АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7796/23 

Екатеринбург

23 ноября 2023 г.

 

Дело № А07-26622/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И. А.,

судей Гуляевой Е. И., Столярова А. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Агентство недвижимости "Сан" (далее - общество "Агентство недвижимости "Сан") на решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2023 по делу № А07-26622/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Агентство недвижимости "Сан" – ФИО1 (доверенность от 17.11.2023).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, УЗИО) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "Агентство недвижимости "Сан" (ответчик) о взыскании 379 364 руб. 03 коп. суммы долга, 33 101 руб. 84 коп. суммы пени, расторжении договора аренды № 8851.6 от 07.12.2021, обязании освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи, присуждения судебной неустойки на случай неисполнения решения суда в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

В ходе рассмотрения дела, истец неоднократно уточнял исковые требования, последним уточнением от 04.05.2023 истец, в связи с оплатой долга по арендной плате и пени, просил о расторжении договора аренды № 8851.6 от 07.12.2021, обязании освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи, присуждения судебной неустойки на случай неисполнения решения суда в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд принял к рассмотрению заявление истца об уточнении исковых требований, как не противоречащее закону и не нарушающее прав других лиц.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2023 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Агентство недвижимости "Сан" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что задолженность и пени оплачены ответчиком добровольно, в связи с чем, требование о расторжении договора удовлетворению не подлежало. Срок между добровольной оплатой возникшей задолженности и погашении пени составляет 63 дня. Также податель жалобы указывает, что расторжение договора аренды приведет к ликвидации деятельности предприятия, а значит, потере 20 рабочих мест, прекращению оказания услуг населению и бизнесу, прекращению оплаты налогов и всяческого взаимного участия в экономическом процессе страны. Общество "Агентство недвижимости "Сан" полагает, что представитель истца ФИО2 не имел право просить удовлетворить иск в какой-либо части, а также подписывать документ содержащие данное требование.

Кроме того, общество "Агентство недвижимости "Сан" ссылается на процессуальные нарушения судов первой и апелляционной инстанций выразившиеся в  виде не оглашения уточнений, ходатайства об отложении, не предоставление материалов дела для ознакомления, а также на то обстоятельство, что исковое заявление было подано с нарушением требований статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.12.2021 между УЗИО (арендодатель) и обществом "АН "Сан" (арендатор) заключен договор № 8851.6 аренды объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с которым арендодатель на основании приказа № 314нф от 30.11.2021 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения муниципального нежилого фонда 1 этаж с кадастровым номером 02:55:010518:157, общей площадью 100,8 кв. м, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа, 

<

...> Литера А, для использования под административную деятельность (офис).

В пункте 1.1 договора стороны установили срок действия договора с 30.11.2021 по 29.11.2024.

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами в срок до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату.

На основании п. 4.1 договора в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы, предусмотренных настоящим договором, он выплачивает арендатору пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 30.11.2021.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец направил ответчику уведомление № УЗ-3447 от 16.06.2022 о наличии задолженности по арендной плате и пени, предложив в течение четырнадцати дней со дня получения уведомления погасить задолженность, после направлены уведомления № УЗ-4278 от 19.07.2022 с предложением о подписании соглашения о расторжении договора аренды в течение десяти дней со дня получения уведомления и передать занимаемое помещение по акту приема-передачи.

Невнесение арендатором арендной платы в установленный срок и уклонение арендатора от возвращения арендованного имущества послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности и из того, что ответчиком допущены существенные нарушения условий спорного договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, подтвердил правильность содержащихся в нем выводов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (часть 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании пункта 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

На основании пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пункт третий статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в силу чего в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Сам по себе факт направления предупреждения о необходимости устранения нарушения договора не может считаться предложением об изменении или расторжении договора аренды.

По смыслу изложенных норм и разъяснений, досудебный порядок разрешения спора по иску о расторжении договора аренды земельного участка считается соблюденным, если арендодателем арендатору направлена претензия, содержащая предложение (требование) о расторжении договора.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что ответчиком в период с 01.04.2022 по 28.02.2023 обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнялись, что также привело к начислению пени в сумме 134 547 руб. 88 коп.

В ходе судебного разбирательства истец отказался от исковых требований о взыскании долга и пени в связи с его добровольным погашением ответчиком, при этом настаивал на расторжении договора и обязании вернуть нежилое помещение.

В пункте 5.2, 5.2.4 договора стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в случае неуплаты или просрочки арендатором внесения арендной платы более двух сроков, установленных пунктом 3.3 договора. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения договора.

При рассмотрении спора судами установлено, что истец направлял в адрес ответчика претензии от 16.06.2022, 19.07.2022 с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате в разумный срок и предупреждением в случае неоплаты обращения в суд с требованием о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий, а также предложение о расторжении договора в течение десяти дней со дня получения уведомления от 19.07.2022. Ответчик получение вышеуказанных претензий не оспаривает.

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что истцом соблюден досудебный претензионный порядок расторжения договора, при отсутствии доказательств оплаты арендной платы в предусмотренные договором размере и сроки, а также погашения задолженности в срок, указанный в претензии, правомерно удовлетворили требование о расторжении договора.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств возврата нежилого помещения по акту приема-передачи ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установив, что воля УЗИО направлена на прекращение арендных отношений, пришли к обоснованному выводу, что продолжение пользования ответчиком нежилыми помещениями после расторжения договора противоречит выраженной истцом воле на прекращение договорных правоотношений и не повлекло возобновления действия договора не неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем правомерно удовлетворили требование УЗИО об обязании передать по акту приема-передачи спорные помещения.

Доводы кассационной жалобы о том, что суды не оценили поведение истца на предмет добросовестности, подлежат отклонению, поскольку исходя из установленных по делу обстоятельств, имеющихся в деле доказательств, суды при рассмотрении спора не усмотрели оснований для применения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылки общества "Агентство недвижимости "Сан" на процессуальные нарушения, выразившиеся в виде не оглашения уточнений, не предоставление материалов дела для ознакомления, а также на то обстоятельство, что исковое заявление было подано с нарушением требований статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего дела. Не привели к принятию неправильного судебного акта, поскольку выводы судов не противоречат доказательствам, представленным истцом в материалы дела, которым судами дана надлежащая оценка.

Вопреки доводам общества "Агентство недвижимости "Сан", представитель истца ФИО2 на основании доверенности № 19 дв от 17.01.2023 наделен правами представлять интересы УЗИО во всех государственных и судебных учреждениях со всеми правами, предоставленными законодательством истцу, в том силе с правом подписания иска, отзыва, возражения, уточнений и так далее.

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2023 по делу № А07-26622/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Агентство недвижимости «Сан» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Краснобаева 

 

Судьи                                                                            Е.И. Гуляева 

 

                                                                                             А.А. Столяров