АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-660/2021

29 октября 2021 г.

г. Махачкала

 

Резолютивная часть определения объявлена 28 сентября 2021 г.

Определение в полном объеме изготовлено29 октября 2021 г.

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Магомедова Т.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Минимущества РД к ЗАО ВКЗ «Избербашский» о взыскании денежных средств, расторжении договора аренды, возврате земельного участка

при участии представителей сторон и третьих лиц согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ЗАО ВКЗ «Избербашский» (далее – общество, завод) о взыскании 7 488 697,63 рубля, из которых 889 997 рублей задолженности по арендной плате и 6 598 700,63 рубля неустойки; о расторжении договора аренды земельного участка от 26.11.2014 № 110; об обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи в течении 30 дней с момента вынесения судебного акта.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (филиал по РД) и Управление Росреестра по Республике Дагестан.

Ответчик в отзыве заявил о применении срока исковой давности, о чрезмерности неустойки, а также необоснованности требования о расторжении договора аренды, просил в иске отказать.

Третьи лица отзывы по делу не представили.

Определением председателя Арбитражного суда Республики Дагестан от 23.08.2021 произведена замена судьи Гридасовой К.С. (в связи с ее назначением судьей Арбитражного суда Краснодарского края) на судью Магомедова Т.А.

В судебном заседании представители сторон настаивали на собственных позициях, пояснив о невозможности урегулирования спора примирительными процедурами и переговорами во внесудебном порядке.

Выслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев материалы дела и оценив доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Дагестан, от 26.11.2014 №110, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 05:48:000043:296, расположенный по адресу: 

<

...>, для содержания и обслуживания строений и сооружений, в границах, указанных в карте (схеме, плане) участка, прилагаемой к договору, общей площадью 10491,68 кв.м. (пункт 1.1). На участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие арендатору на праве собственности (пункт 1.3), а право собственности Республики Дагестан на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.11.2006 серии 05-АА №171317 (пункт 1.2).

Срок аренды установлен с 26.11.2014 по 06.11.2057 (пункт 2.1), договор вступает в силу с даты его государственной регистрации (пункт 2.2). 

Размер арендной платы за участок на дату подписания договора составляет 419 720 руб. в год, без учета НДС (пункт 3.1), арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями в срок не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября текущего года путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.2). Арендная плата начисляется с 2.11.2014 (пункт 3.4). 

Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по указанному в договоре адресу арендатора (пункт 3.5).

Изменение кадастровой оценки земельных участков влечет изменение размера арендной платы с даты принятия распорядительного акта об изменении кадастровой оценки земли без согласования с арендатором и без внесения изменения или дополнений в договора (пункт 3.5).

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, и в соответствии с пунктом 4.2 договора обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора в случаях, указанных в пунктах 3.2, 3.5 договора.

Согласно пунктам 4.3, 4.4 договора арендатор  вправе использовать участок на условиях, установленных договором, и обязан выполнять в полном объеме все условия договора, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

В пункте 5.1 договора стороны установили, что в случае неуплаты арендной платы в установленные договором аренды сроки начисляется пеня в размере 0,03% от суммы арендной платы за каждый день просрочки. В случае нарушения срока уплаты арендной платы два и более раза начисляется пеня в размере 0,5% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В претензии от 23.03.2020 министерство указало, что на 20.02.2020 просроченная задолженность по арендной плате составила 889 897 руб. (с 4 кв. 2017 по 2019 г.) и предложило погасить задолженность, уплатить 6 598 700,63 рубля пени, не позднее 18.04.2020 возвратить земельный участок по акту приема-передачи и подписать соглашение о расторжении договора аренды; при несогласии с претензией – представить до 18.04.2020 отзыв на претензию.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Размер ежеквартального платежа в спорном периоде по условиям договора аренды составил 104 930 рублей (419 720 : 4).

Министерство требует арендную плату за период с 4 квартала 2017 г. (с платежом 15 ноября 2017 г.) по 4 квартал 2019 года (с платежом 15 ноября 2109 г.).

В соответствии со статьями 196, 199, 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.  Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

При этом с учетом положений пункта 3 статьи 202 ГК РФ срок исковой давности признается истекшим по обязательствам со сроком исполнения до 18.01.2018.

Поскольку исковое заявление подано министерством 18.02.2021, трехлетний срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за 4-й квартал 2017 г. истек (платеж за 4 квартал 2017 г. должен быть совершен не позднее 15 ноября 2017 г.).

За период с 26.11.2014 по 31.12.2014 размер арендной платы  исчислен истцом в сумме 41 397 руб., обществом не оспаривается.

Проверив расчеты сторон, арбитражный суд считает необходимым отметить, что министерством и обществом не учтено, что в соответствии со статьей 193 ГК РФ когда последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

В период 2014 г. общество должно было уплатить 41 397 руб., в 2015-2020 гг. 2 518 320 руб. (104 930 х 24), всего 2 559 717 рублей. Фактически уплачено обществом по 31.12.2020 -  2 559 717 рублей, в том числе 450 000 рублей 15.12.2017, 200 000 рублей 22.03.2018, 150 000 рублей 30.05.2018, 200 000 рублей 05.12.2018, 250 000 рублей 04.12.2019, 470 277 рублей 05.06.2020, 839 440 рублей 12.11.2020. Кроме того, обществом уплачено 104 930 рублей 24.03.2021 – за 1 квартал 2021 г.

Поскольку обществом заявлены доводы об отсутствии просрочки платежей и отсутствии задолженности с учетом совершенных платежей, суд проверил указанное обстоятельство с учетом  указанных министерством платежей общества (акт сверки расчетов за период с 01.01.2014 по 08.04.2021 подписан министерством, л.д. 138) и представленных обществом платежных документов (л.д. 140-147):

Месяц

Начислено

Долг

Период просрочки

с

по

дней

16.12.2014

41 397,00

41 397,00

16.12.2014

15.12.2017

1096

-41 397,00

15.12.2017

Погашение части долга

17.03.2015

104 930,00

104 930,00

17.03.2015

15.12.2017

1005

-104 930,00

15.12.2017

Погашение части долга

16.06.2015

104 930,00

104 930,00

16.06.2015

15.12.2017

914

-104 930,00

15.12.2017

Погашение части долга

16.09.2015

104 930,00

104 930,00

16.09.2015

15.12.2017

822

-104 930,00

15.12.2017

Погашение части долга

17.11.2015

104 930,00

104 930,00

17.11.2015

15.12.2017

760

-93 813,00

15.12.2017

Погашение части долга

11 117,00

16.12.2017

22.03.2018

97

-11 117,00

22.03.2018

Погашение части долга

16.03.2016

104 930,00

104 930,00

16.03.2016

22.03.2018

737

-104 930,00

22.03.2018

Погашение части долга

16.06.2016

104 930,00

104 930,00

16.06.2016

22.03.2018

645

-83 953,00

22.03.2018

Погашение части долга

20 977,00

23.03.2018

30.05.2018

69

-20 977,00

30.05.2018

Погашение части долга

16.09.2016

104 930,00

104 930,00

16.09.2016

30.05.2018

622

-104 930,00

30.05.2018

Погашение части долга

16.11.2016

104 930,00

104 930,00

16.11.2016

30.05.2018

561

-24 093,00

30.05.2018

Погашение части долга

80 837,00

31.05.2018

05.12.2018

189

-80 837,00

05.12.2018

Погашение части долга

16.03.2017

104 930,00

104 930,00

16.03.2017

05.12.2018

630

-104 930,00

05.12.2018

Погашение части долга

16.06.2017

104 930,00

104 930,00

16.06.2017

05.12.2018

538

-14 233,00

05.12.2018

Погашение части долга

90 697,00

06.12.2018

04.12.2019

364

-90 697,00

04.12.2019

Погашение части долга

16.09.2017

104 930,00

104 930,00

16.09.2017

04.12.2019

810

-104 930,00

04.12.2019

Погашение части долга

16.11.2017

104 930,00

104 930,00

16.11.2017

04.12.2019

749

-54 373,00

04.12.2019

Погашение части долга

50 557,00

05.12.2019

20.02.2020

78

-50 557,00

05.06.2020

Погашение части долга

16.03.2018

104 930,00

104 930,00

16.03.2018

20.02.2020

707

-104 930,00

05.06.2020

Погашение части долга

16.06.2018

104 930,00

104 930,00

16.06.2018

20.02.2020

615

-104 930,00

05.06.2020

Погашение части долга

18.09.2018

104 930,00

104 930,00

18.09.2018

20.02.2020

521

-104 930,00

05.06.2020

Погашение части долга

16.11.2018

104 930,00

104 930,00

16.11.2018

20.02.2020

462

-104 930,00

05.06.2020

Погашение части долга

16.03.2019

104 930,00

104 930,00

16.03.2019

20.02.2020

342

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

18.06.2019

104 930,00

104 930,00

18.06.2019

20.02.2020

248

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

17.09.2019

104 930,00

104 930,00

17.09.2019

20.02.2020

157

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

16.11.2019

104 930,00

104 930,00

16.11.2019

20.02.2020

97

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

16.03.2020

104 930,00

104 930,00

16.03.2020

20.02.2020

-24

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

16.06.2020

104 930,00

104 930,00

16.06.2020

20.02.2020

-116

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

16.09.2020

104 930,00

104 930,00

16.09.2020

20.02.2020

-208

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

16.11.2020

104 930,00

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

0,00

16.11.2020

20.02.2020

-269

Сумма основного долга: 0,00 руб.

Таким образом, в настоящее время у общества отсутствует задолженность по арендной плате как за спорный период (по 4 квартал 2019 г.), так и за период, включающий первый квартал 2021 г., в котором министерство обратилось с настоящим иском. Поэтому требования министерства о взыскании задолженности удовлетворению не подлежат.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Исходя из положений пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела неустойка установлена сторонами в пункте 5.1 договора аренды.

При этом суд считает необходимым отметить, что условие о начислении пени в размере 0,5% от суммы арендной платы за каждый день просрочки в случае нарушения срока уплаты арендной платы два и более раза не может быть признано согласованным, поскольку не отвечает требованиям конкретности – с какой даты возможно начисление пени в таком размере (с начала просрочки, с начала просрочки второго арендного платежа), на какую сумму (на сумму обоих просроченных платежей или на сумму второго арендного платежа), а также возможность применения к последующим правоотношениям сторон, а также безотносительно к сумме просроченного платежа и продолжительности просрочки (например, при просрочке двух арендных платежей по одному дню, начисление повышенной неустойки при просрочке последующего  арендного платежа). В связи с этим начисление неустойки признается судом обоснованным в отношении  периодов просрочки арендных платежей в пределах сроков исковой давности, в размере 0,03% от суммы просроченного ежеквартального платежа за каждый день просрочки.

Министерством неправильно определен день начала просрочки, без учета положений статьи 193 ГК РФ.

С учетом указанных судом  условий и установленных платежей, не оспариваемых сторонами, в пределах сроков исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, сумма неустойки составит 180 355,33 рубля по следующему расчету, в пределах периодов начисления неустойки, заявленных министерством в иске:

Месяц

Начислено

Долг

Период просрочки

Формула

Пени

с

по

дней

18.01.2018

850 557,00

850 557,00

18.01.2018

22.03.2018

64

850 557,00 × 64 × 0.03%

16 330,69 р.

-200 000,00

22.03.2018

Погашение части долга

650 557,00

23.03.2018

30.05.2018

69

650 557,00 × 69 × 0.03%

13 466,53 р.

-150 000,00

30.05.2018

Погашение части долга

500 557,00

31.05.2018

05.12.2018

189

500 557,00 × 189 × 0.03%

28 381,58 р.

-200 000,00

05.12.2018

Погашение части долга

300 557,00

06.12.2018

04.12.2019

364

300 557,00 × 364 × 0.03%

32 820,82 р.

-250 000,00

04.12.2019

Погашение части долга

50 557,00

05.12.2019

20.02.2020

78

50 557,00 × 78 × 0.03%

1 183,03 р.

-50 557,00

05.06.2020

Погашение части долга

Итого:

92 182,65 руб.

16.03.2018

104 930,00

104 930,00

16.03.2018

20.02.2020

707

104 930,00 × 707 × 0.03%

22 255,65 р.

-104 930,00

05.06.2020

Погашение части долга

Итого:

22 255,65 руб.

16.06.2018

104 930,00

104 930,00

16.06.2018

20.02.2020

615

104 930,00 × 615 × 0.03%

19 359,59 р.

-104 930,00

05.06.2020

Погашение части долга

Итого:

19 359,59 руб.

18.09.2018

104 930,00

104 930,00

18.09.2018

20.02.2020

521

104 930,00 × 521 × 0.03%

16 400,56 р.

-104 930,00

05.06.2020

Погашение части долга

Итого:

16 400,56 руб.

16.11.2018

104 930,00

104 930,00

16.11.2018

20.02.2020

462

104 930,00 × 462 × 0.03%

14 543,30 р.

-104 930,00

05.06.2020

Погашение части долга

Итого:

14 543,30 руб.

16.03.2019

104 930,00

104 930,00

16.03.2019

20.02.2020

342

104 930,00 × 342 × 0.03%

10 765,82 р.

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

Итого:

10 765,82 руб.

18.06.2019

104 930,00

104 930,00

18.06.2019

20.02.2020

248

104 930,00 × 248 × 0.03%

7 806,79 р.

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

Итого:

7 806,79 руб.

17.09.2019

104 930,00

104 930,00

17.09.2019

20.02.2020

157

104 930,00 × 157 × 0.03%

4 942,20 р.

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

Итого:

4 942,20 руб.

16.11.2019

104 930,00

104 930,00

16.11.2019

20.02.2020

97

104 930,00 × 97 × 0.03%

3 053,46 р.

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

Итого:

3 053,46 руб.

16.03.2020

104 930,00

104 930,00

16.03.2020

20.02.2020

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

16.06.2020

104 930,00

104 930,00

16.06.2020

20.02.2020

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

16.09.2020

104 930,00

104 930,00

16.09.2020

20.02.2020

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

16.11.2020

104 930,00

-104 930,00

12.11.2020

Погашение части долга

0,00

16.11.2020

20.02.2020

Сумма основного долга: 0,00 руб.

Сумма пеней по всем задолженностям: 180 355,33 руб.

В остальной части требования министерства о взыскании неустойки удовлетворению не подлежат. 

Доводы общества о чрезмерности неустойки судом рассмотрены, оснований для снижения договорной неустойки в размере 0,03% в день суд не усматривает ввиду того, что она менее двукратной учетной ставки ЦБ РФ, а условие о неустойке в размере 0,3% в день судом признано несогласованным и не подлежащим применению.

Требование министерства о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрению в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, поскольку  законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования такого спора (п. 3 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства"), спор об изменении или о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Постановления №18).

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) – пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, министерство направило обществу предупреждение о необходимости погашения задолженности по аренде в претензии от 23.03.2020. Претензия направлена 08.04.2020, вручена обществу 29.05.2020, как видно из представленного министерством отчета об отслеживании отправления с РПО 80082647691625 и не оспаривается ответчиком. 

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.  После установленного в претензии срока 18.04.2020 министерство предложение обществу расторгнуть договор аренды не направляло.

Исковое требование министерства о возврате земельного участка  удовлетворению не подлежит, поскольку договор аренды не расторгнут, недействительным не признан, срок аренды не истек. Министерство не доказало необоснованность владения, пользования ответчиком спорным земельным участком, при этом требование о расторжении договора аренды судом не удовлетворено.

Министерство как орган государственной власти освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 и 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Требование о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.

Взыскать с ЗАО ВКЗ «Избербашский» в пользу Минимущества РД 180 355,33 рубля неустойки и в доход федерального бюджета 1456 рублей государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки Ставропольского края) в месячный срок со дня его принятия в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья                    Т. А. Магомедов