РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-182242/24-1-868

г. Москва

03 марта 2025 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Навикон" (115280, г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Даниловский, проезд 2-й Автозаводский, д. 3, помещ. 2П; ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.07.2011, ИНН: 

<

***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

...>, пом. 2П c кадастровым номером 77:05:0002003:4283 общей площадью 38,60 кв. м.

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс" (199034, г.Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ № 7, пр-кт Большой в.о., д. 18, литера А, этаж 2 часть помещ. 48-Н кабинет 206; ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2003, ИНН: 

<

***>); Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" (344022, 

<

...>; ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2005, ИНН: 

<

***>)

при  участии представителей: от истца- ФИО1 по дов. от 05.09.23; от ответчика – ФИО2 по дов. от 06.12.2024; эксперта ФИО3

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения. Требования заявлены со ссылкой на ст. 445, ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах.

Истцом, который является  субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору аренды от 25.03.2021 № ЭТ06-00114/21, 05.07.2024 г. был получен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенный по адресу: 

<

...>, c кадастровым номером 77:05:0002003:4283, общей площадью 38,60 кв. м. В проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 21.06.2024 № М390-1616-П/2024 в размере 5286000 руб.

Истцом ответчику 11.07.2024 представлен протокол разногласий к проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости, и изменения редакции пунктов 2.4, 2.7, 3.1, 3.4, 5.1 и исключения пунктов 2.1.6, 2.1.6.1, 2.1.6.2, 2.1.6.3, 2.1.6.4.

В протоколе разногласий к Проекту договора истцом указана цена выкупаемой недвижимости в размере 2703000 руб. на основании отчета № КС-0707/0150 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного ООО «КС-Аналитик».

Ответчик письмом от 15.07.2024 г. № 33-5- 32479/24-(0)-10 отклонил протокол разногласий, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец требования поддержал с учетом уточнений, принятых судом в судебном заседании 10.02.2025, просил урегулировать разногласия по пунктам 3.1 и 3.4 договора, исходя из цены объекта, установленной в рамках судебной экспертизы, в размере 3751548 руб., пояснил, что остальные пункты просит оставить в редакции Департамента.

Ответчик против требований возражал по доводам отзыва, указывая на то, что проведение независимой оценки является обязательным в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", исключительное право заказать оценку объекта государственной собственности принадлежит собственнику, а также на то, что у истца отсутствуют право на заключение договора об оценке спорного объекта.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендует нежилое помещение  по адресу: 

<

...> пом. 2П c кадастровым номером 77:05:0002003:4283 общей площадью 38,60 кв. м.

По обращению истца от 29.03.24  Департаментом заявителю направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта, а также по иным условиям.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая разницу в цене по результатам оценок, суд определением от 27.11.2024 назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "МСВ Консалт" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) ФИО3.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1.        Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет от 21.06.2024 М390-1616-п/2024  выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное  экспертное заключение от 25.06.2024 №440/483-24 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков»?

2.        В случае выявления нарушений при составлении указанного Отчета, повлекших необоснованное увеличение цены объекта оценки, эксперту надлежит установить, какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:05:0002003:4283 площадью 38,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 2П, по состоянию на 29.03.2024г., без учета НДС?

Судом получено экспертное заключение согласно письму от 28.12.2024 исх. № 28-12/24-1, выполненное экспертом ФИО3.

Экспертом даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

1.        Отчет от 21.06.2024 М390-1616-п/2024  выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки. Отчет содержит перечень выявленных технических ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей, а также приводят к неоднозначному толкованию. Эксперт не подтверждает стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0002003:4283 общей площадью 38,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 2П, определенную Оценщиком в Отчете об оценке, так как Экспертом выявлены существенные ошибки, оказывающие влияние на полученный результат рыночной стоимости.

2.        Рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 29.03.2024 составляет 3751548 руб.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Допущенная опечатка исправлена экспертом в судебном заседании.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено.

Третьими лицами выводы судебного эксперта не оспорены. Оснований назначения по делу повторной экспертизы судом, с учетом ответов и пояснений эксперта, данных в судебном заседании, не установлено.

Согласно ст. 82 АПКРФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Условие пунктов 3.1 и 3.4 договора определяются в части цены согласно экспертному заключению,  в остальной части суд не усматривает оснований изменения условий данных пунктов.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ №144-ФЗ, №158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Договором рассрочка предусмотрена – 7 лет, что соответствует законодательству Москвы и не оспаривается покупателем, с рассрочкой на условиях ежемесячной оплаты (п.3.2 договора).

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

В пункте 8.1 представленного проекта договора в редакции Департамента указано, что договором стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате. Сведения, изложенные в данном пункте проекта, направленного истцу Департаментом, ответчиком в суде не опровергнуты.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежеквартальных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

В данном случае судебной экспертизой не подтверждена цена, предложенная истцом. При этом ответчиком оценка заказана и произведена в соответствии с требованиями законодательства. Неправомерное бездействие (уклонение от заключения договора) отсутствовало, равно как и оспаривание ответчиком права истца на выкуп помещения, при этом законодательством не предусмотрены полномочия Департамента самостоятельно изменять цену продажи, рассчитанную независимым оценщиком, равно как и не предусмотрено проведение повторной оценки в случае, если полученный результат не устроил покупателя.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст.110,167-171,173 АПК РФ

РЕШИЛ

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 2П, c кадастровым номером 77:05:0002003:4283 и общей площадью 38,60 кв. м.

Договор считать заключенным с даты вступления в законную силу решения на условиях проекта от 04.07.2024 № 59-9674, направленного ответчиком (продавцом, Департаментом городского имущества) истцу (покупателю, обществу с ограниченной ответственностью "Навикон"), за исключением пунктов 3.1 и 3.4, которые изложить в следующей редакции:

«п. 3.1. Цена Объекта составляет 3751548 руб.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платежперечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца каждого квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 133984 руб. 86 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты  основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются  в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Навикон" (ИНН: 

<

***>)  6000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.

Судья:

Е.В. Коновалова