АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5506/2020

18 января 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего В.А. Гребенщиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от УМС г. Владивостока – ФИО1, представитель по доверенности                  от 25.12.2020 № 28/5-11122

рассмотрев в проведенном с использованием систем видео-конференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 30.06.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2020

по делу №  А51-23960/2019

Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 

к управлению муниципальной собственности города Владивостока 

третье лицо: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края 

о признании договора аренды земельного участка действующим и заключенным на неопределенный срок   

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 306253808200050, ИНН 

<

***>; далее – предприниматель ФИО2, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к администрации города Владивостока (далее – администрация) о признании договора аренды земельного участка от 25.02.2014  № 01-Ю-18695 действующим и заключенным на неопределенный срок (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Определением от 03.02.2020 на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - УМС                          г. Владивостока), министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Определением от 19.03.2020  в соответствии со статьей 47 АПК РФ  суд заменил администрацию на УМС г. Владивостока (далее – управление, уполномоченный орган, ответчик).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.06.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2020, в иске отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, УМС г. Владивостока просит указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового требования.

В  обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судебные акты вынесены без учета правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2019 № 303-КГ18-22853, согласно которой договор аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, не может быть продлен на неопределенный срок, если законодатель ограничил возможность его продления (заключения) на новый срок без проведения публичных процедур. Делая вывод о том, что арендатор продолжил использовать имущество после истечение срока действия договора, в связи с чем договор считается продленным на неопределенный срок, суды не учли отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих такое использование земельного участка. Настаивает на том, что рассматриваемый договор не является продленным на неопределенный срок в силу положений статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), вступивших в силу с 01.03.2015; считает, что договор прекратил свое действие с 09.02.2017. В этой связи полагает, что к рассматриваемым правоотношениям не подлежит применению пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73). Обращает внимание на то, что направление предпринимателю уведомления об освобождении земельного участка, из которого следует волеизъявление стороны о прекращении арендных правоотношений, надлежит квалифицировать как отказ от договора.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель управления поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 25.02.2014 № 01-Ю-18695 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:5403, площадью 40 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 11 м от ориентира по направлению на северо-восток), сроком действия с 10.02.2014 по 09.02.2017. 

10.02.2014 сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка. 

В соответствии с положениями Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации города Владивостока; согласно постановлению администрации города Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определено управление муниципальной собственности города Владивостока.

Уведомлением от 23.07.2019 № 28/18-4836 уполномоченный орган потребовал не позднее 5 дней с момента получения письма освободить земельный участок, передать его по акту приема-передачи в связи с истечением срока действия спорного договора. 

Полагая, что данное требование арендодателя противоречит нормам действующего законодательства, а также ссылаясь на факт пользования арендатором участком по истечении срока действия договора аренды, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Указанное обстоятельство явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска, отказывая в удовлетворении которого, суд первой инстанции исходил из того, что права предпринимателя ФИО2 не являются нарушенными и избранный ею способ судебной защиты не направлен на их восстановление. 

При повторном разрешении спора по жалобе управления судом апелляционной инстанцией поддержан вывод суда, приведенный в решении, о том, что в рассматриваемом случае земельный участок находится в фактическом владении ответчика на основании договора аренды от 25.02.2014 № 01-Ю-18695,  возобновленного на неопределенный срок.

Суд кассационной инстанции соглашается с данным выводом судов обеих инстанций с учетом следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ указано, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Как установлено пунктом 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 ГК РФ). 

Пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вступившим в силу с 01.03.2015, предусмотрено специальное правило, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, вступившим в силу с 01.03.2015, определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

В соответствии с пунктом 3 данной статьи граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 указанной статьи. 

Таким образом, после 01.03.2015 арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи. 

Следовательно, при отсутствии совокупности соблюдения условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен заинтересованному в нем лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах. 

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 1 постановления от 17.11.2011 № 73, не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). 

По правилам пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ). 

Из содержания пункта 2 статьи 621 ГК РФ следует, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). 

Таким образом, указанное правило устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок: 

- пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора; 

- отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования. 

Установлено, что спорный договор аренды земельного участка                         от 25.02.2014 № 01-Ю-18695 был заключен сторонами на основании распорядительного акта уполномоченного органа без проведения торгов. 

По истечении срока аренды земельный участок в предусмотренном договором и законом порядке возвращен арендодателю не был, таких доказательств  в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

Таким образом, арендатор продолжил использовать земельный участок в отсутствие каких-либо возражений со стороны арендодателя.

Принимая во внимание изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды земельного участка был возобновлен на неопределенный срок и не прекратил свое действие по окончанию срока его действия с 09.02.2017.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрен специальный порядок отказа от заключенного на неопределенный срок договора, в силу которого сторона должна предупредить о своем отказе от договора другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих, что сторона выразила отказ от названного договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, материалы дела не содержат. 

Проанализировав письмо от 23.07.2019 № 28/18-4836, суды не усмотрели из его содержания надлежащего уведомления об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, поскольку из буквального его толкования следует, что договор является прекращенным в связи с окончанием срока его действия и арендодатель просит освободить спорный  земельный участок.

В этой связи суды обоснованно сочли, что указанный выше договор аренды не прекратил своего действия, а позиция уполномоченного органа об обратном, противоречит изложенному.

Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются кассационной коллегией как основанные на неверном толковании и понимании приведенных норм материального права применительно к сложившимся правоотношениям сторон. 

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.      

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.06.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2020 по делу № А51-23960/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова                       

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова             

 

С.И. Гребенщиков