АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-13976/2019

19 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13.05.2021.

Полный текст постановления изготовлен 19.05.2021. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г., 

при участии представителя

истца: ФИО1 (доверенность от 09.11.2020)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

Администрации города Екатеринбурга

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2020 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020

по делу № А82-13976/2019

по иску администрации города Екатеринбурга 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Проком» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о взыскании 165 043 рублей 08 копеек,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – общество с ограниченной ответственностью «АСП-СТАР» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

и   у с т а н о в и л : 

администрация города Екатеринбурга (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Проком» (далее – ООО «Проком», Общество) о взыскании 155 536 рублей 72 копеек задолженности по арендной плате за период с 09.06.2015 по март 2019 года по договору аренды земельного участка № 5-715 от 25.04.2002, 9506 рублей 36 копеек пеней, начисленных с 11.01.2019 по 14.03.2019.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «АСП-СТАР» (далее – ООО «АСП-СТАР», третье лицо).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 08.06.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020, отказал в удовлетворении иска. 

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление вследствие несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального и процессуального права.

По мнению Администрации, судами допущены нарушения норм процессуального права, выразившиеся в отказе организации судебных заседаний с использованием систем видеоконференц-связи и проведении онлайн заседаний, необоснованном привлечении третьего лица, а также в ненаправлении ответчиком и третьим лицом отзывов по делу. Кассатор указывает на необоснованное указание суда апелляционной инстанции на то, что истец заявлял довод о вводе объекта в эксплуатацию. В иске и письменных пояснениях истец разъяснял, что объект, обязанность построить который взял на себя первоначальный арендатор, не завершен строительством, застройщик находится в стадии ликвидации. Суды неправомерно применили законодательство о долевом участии в строительстве многоквартирных домов в отношении строительства административных зданий. В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации  ООО «Проком» является арендатором по договору аренды, ранее заключенному с ООО «АСП-СТАР», с момента регистрации ООО «Проком» права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Заявитель настаивает, что ООО «АСП-СТАР» не является арендатором по договору аренды земельного участка № 5-715 от 25.04.2002 с момента регистрации права собственников на доли в объекте недвижимости, ООО «АСП-СТАР» не ведет строительство объекта с 2012 года (разрешение на строительство прекратило свое действие 31.03.2012). Суды двух инстанций не учли, что в настоящее время Администрация заключила дополнительные соглашения к указанному договору аренды с иными собственниками долей в объекте незавершенного строительства, поскольку они, как собственники объекта недвижимости, приобрели право пользования земельным участком. С целью подтверждения правомерности заявленных требований в отношении спорного земельного участка кассатор ссылается на определения Верховного Суда Российской Федерации № 309-ЭС-18-8710, 309-ЭС-17-13695, 45-АПГ18-19. Заявитель полагает, что в настоящее время собственники долей в объекте незавершенного строительства являются застройщиками земельного участка. Ответчик является участником договора инвестирования строительства административно-офисного здания, в связи с чем судам следовало установить правовую природу соответствующих договоров и применить  правила главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). Право собственности на такую вещь (будущую недвижимую вещь) возникает по правилам пункта 23 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды не учли, что в договоре аренды правоотношения с застройщиком (первоначальным арендатором) ООО «АСП-СТАР» прекращены с 01.01.2014, и возникли новые отношения с иными арендаторами, а именно с собственниками долей в объекте незавершенного строительства.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе, дополнениях к ней и подержаны его представителем в судебном заседании. 

Судебное заседание откладывалось по правилам статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик явку представителя в суд не обеспечил, представил в суд письменный отзыв, в котором просил оставить обжалованные судебные акты без изменения, жалобу –без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, письменного отзыва и заслушав представителя истца, окружной суд пришел к выводу о том, что обжалованные судебные акты подлежат отмене.

Как видно из документов и установили суды, Администрация (арендодатель) и ЗАО «Торговый дом «Чкаловский» (арендатор, впоследствии переименовано в ООО «АСП-СТАР») заключили договор от 25.04.2002 № 5-715 аренды земельного участка муниципального образования «город Екатеринбург», в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501005:004, общей площадью 12 082 квадратных метра, расположенный по адресу: 

<

...>, под существующий рынок.

Договор заключен на срок 10 лет (пункт 9.1 договора).

Согласно дополнительному соглашению № 2 от 28.12.2004 площадь предоставленного в аренду земельного участка увеличена до 19 550 квадратных метров, кадастровый номер изменен на 66:41:0501005:0016, цель предоставления в аренду –«строительство торгового центра».

На указанном земельном участке арендатором возведены 6-этажное здание торгового центра общей площадью 40 968,8 квадратного метра, кадастровый номер 66:41:0505001:81, введенное в эксплуатацию, и незавершенное строительством здание с кадастровым номером 66:41:0206014:94 и степенью готовности – 35 процентов.

ООО «Торговый дом «Чкаловский» (заказчик) и ООО «МедикалТЕСТ» (инвестор) заключили договор от 27.10.2006 № 22оф-06и долевого инвестирования строительства, в соответствии с которым заказчик обязался за счет инвестора реализовать инвестиционный проект (14-этажное торгово-офисное здание на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016) и передать заказчику помещение площадью 190 квадратных метров на седьмом этаже.

Цена договора составила 9 550 000 рублей, срок строительства определен до 30.12.2008.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.05.2011 по делу № А60-6046/2011 за ООО «МедикалТЕСТ» признано право на долю в размере 190/18303,80 в праве собственности на объект незавершенного строительства (административное здание), литера А, степень готовности – 35 процентов, площадь застройки – 1507,5 квадратного метра, инвентарный номер 1\38888\А\21, расположенный по адресу: 

<

...>.

Признавая за ООО «МедикалТЕСТ» право на долю в размере 190/18303,80 в праве собственности на объект незавершенного строительства, арбитражный суд исходил из положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и учитывал факт выполнения инвестором в полном объеме обязательства по перечислению денежных средств, а также признание ответчиком иска в порядке части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО «МедикалТЕСТ» зарегистрировало право на долю в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и следок с ним 04.08.2011.

ООО «Проком» зарегистрировало право собственности на указанную долю посредством вклада в уставный капитал 09.06.2015.

Администрация, полагая, что с момента государственной регистрации права на долю в объекте незавершенного строительства ООО «Проком» является стороной договора аренды от 25.04.2002 № 5-715, поэтому обязано оплачивать арендную плату за пользование земельным участком, обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим иском. 

Отказав в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. 

Из статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) следует, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке.

В пункте 14 Постановления № 11 указано, что при рассмотрении споров, связанных с применением пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В названном пункте также разъяснено, что переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

За ответчиком зарегистрировано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Право собственности правопредшественника ответчика на соответствующую долю возникло на основании договора инвестирования, заключенного с третьим лицом.

Из условий договора инвестирования следует, что при его заключении инвестор  рассчитывал после окончания строительства и ввода здания в эксплуатацию получить в собственность конкретные помещения в строящемся административном здании (помещение площадью 190 квадратных метров на седьмом этаже) и, соответственно, долю в общем имуществе здания.

ООО «АСП-СТАР», как арендатор земельного участка и застройщик объекта долевого строительства, не выполнило свои обязательства перед инвестором и не передало ему построенный объект недвижимости, на часть которого он рассчитывал, в связи с чем последний обратился за признанием права на долю в объекте незавершенного строительства в судебном порядке.

Как указали суды, регистрация права собственности на долю в общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства на основании судебного решения не свидетельствует о достижении инвестором того результата, на который он рассчитывал при заключении договора с ООО «АСП-СТАР».

Из указанных норм права и разъяснений к ним следует, что множественность лиц на стороне арендатора в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, возникает с момента ввода в эксплуатацию здания и государственной регистрации на него права собственности инвестора (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (редакция от 26.12.2018)).

Совокупность условий, таких, как, возведение административного здания частично, отсутствие ввода объекта в эксплуатацию и регистрации прав собственности на конкретное помещение в здании за кем-либо, позволила судам двух инстанций прийти к выводу о том, что основания для взыскания с Общества арендной платы за пользование земельным участком отсутствуют.

Суды при рассмотрении спора исходили из сохранения обязательственных правоотношений между Администрацией и первоначальным застройщиком спорного участка.

Между тем судами двух инстанций не учтено следующее.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2018 по делу                       № А40-63279/11-101-303, вынесенным в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «АСП-Стар» и вступившим в законную силу, арбитражным судом установлено, что ООО «АСП-Стар» не является арендатором по договору аренды спорного участка и не имеет прав на земельный участок.

ООО «Проком» участвовало в рассмотрении указанного обособленного спора, установленные судом обстоятельства не оспорило.

Таким образом, факт прекращения договорных отношений с третьим лицом (первоначальным застройщиком) установлен в рамках дела о банкротстве последнего.

Из данного обстоятельства также исходил Арбитражный суд Свердловской области при рассмотрении споров с иным собственниками долей в праве на объект незавершенного строительства (дела № А60-28174/2016, А60-25056/2016), а также Свердловский областной суд по делу № 3а-225/2018).

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суды нижестоящих инстанций не приняли во внимание выводы Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2018 по делу  № А40-63279/11-101-303 и не дали им оценки с учетом статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2016 по делу № А82-7340/2016 с правопредшественника ответчика (ООО «МедикалТЕСТ») в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды № 5-715 от 25.04.2002. 

В рамках названного дела ООО «МедикалТЕСТ» не заявляло каких-либо возражений относительно возложения на него обязанности об оплате землепользования.

Согласно материалам дела на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 размещен, в том числе, объект незавершенного строительства в виде 14-этажного  торгово-офисного здания.

Ответчику на праве собственности принадлежит 190/18303,80 в праве собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 35 процентов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце пятом пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» названный  объект незавершенного строительства является недвижимой вещью. 

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, размещение объекта недвижимости на земельном участке предполагает использование последнего.

С 2016 года, сохраняя размещение на земельном участке объекта незавершенного строительства, ответчик не принимал каких-либо мер к самостоятельному оформлению прав на землю, прекращению договорных отношений в отношении третьего лица, тем самым использовал земельный участок, намереваясь в будущем завершить строительство.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

При рассмотрении настоящего спора суды не обеспечили соблюдение указанного принципа в отношении спорного земельного участка с учетом ранее принятых судебных актов, не поставили на обсуждение вопрос о добросовестности ответчика при наличии его противоречивой правовой позиции при рассмотрении различных дел, связанных с арендованным участком, то есть не применили статью 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

На основании пункта 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение, постановление арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в случае несоответствия выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушения либо неправильного применения норм материального права или норм процессуального права.

Окружной суд пришел к выводу, что выводы судов двух инстанций сделаны без учета обстоятельств конкретного спора. Суды первой и апелляционной инстанции не дали оценки юридически значимым обстоятельствам по настоящему спору, в связи с чем не применили нормы земельного, гражданского и процессуального права, подлежащие применению, а потому обжалуемые судебные акты подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует принять во внимание изложенное, привести выводы в соответствие с ранее принятыми судебными актами и установленными обстоятельствами, оценить добросовестность участников процесса, установить размер платы за землепользование и лицо, на которое в силу закона относится обязанность по ее внесению, после чего принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1, 3  статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа   

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020 по делу № А82-13976/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 Судьи

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын