АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-3341/2020

г. Тюмень

17 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2020 года. Полный текст решения изготовлен 17 сентября 2020 года.

Судья арбитражного суда Тюменской области Лоскутов В. В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда Тюменской области по адресу: 

<

...> кабинет 409, дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой»

К Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени

И Департаменту культуры Администрации города Тюмени

Об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды

Третье лицо: Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области

Лицо, ведущее протокол судебного заседания, помощник судья А.С. Ермолаева.

при участии в заседании от сторон

от истца: ФИО1 на основании доверенности без номера от 26 мая 2020 года.

от ответчика: ФИО2 на основании доверенности № 193 от 26 декабря 2020 года (том 2 л.д. 10).

От соответчика: ФИО3 на основании доверенности № 53/20 от 25 ноября 2019 года (том 4 л.д. 11-14).

От третьего лица: ФИО4 на основании доверенности без номера от 04 марта 2020 года (том 2 л.д. 22).

установил:

Заявлен иск об обязании заключить дополнительное соглашение (том 1 л.д. 3-7). 

Ответчики и третье лицо представили отзывы на исковое заявление, при этом ответчики возражают против удовлетворения заявленных требований (том 2 л.д. 5-6, том 4 л.д. 8-10, 37-38), третье лицо считает исковые требования обоснованными (том 2 л.д. 11-12, 14-15, 17-18, том 4 л.д. 53-54).

Истец представил дополнения к исковому заявлению (том 2 л.д. 28-32, 93-101), дважды заявлял ходатайства об изменении предмета иска (том 4 л.д. 17-25, 41-52).

Судебное заседание начато в соответствии с определением об отложении рассмотрения дела от 30 июля 2020 года в 09 часов 40 минут 08 сентября 2020 года (том 4 л.д. 62). Судом вынесено протокольное определение об объявлении перерыва до 10 часов 40 минут 15 сентября 2020 года. 

После перерыва судебное заседание продолжено, от третьего лица поступили письменные пояснения, представитель истца уточнил предмет иска, просит внести изменения в договор аренды в части сроков, указанных в таблице раздела II акта технического состояния объекта культурного наследия, являющегося приложением к договору аренды.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

14 сентября 2017 года истец и ответчики заключили договор аренды № 091732501, в соответствии с которым истцу в аренду сроком на 49 лет было передано нежилое строение, являющееся объектом культурного наследия регионального значения «Дом ФИО5», расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 355 квадратных метров, в целях размещения торгово-офисного центра (том 1 л.д. 19-50, том 2 л.д. 40-48), принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Тюмень (том 1 л.д. 63-75).

Согласно пункту 2.3. истец обязался за счет собственных средств выполнять требования, предусмотренные охранным обязательством, производить работы по сохранению объекта культурного наследия в объеме, сроки, установленные охранным обязательством, а в случае, если срок превышает семь лет, то произвести работы по сохранению объекта культурного наследия в объеме, установленном охранным обязательством, в срок не превышающий семь лет со дня передачи объекта в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных Комитетом по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области.

На основании пункта 7.4 договора, обязательными неотъемлемыми приложениями к договору являются, в том числе, акт приема-передачи объекта, план-схема, копия охранного обязательства и акт технического состояния объекта культурного наследия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 47.6 Федерального закона Российской Федерации «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр (далее - охранное обязательство), указываются требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1-3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона.

Как указано в пункте 2 статьи 47.2 этого же Закона, состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, сроки (периодичность) проведения таких работ определяются соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным пунктом 7 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, с учетом мнения собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия на основании составленного соответствующим органом охраны объектов культурного наследия акта технического состояния объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия с учетом вида данного объекта культурного наследия, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования объекта культурного наследия.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 11 сентября 2017 года, передаваемое истцу здание находится в аварийном состоянии (том 1 л.д. 24-25). 

В акте от 14 июня 2017 года технического состояния объекта культурного наследия (том 1 л.д. 44-50), составленном ведущим специалистом отдела охраны и использования объектов культурного наследия ФИО6, также указано на аварийное состояние здания, переданного истцу в аренду, при этом в нем содержится раздел II, согласно которому, с целью сохранения объекта культурного наследия и создания надлежащих условий для его использования собственнику или иному законному владельцу объекта необходимо провести следующие работы по сохранению объекта культурного наследия: 

№ п/п

Наименование научно-исследовательских, изыскательских, проектных, производственных работ 

Сроки выполнения работ

Примечания

1

Выполнить комплексные научные исследования и эскизный проект реставрации

2018-2019 годы

2

Выполнить рабочий проект реставрации

2019 год

3

Выполнить комплексные ремонтно-реставрационные работы

2019-2020 годы

4

Выполнить благоустройство территории

2020 год

26 февраля 2019 года истец заключил с Департаментом земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени  договор № 81/30-М, в соответствии с которым истцу предоставлен в аренду земельный участок под арендованным зданием на срок с 11 сентября 2018 года по 10 сентября 2038 года (том 3 л.д. 87-99, 110-112), по которому истцом оплачивается арендная плата (том 3 л.д. 100-109).

11 декабря 2017 года Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области выдал истцу задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия № 01-38-17 (том 1 л.д. 51-62, том 2 л.д. 23).

На основании договора № 030818 от 04 сентября 2018 года (том 3 л.д. 124-140), ООО Научно-проектно-производственное объединение «СибСпецСтройРеставрация» разработало научно-проектную документацию в отношении объекта культурного наследия регионального значения «Дом ФИО5», расположенного по адресу: 

<

...>, согласно которой расчетная продолжительность реставрации составляет 48 месяцев, возможно сокращение сроков продолжительности реставрации, при параллельном выполнении нескольких видов работ (том 1 л.д. 84-116, том 3 л.д. 20-86). В отношении этой научно-проектной документации 26 августа 2019 года составлен акт историко-культурной экспертизы, проведенной экспертами ООО «Научно-проектный реставрационный центр», которым подтверждены решения проекта реставрации (том 2 л.д. 120-170, том 3 л.д. 1-19). 

14 марта 2019 года истец заключили с ООО Научно-проектно-производственное объединение «СибСпецСтройРеставрация» договор № 3/А об авторском надзоре (том 3 л.д. 141-145) и договор № 4/ТН на оказание услуг по осуществлению функций технического надзора (том 3 л.д. 146-150) в отношении арендованного объекта культурного наследия. 

В письме № 318 от 24 октября 2019 года ООО Научно-проектно-производственное объединение «СибСпецСтройРеставрация» указало истцу на необходимость проведения реставрационных работ в период с положительными температурами наружного воздуха (том 2 л.д. 33, том 3 л.д. 113).

12 ноября 2019 года Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области согласовал истцу проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (том 1 л.д. 76-77).

Также в период 2018-2020 годов истцом осуществлялись меры по установлению забора вокруг арендованного объекта культурного наследия (том 3 л.д. 116-123), проведению первоочередных противоаварийных работ (том 3 л.д. 151-157), завешиванию реконструируемого объекта баннером (том 3 л.д. 158-161), строительству ливневой канализации (том 3 л.д. 162), осуществлению технологического присоединения энергопринимающих устройств (том 3 л.д. 163-166) и охране объекта культурного наследия (том 3 л.д. 167-171). 

С учетом сроков, указанных в научно-проектной документации для проведения реставрации, истец с февраля 2019 года неоднократно обращался  к ответчикам и третьему лицу о внесении изменений в договор аренды в части продления сроков выполнения ремонтно-реставрационных работ (том 1 л.д. 78-81, 122-127), однако ему в этом было отказано (том 1 л.д. 82-83, 117-122, 128-129, том 3 л.д. 114-115, том 4 л.д. 1-3).  

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.  Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как указано в части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. В силу части 1 статьи 65 Кодекса, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Часть 2 статьи 9 этого же Кодекса устанавливает, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В определении о назначении дела к судебному разбирательству от 27 мая 2020 года Суд предлагал третьему лицу представить письменные пояснения, а также доказательства, позволяющие установить, каким образом были определены сроки по реставрации спорного объекта в акте технического состояния объекта от 14 июня 2017 года (том 2 л.д. 26). 

Как пояснило третье лицо, данный акт составлен  в соответствии с приказом Комитета по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области № 52-0 от 12 октября 2015 года (том 2 л.д. 57-64), по результатам визуального осмотра технического состояния объекта культурного наследия. 

На основании этого Суд делает вывод о том, что сроки выполнения комплексных ремонтно-реставрационных работ, указанные в акте технического состояния объекта культурного наследия от 14 июня 2017 года, как 2019-2020 годы, являются ориентировочными, предварительными, ничем фактически не подтвержденными, и напрямую зависящими от результатов выполнения комплексных научных исследований и проекта реставрации.

Как уже отмечалось ранее, истец своевременно, в течении 2018-2019 годов обеспечил разработку научно-проектной документации, согласно которой расчетная продолжительность реставрации составляет 48 месяцев, при этом реставрационные работы необходимо проводить в период с положительными температурами наружного воздуха, что исключает возможность проведения наружных реставрационных работ в период с ноября по апрель.

В соответствии с актом осмотра объекта культурного наследия № 89-тс-01-вп от 20 августа 2020 года, составленного третьим лицом, работы по сохранению объекта в соответствии с согласованной третьим лицом проектной документацией, а также работы по благоустройству территории, должны быть проведены в срок до 07 мая 2024 года.

Таким образом, с учетом анализа разработанной по заказу истца проектной документацией, третье лицо фактически увеличило соответствующие сроки, ранее указанные в акте технического состояния объекта культурного наследия от 14 июня 2017 года. 

Как указано в пункте 4 статьи 14. 1 Федерального закона Российской Федерации «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», существенным условием договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, является обязанность арендатора провести работы по сохранению такого объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 настоящего Федерального закона, в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду.

Заявленные истцом, а также указанные в акте осмотра объекта культурного наследия № 89-тс-01-вп от 20 августа 2020 года сроки выполнения ремонтно-реставрационных работ, не превышают семи лет со дня передачи объекта культурного наследия в аренду (до 11 сентября 2024 года), включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не более двух лет со дня передачи его в аренду, что подтверждается также актом проверки от 18 февраля 2020 года (том 4 л.д. 26-27).

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

Оценив в соответствии с этой нормой все представленные сторонами доказательства, Суд считает установленным, что: 1) в момент заключения договора аренды стороны исходили из того, что изменения обстоятельств в части сроков выполнения ремонтно-реставрационных работ не произойдет, поскольку руководствовались актом технического состояния объекта культурного наследия от 14 июня 2017 года; 2) изменение обстоятельств в части сроков выполнения ремонтно-реставрационных работ вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;  3) исполнение договора аренды без изменения его условий в части сроков выполнения ремонтно-реставрационных работ нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для истца такой ущерб, что он полностью лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку по независящим от него причинам не может выполнить свои обязательства по завершению всех работ в 2020 году; 4) из обычаев и существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет истец. 

Кроме того, отказ в изменении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств повлечет за собой расторжение этого договора, что противоречит общественным интересам, поскольку повлечет прекращение проведения реставрационных работ в отношении объекта культурного наследия регионального значения «Дом ФИО5», находящегося в аварийном состоянии, а также, с учетом затраченных истцом для проведения реставрационных и сопутствующих работ денежных средств в объеме не менее 3 700 000 рублей (том 3 л.д. 100-107, 133-140, 145, 150, 156-157, 161), причинит ему ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

При этом Суд также принимает во внимание, что 06 июля 2020 года истец заключил с ООО «Капиталстройинвест» договор подряда № 1/2020-7, в соответствии с которым ООО «Капиталстройинвест» обязалось выполнить реставрационные работы на объекте культурного наследия регионального значения «Дом ФИО5» в срок до 20 сентября 2024 года (том 4 л.д. 28-33).

При подаче искового заявления истец оплатил государственную пошлину в размере 6 000 рублей (том 1 л.д. 18). Учитывая, что освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате пошлины взыскиваются с ответчиков в пользу истца в равных размерах, то есть по 3 000 рублей с каждого из ответчиков. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 181-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

Р     Е     Ш     И     Л:

Исковые требования удовлетворить.

Внести изменения в договор аренды нежилого строения № 091732501 от 14 сентября 2017 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой», Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени и Департаментом культуры Администрации города Тюмени, изложив таблицу в разделе II акта технического состояния объекта культурного наследия, являющегося приложением к вышеуказанному договору, в следующей редакции:

№ п/п

Наименование научно-исследовательских, изыскательских, проектных, производственных работ 

Сроки выполнения работ

Примечания

1

Выполнить комплексные научные исследования и эскизный проект реставрации

2018-2019 годы

2

Выполнить рабочий проект реставрации

2019 год

3

Выполнить комплексные ремонтно-реставрационные работы

2020-2024 годы

4

Выполнить благоустройство территории

2024 год

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени в пользу общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» государственную пошлину в размере 3 000 рублей. 

Взыскать с Департамента культуры Администрации города Тюмени в пользу общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» государственную пошлину в размере 3 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Лоскутов В.В.