﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-12554/2019-ГК

г. Пермь

14 октября 2019 года

Дело № А60-13588/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Ивановой Н. А.

судей Гладких Д.Ю., Яринского С.А.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой С.Н., 

при участии:

от истца по первоначальному иску: Пинженин Р.А., доверенность от 15.04.2019,  

от ответчика по первоначальному иску: Злобина М.А., доверенность от 15.03.2019, 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика по первоначальному иску, закрытого акционерного общества «Эй-Си-Эс»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 04 июля 2019 года, 

принятое судьей Дурановским А.А., 

по делу № А60-13588/2019

по первоначальному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Клевер-парк» (ОГРН 1146685008920, ИНН 6685053509)

к закрытому акционерному обществу «Эй-Си-Эс» (ОГРН 107667002397, ИНН 6670182406) 

о взыскании задолженности за услуги по управлению и содержанию общего имущества, неустойки, 

по встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Эй-Си-Эс» (ОГРН 1076670023979, ИНН 6670182406) 

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Клевер-парк» (ОГРН 1146685008920, ИНН 6685053509) 

о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Клевер-парк" (далее - Компания, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Эй-Си-Эс" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 640 777 руб. 52 коп. основного долга по договорам "об оказании услуг по управлению" от 03.03.2014 N 1У, от 01.09.2014 N 2У за услуги по содержанию общего имущества, оказанные истцом в период с 01.01.2018 по 31.12.2018; 611 050 руб. 97 коп. договорной неустойки (пени), с продолжением начисления неустойки (пени) с 23.02.2019 по день фактического исполнения ответчиком основного денежного обязательства (с учетом уменьшения размера требований в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ).

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Компании о взыскании 270 314 руб. 67 коп. неосновательного обогащения, составляющего переплату за услуги по содержанию общего имущества; 4352 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 02.03.2019 по 15.05.2019.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04 июля 2019 года (резолютивная часть решения от 27 июня 2019 года) первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с закрытого акционерного общества "Эй-Си-Эс" в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Клевер-парк": основной долг в сумме 640 777 руб. 52 коп., неустойка (пени) в размере 155 447 руб. 59 коп.; неустойка (пени) в размере 0,09% от суммы основного долга в день за период с 23.02.2019 по день фактического исполнения ответчиком основного денежного обязательства; денежные средства в сумме 23 624 рубля в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований первоначального искового заявления отказано. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. Указывает, что судом не верно определены юридически значимые обстоятельства по делу и не верно применены нормы материального права. Вывод суда о том, что между сторонами заключены договоры на оказание услуг по содержанию общего имущества бизнес-центра «Клевер-Парк» по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25 не соответствует материалам дела, поскольку указанные договоры не предусматривают оказания услуг по управлению общим имуществом здания по ул. Ткачей, 21. Ответчик ссылается на признание судом недействительным решения общего собрания собственников, которым утвержден перечень общего имущества зданий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25 и установлен тариф на содержание данного имущества в размере 7,93 руб./кв. м и на преюдициальность решений суда по делам № А60-11608/2017 и А60-36402/2017. Указывает, что в спорный период действовал единственный законный тариф на управление общим имуществом зданий по ул. Ткачей 23 и 25 в размере 84,31 руб./кв. м.  По мнению ответчика, при отсутствии законных оснований для применения тарифа в размере 7,93 руб./кв. м, суд сделал необоснованный вывод об отказе в удовлетворении встречных требований ответчика о взыскании неосновательного обогащения.  

В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, общество «УК «Клевер-Парк» осуществляет управление объектами недвижимости, расположенными по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23 и 25 (БЦ «Клевер Парк»).

ЗАО "ЭЙ-СИ-ЭС" является собственником помещений в БЦ «Клевер Парк» на минус первом, 18-м, 19-м этажах по адресу Ткачей 23, и на минус первом, 2-м этажах по адресу Ткачей 25, всего общей площадью 2199,20 кв.м.

Ответчик подписал листы присоединения к договорам управления: 22.03.2017 к договору № 1У от 03.03.2014 (в отношении общего имущества здания по ул. Ткачей, 25) и 14.11.2014 к договору № 2У от 01.09.2014 (в отношении общего имущества здания по ул. Ткачей, 23).

В соответствии с пунктом 1 указанных договоров общество «УК «Клевер-Парк» (управляющий) по заданию собственников в течение срока действия настоящего договора обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания, предоставлять коммунальные услуги собственникам и иным пользующимся помещениями в задании лицами, осуществлять иную направленную на достижение целей управления зданием деятельность. Собственник обязан  оплатить стоимость оказанных  услуг на основании счета на оплату (п.9 договоров).

Состав мест общего пользования согласован в приложениях № 2 к указанным договорам, в том числе – помещения в здании, не являющиеся офисными, торговыми и пр., предназначенные для обслуживания здания и свободного доступа третьих лиц (посетителей здания), в том числе лестничные площадки, лестницы, лифтовые и иные шахты, тепловой пункт, инженерные сети, коридоры, технические помещения, инженерные коммуникации и иное инженерное оборудование, обслуживающее здание.

Согласно приложениям к договорам стоимость услуг составляет 150 рублей за 1 кв. м.

В соответствии с пунктом 16 указанных договоров изменение или досрочное расторжение настоящего договора допускается в случаях и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. При этом решение об изменении или досрочном прекращении настоящего договора со стороны собственников принимается общим собранием собственников, простым большинством голосов, и обязательно для всех собственников.  

В период с 15.12.2016 по 26.12.2016 по инициативе управляющей компании в очно-заочной форме было проведено общее собрание собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра "Clever Park" по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25, в повестку дня которого включены, в том числе, следующие вопросы:

- принятие решения об утверждении способа управления общим имуществом зданий бизнес-центра "Clever Park" по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25 - управление управляющей организацией ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк",

- утверждение перечня общего имущества зданий бизнес-центра "Clever Park" по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25,

- принятие решения о порядке оплаты коммунальных услуг,

- принятие решения об одобрении перечня и стоимости услуг ООО "УК "Клевер-Парк" по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в зданиях бизнес-центра "Clever Park" по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25, за период с 03.03.2014 по 31.12.2016 и утверждению перечня и стоимости услуг ООО "УК "Клеве-Парк" по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в зданиях бизнес-центра "Clever Park" по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25, за период с 01.01.2017,

- принятие решения о дополнении договоров об оказании услуг по управлению, заключенных ООО "УК "Клевер-Парк" и собственниками помещений в зданиях по ул. Ткачей, 23, 25 г. Екатеринбург, пунктом, содержащим условие о договорной неустойке.

Результаты голосования и решения собственников помещений оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра "Clever Park", г. Екатеринбург, ул. Ткачей 23, 25, от 30.12.2016.

В соответствии с данным протоколом от 30.12.2016 общим собранием принято решение об утверждении перечня общего имущества зданий по ул. Ткачей 23 и 25; одобрен перечень услуг ООО «УК «Клевер-Парк» по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в зданиях по ул. Ткачей 23, 25; утвержден перечень и стоимость услуг в соответствии с приложением № 3 к протоколу; о дополнении договоров оказания услуг по управлению пунктом, содержащим условие о договорной неустойке следующего содержания: «В случае несвоевременной оплаты услуг управляющего собственник уплачивает управляющему пеню в размере 0,3% от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки».    

В период с 12.04.2017 по 26.04.2017 в очно-заочной форме по инициативе ЗАО "Эй-Си-Эс" было проведено общее собрание собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра "Clever Park" по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25, в повестку дня которого включены, в том числе, следующие вопросы: выбор способа управления общим имуществом зданий бизнес-центра "Clever Park" по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25 - управление управляющей организацией ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк"; утверждение перечня общего имущества зданий бизнес-центра "Clever Park" по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25 в соответствии с приложением N 1 к бюллетеню; поручение ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк" в срок до 26.05.2017 включительно подготовить расчет стоимости услуг по надлежащему содержанию, управлению общим имуществом собственников помещений, нежилых зданий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25.

Результаты голосования и решения собственников помещений оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра «CleverPark», г. Екатеринбург, ул. Ткачей 23, 25, от 28.04.2017.

В период с 15.08.2017 по 31.08.2017 по инициативе ЗАО "Эй-Си-Эс", ООО "Деловые метры", ООО "Панорама", ООО "Кросс Девелопмент Групп" в очно-заочной форме было проведено общее собрание собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра "Clever Park" по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25, в повестку дня которого включен, в том числе, вопрос об утверждении тарифа на обслуживание и управление общим имуществом собственниками нежилых помещений по ул. Ткачей, 23, 25 с 01.08.2017.

Результаты голосования и решения собственников помещений оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра "Clever Park", г. Екатеринбург, ул. Ткачей 23, 25 от 08.09.2017, в соответствии с которым утвержден тариф на обслуживание и управление общим имуществом собственников нежилых помещений по ул. Ткачей д. 23, 25 с 01.08.2017 в соответствии с расчетом такого тарифа, указанного в приложении № 1 к бюллетеню голосования, в размере 84,31 рубля с кв. метра площади, находящейся в собственности.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.04.2018 по делу № А60-11608/2017 отказано в удовлетворении исковых требований ООО "Деловые Метры", индивидуального предпринимателя Лебедевой Т.Б., ООО «Открытие», ООО «Кросс Девелопмент Групп» о признании недействительными решений общих собраний собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра "Clever Park" по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25, проведенных в период с 15.12.2016 по 26.12.2016, с 12.04.2017 по 26.04.2017 и с 15.08.2017 по 31.08.2017.

При рассмотрении указанного дела суды установили наличие признаков единства зданий, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23, д. 25, и, следовательно, наличие общего имущества собственников помещений, расположенных в данных зданиях. Приняв во внимание вышеуказанный факт, суды пришли к выводу о том, что общее собрание собственников помещений, находящихся в зданиях по адресам г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23 и ул. Ткачей, 25 правомочно принимать решения по вопросам содержания и использования имущества, которое является общим для участников собрания.

Также в период с 12 по 26 апреля 2017 года по инициативе общества «Эй-Си-Эс» было созвано и проведено общее собрание собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра «Clever Рагк» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25. В повестку дня включены в том числе вопросы: выбор способа управления общим имуществом собственников помещений нежилых зданий, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25 – управляющей организацией; выбор общества УК «Клевер Парк» управляющей компанией общего имущества собственников нежилых зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25 г. Екатеринбурге; утверждение перечня общего имущества собственников помещений нежилых зданий, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25 в соответствии с приложением № 1 к уведомлению; поручение о подготовке расчета стоимости услуг по содержанию и управлению общим имуществом.

Результаты голосования и решения собственников помещений оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра "Clever Park", г. Екатеринбург, ул. Ткачей 21, 23, 25, от 28.04.2017, в соответствии с которым общим собранием принято решение об утверждении перечня общего имущества собственников помещений нежилых зданий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, 23, 25, состоящего из общих инженерных систем и оборудования в соответствии с приложением № 1 к бюллетеню; о поручении ООО «УК «Клевер-парк» в срок до 26.05.2017 включительно подготовить расчет стоимости услуг по надлежащему содержанию, управлению общим имуществом собственников помещений нежилых зданий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25.

Поскольку решением собственников утвержден перечень общего имущества собственников помещений нежилых зданий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, 23, 25, по инициативе - ЗАО «ЭЙ-СИ-ЭС», ООО «Деловые Метры», ООО «Панорама», ООО «Кросс Девелопмент Групп» в период с 15.08.2017 по 31.08.2017 созвано и проведено общее собрание собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра «Clever Рагк» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25, в повестку дня которого включены вопросы о фактических затратах на обслуживание и управление общим имуществом и утверждении тарифа на обслуживание и управлением общим имуществом. 

Результаты голосования и решения собственников помещений оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра "Clever Park", г. Екатеринбург, ул. Ткачей 21, 23, 25 от 08.09.2017, в соответствии с которым утвержден тариф на обслуживание и управление общим имуществом собственников нежилых помещений зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25 с 01.08.2017 в соответствии с расчетом такого тарифа, указанного в приложении № 1 к бюллетеню голосования, в размере 7,93 рубля с кв. метра площади, находящейся в собственности.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.11.2018 по делу N А60-36402/2017 удовлетворены исковые требования индивидуального предпринимателя Лебедевой Татьяны Борисовны к закрытому акционерному обществу "Эй-Си-Эс", обществу с ограниченной ответственностью "Деловые метры", обществу с ограниченной ответственностью "Панорама", обществу с ограниченной ответственностью "Кросс девелопмент групп" об оспаривании решений общих собраний. 

Суд признал недействительными действия общества "Эй-Си-Эс" по созыву в очно-заочной форме в период 12-26.04.2017 внеочередного общего собрания собственников помещений в зданиях бизнес-центра "Clever-Park" по ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга и решения внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра "Clever-Park" по ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга, проведенных в очно-заочной форме в период 12-26.04.2017.

Также суд признал недействительными действия обществ "Эй-Си-Эс", "Деловые Метры", "Панорама", "Кросс Девелопмент Групп" по созыву и проведению в очно-заочной форме в период с 15.08.2017 по 31.08.2017 внеочередного общего собрания собственников помещений в зданиях бизнес-центра "Clever-Park" по ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга и решения внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра "Clever-Park" по ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга, проведенного в очно-заочной форме в период с 15.08.2017 по 31.08.2017.

Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, истец указал, что в период с 01.01.2018 по 31.12.2018 он оказал ответчику услуги во исполнение указанных договоров управления № 1У от 03.03.2014 и № 2У от 01.09.2014, оплату которых Общество произвело не в полном объеме. 

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между истцом и ответчиком имеют место гражданские правоотношения, урегулированные договорами "об оказании услуг по управлению" от 03.03.2014 N 1У, от 01.09.2014 N 2У; договоры не оспорены, недействительными не признаны; доказательств внесения изменений в договоры "об оказании услуг по управлению" от 03.03.2014 N 1У, от 01.09.2014 N 2У в материалы дела не представлено. Доводы ответчика о ненадлежащем исполнении истцом отдельных договорных обязательств арбитражным судом отклонены, поскольку Общество не представило достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о нарушении, ненадлежащем исполнении Компанией своих обязательств в период с 01.01.2018 по 31.12.2018 (статьи 8, 9, 65, 66 АПК РФ).

Проанализировав доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика в судебном заседании, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда подлежит изменению на основании следующего.  

Из материалов дела следует, что в спорный период истцом ответчику предъявлены счета-фактуры и направлены акты выполненных работ, в соответствии с которыми истцом оказаны услуги по договорам управления № 1У от 03.03.2014 и № 2У от 01.09.2014, в том числе услуги в отношении общего имущества зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25, которые истцом предъявлены по тарифу 7,93 руб. за кв. метр, и услуги в отношении общего имущества зданий по ул. Ткачей, 23, 25, которые предъявлены по тарифу 84,31 руб. за кв. метр. 

Возражая против иска, ответчик указывал на отсутствие оснований для оплаты услуг управления в отношении общего имущества зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25 по тарифу 7,93 руб. за кв. метр, поскольку общее имущество у указанных зданий отсутствует, решением  Арбитражного суда Свердловской области от 19.11.2018 по делу N А60-36402/2017 признаны недействительными решения общих собраний собственников об отверждении перечня общего имущества указанных зданий и утверждении  тарифа на обслуживание и управление общим имуществом собственников нежилых помещений в указанных зданиях.   

Возражения ответчика относительно несогласия с расчетом истца, произведенным как по тарифу в размере 84,31 руб., так и по тарифу в размере 7,93 руб. судом первой инстанции отклонены, при этом суд первой инстанции указал, что между сторонами действуют гражданско-правовые договоры, устанавливающие денежные обязательства собственника помещений, в том числе размер этих обязательств. Истец добровольно, принимая во внимание обстоятельства оспаривания отдельных протоколов общего собрания собственников помещений бизнес центра "Clever Park", уменьшил тариф (ставку) до общей ставки: 84,31 руб. (содержание имущества, расположенного внутри зданий) + 7,93 руб. (содержание имущества, расположенного вне пределов зданий). То обстоятельство, что в данный период времени рассматривается вопрос о составе общего имущества собственников помещений бизнес центра "Clever Park", не опровергает правомерности требований Компании, которая фактически оказала услуги по содержанию вверенного ей имущества. Тариф на оплату услуг установлен договорами, условия об оплате до настоящего времени не изменены (статьи 309, 310, 450 - 453 Гражданского кодекса), в силу чего подлежат исполнению. Поскольку ответчик не представил доказательств полной оплаты услуг в соответствии с тарифами 84,31 руб. (содержание имущества, расположенного внутри зданий) + 7,93 руб. (содержание имущества, расположенного вне пределов зданий), требование истца о взыскании основного долга в сумме 640 777 руб. 52 коп. подлежит удовлетворению.

В свою очередь, суд первой инстанции пришел к выводу, что встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит, поскольку предусмотренных законом оснований для применения тарифа 7,93 руб. за весь перечень оказанных истцом услуг не имеется.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно пункту 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным этим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду (пункт 6 Пленума ВАС РФ N 64).

Из приведенных норм законодательства, регулирующих сходные отношения, следует, что общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом и несения расходов на его содержание и ремонт.

Следовательно, собственник расположенного в здании нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, и исходя из площади принадлежащего ему помещения.

В данном случае участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества зданий по ул. Ткачей 23 и 25 путем привлечения управляющей организации - ООО «УК «Клевер-Парк» и размер соответствующей платы (84, 31 руб./ кв. м) определены на общем собрании, итоги которого отражены в протоколах от 28.04.2017 и 08.09.2017, что не противоречит приведенным выше нормам права и разъяснениям об их применении, а также соответствует пункту 16 договоров, заключенных между истцом и ответчиком, в соответствии с которым решение об изменении договора со стороны собственников принимается общим собранием собственников, простым большинством голосов, и обязательно для всех собственников. 

Между тем, решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.11.2018 по делу N А60-36402/2017, вступившим в законную силу, решение внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра "Clever-Park" по ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга, проведенного в период 12-26.04.2017 и протокол общего собрания собственников от 28.04.2017, а также решение внеочередного общего собрания собственников помещений в зданиях бизнес-центра "Clever-Park" по ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга, проведенного в очно-заочной форме в период с 15.08.2017 по 31.08.2017 и протокол общего собрания собственников от 08.09.2017 признаны недействительными. 

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из нарушения инициаторами указанных собраний процедуры проведения созыва общих собраний собственников недвижимости, разности объектов недвижимости, расположенных по ул. Ткачей, 21, 23, 25, по их функциональному назначению и отсутствии оснований для признания наличия режима общей долевой собственности в отношении спорного имущества применительно к правам собственников зданий.

Судом установлено, что указанные общие собрания организованы и проведены собственниками помещений трех самостоятельных объектов недвижимости без учета того обстоятельства, что каждое здание, которое входит в бизнес-центр "Clever Park", является самостоятельным объектом недвижимости, имеющим свой почтовый (милицейский) адрес, поставлено на самостоятельный кадастровый учет, что подтверждается кадастровыми выписками на здания, кадастровыми и техническими паспортами. В ЕГРН бизнес-центр "Clever-Park" как единый имущественный комплекс не зарегистрирован.

Из судебных актов по делу N А60-36402/2017 следует, что для определения технической принадлежности к трем объектам одновременно спорного имущества, указанного в приложении к протоколу общего собрания, проведена судебная строительно-техническая экспертиза. При этом экспертами установлено лишь 6 позиций, которые однозначно предназначены для обслуживания зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25. Некоторые виды имущества экспертами не обнаружены в действительности, предназначение некоторых видов имущества не удалось определить даже с использованием пояснений управляющей компании - общества УК "Клевер-Парк", в отношении большей части имущества экспертами сделан вывод, что оно предназначено и фактически используется неограниченным кругом лиц. Таким образом, суды пришли к выводу, что лишь незначительная часть из всего заявленного перечня имущества предназначена для обслуживания зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25. При этом данное имущество было определено именно в суде и на момент проведения общих собраний и принятия решений собственникам помещений фактически не было известно.

Право на общее имущество, включающее право управления этим имуществом и обязанность по его содержанию, а также объем этих прав и обязанностей, зависит и происходит из одного основополагающего права - права собственности на помещение в конкретном юридически определенном объекте недвижимости.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственника с момента государственной регистрации его вещных прав на объект недвижимого имущества и принадлежит собственнику помещения в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН и определяется пропорционально размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения (статьи 37 ЖК РФ, 6, 244 ГК РФ).

Существование трех самостоятельных объектов недвижимости по адресам Ткачей, 21, 23 и 25 в г. Екатеринбурге установлено вступившим в законную силу решением по делу N А60-46166/2016 Арбитражного суда Свердловской области, и соответственно юридически существуют собственники помещений названных объектов и общее имущество собственников помещений каждого из этих объектов недвижимости.

Таким образом, суды пришли к выводу, что в рамках оспариваемых общих собраний определено общее имущество, не являющееся общим для участников всех трех объектов одновременно, в связи с чем, данный вопрос не относится компетенции совместного собрания в силу пункта 1 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом взаимосвязи вопросов поставленных на повестку в рамках собрания 12 - 26.04.2017 и собрания 15 - 31.08.2017 (установление тарифов на содержание напрямую связано с вопросами первых собраний об определении общего имущества собственников), собрание собственников помещений бизнес-центра "Clever Park", проведенное в период с 15 - 31.08.2017 также не является легитимным.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Таким образом, на ответчика, как собственника объектов недвижимости, расположенных по адресам: ул. Ткачей 23 и ул. Ткачей, 25, истцом незаконно возлагается обязанность по содержанию общего имущества зданий, расположенных по адресам: ул. Ткачей, 21, 23, 25, при отсутствии фактически данного общего имущества и отсутствии у ответчика права общей долевой собственности на него и законной обязанности по его содержанию.

Следовательно, предъявление истцом ответчику оплаты услуг по управлению общим имуществом зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25 по тарифу в размере 7,93 руб./кв. м, который установлен решением общего собрания, признанным судом недействительным, не может быть признано обоснованным. 

Тот факт, что в договорах управления № 1У от 03.03.2014 и № 2У от 01.09.2014 определена стоимость услуг в размере 150 руб./кв. м в месяц не может приниматься во внимание, поскольку в данных договорах конкретный перечень общего имущества зданий не определен, из содержания договоров невозможно установить, что они заключены, в том числе, в отношении общего имущества здания по ул. Ткачей, 21; при этом данная стоимость в соответствии с пунктом 16 договоров изменена решением общего собрания собственников общего имущества зданий по ул. Ткачей 23 и 25, размер соответствующей платы с 01.08.2017 (84,31 руб./ кв. м) определен на общем собрании (протокол от 08.09.2017), который не признан судом недействительным. 

В соответствии с представленным ответчиком расчетом, стоимость оказанных истцом услуг по управлению общим имуществом зданий по ул. Ткачей 23 и 25, рассчитанная по тарифу 84,31 руб./кв. м, за период с января по декабрь 2018 года составляет 2 224 974 руб. 62 коп.; ответчиком за спорный период произведена оплата в размере 1 724 261 руб., что истцом не оспаривается. 

Таким образом, задолженность ответчика за период с января по декабрь 2018 года составляет 500 713 руб. 62 коп. 

В указанной части исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом доводы ответчика о ненадлежащем качестве оказанных услуг на каких-либо доказательствах не основаны, в связи с чем оснований для снижения размера платы не усматривается (ст. 65 АПК РФ).  

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки с указанием на то, что в силу пунктов 16 договоров от 03.03.2014 N 1У, от 01.09.2014 N 2У стороны согласовали применение неустойки (пени), утвержденной общим собранием собственников помещений, в размере 0,3% в день от суммы задолженности. 

Суд апелляционной инстанции не усматривает обоснованность предъявленных требований о взыскании договорной неустойки, основанных на решении общего собрания.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В заключенных между истцом и ответчиком договорах отсутствует условие об обязанности ответчика уплачивать пени за нарушение сроков оплаты в размере 0,3% в день от суммы задолженности. 

Принятие общим собранием собственников решения о размере неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств не может являться обоснованием применения договорной неустойки, поскольку положениями статьи 331 ГК РФ императивно установлена письменная форма соглашения о неустойке и оснований для применения закона по аналогии (ст. 44-48, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации) в данном случае не имеется.

Принимая во внимание, что письменное соглашение о неустойке истцом с ответчиком не заключено, законом для рассматриваемого случае неустойка не предусмотрена, в соответствии с пунктом 14 договоров управления стороны несут ответственность за их ненадлежащее исполнение в соответствии с действующим законодательством, суд апелляционной инстанции считает возможным возложить на ответчика ответственность за неисполнение обязательств на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 34 540 руб. 91 коп., рассчитанные по 22.02.2019 в соответствии с представленным ответчиком расчетом, который судом проверен и признан правильным, истцом не оспорен, с продолжением их начисления на сумму долга, начиная с 23.02.2019.   

Относительно встречных исковых требований суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. 

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, истец, заявивший требование о взыскании неосновательного обогащения на стороне ответчика, должен доказать факт сбережения ответчиком денежных средств, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения.

Отношения сторон в настоящей ситуации регулируются договором, соответственно, неосновательное обогащение стороны договора возможно только, если таковое происходит в связи с договором, но не на основании его (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").

Как следует из материалов дела в период с августа 2017 по декабрь 2017 года и за период с января 2019 по март 2019 года ответчиком оплата предъявленных истцом счетов произведена в полном объеме, в том числе произведена оплата услуг по управлению общим имуществом зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25, рассчитанных по тарифу 7,93 руб./кв. м, что со стороны ООО УК «Клевер-Парк» не опровергнуто. 

Как установлено судом апелляционной инстанции, оснований для начисления услуг по управлению общим имуществом зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25, рассчитанных по тарифу 7,93 руб./кв. м, у истца не имелось. 

Таким образом, ответчиком сверх причитающегося по договору за период с августа 2017 по декабрь 2017 года и за период с января 2019 по март 2019 года (восемь месяцев) плачено 139 517 руб. 25 коп. (2199,2 * 7,93 * 8), что является неосновательным обогащением ООО «УК «Клевер-Парк» и подлежит взысканию с него в пользу истца по встречному иску. 

В остальной части встречные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку в период с января по декабрь 2018 года Общество оплату предъявленных истцом услуг в полном объеме не производило, как установлено выше, за данный период имеется задолженность в размере 500 713 руб. 62 коп., следовательно, факт неосновательного обогащения не доказан. 

На сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (пункт 2 статьи 1107 Кодекса)

С учетом установленного судом апелляционной инстанции размера неосновательного обогащения, периода взыскания процентов, заявленного истцом по встречному иску  - с 02.03.2019 (вступление в силу решения суда по делу А60-36402/2017) по 15.05.2019, ставки рефинансирования Центрального банка РФ в размере 7,75% размер подлежащих взысканию процентов составит 2240 руб. 27 коп., из расчета:  1 969 руб. 96 коп. на сумму долга 122 077 руб. 50 коп. за период с 02.03.2019 по 15.05.2019 и 270 руб. 31 коп. на сумму долга 17439 руб. 66 коп. (переплата за март 2019 года) за период с 05.03.2019 по 15.05.2019. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по иску и встречному иску подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований; с ЗАО «Эй-Си-Эс» в пользу ООО УК «Клевер-Парк» подлежит взысканию 10 908 руб. 95 коп.;  с ООО УК «Клевер-Парк» в пользу ЗАО «Эй-Си-Эс» подлежит взысканию 4 383 руб. 24 коп. 

Таким образом, решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 июля 2019 года подлежит изменению на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.   

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы расходы ответчика по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 руб. подлежат взысканию с истца.   

Также ООО УК «Клевер-Парк» из федерального бюджета следует вернуть 884 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 19.02.2019 № 119, в связи с уменьшением размере исковых требований в ходе рассмотрения дела. 

Согласно абзацу второму ч. 5 ст. 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Как указано в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", суд вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и иных присуждаемых им денежных сумм как встречных (часть 5 статьи 3, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Таким образом, в результате зачета взысканных сумм с ЗАО «Эй-Си-Эс» в пользу ООО УК «Клевер-Парк» подлежит взысканию задолженность в размере 393 497 руб. 01 коп., в том числе основной долг в сумме 361 196 руб. 37 коп., проценты в сумме 32 300 руб. 64 коп., с продолжением начисления с 23.02.2019 года по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму основного долга по день фактического исполнения обязательств, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 525 руб. 71 коп.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 4 июля 2019 года по делу № А60-13558/2019 изменить. 

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Эй-Си-Эс» в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Клевер-Парк» задолженность в размере 535 254 руб. 53 коп., в том числе основной долг в размере 500 713 руб. 62 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 34 540 руб. 91 коп., с продолжением начисления процентов с 23.02.2019 на сумму основного долга по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации до фактической оплаты суммы основного долга.

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с закрытого акционерного общества «Эй-Си-Эс» в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Клевер-Парк» 10 908 руб. 95 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Клевер-Парк» из федерального бюджета 884 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 19.02.2019 № 119. 

Встречные исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Клевер-Парк» в пользу закрытого акционерного общества «Эй-Си-Эс» задолженность в размере 141 757 руб. 52 коп., в том числе неосновательное обогащение в размере 139 517 руб. 25 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 240 руб. 27 коп.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Клевер-Парк» в пользу закрытого акционерного общества «Эй-Си-Эс» 4 383 руб. 24 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по встречному иску и 3000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.   

Произвести зачет взысканных сумм и взыскать с закрытого акционерного общества «Эй-Си-Эс» в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Клевер-Парк» задолженность в размере 393 497 руб. 01 коп., в том числе основной долг в сумме 361 196 руб. 37 коп., проценты в сумме 32 300 руб. 64 коп., продолжив их начисление с 23.02.2019 года по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму основного долга по день фактического исполнения обязательств, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 525 руб. 71 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Н.А. Иванова 

 

Судьи

 

Д.Ю. Гладких 

 

С.А. Яринский