ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-33953/2023

28 марта 2024 года

г. Санкт-Петербург

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в лице судьи                       Ракчеевой М.А., 

 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «СК Монолит» представителей ФИО2 (доверенность от 25.01.2022),         ФИО3 (доверенность от 26.12.2023), от Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» представителя ФИО4 (доверенность от 25.12.2023),

 

рассмотрев 14.03.2024 в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исковое заявление Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Монолит» о взыскании задолженности по арендной плате и пеней, 

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Монолит», адрес: 197136, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 58, лит. А, пом. 5-15, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 3 936 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате по договору от 17.01.2008 № 13/ЗКС-04214 аренды земельного участка на инвестиционных условиях за период с 01.07.2020 по 31.12.2022, 994 руб. 05 коп. пеней, начисленных по состоянию на 09.02.2023, а также пеней, начисленных исходя из ставки 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, за период с 10.02.2023 до момента фактического исполнения обязательства. 

Определением от 18.04.2023 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Общество, в свою очередь, обратилось к Комитету со встречным иском о взыскании 180 267 руб. 60 коп. неосновательного обогащения, 22 375 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 29.05.2023, а также процентов, начисленных с 30.05.2023 по день фактической оплаты долга. 

Определением от 14.06.2023 встречное исковое заявление возвращено Обществу.

Решением, принятым путем подписания резолютивной части 14.06.2023, исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме. Мотивированное решение изготовлено судом 13.07.2023. 

Не согласившись с определением суда о возврате встречного иска и решением суда, Общество обратилось с апелляционными жалобами.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2023 по делу № А56-33953/2023 отменено.

Определением суда апелляционной инстанции от 17.08.2023 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, принял встречный иск Общества к производству.

Впоследствии в сентябре 2023 года Комитет заявил ходатайство об изменении предмета  иска, согласно которому истец просил взыскать с Общества 538 922 руб. 65 коп. задолженности за период с 01.07.2020 по 31.03.2023 и 48 218 руб. 38 коп. пеней за период с 11.07.2020 по 13.04.2023, а также пени с 14.04.2023 до даты погашения задолженности по арендной плате.  

Апелляционным судом заявленные Комитетом уточнения требований приняты.

Общество, в свою очередь, 13.12.2023 заявило об отказе от встречных исковых требований.

Определением от 15.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – ГУИОН).

В судебном заседании представитель ГУИОН поддержал позицию, изложенную в письменных пояснениях; представитель Общества указал, что в спорный период Обществу принадлежало 2 помещения, а именно нежилое помещение № 271 площадью 39,1 кв. м и  нежилое помещение  № 7 площадью  47,1 кв. м, иные помещения были переданы до изготовления ГУИОН ведомости 2022 года в пользу третьих лиц; на вопрос суда о том, почему Общество не представило Комитету ведомость от 12.03.2021, изготовленную ГУИОН по заказу самого Общества, представитель последнего дать пояснения затруднился.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2007 № 1611 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; арендодателем) и ООО «Донк» (арендатором) 17.01.2008 заключен договор  № 13-ЗКС -04214 аренды земельного участка площадью 23 900 кв. м с кадастровым номером 78:12:6303:18 (в настоящее время кадастровый номер 78:12:0006303:18), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Крыленко, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным проспектом), на инвестиционных условиях, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса сроком действия до 24.12.2010. 

Размер и порядок внесения арендных платежей установлены разделом 4 договора. 

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендатором за период действия договора, составляет 191 400 000 руб. 

В силу пункта 4.3.1 договора арендная плата перечисляется поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга, с начислением на подлежащую уплате сумму процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. 

В силу пункта 4.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2010 № 3  с 01.01.2011 плата за аренду участка в квартал Акварт, при условии, что коэффициент  динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый  Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00,  составляет 96 028 руб. 86 коп.

Согласно пункту 4.7 договора в редакции дополнительного соглашения № 3 арендатор самостоятельно  рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей  перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Акварт*Кд, где Кд – коэффициент  динамики рынка недвижимости, установленный  Правительством  Санкт-Петербурга на текущий год.

В случае  изменения  нормативных  правовых актов Российской Федерации  и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих  исчисление арендной платы, а также  вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить  размер арендной платы  в бесспорном одностороннем порядке. Новый  размер арендной платы  устанавливается с момента получения арендатором уведомления  о внесении соответствующих изменений  в договор  (пункт 4.8 договора в редакции дополнительного соглашения № 3).

Пунктом 4.9 договора в редакции соглашения № 3 арендатор перечисляет  арендную плату не позднее десятого числа первого месяца  оплачиваемого квартала; за первый квартал  календарного года  арендатор  уплачивает арендную плату до  31 января.

Разделом 5 договора в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015  определен график осуществления инвестиционного проекта, согласно которому реализация арендатором инвестиционного проекта осуществляется в три очереди с окончанием строительства и получением разрешения на ввод в эксплуатацию1-й очереди (в осях 10/30 и Е/Р)  - 31.10.2012, 2-й очереди (в осях 1/9 и А/Д) - 31.05.2016, 3-й очереди (в осях 30/35 и Е/Р)  - 31.05.2016.

Пунктом 6.2.16 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с изменением площади фактического землепользования и функционального использования территории. 

Согласно пункту 6.4.1 договора арендатор при условии отсутствия задолженности по договору и наличия подтверждения арендодателя о перечислении арендатором денежных средств, составляющих арендную плату по договору, за период, составляющий не менее половины оставшегося срока действия договора, вправе передать права и обязанности арендатора в залог.

Пунктом 8.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 12.11.2015 № 6 в случае нарушения условий  пунктом 4.3, 4.6, 4.9, 6.2.7  договора арендатору начисляются пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 условия договора дополнены сторонами пунктом 7.6, в соответствии с которым  арендатор обязан  в течение двух месяцев с даты подписания соглашения предоставить арендодателю  ведомость инвентаризации земельного участка, подготовленную ГУИОН.

Согласно ведомости инвентаризации арендуемого земельного участка по  функциональному использованию территории от 28.04.2015, изготовленной по заказу ООО «Донк» по состоянию на 02.04.2015,  3429,7 кв. м   и 1143,3 кв. м участка занято  торговыми центрами  в стадии отделочных работ  с прилегающей территорией (код функционального использования 3.1), 19189 кв. м арендуемого земельного участка занято под строительство  жилых и нежилых  объектов (код 10.1), 138 кв. м участка занято  садово-парковым хозяйством (код 1.5). Также из упомянутой ведомости следует, что  часть земельного участка площадью 6 кв. м  находится за пределами отведенных границ землепользования (код 18.0). Согласно приведенному в ведомости расчету арендной платы квартальная арендная плата за участок площадью 23900 кв. м составляет 584 194 руб.  84 коп.

В феврале 2017 года на основании исполнительной надписи нотариуса, совершенной 28.02.2017, обращено взыскание на заложенное право аренды       ООО «Донк» по договору от 17.01.2008 № 13/ЗКС-04214 аренды земельного участка на инвестиционных условиях во исполнение его обязательств перед Обществом на сумму 9 371 630 руб. по договору от 28.07.2016 о генеральном инвестировании проекта. 

На основании указанной исполнительной надписи 07.04.2017 зарегистрирована смена арендатора земельного участка с кадастровым номером 78:12:0006303:18  с  ООО «Донк» на Общество.

В соответствии с разрешением Службы государственного строительного надзора и экспертизы  от 17.01.2020 № 78-12-01-2020 введен в эксплуатацию  многофункциональный комплекс (2-1 этап – корпус 1), расположенный по адресу: 

<

...>. Названному объекту присвоен кадастровый номер 78:12:0006303:8409.

Комитет, обращаясь с настоящим иском с учетом его уточнения, сослался на следующие обстоятельства.

В рамках дела № А56-155797/2018 по иску Комитета к Обществу о взыскании задолженности по спорному договору за более ранний период (с 01.04.2015 по 31.03.2018) судами установлено, что у Общества имеется обязанность по уплате арендных платежей за часть земельного участка площадью 19 327 кв. м (19 189 кв. м и 138 кв. м) по соответствующим ставкам, на которой Общество осуществляло  строительство  объектов второй и последующей очередей строительства. Права и обязанности арендатора по договору аренды в части земельного участка площадью 4573 кв. м перешли к ФИО5 с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на расположенное на указанной части участка здание с кадастровым номером 78:12:0006303:8344. 

С даты ввода в эксплуатацию второй очереди строительства  в 2020 году в отсутствие доказательств передачи всех объектов недвижимого имущества в пользу третьих лиц, обязательства Общества по внесению арендной платы за соответствующую часть  арендованного участка не прекращаются. 

Кроме того, ГУИОН изготовлена  ведомость  инвентаризации земельного участка  по состоянию на  20.09.2022,  в соответствии с которой квартальная арендная плата за арендуемый участок составляет 1 338 010 руб. 26 коп. 

При этом при расчете задолженности Комитет исходил из площади участка равной 18153,6 кв. м  (исключив из расчета часть участка площадью 5746,4 кв. м), размер квартальной арендной платы за пользование которой с учетом ведомости ГУИОН по состоянию на 20.09.2022  составил 364 805 руб. 70 коп. Арендная плата  за участок в части функционального использования «Кн=5.0 Гостиничное хозяйство» (объект капитального строительства  второй очереди  строительства) в соответствии с ведомостью составляет 255 080 руб. 35 коп.  в квартал (Кд=1.24).

Возражая против  заявленных требований, Общество указало, что согласно разрешению от 17.01.2020  на ввод 1 корпуса многофункционального  комплекса в последнем  расположено 280 помещений, при этом названное общее количество помещений соответствует количеству помещений, переданных ответчиком  третьим лицам по представленным в материалы дела актам приема-передачи; передача Обществом помещений до даты изготовления ведомости инвентаризации по состоянию на 20.09.2022  подтверждается  как актами приема-передачи, так и выписками из ЕГРН, при этом позднее даты изготовления  упомянутой ведомости и периода, за который заявлены требования о взыскании арендной платы, было передано лишь два нежилых помещения, а именно помещение № 271 площадью 39,1 кв. м с кадастровым номером 78:12:0006303:8788 (передано по акту 13.08.2023), помещение № 7 площадью 47,1 кв. м с кадастровым номером 78:12:0006303:8434 (передано по акту 18.07.2023); с учетом изложенного, по мнению Общества, произведенный Комитетом расчет арендной платы за четвертый квартал 2022 года и первый квартал 2023 года  является ошибочным  и выполнен без учета факта передачи ответчиком помещений  в собственность третьих лиц.

Как следует из пояснений представителя ГУИОН,  инвентаризация участка по функциональному использованию территории была проведена по заявке Комитета  от 09.09.2022; инвентаризации подлежал весь участок, пользователем которого являлось Общество, сведения о том, что на участке имеются иные землепользователи, в адрес ГУИОН представлены не были; изготовленная по состоянию на 20.09.2022 ведомость отражает функциональное использование  участка на указанную дату без разбивки кодов функционального использования  территории Кн и площадей по собственникам  помещений, в связи с изложенными обстоятельствами определить площади принадлежащих Обществу в спорный период помещений для определения размера арендной платы, подлежащей уплате на основании ведомости, не представляется возможным.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы лиц, участвующих в деле, приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии со статьями 1 и 3 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» размер арендной платы определяется, исходя из функционального использования земельного участка земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных объектов.

Пунктом 2.3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» установлено, что Кф определяется в соответствии с приложением № 4 к Положению для установленных этим Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок; код функционального использования (Кн) определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка). 

В силу положений пункта 2.7 Постановления № 1379 арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18.0. Указанный код функционального использования территории предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. 

Иные коды функционального использования территории (Кн), понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов в соответствии с пунктом 2.8 Постановления № 1379 применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства ГУИОН, а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. 

Исходя из материалов дела, в связи с изготовлением ГУИОН по заказу Комитета ведомости инвентаризации земельного участка по состоянию на 20.09.2022, арендная плата за спорный период подлежит расчету с учетом указанной ведомости, согласно которой за Обществом сохранялась обязанность уплачивать арендную плату за часть участка площадью 18153,6 кв. м (за исключением части участка площадью 5746,4 кв. м по коду 18.0, которая занята объектом, принадлежащем ФИО5, и требование об оплате которого Комитет не заявляет)  в размере  364 805 руб. 70 коп. в квартал, в том числе 255 080 руб. 35 коп. за пользование участком площадью 2343,6 кв. м по коду 5.0 «Гостиничное хозяйство», 2 497 руб.  09 коп. за пользование участком площадью 14,8 кв. м по коду 7.2 «Управление коммерческими организациями», 4 904 руб. за пользование участком площадью 36,3 кв. м по коду 3.2 «Складская деятельность», 17 680 руб. 16 коп. за пользование участком площадью 93 кв. м по коду 3.1 «Объекты торговли в капитальных зданиях»,  1 532 руб. 76 коп. за пользование участком площадью 4,3 кв. м по коду 3.11 «Общественное питание в капитальных зданиях, тип 1. Рестораны, кафе, бары, столовые, другие объекты общественного питания (в том числе на территории с ограниченным доступом) с реализацией алкогольной продукции с содержанием этилового спирта более 1,5 процентов (спиртные напитки, вино), а также пива»,  695 руб. 09 коп. за пользование участком площадью 6,5 кв. м по коду  3.12 «Общественное питание в капитальных зданиях, тип 2. Молочные и детские кафе, столовые и другие объекты общественного питания (в том числе на территории с ограниченным доступом) без реализации пива и алкогольной продукции с содержанием этилового спирта более 1,5 процентов (спиртные напитки, вино)», 77 руб. 95 коп. за пользование участком площадью 4,1 кв. м по коду 2.1 «Бытовое обслуживание населения в капитальных зданиях», 64 902 руб. 99 коп. за пользование участком площадью 11380 кв. м по коду 10.1 «Строительство жилых и нежилых объектов», 2 863 руб. 38 коп. за пользование участком площадью 1205 кв. м по коду 11.4 «Гаражи, гаражные и лодочные стоянки», 14 571 руб. 93 коп. за пользование участком площадью 3066 кв. м по коду 1.5  «Садово-парковое хозяйство».

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, из 280 нежилых помещений во вновь возведенном Обществом здании с кадастровым номером 78:12:0006303:8409 на дату изготовления ГУИОН ведомости инвентаризации земельного участка не все помещения переданы третьим лицам, в отношении подавляющего числа помещений в указанном здании право собственности в спорный период иных лиц не зарегистрировано, часть помещений иным лицам не передавалась, следовательно, оснований считать, что у Общества как арендатора прекратилась обязанность перед Комитетом по внесению арендной платы за участок, занятый возведенным объектом, у суда апелляционной инстанции не имеется. 

При таком положении оснований полагать, что  расчет арендной платы произведен Комитетом с учетом ведомостей на 02.04.2015 и 20.09.2022 необоснованно, у апелляционного суда не имеется, в том числе с учетом приведенных ГУИОН пояснений относительно того, что Общество по своей инициативе ведомость не заказывало, в адрес Комитета и ГУИОН документы о наличии иных землепользователей не предоставляло, равно как и документов, подтверждающих иные цели использования участка или его неиспользование ввиду передачи третьим лицам. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2023 по делу № А56-33953/2023 отменить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СК «Монолит» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 538 922 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2020 по 31.03.2023, 48 218 руб. 38 коп. неустойки за период с 11.07.2020 по 13.04.2023 на основании договора аренды от 17.01.2008 № 13/ЗКС-04214, а также неустойку с 14.04.2023, начисляемую исходя из 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки до даты фактического погашения долга. 

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «СК «Монолит» от встречного иска. Производство по встречному иску прекратить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СК «Монолит» в доход федерального бюджета 7690 руб. государственной пошлины.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, по основаниям, указанным в части 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

 

Судья

 

М.А. Ракчеева