АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-25751/2022

Дело № А55-2436/2021

г. Казань

16 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Зориной О.В., Ивановой А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Насыртдиновой Р.И. (протоколирование ведется с использованием систем веб-конференции, материальный носитель видеозаписи приобщается к протоколу),

при участии посредством системы веб-конференции:

от ФИО1 – лично (паспорт), представителя ФИО2 (доверенность от 08.12.2023),

от конкурсного управляющего ООО «Солнечная долина» ФИО3 – представителя ФИО4 (доверенность от 08.12.2023),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, и их представителей,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 

на определение Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024

по делу № А55-2436/2021

по заявлению конкурсного управляющего ООО «Солнечная долина» ФИО3 (вх. № 432740 от 15.11.2023) о признании обременений отсутствующими и об обязании погасить записи о регистрации 

в рамках дела № А55-2436/2021 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Солнечная долина» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии: Прокуратуры Самарской области, 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области; Публично-правовая компания «Фонд развития территорий»; Министерство строительства Самарской области; администрация муниципального района Волжский Самарской области; общество с ограниченной ответственностью «ДСК Меркурий»,

УСТАНОВИЛ:

публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «Солнечная долина» (далее - ООО «Солнечная долина», должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2021 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Солнечная долина».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2021 (резолютивная часть оглашена 16.06.2021) ООО «Солнечная долина» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 (один) год; при рассмотрении дела о банкротстве ООО «Солнечная долина» применены положения параграфа 7 Главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве); конкурсным управляющим ООО «Солнечная долина» утвержден ФИО3 (далее - ФИО3), член Саморегулируемой межрегиональной общественной организации «Ассоциация антикризисных управляющих».

21.06.2021 конкурсным управляющим ООО «Солнечная долина» в ЕФРСБ сделана публикация (сообщение № 6863829) о признании должника банкротом и о возможности предъявления участниками строительства требовании о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений и денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований конкурсному управляющему не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, направленного в порядке пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве.

Аналогичное сообщение опубликовано в газете «Коммерсантъ» - объявление № 63030216780 на стр. 202 выпуска № 114(7076) от 03.07.2021.

15.11.2023 конкурсный управляющий ООО «Солнечная долина» ФИО3 обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением ( с учетом принятых судом уточнений), в котором просил:

1. признать отсутствующими обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:17:0000000:275, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская обл., р-н Волжский, на землях Смышляевской волости, в 0,5 км северо-западнее пос. Стройкерамика, в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на п. Петра-Дубрава, с восточной стороны граничащий с п. Заярье; категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадь – 688 876 кв. м, в виде следующих записей в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации ипотеки в силу закона и ипотеки (6 пунктов согласно заявлению);

2. признать отсутствующими обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:17:0000000:275, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская обл., р-н Волжский, на землях Смышляевской волости, в 0,5 км северо-западнее пос. Стройкерамика, в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на п. Петра-Дубрава, с восточной стороны граничащий с п. Заярье; категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадь – 688 876 кв. м, в виде следующих записей в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договоров участия в долевом строительстве и залоге прав требования участника долевого строительства (448 пунктов согласно заявлению);

3. обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации, указанные в пунктах 1 и 2 настоящего заявления,

просил обратить вынесенное по результатам настоящего обособленного спора определение к немедленному исполнению.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.11.2023 к рассмотрению обособленного спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области; публично-правовая компания «Фонд развития территорий»; министерство строительства Самарской области; администрация муниципального района Волжский Самарской области; ООО «ДСК меркурий».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.11.2022 удовлетворено ходатайство Прокуратуры Самарской области (вх. № 325536 от 13.10.2022) о вступлении в настоящее дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024, суд признал отсутствующими обременения в отношении земельного участка, с кадастровым номером 63:17:0000000:275, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская обл., р-н Волжский, на землях Смышляевской волости, в 0,5 км северо-западнее пос. Стройкерамика, в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на п. Петра-Дубрава, с восточной стороны граничащий с п. Заярье; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадь – 688 876 кв. м, в виде следующих записей в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации ипотеки в силу закона и ипотеки: 

1) ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 13.01.2016; номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/772/2015-8624/1; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: 24 месяца; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: публичное акционерное общество «Сбербанк России», ИНН 

<

***>; основание государственной регистрации: договор о  переуступке  прав  и  обязанностей  по  Договору участия в долевом строительстве № ДА-1-18/19/20/22/13/15/4/5/6/41/43/44/46/34/39/27/30/31 от 01.08.2015, № 5-П, выдан 23.12.2015, дата государственной регистрации: 13.01.2016, номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/772/2015- 8623/1; 

2) ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 02.07.2015; номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/820/2015-6846/1; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: 120 месяцев; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: публичное акционерное общество акционерный коммерческий банк «Балтика», ИНН 

<

***>; основание государственной регистрации: Договор участия в долевом строительстве, № СК 4-25, выдан 27.05.2015, дата государственной регистрации: 02.07.2015, номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/820/2015-6845/1; 

3) ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 02.06.2015; номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/820/2015-6848/1; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: 120 месяцев; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: публичное акционерное общество акционерный коммерческий банк «Балтика», ИНН: 

<

***>; основание государственной регистрации: договор участия в долевом строительстве, № СК 4-1, выдан 27.05.2015, дата государственной регистрации: 02.06.2015, номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/820/2015-6847/1;

4) ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 11.07.2014; номер государственной регистрации: 63-63-01/511/2014-941; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 11.07.2014 по срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 2 квартала 2017 года (пункт 3.1.1 договора); лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве; основание государственной регистрации: договор участия в долевом строительстве, № К/27/В, выдан 15.05.2014, дата государственной регистрации: 11.07.2014, номер государственной 3 А55-2436/2021 регистрации: 63-63-01/509/2014-827;

5) ипотека; дата государственной регистрации: 24.11.2008; номер государственной регистрации: 63-63-01/239/2008-272; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 16.10.2008. Дата исполнения основного обязательства – 240 месяцев, дата подписания договора об ипотеке - 16.10.2008; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: акционерный коммерческий банк «АК БАРС» (публичное акционерное общество), ИНН 

<

***>; основание государственной регистрации: Договор ипотеки (залога), выдан 16.10.2008; 

6) ипотека; дата государственной регистрации: 24.10.2008; номер государственной регистрации: 63-63-01/243/2008-101; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 15.08.2008. Дата исполнения основного обязательства – 242 месяца, дата подписания договора об ипотеке - 15.08.2008; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Публичное акционерное общество Банк ВТБ (ПАО), ИНН: 

<

***>; основание государственной регистрации: договор, выдан 15.08.2008. 

Суд признал отсутствующими обременения в отношении земельного участка, с кадастровым номером 63:17:0000000:275, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская обл., р-н Волжский, на землях Смышляевской волости, в 0,5 км северо-западнее пос. Стройкерамика, в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на п. Петра-Дубрава, с восточной стороны граничащий с п. Заярье; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадь – 688 876 кв.м, в виде следующих записей в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договоров участия в долевом строительстве и залоге прав требования участника долевого строительства в соответствии с приведенным в резолютивной части перечнем.

Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области погасить в Едином государственном реестре недвижимости вышеуказанные записи о регистрации, обратив в порядке статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение арбитражного суда по настоящему делу к немедленному исполнению.

ФИО1 (далее – ФИО1) обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда  от 10.04.2024 отменить, принять по обособленному спору новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании обременений отсутствующим в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:17:0000000:275 в связи с невозможностью исполнения в силу пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязать Управление Росреестра по Самарской области внести записи об ипотеке в силу закона, возникшей по следующим договорам: по договору долевого участия № 3 от 04.12.2007, который зарегистрирован главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 05.02.2008 за номером государственной регистрации договора 63-63-01/346/2007-800; по договору долевого участия № 4 от 04.12.2007, который зарегистрирован главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 05.02.2008 за номером государственной регистрации договора 63-63-01/346/2007-807, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, ФИО1 и его представитель поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель конкурсного управляющего, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В отзывах на кассационную жалобу Министерство строительства Самарской области и Прокуратура Самарской области возражают против приведенных в жалобе доводов, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы обособленного спора, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 286, 287 и 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе и в возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в конкурсную массу должника включено следующее имущество: земельный участок с кадастровым номером 63:17:0000000:275, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская обл., р-н Волжский, на землях Смышляевской волости, в 0,5 км северо-западнее пос. Стройкерамика, в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на п. Петра-Дубрава, с восточной стороны граничащий с п. Заярье; категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадь – 688 876 кв. м.

Данный земельный участок продан на открытых торгах (сообщение о результатах торгов № 12547838 от 26.09.2023).

Покупатель земельного участка - общество с ограниченной ответственностью «ДСК меркурий» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по цене 188 888 888,88 руб. Денежные средства уплачены покупателем полностью.

Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 09.11.2023.

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 12.11.2023 в отношении данного земельного участка зарегистрированы следующие ограничения прав и обременения объекта недвижимости:

1. ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 13.01.2016; номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/772/2015-8624/1; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: 24 мес.; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: публичное акционерное общество «Сбербанк России», ИНН 

<

***>; основание государственной регистрации: договор о переуступке прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № ДА-1-18/19/20/22/13/15/4/5/6/41/43/44/46/34/39/27/30/31 от 01.08.2015, № 5-П, выдан 23.12.2015, дата государственной регистрации: 13.01.2016, номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/772/2015-8623/1;

2. ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 02.07.2015; номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/820/2015-6846/1; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: 120 месяцев; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: публичное акционерное общество акционерный коммерческий банк «Балтика», ИНН 

<

***>; основание государственной регистрации: договор участия в долевом строительстве, № СК 4-25, выдан 27.05.2015, дата государственной регистрации: 02.07.2015, номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/820/2015-6845/1;

3. ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 02.06.2015; номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/820/2015-6848/1; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: 120 месяцев; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: публичное акционерное общество акционерный коммерческий банк «Балтика», ИНН 

<

***>; основание государственной регистрации: договор участия в долевом строительстве, № СК 4-1, выдан 27.05.2015, дата государственной регистрации: 02.06.2015, номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/820/2015-6847/1;

4. ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 11.07.2014; номер государственной регистрации: 63-63-01/511/2014-941; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 11.07.2014 по срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 2 квартала 2017 года (пункт 3.1.1. договора); лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве; основание государственной регистрации: договор участия в долевом строительстве, № К/27/В, выдан 15.05.2014, дата государственной регистрации: 11.07.2014, номер государственной регистрации: 63-63-01/509/2014-827;

5. ипотека; дата государственной регистрации: 24.11.2008; номер государственной регистрации: 63-63-01/239/2008-272; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 16.10.2008. Дата исполнения основного обязательства - 240 месяцев, дата подписания договора об ипотеке - 16.10.2008; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: акционерный коммерческий банк «АК БАРС» (публичное акционерное общество), ИНН 

<

***>; основание государственной регистрации: договор ипотеки (залога), выдан 16.10.2008;

6. ипотека; дата государственной регистрации: 24.10.2008; номер государственной регистрации: 63-63-01/243/2008-101; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 15.08.2008. Дата исполнения основного обязательства - 242 месяца, дата подписания договора об ипотеке - 15.08.2008; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: публичное акционерное общество Банк ВТБ (ПАО), ИНН 

<

***>; основание государственной регистрации: Договор, выдан 15.08.2008.

Получена выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 02.11.2023.

Согласно указанной выписке в отношении объекта зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве в количестве 448 штук (перечислены в просительной части заявления конкурсного управляющего), причем, применительно к отдельным договорам имеются записи о зарегистрированных договорах уступки.

Участниками долевого строительства в указанных договорах обозначены муниципальный район Волжский Самарской области (в отношении 315 договоров), Министерство строительства Самарской области (в отношении 2 договоров), а также 118 физических и юридических лиц.

Обременения объекта в виде ипотеки в силу закона и ипотеки вытекают из договоров участия в долевом строительстве.

Реализация имущества должника с торгов и наличие обременений в отношении данного земельного участка послужили основанием для обращения конкурсного управляющего в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая обособленный спор и удовлетворяя заявленные конкурсным управляющим требования, суд первой инстанции исходил из того, что проведение мероприятий по реализации объекта незавершенного строительства исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству дома и передаче готовых жилых помещений, в связи с чем договор долевого участия в строительстве с кредитором, заключившим договор на нежилое помещение, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения, соответственно, подлежат прекращению и соответствующие залоги (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Суд первой инстанции принял во внимание, что решение о целесообразности либо нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» не принималось в связи с отсутствием правовых оснований для принятия такого решения.

Собранием участников строительства от 04.07.2022 (сообщение в ЕФРСБ о назначении собрания № 9042750 от 20.06.2022, сообщение в ЕФРСБ о результатах собрания № 9158045 от 06.07.2022) принято решение не обращаться в Арбитражный суд Самарской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.03.2023 по настоящему делу в удовлетворении заявления о признании недействительным решения собрания отказано.

Суд первой инстанции указал, что законодатель предусмотрел особенности погашения требований граждан - участников строительства по денежным обязательствам и особенности расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика; в указанном случае средства, вырученные от реализации предмета залога и (или) прав на него, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Зачисленные на этот счет средства в установленном законодателем процентном соотношении распределяются на погашение требований кредиторов.

Суд первой инстанции отклонил доводы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с указанием, что данным судебным актом каким-либо образом не нарушаются права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, правомерность действий (бездействия) не оцениваются судом, поскольку заявитель в рамках дела о банкротстве застройщика на основании пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве обращался с требованием не к регистрирующему органу, а к должнику, просил снять обременение с погашением соответствующих записей об обременении, по сути, суд лишь обязывает его исполнить функцию регистратора, которой его наделил Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Принимая во внимание высокую социальную значимость разрешения указанного обособленного спора, затрагивающего права граждан, претендующих на возмещение денежных средств за счет конкурсной массы застройщика-банкрота, а также отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что немедленное исполнение определения суда нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле, влечет для них неблагоприятные последствия, суд первой инстанции счел необходимым обратить определение к немедленному исполнению.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев обособленный спор, согласился с выводами судами первой инстанции, отметив, что в сложившихся обстоятельствах в деле о банкротстве ООО «Солнечная долина» обязательства должника по передаче в пользу участников долевого строительства объектов недвижимого имущества не могут быть исполнены и соответственно, трансформируются в денежные. Наступление предусмотренного договорами участия в долевом строительстве правового последствия в виде перехода права собственности на недвижимое имущество от должника к участникам долевого строительства становится невозможным

Суд апелляционной инстанции счел, что суд, обязывая погасить записи об ипотеке и залоге прав требований участников долевого строительства, по сути, устранил правовую неопределенность в правоотношениях между застройщиком-банкротом, залоговыми кредиторами и покупателем имущества должника – ООО «ДСК меркурий» таким образом, что положение последнего стало соответствовать требованиям законодательства о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции также указал, что правомерность снятия обременений в отношении земельного участка не ставится в зависимость от расчетов с кредиторами; денежные средства, вырученные от реализации предмета залога, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника, а зачисленные на этот счет средства в установленном законодателем процентном соотношении распределяются на погашение требований кредиторов в установленном Законом о банкротстве порядке.

Суд кассационной инстанции оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не усматривает.

Из системного толкования статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), общей направленности названного Закона на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (не завершенного строительством объекта), в том числе в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности.

Таким образом, материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями Закона № 214-ФЗ, однако в ситуации, когда застройщик признан несостоятельным (банкротом), механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве.

По общему правилу реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении данного имущества, покупатель приобретает вещь свободной от подобных правопритязаний (статья 352 ГК РФ, статья 138 Закона о банкротстве, пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368).

Наличие определенности в правовом режиме выставленного на торги имущества приводит к повышению привлекательности предлагаемого к продаже лота, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на формировании итоговой цены торгов и на пополнении конкурсной массы должника. Следовательно, подобное регулирование направлено как на поддержание стабильности оборота, так и на максимально возможное удовлетворение интересов кредиторов в деле о банкротстве (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2019 № 308-КГ18-16552).

Правильно применив нормы статьи 18.1, статей 110, 126, 131, 142 Закона банкротстве, подпункта 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, установив, что кредиторы получили частичное удовлетворение своих требований от продажи заложенного имущества, в отсутствие доказательств продажи спорного земельного участка под условием передачи прав застройщика покупателю и сохранения прав участников строительства в отношении земельного участка, суды верно сочли, что продажа имущества спорного объекта в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, привела к прекращению залога в силу закона.

В качестве гарантии защиты имущественных интересов таких кредиторов при передаче объекта незавершенного строительства в пункте 3 статьи 201.9 Закона о банкротстве указано, что требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 настоящего Федерального закона.

В названной норме установлены размеры денежных сумм, подлежащих направлению на погашение требований вышеназванных кредиторов, определяемые в процентном отношении к сумме, вырученной от реализации предмета залога.

Кроме того, суд кассационной инстанции принимает во внимание, что у ФИО1 в настоящем обособленном споре отсутствует подлежащий судебной защите законный материально-правовой интерес, поскольку вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2024 в удовлетворении требования о включении требования в реестр требований кредиторов должника как обеспеченных залогом отказано, установлено отсутствие оплаты как со стороны ООО «БиС» в адрес предыдущих застройщиков земельных участков, так и со стороны ФИО1 и ФИО5 в адрес ООО «БиС».

Утверждение подателя жалобы о нарушении состоявшимися судебными актами прав иных дольщиков судом кассационной инстанции отклоняется, так как в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие полномочия ФИО1 действовать от имени данных лиц.

Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы судом округа отклоняются, как не свидетельствующие о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов по смыслу статьи 286 АПК РФ и вместе с тем являвшиеся предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, получивших надлежащую правовую оценку.

На основании изложенного и принимая во внимание, что судами не допущено нарушения или неправильного применения норм материального и (или) процессуального права, при этом фактические обстоятельства спора установлены судами верно и в полном объеме, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся по правилам части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                       А.Ф. Фатхутдинова 

Судьи                                                                               О.В. Зорина

                                                                                         А.Г. Иванова