﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 октября 2021 года

Дело №

А21-8645/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И.,                     Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Вест плюс» Калашниковой А.И. (доверенность от 09.01.2020), 

рассмотрев 21.10.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Назаровой Виолетты Алексеевны на решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.03.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2021 по делу № А21-8645/2020, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Вест плюс»,  адрес: Калининградская обл., г. Светлогорск, Железнодорожная ул., д. 23, ОГРН 1143926034064, ИНН 3912504890 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Назаровой Виолетте Алексеевне, ОГРНИП 311392610500021, ИНН 390610353108, о признании незаконным одностороннего внесудебный отказа Назаровой В.А. от исполнения соглашения от 01.04.2020 о расторжении договора аренды от 01.10.2018 № 01-10/2018 и урегулировании спора; обязании ответчика в 3-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу передать Обществу два экземпляра соглашения от 01.04.2020 о расторжении договора аренды от 01.10.2018 № 01-10/2018 и урегулировании спора для подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра по Калининградской области) на государственную регистрацию.

Определением суда от 09.11.2020 принято к рассмотрению встречное исковое заявление Назаровой В.А. к Обществу о взыскании 1 400 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.10.2018                             № 01-10/2018 за период с 01.04.2020 по 31.10.2020.

Определением суда от 11.01.2021 привлечено к участию в деле в качестве ответчика Управление Росреестра по Калининградской области и приняты к рассмотрению уточненные требования Общества, согласно которым Общество просило установить факт исполнения обязательств перед Назаровой В.А. по соглашению от 01.04.2020 о расторжении договора аренды от 01.10.2018                          № 01-10/2018 и урегулировании спора в полном объеме; признать незаконным односторонний внесудебный отказ Назаровой В.А. от исполнения соглашения от 01.04.2020 о расторжении договора аренды от 01.10.2018 № 01-10/2018 и урегулировании спора; обязать Управление Росреестра по Калининградской области в трехдневный срок, со дня вступления решения суда в законную силу, погасить регистрационную запись об аренде в связи с расторжением договора аренды на основании соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения по адресу: Калининград, Ленинский пр., д. 35-37, ул. Генерала Соммера, д. 2-4  и урегулировании спора.

Решением суда от 05.03.2021 первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 23.06.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель, считая решение и постановление  незаконными и необоснованными, просит их отменить, заявленные   встречные требования – удовлетворить. Как указала                  Назарова В.А., она реализовала установленное соглашением право на односторонний отказ от договора, что соответствует принципу свободы договора и механизму статьи 450.1 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ), которое породило последствие в виде возобновления действия договора аренды, следовательно, обязанности Общества по оплате арендных платежей с 01.04.2020 до истечения срока действия договора или его расторжении. 

В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Назаровой В.А. (арендодателем) и Обществом (арендатором) 01.10.2019 заключен договор № 01-10/2018 аренды части нежилого помещения площадью 381,3 кв.м из состава помещения общей площадью 482,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:132316:1067, расположенного на 1-м этаже и в подвале здания по адресу: Калининград, Ленинский пр., д. 35-37, ул. Генерала Соммера, д. 2-4,  для осуществления деятельности ресторана быстрого питания «Black Star Burger».

В дальнейшем у сторон возникли разногласия относительно исполнения договора, в связи с чем Общество обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о расторжении договора аренды от 01.10.2018 № 01-10/2018, взыскании понесенных расходов в размере  16 529 124 руб. коп.; взыскании периодических платежей по договору за период с 01.07.2019 года до дня фактического исполнения решения суда, включающие в себя ежемесячную арендную плату в размере 450 000 руб. и переменную составляющую (компенсация за коммунальные услуги, ТБО, эксплуатационные расходы); взыскании госпошлины.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 27.01.2020 по делу № А21-9917/2019 в удовлетворении иска отказано.

После принятия апелляционной жалобы стороны решили урегулировать возникший спор мирным путем, в результате чего 01.04.2020 подписано соглашение о расторжении договора аренды от 01.10.2018 № 01-10/2018 и урегулировании спора. Производство по апелляционной жалобе прекращено (определение Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020).

По условиям данного соглашения Общество производит погашение задолженности по арендной плате в размере 1 750 000 руб. до 01.09.2020 (до 01.05.2020 оплачивает 350 000 руб., до 01.06.2020 оплачивает 350 000 руб., до 01.07.2020 оплачивает 350 000 руб., до 01.08.2020 оплачивает 350 000 руб., до 01.09.2020 оплачивает 350 000 руб.), задолженности по коммунальным платежам и договор аренды расторгается по соглашению сторон без каких-либо взаимных претензий друг к другу.

Пунктами 2.1 и п. 2.1.3 соглашения предусмотрено, что стороны по взаимному соглашению досрочно расторгают договор аренды № 01-10/2018 от 01.10.2018 при соблюдении ряда условий: в том числе в срок до 01.09.2020 арендатор обязуется полностью оплатить задолженность по переменной составляющей арендной платы, образовавшуюся за период аренды помещения арендатором, начисленную до дня подписания настоящего соглашения.

Оплата установленной сторонами суммы задолженности по переменной составляющей аренды производится арендатором в рассрочку в течение 5 (пяти) месяцев, ежемесячно равными частями, до первого числа следующего месяца, начиная с 01.04.2020.

Ранее оплаченный арендатором по договору аренды обеспечительный платеж в размере 450 000 руб. не подлежит возврату арендатору и сохраняется в собственности арендодателя в качестве компенсации затрат, понесенных арендодателем для приведения помещения в соответствии с требованиями, установленным договором аренды.

В случае нарушения арендатором сроков оплаты, установленных сторонами в пунктах 2.1.2 и 2.1.3 соглашения, арендодатель имеет право потребовать, а арендатор обязуется оплатить пени в размере 0,5% от общей суммы, указанной в пунктах 2.1.2 и 2.1.3, за каждый день просрочки до момента исполнения обязательства (пункт 9 соглашения).

Пунктом 12 соглашения стороны согласовали условие, что арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения соглашения, если арендатор не выполнит обязательства, поименованные в пункте 2.1 соглашения в согласованные сроки. Арендодатель в этом случае направляет уведомление об одностороннем отказе от соглашения в адрес арендатора по реквизитам, указанным в настоящем соглашении, в том числе вправе направить такое уведомление исключительно по электронной почте. В этом случае соглашение считается прекращенным, а помещение невозвращенным арендодателю с момента отправки такого уведомления. Договор аренды продолжает свое действие на согласованных условиях.

Согласно пункту 13 соглашения подписанные экземпляры соглашения находятся у арендодателя и после выполнения арендатором обязательств, указанных в пункте 2.1.1 соглашения, подаются арендодателем на государственную регистрацию.

Суды установили, что платежными поручениями № 421 от 22.04.2020,                  № 422 от 25.05.2020, № 423 от 26.06.2020, № 424 от 27.07.2020, № 787 от 31.07.2020, № 425 от 05.08.2020 Общество перечислило Назаровой В.А.                                         2 151 664 руб. 12 коп.

Поскольку обязательство по внесению денежных сумм по коммунальным платежам в срок не было выполнено, Назарова В.А. 30.07.2020 уведомлением во внесудебном одностороннем порядке отказалось от исполнения соглашения от 01.04.2020.

Обращаясь в арбитражный суд, Общество указало на выполнение принятых на себя обязательств (отказалось от апелляции и досрочно в полном объеме оплатило суммы, указанные в пунктах 2.1.2 и 2.1.3 соглашения), а 30.07.2020 Назарова В.А. уведомлением отказалась от исполнения соглашения, мотивируя нарушением срока оплаты переменной составляющей и отсутствием вентиляционного канала по фасаду здания.

Назарова В.А. обратилась в арбитражный суд к Обществу со встречным иском о взыскании 1 400 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.10.2020, мотивируя свои требования тем, что в соответствии с пунктом 12 соглашения вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения соглашения, если арендатор не выполнит обязательства, поименованные в пункте 2.1 соглашения в установленные сроки.

С 01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ).

В статье 19 Закона № 98-ФЗ определено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1).

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3).

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020                   № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

В соответствии с пунктом 3 Требований отсрочка предоставляется до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации урегулировано специальными нормами, в силу которых наступление названных обстоятельств является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера.

Как установлено судами, Общество осуществляет деятельность в области российской экономики в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Деятельность ресторанов и кафе на территории Калининградской области была приостановлена в период с 28.03.2020. В период действия ограничительных мер Общество не занимало арендованное помещение. В связи с заключением между сторонами соглашения долг по арендной плате Обществом погашен в полном объеме. Соглашение содержит альтернативные условия последствий нарушения арендатором сроков оплаты (пункты 9, 12). Допущенная просрочка предоставляла предпринимателю право начислить неустойку, вместе с тем предприниматель предпочла расторгнуть соглашение. Применив положения статей 10, 168 ГК РФ, суды сочли односторонний отказ от исполнения соглашения несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствующим балансу интересов сторон, признали его недействительной сделкой. 

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Между тем фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

       Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.03.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2021 по делу № А21-8645/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Назаровой Виолетты Алексеевны – без удовлетворения.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева