АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-1104/2022

11 апреля 2022 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2022 года, полный текст решения изготовлен 11 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Изъюровой Т.Ф.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица - ФИО3 и ФИО4

о признании выкупной стоимости недвижимого помещения недостоверной и об обязании заключить договор купли-продажи

без участия представителей сторон,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель, ответчик) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее – Комитет, ответчик) о признании выкупной стоимости нежилого помещения площадью 10,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 11:20:0602002:2522, в размере 414 166 руб. 67 коп., определенную на основании отчета ФИО3 от 06.09.2021 № 21-558, недостоверной; обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 10,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 11:20:0602002:2522, по цене 206 609 руб. с рассрочкой оплаты на семь лет; взыскании суммы судебных расходов в размере 4 000 руб. на отчет об оценке и почтовых расходов в сумме 236 руб. 14 коп.

В обоснование исковых требований истец приводит положения статей 445, 446 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), а также статей 3, 8 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) и считает, что при реализации им преимущественного права выкупа арендованного имущества ответчиком недостоверно определена выкупная стоимость нежилого помещения.

Ответчик исковые требования отклонил, в том числе считает, что истцом пропущен срок на обжалование действий муниципального органа, а определенная по результатам проведенной оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества его стоимость представленными истцом доказательствами не опровергнута.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 04.04.2022 предварительное судебное заседание назначено на 29.03.2022 с указанием на возможность перехода в судебное заседание первой инстанции; кроме того, суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 и ФИО4.

Третьи лица своей позиции по существу спора не высказали.

Участники процесса, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, явку в суд своих представителей не обеспечили. Стороны просят рассмотреть дело в свое отсутствие.

Руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд в отсутствие возражений сторон завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству в первой инстанции.

В судебном заседании, назначенном на 29.03.2022, в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 15 часов 00 минут 04.04.2022, после окончания которого судебное заседание по делу продолжено. Сведения об объявлении перерыва опубликованы на официальном сайте арбитражного суда в разделе картотека арбитражных дел в информационно-коммуникационной сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).

Согласно части 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Учитывая изложенное, арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между сторонами спора 31 мая 2019 года был заключен договор №33 аренды недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 10,3 кв.м с кадастровым номером 11:20:0602002:2522 на пятом этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, сданное Комитетом (арендодатель) и принятое Предпринимателем (арендатор) на срок с 1 июня 2019 по 31 мая 2024 года в целях использования имущества: мастерская по ремонту мебели (л.д.14-18).

Заявлением от 21.07.2021г. Предприниматель обратился к администрации муниципального образования городского округа "Ухта" сообщил о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом №159-ФЗ с оплатой в рассрочку в течение 7 лет (л.д.22).

В ответ Комитет письмом от 09.08.2021 №05/7397 сообщил о соответствии Предпринимателя требованиям, установленным указанным федеральным законом и о намерении определения рыночной стоимости данного муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", после чего заявителю будет направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (л.д.22, оборотная сторона).

Администрацией МО ГО «Ухта» 20.09.2021 было принято постановление № 2520 «Об условиях приватизации муниципального имущества» в отношении муниципального имущества: нежилого помещения, назначение: нежилое, этаж № 5, площадь 10,3 кв.м., адрес объекта: 

<

...>. кадастровый номер 11:20:0602002:2522, путем возмездного отчуждения в собственность ФИО2, являющегося субъектом малого предпринимательства и имеющего преимущественное право на выкуп муниципального имущества (л.д.25).

Согласно рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком ФИО3 в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» цена продажи имущества составляет 414 166,67 руб. (отчет от 06.09.2021 № 21-558).

Письмом от 24.09.2021 исх. № 05/8755 Комитет, руководствуясь статьей 3, пунктом 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ направил в адрес Предпринимателя предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения путем его подписания и оплаты указанной в нем суммы приобретения в соответствии с условиями договора в тридцатидневный срок со дня получения, а также была направлена копия постановления администрации МО ГО «Ухта» от 20.09.2021 № 2520 «Об условиях приватизации муниципального имущества» (л.д.23).

Истец, со своей стороны, поручил определить рыночную стоимость выкупаемого имущества другому независимому оценщику - ФИО4, согласно отчету которого (л.д.40-92) составила 206 609 руб. (с учетом НДС).

02.11.2021г. Предприниматель направил ответчику договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому цена выкупаемого имущества указана в размере 206 609 руб. (л.д.32-34).

Направленным впоследствии протоколом согласования разногласий, Комитет отклонил предложенную редакцию условия договора о цене выкупаемого имущества и настаивал на первоначальной редакции указанного условия договора.

Наличие спора о выкупной цене помещения явилось основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иным правовым актом. Диспозитивные нормы права применяются, если иное, чем в этой норме, правило не установлено в договоре, либо не исключено по соглашению сторон.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Из материалов дела следует, что цена спорного помещения определена Комитетом на основании отчета от 06.09.2021 № 21-558, подготовленного ФИО3, согласно которому  цена продажи имущества составляет 414 166,67 руб. 

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Данная норма корреспондирует статьям 12 и 13 Закона N 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении Арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

На основании пункта 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Вместе с тем, истец не заявил ходатайство о проведении экспертизы отчетов оценщика, на соответствующее предложение суда, выраженное в определении от 04.02.2022г., истец сообщил, что предлагает вопрос о проведении судебной экспертизы оставить на усмотрение суда в связи с отсутствием у него денежных средств на оплату ее проведения.

Однако в рассматриваемом споре у суда отсутствует возможность самостоятельно инициировать данный вопрос - в отсутствие ходатайства лиц, участвующих в деле. Суд не несет обязанности по сбору доказательств по делу, рассматриваемому в порядке искового производства, а лишь оказывает содействие лицам, участвующим в деле, в получении доказательств, которые не могут быть предоставлены ими самостоятельно. Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно положениям статьи 3 Закона № 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу его пункта 2 части 9 статьи 4 субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

Истцом не опровергнуты доводы ответчика об истечении срока на обжалование принятых актов и действий ответчика, а равно приостановления предусмотренного Законом №159-ФЗ срока подписания договора купли-продажи.

Также истцом не доказана необоснованность произведенного отчета или наличия противоречий в его выводах.

Предпринимателем не опровергнуты возражения Комитета о некорректности выбранных аналогов в отчете № 407-21 от 29.09.2021 ФИО4, предоставленном истцом. Так, Комитет указывает, что несмотря на то, что на рынке недвижимости имеются аналоги, расположенные в здании, в котором расположен объект оценки, оценщик их не учитывает. При выборе аналогов был выбран нижний диапазон цен. Аналоги, выбранные оценщиком не сопоставимы по площади с объектом оценки, что дает большое искажение при проведении итоговых результатов. Также необоснованна скидка на торг 4%. На сегодняшний день, когда еженедельно происходит рост цен на рынке недвижимости, продавцы не готовы снижать цены на свои объекты недвижимости. Кроме того, непонятно чем обоснована корректировка на вид из окна, поскольку исходя из рынка недвижимости на территории города Ухты не выявлено зависимости между видом из окна (во двор или на улицу), при этом использование экспертного мнения московских компаний в данном случае некорректно.

Арбитражный суд, руководствуясь требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ, на основании представленных сторонами документов устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представленный истцом отчет рыночной стоимости выкупаемого имущества не позволяет оценить достоверность другого отчета, на основании которого Комитетом предложена выкупаемая стоимость имущества. В отсутствии надлежащих доказательств недостоверности данного отчета требования истца об обязании заключить договор по предлагаемой им стоимости имущества не могут быть удовлетворены.

На основании выше изложенного истцу в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в связи с предоставлением отсрочки по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                            Т.Ф. Изъюрова