АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-735/24

18 сентября 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2024 г.  Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2024 г.  

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю.,  

рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению  

индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН 

<

***>  

ОГРНИП: 

<

***>, 

к обществу с ограниченной ответственностью "Руспромэнергосистемы" ИНН  

6162058598 ОГРН: 

<

***> о взыскании убытков 1 358 500 рублей, при участии: от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 15.12.2023; 

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 22.01.2024.  

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1  

(далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с требованием к обществу  

с ограниченной ответственностью "Руспромэнергосистемы" (далее-ответчик, общество) о  

взыскании задолженности 278 000 рублей, убытков 1 485 820 рублей. 

В процессе рассмотрения дела исковые требования неоднократно изменялись и в  

окончательной редакции заявлены о взыскании убытков в размере 1 358 500 рублей (т.3,  

л.д. 40). 

В судебном заседании истец доложил предмет и основание иска, требования  

поддержал. 

Ответчик против удовлетворения требований возражал, ссылался на то, что  

обнаруженные недостатки помещения являются следствием естественного износа.  

В судебном заседании вынесено определение в соответствии со статьей 163  

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об объявлении перерыва  

в судебном заседании до 11.09.2024 до 12 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено при участии истца и ответчика. 

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем  

ФИО1 (арендодатель) и обществом с ограниченной  

ответственностью "Руспромэнергосистемы" (арендатор) заключен догвоор аренды от  

11.10.2021. 

Согласно п. 1.1 договора арендодатель передает арендатору во временное владение  (в аренду) для проживания помещение (далее - апартаменты), расположенное по адресу:  

<

...>, состоящую из 2 комнат.  

Совместно с арендатором в апартаментах будут проживать в течение срока аренды:  ФИО4, паспорт № 

<

...> (п. 1.2 договора).  

В п. 2.1 договора указано, что арендодатель обязан передать арендатору  апартамент в пригодном дня проживания состоянии, а также ключи от апартамента в 2-х  дневный срок. Апартамент передается с имуществом в соответствии с Актом передачи  апартамента и имущества.  

В силу п. 3.1 договора наниматель обязан использовать апартаменты только для  проживания, обеспечить их сохранность, поддерживать в надлежащем состоянии (ст. 678  ГК РФ), а также обеспечить сохранность имущества и использовать последнее по  назначению.  

Согласно п. 3.7 договора наниматель обязан возместить арендодателю вред  (ущерб), причиненный апартаментам или имуществу вследствие запущения или  использования не по назначению в период срока найма, установленного настоящим  договором.  

В соответствии с п. 3.9 договора апартаменты и имущество передаются  арендатором и принимаются арендодателем в состоянии, в котором они были переданы в  аренду, с учетом их естественной амортизации (износа).  

В п. 4.1, 4.2 договора стороны согласовали, что оплата за наем составляет сумму в  размере 139 000 рублей. Оплата производится за один месяц вперед в виде 100 %  предоплаты "11" числа один раз в месяц. Указанный размер оплаты за аренду является  фиксированным и в одностороннем порядке изменению не подлежит.  

Согласно п. 4.3 договора сумма в размере 139 000 рублей -в качестве гарантийного  платежа (залог) за мебель, ремонт, кухонное оборудование, сантехническое оборудование,  напольное покрытие, текстиль и т.д.  

Срок действия договора установлен с 11.10.2021 по 11.09.2022 включительно, с  дальнейшей пролонгацией по согласию сторон (п. 7.2 договора).  

В п. 5.2 договора указано, что по окончании срока аренды договор может быть  продлен на новый срок по соглашению сторон.  

По акту от 11.10.2021 спорное помещение истцом передано ответчику. 

Как указывает истец, в период с 11.10.2021 по 10.10.2023 ответчик в надлежащем  порядке осуществлял внесение арендных платежей. Однако 11.11.2023 очередной платеж  от ответчика не поступил.  

 Истцом 23.11.2023 произведен осмотр спорного помещения, в результате которого  выявлены дефекты и повреждения помещения и имущества, находящегося в нем.  

 Предприниматель произвел оценку стоимости ущерба помещению. Согласно  отчету ООО "ИНЕКС" № 2311/611 от 05.12.2023 стоимость работ и материалов с учетом  износа необходимых для устранения ущерба, причиненного внутренней отделке  помещения, и движимого имущества с учетом округления составила 956 000 рублей.  

Кроме того, истец ссылается на то, что не имел возможности сдать спорное  помещение в последующую аренду в связи с необходимостью произвести ремонт. С  учетом выводов отчета № 2311/611 от 05.12.2023 произведен расчет упущенной выгоды,  размер которой составил 115 000 рублей за 30 календарных дней.  

В обоснование требования в указанной части истец ссылается также на то, что в  нарушение п. 5.2 договора ответчик не предупредил предпринимателя за 30 календарных  дней о досрочном прекращении аренды. При надлежащем уведомлении истец мог бы  сдать помещение в аренду и получить плату.  

Согласно справке ООО "ИНЕКС" от 10.06.2024 для проведения восстановительного  ремонта потребуется 2,5 месяца или 75 календарных дней.  

С учетом указанного, истцом произведен расчет упущенной выгоды, согласно  которому ее размер составил 287 500 рублей (115 000 рублей *2,5). Итоговый размер  упущенной выгоды равен 402 500 рублей (115 000+287 500).  

Таким образом, истцом к взысканию предъявлены убытки в размере 1 358 500  рублей (с учетом уточнений).  

 Поскольку в досудебном порядке, спор сторонами не разрешен, предприниматель  обратился в суд с настоящим иском.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во  временное владение и пользование или во временное пользование.  

В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом  (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются  договором аренды.  

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора  (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в  том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или  договором аренды.  

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при  прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,  обусловленном договором.  

Как следует из материалов дела, исковые требования обусловлены требованием о  возмещении убытков, вызванных возвратом переданного во временное пользование  помещения в ненадлежащем состоянии.  

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан  возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим  исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами,  предусмотренными статьей 15 Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает,  что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором  он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2).  

В пункте 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что  лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему  убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем  размере.  

Пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что  под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или  должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или  повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые  это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не  было нарушено (упущенная выгода).  

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой  Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении  убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий  (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или  причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

Из содержания указанной нормы следует, что взыскание убытков является мерой  гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно лишь при наличии  совокупности условий ответственности, предусмотренных законом, поэтому лицо,  

требующее возмещения убытков, должно доказать: факт нарушения права, наличие и  размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими  убытками.  

Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным  основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.  

Как следует из материалов дела, спорное помещение предано истцом ответчику на  основании акта от 11.10.2021 спорное помещение передано истцом ответчику.  

Срок действия договора установлен с 11.10.2021 по 11.09.2022 включительно, с  дальнейшей пролонгацией по согласию сторон (п. 7.2 договора).  

В п. 5.2 договора указано, что по окончании срока аренды договор может быть  продлен на новый срок по соглашению сторон.  

Изложенный пункт договора позволяют сделать вывод, что стороны по обоюдному  согласию исключили возможность продления срока действия договора аренды на  неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской  Федерации, что не противоречит данной норме, которая, исходя из изложенных  разъяснений, не является императивной. По соглашению сторон договор может быть  возобновлен на новый срок.  

По истечении срока действия договора сторонами арендные отношения  продолжены – истцом выставлялись счета на оплату по октябрь 2023 г., ответчиком  производилась оплата по выставленным счетам. Указанные обстоятельства сторонами не  оспариваются.  

 Последний счет выставлен от 09.10.2023 за октябрь 2023 г. и оплачен ответчиком  10.10.2023. За последующие месяцы истцом счета на оплату не выставлялись,  доказательств обратного истцом не представлено.  

Между сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов за период 01.01.2023 по  22.11.2023, из которого следует, что задолженность у ответчика отсутствует. При этом как  следует из указанного акта и не опровергается сторонами, сумма обеспечительного  платежа оставлена за истцом.  

Доводов о наличии у ответчика задолженности по спорному договору истцом не  заявлено. Исковые требования о взыскании задолженности за период 12.12.2023 по  11.01.2024 истец не поддержал.  

Ответчик указал, что 02.11.2023 истцом и ответчиком произведено обследование  спорного помещения и составлен акт приема-передачи, от подписания которого истец  уклонился. В связи с этим 04.11.2023 ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи помещения с осуществлением видео-фиксации. Видеоматериалы представлены  обществом в материалы дела. Ключи от помещения переданы ответчиком консьержу.  

При этом из материалов дела следует, что согласно сложившемуся между  сторонами порядку акты сверки взаимных расчетов подписывались по состоянию на 31  декабря соответствующего года, и только акт за 2023 г. подписан по состоянию на  22.11.2023.  

Указанные обстоятельства, в частности, отсутствие со стороны истца выставления  счетов за следующие за октябрем 2023 г. месяцы, подписание акта сверки взаимных  расчетов, подтверждающих отсутствие задолженности на 22 ноября 2023 г.,  свидетельствуют о фактическом освобождении ответчиком спорного помещения  04.11.2023 и прекращении арендных отношений.  

Кроме того, с учетом изложенного, суд критически относится к доводам истца о  том, что предприниматель не был уведомлен о намерении ответчика освободить  помещение.  

Из акта сверки взаимных расчетов за 2023 г. следует, что на дату 22.11.2023 у  ответчика отсутствует задолженность. При этом, учитывая порядок сложившихся между  сторонами взаимоотношений с учетом п. 4.1 договора, предусматривающего предоплату  арендной платы, в акте по состоянию на 22.11.2023 отсутствует счет за ноябрь 2023 г.  

Указанное свидетельствует о том, что истец был осведомлен о том, что пользование  помещением в ноябре не осуществлялось, согласился с прекращением арендных  отношений и именно поэтому не выставил счет за данный период.  

Доказательств того, что ответчиком спорное помещения использовалось после  04.11.2023 в материалах дела отсутствуют.  

 В обоснование требования о взыскании убытков, истец указывает, что при осмотре  спорного помещения 23.11.23 произвел осмотр спорного помещения, в результате  которого установил повреждения как самого помещения, так и имущества, находящегося  в нем: повреждения стен, пола, потолка, кухни, штор, кровати, подушек, шкафов,  столешниц, стиральной машины, матраса, плинтуса, дверных и оконных рам, двери.  

 В подтверждение размера убытков представлен отчет ООО «ИНЕКС» от  05.12.2023.  

 К указанному заключению приложен акт осмотра, который составлен на основании  фотоматериалов, предоставленных истцом. Из акта осмотра следует:  

 при осмотре санузла установлены: подтеки на плитке, пятна на стенах (окраске,  штукатурке), трещина на натяжном потолке, трещины на плитке пола, а также  повреждение шланга душа, механические повреждения полотна двери, разбухание  наличников и дверной коробки, нарушение работы замочного механизма;  

 при осмотре помещения № 1 установлены: подтеки на плитке, пятна на стене  (окраске, штукатурке), сколы на стенах, повреждения натяжного потолка (рванные  повреждения у световых приборов), трещины на плитке пола, расхождение швов  ламината, повреждение наличников двери;  

 при осмотре комнаты № 1 установлены: на стенах трещины и пятна, отслоения,  вздутие паркета, механические повреждения ламината и расхождение швов, повреждение  полотна и наличников двери (набухание наличников и дверной коробки);  

при осмотре гардероба установлены: пятна и сколы на стенах, трещины натяжного  потолка, вздутие ламината.  

 В суд представлены видео материалы, которыми зафиксировано состояние  помещения на 04.11.2023 и при совместном осмотре его сторонами 03.07.2024. При  анализе указанных материалов суд установил, что состояние помещения на 04.11.2023 не  хуже, чем на 03.07.2024. Суд приходит к выводу о том, что 04.11.2023 действительно  зафиксировано состояние помещения на момент его освобождения. При этом, истцом  возражений относительно представленного видеоматериала от 04.11.2023 не заявлено. В  судебном заседании истец подтвердил, что не оспаривает данное доказательство.  

Проанализировав перечень недостатков, на которые ссылается истец,  зафиксированных на фотографиях, суд пришел к выводу, что описанные недостатки  возвращенного помещения относятся к его естественному износу и не являются  недостатками, не позволяющими эксплуатировать данные помещения.  

Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым  искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его  эксплуатацией, а под нормальным износом понимается износ, который арендованное  имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению,  определенному договором, в течение срока действия договора, то есть степень изменения  имущества, которая предполагается естественной при его обычном использовании в  течение определенного срока.  

Спорное помещение находилось в пользовании ответчика в течение двух лет (с  11.10.2021 по 04.11.2023).  

В представленном истцом акте приема - передачи спорного помещения указано, что  арендодатель передал арендатору апартаменты, расположенные по адресу: 

<

...>, а также перечислено имущество с указанием на его состояние,  находящиеся в помещении. Однако физический износ стен и полов не указан, также как и  

состояние текстиля в помещении, в связи с чем, определить их состояние на момент  передачи арендуемого помещения, не представляется возможным.  

При этом дефекты текстиля - штор явно относятся к естественному износу с учетом  их локализации, а также нахождения в непосредственной близости к радиатору  (образование зацепок на такого рода тканях является следствием обычной эксплуатации).   При анализе повреждений натяжного потолка отсутствуют следы механического  воздействия, зафиксированные повреждения свидетельствуют об их возникновении при  воздействии внешних факторов, независящих от поведения арендатора.  

 Сколы на стенах имеют незначительный размер, в связи с чем могут быть  устранены локально. При этом, на одной из фотографий (т.3, л.д. 86) зафиксировано  небольшое набухание покрытия на стене, что в последующем также может привести к  отслоению покрытия от стены и образованию повреждений схожих с зафиксированными.  При этом, не требуется даже механического воздействия на стену, а связано с  особенностями такого покрытия стен и сроком его службы.  

 Разбухание наличников и дверной коробки, особенно в ванной комнате, является  достаточно распространенным явлением, учитывая назначения указанного помещения, и  может быть связано с качеством и сроком эксплуатации дверей.  

При этом, как указано выше, в материалы дела не представлены документы,  позволяющие сделать вывод о том, какова была степень износа и состояние покрытия  стен, полов, текстиля и дверей при передаче помещения обществу.  

Значительное количество недостатков, на которые ссылается истец, в том числе -  домашнего текстиля, являются результатам обычной эксплуатации и могут быть  устранены путем химической чистки. При этом, проведение мелких ремонтных работ и  химчистки после освобождения помещения арендатором является обычной практикой  делового оборота.  

Как следует из искового заявления, а также из сведений ЕГРЮЛ деятельность по  предоставлению мест для временного проживания относится к дополнительным видам  деятельности истца. То есть истец является профессиональным участником гражданского  оборота в сфере предоставления в аренду жилья, помещение предназначено для  дальнейшей передачи в пользование, следовательно, после каждой смены арендатора  должно подвергаться уборке, химчистке.  

При этом истцом не доказана необходимость проведения значительных по  стоимости и объему работ при незначительных повреждениях, как то, при незначительном  повреждении напольного покрытия, предлагается заменить его во всем помещении,  замена дверей при отсутствии сведений об их неисправности (большинство дефектов  является эксплуатационными (незначительные сколы, повреждение резинки), при  деформации крепежа полки подлежит замене весь шкаф. Такой объем работ суд находит  явно необоснованным с учетом представленных фотографий и видеоматериалов, из  которых можно достоверно установить состояние спорного помещения.  

Материалами дела не подтверждено, что недостатки помещения при его возврате  арендатором выходят за рамки естественного износа помещения при его эксплуатации в  процессе аренды, а, следовательно, расходы истца на устранение данных недостатков не  связано с нарушением ответчиком обязательств по договору.  

При этом, затраты по устранению недостатков помещения, квалифицированные  судом как последствие естественного износа, с очевидностью компенсируется  обеспечительным платежом, приняты истцом в размере 139 000 рублей.  

С учетом установленных обстоятельств и описанных выше доказательств суд  оценил и показания свидетеля, допрошенного по ходатайству истца.  

ФИО5 сотрудник истца в должности помощника руководителя  оказывал содействие в поиске арендатора и заключении догвора, который был оформлен  непосредственно после осмотра ответчиком объекта, при передаче его свидетель  выполнил фотографирование состояния помещения. Свидетель осуществлял  

взаимодействие с проживавшим в помещении лицом, по ее просьбе прибывал в  помещение в ее отсутствие для помощи в бытовых делах, наблюдал беспорядок в  помещении и повреждение отделки стен, о чем сообщил своему руководителю.  

Эти показания не входят в противоречие с ранее описанными обстоятельствами, а  потому не влекут вывода об обоснованности исковых требований.  

Истцом представлен также протокол допроса нотариусом свидетеля ФИО6 в порядке обеспечения доказательств.  

Суд отклоняет это доказательство, поскольку допрос произведен 4.07.2024, когда  дело находилось в производстве суда и необходимости в обеспечении доказательств не  было. Между тем, процессуальное законодательство в качестве императивной нормы  содержит требование о непосредственном исследовании доказательств судом и о  необходимости предупреждения судом свидетеля об уголовной ответственности за дачу  заведомо ложных показаний.  

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что предприниматель не  представил доказательств, свидетельствующих о существенных повреждениях имущества,  причиненных арендатором, а также не доказал факта невозможности дальнейшего  использования имущества по назначению.  

Истцом не доказан факт причинения арендатором вреда имуществу арендодателя  действиями, выходящими за пределы договорных обязательств, а также того, что  имущество было возвращено с недостатками, превышающими естественный износ, в  связи с чем предприниматель не вправе требовать устранения указанных недостатков, а  также возмещения их стоимости.  

В связи с изложенным суд отказывает в удовлетворении исковых требований. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на  истца.  

 Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1  ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***> в доход федерального бюджета 35 117  рублей государственной пошлины по иску.  

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении  месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае  подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в  законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной  инстанции.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном  порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты  принятия решения через суд, принявший решение.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном  порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня  вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд  апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи  апелляционной жалобы.  

 Судья Пипник Т. Д.