первой и апелляционной инстанций по делам №А40-55732/2024 и №А40-170304/24, которыми установлен факт фактического пользования ответчиком спорным имуществом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, доводы арендатора, пользовавшегося имуществом и не оплатившего пользование, о том, что право собственности принадлежит иному лицу, а договор является недействительным, не должны приниматься судом во внимание.

Более того, переход права собственности на арендованное имущество в период действия договора, как это имело место в спорных правоотношениях (право собственности у третьих лиц возникло 05.02.2025), не является в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, данный довод апелляционной жалобы правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.

Утверждение ответчика о нарушении истцом данных им заверений о намерении заключить долгосрочный договор и о возникновении вследствие этого права на зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений также опровергается материалами дела.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 16.07.2025 по делу №А40-55732/2024, договор был расторгнут истцом в одностороннем порядке вследствие существенного нарушения ответчиком обязанности по своевременной оплате, что предусмотрено пунктом 4.3 Договора.

При таких обстоятельствах расторжение договора вызвано виновными действиями самого ответчика, а не недобросовестностью истца.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.2.13 Договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных ответчиком, возмещению со стороны истца не подлежит, что и явилось основанием для отказа в удовлетворении встречного иска ответчика по указанному делу.

Довод ответчика о том, что судом первой инстанции проигнорирован отказ во взыскании задолженности по агентскому договору в рамках дела №А40-170304/24-176-1280, является необоснованным.

Так, в соответствии с текстом мотивировочной части указанного решения, отказ во взыскании задолженности был основан на процессуальном обстоятельстве, а именно на непредставлении истцом в материалы того дела необходимых документов (расчетов, показаний ИПУ) для проверки обоснованности расчета задолженности, а не на отрицании самого права на взыскание или факта оказания услуг.

Тем самым указанный судебный акт, вопреки позиции ответчика, преюдициального значения для разрешения настоящего спора не имеет.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, истец представил в материалы дела полный комплект документов, подтверждающих направление ответчику счетов, актов и справок-расчетов за спорные периоды (декабрь 2023 – март 2024 гг.) и их принятие ответчиком без мотивированных возражений через систему ЭДО.

Ответчик не представил каких-либо контррасчетов или доказательств, опровергающих представленный истцом расчет задолженности и начисленной на нее неустойки.

Следовательно, имевшееся в другом деле препятствие для взыскания в настоящем деле устранено, и вывод суда о наличии задолженности и права на взыскание неустойки по агентскому договору является обоснованным.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы ответчика не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено и у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2025 по делу №А40-55699/25 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья 	О.В. Савенков

Судьи: 	О.Г. Головкина

А.М. Елоев