АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-36422/2024

г. Нижний Новгород                                                                                     30 апреля  2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 02.04.2025.

Решение в полном объеме изготовлено 30.04.2025.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Кузнецовой А.В.,

(шифр дела 19-796), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хохловой Е.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Бор Нижегородской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Бор, Нижегородская область, 

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Бор-Сити» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Бор, Нижегородская область, 

о взыскании задолженности и пени,

при участии представителей сторон: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 17.07.2024, 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 17.07.2024, 

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Бор Нижегородской области обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к ООО «ИСК «Бор-Сити» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №990 от 26.02.2014 за период с 01.05.2022 по 31.05.2024 в размере 3 148 483 руб. 63 коп., пени за период с 21.05.2022 по 31.05.2024 в размере 1 250 373 руб. 01 коп.

Исковые требования основаны на статьях 307, 309, 310, 329, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 02.04.2025 в 10 час. 30 мин. После перерыва в судебном заседании рассмотрение дела продолжено.

В процессе рассмотрения спора истец настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик предъявленный иск оспорил по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, ходатайствовал о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также об освобождении от уплаты неустойки в период действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497.

Заявленное ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков собственников нежилого здания, расположенного по адресу: Нижегородская область, 

<

...>, - ФИО3, ФИО4, ФИО5, ЗАО "Бор Фармация", ФИО6, ООО "Капитал Строй-НН", ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ООО "Борский силикатный завод", ООО ТК "Комплект-НН", ООО Производственная компания "СВС", ООО Частное охранное предприятие "Медведь" ответчик не поддержал, в связи с чем данное ходатайство судом не рассматривалось.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Из искового заявления следует, что 26.02.2014 между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Бор Нижегородской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «БОР-СИТИ» (арендатор) заключен договор аренды №990, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на правах аренды земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> участок 62, площадью 53 228 кв.м., имеющий кадастровый номер 52:19:0201035:184, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.01.2014.

Договор аренды заключен сторонами на срок с 22.01.2014 по 21.01.2019 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендатор своевременно, ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца перечисляет арендную плату на счет, указанный в Приложении № 2 «Расчет арендной платы». Датой оплаты считается дата зачисления средств на счет, указанный в Приложении № 2 «Расчет арендной платы».

Согласно пункту 4.6 договора начисление арендной платы прекращается с даты подписания акта приема-передачи (и подтверждается соглашением о расторжении договора), либо с даты государственной регистрации права собственности на участок, либо в соответствии с п.6.4 договора.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в случае несвоевременного внесения арендных платежей в виде пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Из искового заявления следует, что принятые в рамках договора аренды обязательства по внесению арендных платежей ответчиком надлежащим образом не исполнены, в связи с чем на стороне последнего образовалась задолженность за период с 01.05.2022 по 31.05.2024 в размере 3 148 483 руб. 63 коп.

В соответствии с пунктом 5.2 договора ответчику начислены пени за период с 21.05.2022 по 31.05.2024 в размере 1 250 373 руб. 01 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия с требованием погасить образовавшийся долг, оставлена последним без должного удовлетворения, задолженность не погашена. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается плата.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что сторонами заключен договор аренды №990 от 26.02.2014 земельного участка с кадастровым номером 52:19:0201035:184, общей площадью 53 228 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> участок 62.

Земельный участок передан арендатору по акту приема - передачи от 21.01.2014 и имеет вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно требованиям части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ч.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Аналогичный правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

Отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

Вступившими законную силу решениями Арбитражного суда Нижегородской области по делам №А43-30443/2019 и №А43-22648/2020 установлено, что первая регистрация на помещения в многоквартирных домах произведена в следующие сроки: по адресу: 

<

...> - 15.04.2019 на квартиры №21, 19, 69; по адресу: 

<

...> - 10.02.2016 на квартиру №72; по адресу: 

<

...> - 07.10.2016 на квартиру №86, 10; по адресу: 

<

...> - 07.08.2017 на квартиру № 36, в связи с чем, расчет задолженности с 01.08.2018 по 31.12.2018 произведен исходя из площади участка в размере 32 481 кв.м., за период с 15.04.2019 по 23.01.2020 – исходя из площади арендованного участка, составившей 25 307 кв.м.

Первая регистрация на помещения в многоквартирных домах произведена в следующие сроки: по адресу: 

<

...> – 05.08.2020 на квартиру №14; по адресу: 

<

...> – 23.07.2021 нежилое помещение III.

Вступившим в законную силу решением суда от 30.07.2024 по делу №А43-7600/2024 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды №990 от 26.02.2014 за период с мая 2020 года по декабрь 2021 года.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 13.01.2023 по делу №А43-21598/2022 установлено, что площадь земельного участка по состоянию на 20.04.2022 составляет 22 523,20 кв.м., с 11.05.2022 из площади земельного участка подлежит исключению площадь застройки многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, равная 850 кв.м.

Впоследствии на земельном участке были возведены сети коммуникаций (газопровод, сети электроосвещения, сети канализации), предназначенные для снабжения коммунальными услугами возведенных жилых домов, были оборудованы дороги общего пользования и придомовые территории, в том числе парковки, детские площадки.

На основании постановления Администрации городского округа город Бор Нижегородской области № 6910 от 20.11.2023 «О прекращении права аренды на земельные участки ООО «ИСК «Бор-Сити» сторонами заключено соглашение № 46 от 25.12.2023, которым в договор аренды земельного участка №990 от 26.02.2014 внесены соответствующие изменения в связи с прекращением существования земельного участка с кадастровым номером 52:19:0201035:184 и образованием трех земельных участков общей площадью 11 628 кв.м., в частности: с кадастровым номером 52:19:0201035:1672 площадью 905 кв.м., с кадастровым номером 52:19:0201035:1673 площадью 3 877 кв.м., с кадастровым номером 52:19:0201035:1674 площадью 6 846 кв.м.

В Приложении №2 к соглашению № 46 от 25.12.2023 стороны согласовали период и площадь находящегося в пользовании ответчика земельного участка, а именно: с 20.04.2022 по 10.05.2022 - 22 523,20 кв.м., с 11.05.2022 по 12.02.2023 - 20 629,40 кв.м., с 13.02.2023 по 19.11.2023 - 25 473,00 кв.м., с 20.11.2023 - 11 628,00 кв.м.

В соответствии с решением Борского городского суда Нижегородской области по делу №2-2055/2023 от 20.06.2023 право собственности на объект недвижимости (нежилое здание по адресу: 

<

...>), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 52:19:0201035:1674, с 25.07.2023 перешло в собственность ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ЗАО «Бор Фармация», ФИО15, ООО «Капитал Строй-НН», ФИО7, ФИО8, ООО «Борский силикатный завод», ООО ТК «Комплект-НН», ООО Производственная компания «СВС», ООО ЧОП «Медведь».

Из материалов дела следует, что с 26.09.2022 земельный участок с кадастровым номером 52:19:0201035:1674 площадью 6 846 кв.м. под недостроенным торговым центром перешел в собственность иного лица - ООО СК "Бор-Сити", с 13.02.2023 площадь земельного участка в пользовании ответчика увеличилась в соответствии с соглашением №46 от 25.12.2023, 23.08.2023 земельный участок снят с кадастрового учета, что подтверждается сведениями из ЕГРН. С 24.08.2023 в пользовании ответчика остался земельный участок площадью 4 782 кв.м.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также обстоятельства, установленные решением Борского городского суда Нижегородской области по делу №2-2055/2023 от 20.06.2023, учитывая условия соглашения № 46 от 25.12.2023 и приложения №2, устанавливающего размер площади земельного участка, находящегося в пользовании ответчика, а также дату регистрации права собственности на квартиры в многоквартирных домах, расположенных на спорном земельном участке, судом произведен перерасчет задолженности ответчика по договору аренды земельного участка №990 от 26.02.2014. Согласно расчету суда размер задолженности ответчика по договору аренды за период с 01.05.2022 по 31.05.2024 составил 2 006 123 руб. 55 коп.

При таких обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца задолженность по договору аренды земельного участка №990 от 26.02.2014 за период с 01.05.2022 по 31.05.2024 в размере 2 006 123 руб. 55 коп.

В остальной части требование истца о взыскании с ответчика основного долга оставлено судом без удовлетворения.

Истцом заявлено требование о взыскании пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 21.05.2022 по 31.05.2024 в размере 1 250 373 руб. 01 коп.

По правилам статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По условиям пункта 5.2 договора в случае неуплаты арендатором арендных платежей в установленные пунктами 4.3 и 4.4 договора сроки арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Принимая во внимание предусмотренный договором порядок оплаты, а также установленный судом размер задолженности по арендным платежам исходя из площади земельного участка, находящегося в фактическом пользовании ответчика, судом произведен перерасчет пени, размер которых за период с 01.05.2022 по 31.05.2024 составил 929 256 руб. 25 коп.

В остальной части требование истца о взыскании пени оставлено судом без удовлетворения.

Ходатайство ответчика о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом рассмотрено и отклонено в силу следующего.

Согласно положениям пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки. В настоящем деле расчет неустойки, подлежащей выплате кредитору, был произведен исходя из условий договора, которые ответчик принял, подписав договор.

С экономической точки зрения необоснованное уменьшение неустойки судами позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам.

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно, так как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Следовательно, в рассматриваемом случае с учетом периода просрочки, установленного судом размера задолженности, ставки неустойки, а также отсутствия со стороны ответчика достаточных доказательств, обосновывающих несоразмерность неустойки, суд не усматривает оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ответчик возражал относительно взыскания суммы неустойки в связи с действием моратория.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Согласно пункту 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон № 127-ФЗ) на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым -десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона (не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей). Начало действия моратория - 01.04.2022.

По смыслу подпункта 2 пункта 4 статьи 9.1 Закона № 127-ФЗ требования, возникшие после начала действия моратория, подлежат квалификации как текущие (в случае возбуждения дела о банкротстве в трехмесячный срок) (пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", далее - Постановление № 44).

В пункте 7 Постановления № 44 разъяснено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ). Это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория.

Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются.

В рассматриваемом случае к взысканию предъявлена неустойка, начисленная в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате за период с мая 2022 года по май 2024 года.

В данном случае обязательство по оплате возникло после введения моратория и относится к текущим платежам, следовательно, на данное денежное обязательство подлежит начислению неустойка в общем порядке, а предусмотренный Постановлением № 497 мораторий на начисление неустойки неприменим.

Расходы на оплату государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, так как истец освобожден от ее уплаты на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Бор-Сити» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Бор, Нижегородская область, в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Бор Нижегородской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Бор, Нижегородская область, 2 006 123 руб. 55 коп задолженности и 929 256 руб. 25 коп. пени.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Бор-Сити» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Бор, Нижегородская область, в доход федерального бюджета 104 744 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первом арбитражном апелляционном суде через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия. 

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                       А.В. Кузнецова