Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

г. Пермь

«20» мая 2022 года                                                 Дело № А50-9185/2020

Резолютивная часть решения объявлена «13» мая 2022 года. Решение в полном объеме изготовлено «20» мая 2022 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Трубина Р.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлениюДепартамента  земельных отношений администрации города Перми  (614000, 

<

...>;  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к  ответчикам:

индивидуальному предпринимателю ФИО2  (614000, 

<

...>; ОГРНИП  304590235900221,  ИНН 

<

***>);

индивидуальному      предпринимателю   ФИО3 (

<

...>; ОГРНИП 320595800001872,  ИНН 

<

***>)    

об   изъятии   земельных  участков

а также по встречному иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2  (614000, 

<

...>; ОГРНИП  304590235900221, ИНН 

<

***>), индивидуального     предпринимателя   ФИО3  (

<

...>; ОГРНИП 320595800001872,  ИНН 

<

***>) 

к   Департаменту  земельных отношений администрации города Перми  (614000, 

<

...>;  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании итоговой величины рыночной стоимости изымаемого имущества недостоверной

при участии представителей:

от истца (по первоначальному иску): ФИО4,  доверенность от 04.04.2022 №059-21-01-73-18,   диплом о высшем юридическом образовании;   служебное удостоверение,  ФИО5 служебное удостоверение, доверенность от 17.03.2022 №059-21-01-73-14,   диплом о высшем юридическом образовании;   

от ответчиков (по первоначальному иску): ФИО6 паспорт, диплом о высшем юридическом образовании, доверенность от 11.12.19 г., доверенность от 09.01.20 г. 

УСТАНОВИЛ:

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда. 

Департамент   земельных отношений администрации города Перми  (далее –  Департамент,  истец)  обратился в   арбитражный    суд    с    иском   к индивидуальному предпринимателю ФИО2  (далее –  ответчик)  с требованиями: 

1.Изъять для муниципальных нужд объекты недвижимого имущества:

1.1.земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410093:22,площадью 308 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, г.Пермь, р-н Ленинский, ул.Ленина 70 Б.

1.2.объект  капитального строительства с кадастровым номером59:01:4410093:620 площадью 88,9 кв.м, расположенный по адресу:Пермский край, Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский,ул.Ленина 70 Б.

2.Прекратить право собственности ФИО2 на объекты недвижимого имущества:

2.1.земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410093:22,площадью 308 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, г.Пермь, р-н Ленинский, ул.Ленина 70 Б.

2.2.объект капитального строительства с кадастровым номером59:01:4410093:620 площадью 88,9 кв.м, расположенный по адресу:Пермский край, Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский,ул.Ленина 70 Б.

3.Признать право собственности за Муниципальным образованием город Пермь на объекты недвижимого имущества:

3.1.земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410093:22,площадью 308 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, г.Пермь, р-н Ленинский, ул.Ленина 70 Б.

3.2.объект капитального строительства с кадастровым номером59:01:4410093:620 площадью 88,9 кв.м, расположенный по адресу:Пермский край, Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский,ул.Ленина 70 Б.

4.Установить цену выкупа:

4.1.За право собственности земельного участка с кадастровымномером 59:01:4410093:22 в размере 5 523 000 рублей;

4.2.За право собственности объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410093:620 в размере 4 299 000рублей;

4.3 Убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода (пропорционально доле в праве) в размере 1 124 000 рублей. 

5. Указать, что решение суда является основанием для:

-прекращения права собственности Маслёнка АнтонаАлександровича на собственность земельного участка скадастровым номером 59:01:4410093:22, площадью 308 кв.м,расположенного по адресу: г. Пермь, р-н Ленинский, ул. Ленина70 Б.

- прекращения права собственности ФИО2 на объект капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410093:620 площадью 88,9 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский, ул.Ленина 70 Б.

- регистрации права собственности Муниципальногообразования город    Пермь    на    указанное    имущество  в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Протокольным определением суда от 20.07.2020г. индивидуальный предприниматель  ФИО3  привлечена  к участию в деле в качестве соответчика. 

Протокольным определением суда от  19.10.2020 года в соответствии со ст.132 АПК РФ к производству суда принято  встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2  (614000, 

<

...>; ОГРНИП  304590235900221, ИНН 

<

***>), индивидуального     предпринимателя   ФИО3  (

<

...>; ОГРНИП 320595800001872,  ИНН 

<

***>) к   Департаменту  земельных отношений администрации города Перми  (614000, 

<

...>;  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании итоговой величины рыночной стоимости изымаемого имущества недостоверной.  

Определением от 25.11.2020 по делу назначена судебная  экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью   «Бизнес Эксперт» ФИО7. Срок проведения экспертизы определен до 28.12.2020. 

23.12.2020  в  суд поступило заключение эксперта.

Протокольным определением суда от 17.03.2021 производство по настоящему делу в соответствии со ст. 146 АПК РФ возобновлено. 

Протокольным определением суда от  17.03.2021  года, в соответствии со ст.49  АПК РФ,    принято  уточнение  встречных  исковых   требований,  а  именно, ответчики  просят: 

1. Установить стоимость выкупаемого для муниципальных нужд имущества в размере:

-  рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410093:22, площадью 308 кв.м. – 11 665 000 руб. 00 коп.;

- рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410093:620, площадью 88,9 кв.м. – 8 129 000 руб. 00 коп.

2. Установить размер убытков, причиненных изъятием земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410093:22, площадью 308 кв.м. и расположенного на нем объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410093:620, площадью 88,9 кв. м. находящихся по адресу: г.Пермь, Ленинский район, ул. Ленина, 70Б, включая убытки возникающие в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных договорах, убытки от невозможности использовать земельный участок в процессе обычной хозяйственной деятельности, а также упущенной выгода, подлежащих возмещению собственнику – 6 106 777  руб. 00 коп.

Протокольным    определением    суда    от  14.04.2021  в соответствии с ч.3 ст. 86  АПК РФ удовлетворено ходатайство истца о вызове  в судебное заседание эксперта общества с ограниченной ответственностью   «Бизнес Эксперт» ФИО7  для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании 17.05.2021 г. был  опрошен  эксперт общества с ограниченной ответственностью   «Бизнес Эксперт» ФИО7.

Определением от 29.06.2021 по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Региональный центр независимой оценки», эксперту ФИО8. Срок проведения экспертизы установлен до 26.07.2021.

15.11.2021  в  суд поступило сообщение эксперта-оценщика  ООО «Региональный центр независимой оценки» ФИО9 о невозможности проведения экспертизы, в связи со смертью эксперта ФИО8

Протокольным определением суда от 16.12.21 г. судом прекращена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Региональный центр независимой оценки», эксперту ФИО8.

Протокольным определением суда от 16.12.21 г. производство по делу возобновлено.

Определением от 23.12.2021 по делу назначена повторная судебная  оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Промпроект-оценка», эксперту ФИО10. 

Производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта. Срок проведения экспертизы установлен до 28.01.2022.

24.02.2022  в  суд поступило заключение эксперта.

Протокольным определением суда от 04.04.22 г. производство по делу возобновлено.

Ответчиком по первоначальному иску заявлено ходатайство о вызове в суд эксперта ООО «Промпроект-оценка»  ФИО10 для дачи пояснений по экспертному заключению. Истец по первоначальному иску не возражал относительно удовлетворения данного ходатайства.

Протокольным    определением    суда    от  04.04.2022  в соответствии с ч.3 ст. 86  АПК РФ удовлетворено ходатайство истца о вызове  в судебное заседание ООО «Промпроект-оценка»  ФИО10  для дачи пояснений по экспертному заключению. 

В соответствии с  ч. 3 ст. 86 АПК РФ  заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

В соответствии с ч. 2 ст. 55 АПК РФ лицо, которому поручено проведение экспертизы, обязано по вызову  арбитражного суда  явиться в суд и дать  объективное заключение  по поставленным вопросам.

В судебном заседании объявлялся перерыв, судебное заседание продолжено 08.04.22 г.

После перерыва в  судебном заседании 08.04.22 г. был  опрошен  эксперт общества с ограниченной ответственностью  «Промпроект-оценка»  ФИО10, эксперт  была предупреждена  судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Эксперт ответил на вопросы суда,  ответчика. Указал, что объектом оценки являлось помещение, где готовится и продается пищевая продукция. 

При расчете рыночной стоимости объекта использовался как сравнительный, так и доходный подход, в качестве объектов – аналогов подбирались объекты общественного питания (стр. 11-112 экспертного заключения). В качестве объектов – аналогов использовался в том числе общий сегмент – торгово-офисный, но у которого имелся также и  «подсегмент» – общественное питание. При проведении экспертизы для сравнения подбирались здания, имеющие в том числе назначение – под общественное питание. Эксперт отметил, что когда при производстве экспертизы объект-аналог абсолютно сопоставим, это является идеальным случаем. Также эксперт отметил, что после изъятия абсолютно такой же объект собственник изымаемого объекта может и не найти. Расходы определены экспертом в рамках изъятия настоящего объекта, тот объект, который  собственник намерен приобрести в будущем, эксперт не исследовал. Также эксперт отметил, что при изъятии возмещение производится собственнику, а не арендатору помещения.  Бизнес, связанный с изготовлением и продажей пищевой продукции собственник ведет не самостоятельно, этим занимается арендатор, в пользовании которого находится объект. Непосредственный убыток ответчика связан с поиском нового объекта и нового арендатора.

Представитель ответчика (по первоначальному иску) в судебном заседании указал на недостатки экспертного заключения, предоставил в материалы дела рецензию ООО «Акцент-оценка», заявил  ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, производство которой просил поручить той же экспертной организации - ООО «Промпроект-оценка»  эксперту ФИО10. 

Ходатайство о назначении дополнительной экспертизы судом рассмотрено, в удовлетворении ходатайства отказано.

Исследовав и оценив в совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

09.10.2019 г. начальником Департамента  земельных отношений администрации города Перми  принято распоряжение № 1380 об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Среди прочих для муниципальных нужд изъяты земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410093:22, площадью 308 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, г.Пермь, р-н Ленинский, ул.Ленина 70 Б., объект капитального строительства с кадастровым номером59:01:4410093:620 площадью 88,9 кв.м, расположенный по адресу:Пермский край, Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский,ул.Ленина 70 Б.

 Судом установлено, что на момент издания распоряжения об изъятии ИП Масленку А.А. на праве собственности принадлежали земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410093:22,  площадью 308 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, г.Пермь, р-н Ленинский, ул.Ленина 70 Б.,объект капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410093:620 площадью 88,9 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский, ул.Ленина 70 Б.

 Письмом от 29.11.19 г. №21-01-07-И-8488   адрес ответчика   департаментом направлены соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

В соответствии с проектами соглашений, размер возмещения за спорное имущество составляет: за право собственности земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410093:22 в размере 5 523 000 рублей, за право собственности объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410093:620 в размере 4 299 000 рублей, убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах и упущенная выгода (пропорционально доле в праве) в размере 1 124 000 рублей. 

Как указал истец, на дату подачи иска соглашения не подписаны, разногласия предпринимателя касались размера возмещения за изымаемые объекты.

При формировании размера возмещения истец исходил из оценочного заключения № 059-21-01-27/3-30/1119, выполненного Союзом «Пермская торгово-промышленная палата».

По утверждению истца,  стороны не достигли соглашения в части размера возмещения связанного с таким изъятием.

Приведенные обстоятельства явились поводом для подачи иска.

Доводы встречного иска сводятся к несогласию истца по встречному иску с предложенной суммой, подлежащей возмещению собственнику.  

Истец по встречному иску просит установить стоимость выкупаемого для муниципальных нужд имущества и убытков, причиненных изъятием земельного участка в размере 25 900 777 руб., определенных на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью   «Бизнес Эксперт» ФИО7.

В соответствии с п.1 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Согласно п.6 ст. 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). 

В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Согласно п.1 ст. 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство. 

В соответствии с п.2 ст. 56.10. ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного само-управления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на ню: объекты недвижимого имущества.

 П.6 ст. 56.10. ЗК РФ установлено, что проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой, недвижимости со дня вручения ему предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" данного заказного письма, если иное не предусмотрено пунктом 7 настоящей статьи.

Согласно п.9, 10 ст. 56.10. ЗК РФ правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указе иным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. 

К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы. 

В случае если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно ст.282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. 

Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 

Из положений п. 1,2, 5, 6, 7   ст. 56.8 ЗК РФ следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 

 При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. 

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. 

В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. 

В случае если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения. 

Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения. 

В случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств. Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Согласно  п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения не подлежат учету:

1) объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;

2) неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство;

3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство;

4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии;

5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

На дату вынесения решения, спор связан с несогласием сторон с ценой выкупа и размером убытков.

В рамках дела предпринимателем заявлено, что фактически изымаемые объекты недвижимого имущества   сданы в аренду, в подтверждение арендных отношений представлены   договоры   аренды недвижимого имущества, данный факт стонами не оспаривается.

Указывая в соглашении размер возмещения, Департамент исходил из оценочного заключения № 059-21-01-27/3-30/1119, выполненного Союзом «Пермская торгово-промышленная палата».

Определением суда по настоящему делу была назначена судебная  экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью   «Бизнес Эксперт» ФИО7. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

 1) Какова рыночная стоимость изымаемого земельного   участка (прав на земельный участок ) с расположенным на нем объектом недвижимого имущества, находящихся по адресу: г.Пермь,  Ленинский район, ул. Ленина, 70Б по состоянию на дату проведения экспертизы:

-рыночная стоимость земельного   участка с кадастровым номером 59:01:4410093:22, площадью 308 кв.м.;

-рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410093:620, площадью 88,9 кв.м.;

2) Каков размер убытков, причиненных изъятием земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410093:22, площадью 308 кв.м и расположенного на нем объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410093:620, площадью 88,9 кв.м. находящихся по адресу: г.Пермь,  Ленинский район, ул. Ленина, 70Б, включая убытки возникающие в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных договорах, убытки от невозможности использовать земельный участок в процессе обычной хозяйственной деятельности, а также упущенная выгода?

В результате исследования эксперт ФИО7 в заключении    пришел к следующим выводам:  рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410093:22, площадью 308 кв.м. – 11 665 000 руб. 00 коп., рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410093:620, площадью 88,9 кв.м. – 8 129 000 руб. 00 коп., размер убытков, причиненных изъятием земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410093:22, площадью 308 кв.м. и расположенного на нем объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410093:620, площадью 88,9 кв. м. находящихся по адресу: г.Пермь, Ленинский район, ул. Ленина, 70Б, включая убытки возникающие в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных договорах, убытки от невозможности использовать земельный участок в процессе обычной хозяйственной деятельности, а также упущенной выгода, подлежащих возмещению собственнику – 6 106 777  руб. 00 коп.

Представитель истца (по первоначальному иску) заявил письменное ходатайство о назначении по делу  повторной судебной экспертизы, а также заявил ходатайство о вызове  в судебное заседание эксперта общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Эксперт» ФИО7.

Представитель ответчиков (по первоначальному иску) не возражал относительно вызова эксперта в судебное заседание.

Протокольным    определением    суда    от  14.04.2021  в соответствии с ч.3 ст. 86  АПК РФ удовлетворено ходатайство истца о вызове  в судебное заседание эксперта общества с ограниченной ответственностью   «Бизнес Эксперт» ФИО7  для дачи пояснений по экспертному заключению.

В соответствии с  ч. 3 ст. 86 АПК РФ  заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

В соответствии с ч. 2 ст. 55 АПК РФ лицо, которому поручено проведение экспертизы, обязано по вызову  арбитражного суда  явиться в суд и дать  объективное заключение  по поставленным вопросам.

В судебном заседании 17.05.21 г. был  опрошен  эксперт общества с ограниченной ответственностью   «Бизнес Эксперт» ФИО7.

  Эксперт  был предупрежден  судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

В судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что  корректировка не применялась по градостроительным зонам, так как у объектов аналогов различные наименования, однако они близки по ценообразующим факторам. Расходы на снос здания учтены не были, так как собственник желал самостоятельно произвести снос объекта после поиска покупателя. Эксперт указал, что лично осуществлял общение по телефону с собственником объекта аналога, телефонограмма не оформлялась. Объект-аналог  по адресу: 

<

...> находится на некотором отдалении, но проходимость у него хорошая, выезд на объект производился.

Выбор корректировки 10.3 основан на том, что это универсальная корректировка (10.3). Период упущенной выгоды рассчитывался за 5 лет. Данный период выбран как средний, это является обычной практикой оценки (нижняя граница – 1-2 года, верхняя граница – 10 лет).

Налог – 2% определен как федеральный показатель, местное законодательство во внимание не принималось. Виды разрешенного использования объектов аналогов в экспертизе не учитывались. Кроме того эксперт сообщил, что восстановить данный бизнес невозможно даже через 5 лет, так как изымаемый объект уникален.

 При этом суд приходит к выводу, что оценочный   отчет  не отвечает критериям полноты и  достоверности, исходя из следующего. 

Исследовав экспертное заключение, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью   «Бизнес Эксперт» ФИО7, судом установлено, что при проведении натурного осмотра экспертом не определялись фактические размеры здания, отсутствовало сравнение  фактических данных с данными, указанными в технических документах. Экспертом не проводилось инструментальное исследование объектов экспертизы, кроме того, объекты экспертизы недостаточно индивидуализированы. Также экспертом неверно определены объекты аналоги подлежащего изъятию земельного участка: экспертом выбран объект-аналог – земельный участок по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования: административно-хозяйственные, деловые и общественные учреждения и организации. На земельном участке расположен двухэтажный нежилой дом под снос. Расходы на снос экспертом не определены и не учтены при определении стоимости земельного участка. Также экспертом не верно выбран объект аналог – земельный участок по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования – многоквартирные дома, что приводит к неверным выводам в части определяемой стоимости спорного земельного участка. Кроме того, при определении размера упущенной выгоды эксперт не мотивированно использует при расчете срок равный пяти годам при наличии аналитической информации, по которой срок восстановления составляет от 2 до 10 лет.

В связи с данными обстоятельствами, судом было удовлетворено ходатайство истца о назначении повторной судебной экспертизы производство которой поручено ООО «Региональный центр независимой оценки», эксперту ФИО8. 

Протокольным определением суда от 16.12.21 г. судом прекращена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Региональный центр независимой оценки», эксперту ФИО8. 

Определением от 23.12.2021 по делу назначена повторная судебная  оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Промпроект-оценка», эксперту ФИО10, на разрешение эксперту поставлены вопросы определения рыночной стоимости изымаемого земельного   участка (прав на земельный участок) с расположенным на нем объектом недвижимого имущества, а также размера убытков, причиненных изъятием земельного участка. 

Согласно поступившего в материалы дела экспертного заключения эксперта ФИО10, цена выкупа в общей сумме составляет 14 645 000 руб., в том числе: за право собственности земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410093:22 в размере 4 137 000 рублей, за право собственности объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410093:620 в размере 8 406 000 рублей, убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах и упущенная выгода (пропорционально доле в праве) в размере 2 102 000 рублей. 

Экспертное заключение признается судом надлежащим доказательством, суд также отмечает, что из материалов дела не следует, что заявленные  ответчиком возражения дают погрешность более 10 %, признаваемую судом разумной.  В части упущенной выгоды, суд отмечает, что мотивация избранных экспертом методов в заключении имеется. 

При этом суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. 

В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

При этом иное доказательство в  подтверждение его размера в материалах дела отсутствует. 

При таких обстоятельствах суд признает определенный в заключении размер убытков не опровергнутым. 

В силу изложенного, суд признает заключение, полученное в рамах судебной экспертизы   достоверным доказательством.  

Кроме того, судом установлено, что ответчиком Масленком А.А. спорные объекты недвижимого имущества были переданы в собственность индивидуальному      предпринимателю   ФИО3 на основании договоров дарения от 13.12.19 г. 

Доводы истцов по встречному иску, касающиеся неполучения соглашений об изъятии земельного участка и объекта недвижимости на нем расположенного не получили правового подтверждения в судебном заседании. 

Департаментом в материалы дела предоставлялись доказательства направления предпринимателю пакета документов по изъятию недвижимости для муниципальных нужд с сопроводительным письмом №21-01-07-и-8488 от 29 ноября 2019 года (л.д. 16 том-1).

Кроме того, участвуя в судебном разбирательстве, направляя возражения, а также заявив встречный иск, ответчики предприниматели своими действиями дали основание полагать об их информированности относительно совершенной процедуры изъятия недвижимости для муниципальных нужд.

 Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном  исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ст.71 АПК РФ). 

Поскольку собственником изымаемых объектов недвижимости на дату вынесения решения судом является второй ответчик, суд полагает, что заявленные требования должны быть направлены к ИП Масленок С.А., в удовлетворении заявленных требований Департамента  земельных отношений администрации города Перми  к индивидуальному      предпринимателю ФИО2 следует отказать.

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности, входящие в предмет доказывания по данному делу, исходя из предмета и оснований заявленных требований, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд полагает, что  исковое заявление Департамента  земельных отношений администрации города Перми  к индивидуальному      предпринимателю   ФИО3 подлежит  удовлетворению. 

Согласно ст. 106 АПК РФ  к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Как отражено в решении суда, Департамент основывал свою позицию о размере возмещения в связи с изъятием исходя из оценочного заключения № 059-21-01-27/3-30/1119, выполненного Союзом «Пермская торгово-промышленная палата».

Истец по встречному иску основывал исковые требования на оценочном отчете №379, подготовленном ИП ФИО11

Оба оценочных отчета, представленных как Департаментом, так и предпринимателями, не приняты судом в качестве  доказательств суммы, подлежащей возмещению собственнику.  

Определением суда по настоящему делу судом  назначена судебная экспертиза, при вынесении решения суд признает выводы судебного эксперта достоверными.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что и первоначальный и встречный иск  удовлетворены, суд усматривает основания для отнесения на противоположную сторону расходов по оплате государственной пошлины и распределении  в равных долях расходов на судебную экспертизу. 

Из материалов дела следует, что первоначальный истец от уплаты пошлины освобожден.

Истец по встречному иску при обращении в суд оплатил государственную пошлину 6000 руб. 

При таких обстоятельствах   с Департамента земельных отношений администрации города Перми подлежит взысканию в пользу  истца по встречному иску суммы расходов по уплате государственной пошлине в размере 6000 руб.

Как следует из материалов дела Департаментом  земельных отношений администрации города Перми произведена оплата за проведение повторной экспертизы в размере 60 000 руб. 

Таким образом, с  индивидуального      предпринимателя   ФИО3 подлежит взысканию  6000 руб. в доход федерального бюджета, а также 30 000 руб. в пользу Департамента земельных отношений администрации города Перми расходов по экспертизы (1/2 от 60 000 руб.).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края 

Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования  Департамента  земельных отношений администрации города Перми  к индивидуальному      предпринимателю   ФИО3 удовлетворить.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Изъять для муниципальных нужд объекты недвижимого имущества:

-земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410093:22,площадью 308 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, г.Пермь, р-н Ленинский, ул.Ленина 70 Б.

-объект  капитального строительства с кадастровым номером59:01:4410093:620 площадью 88,9 кв.м, расположенный по адресу:Пермский край, Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский,ул.Ленина 70 Б.

Установить цену выкупа в общей сумме 14 645 000 руб., в том числе:

-За право собственности земельного участка с кадастровымномером 59:01:4410093:22 в размере 4 137 000 рублей;

-За право собственности объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410093:620 в размере 8 406 000рублей;

- Убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах и упущенная выгода (пропорционально доле в праве) в размере 2 102 000 рублей. 

Решение суда после выплаты выкупной цены в размере 14 645 000 руб. является основанием для изъятия и прекращения права собственности индивидуального      предпринимателя   ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410093:22, площадью 308 кв.м, расположенный по адресу: г. Пермь, р-н Ленинский, ул. Ленина70 Б, а также на объект капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410093:620 площадью 88,9 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский, ул.Ленина 70 Б.

 Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о переходе права собственности от индивидуального предпринимателя ФИО3 к муниципальному образованию «город Пермь» на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410093:22, площадью 308 кв.м,расположенный по адресу: г. Пермь, р-н Ленинский, ул. Ленина70 Б, а также на объект капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410093:620 площадью 88,9 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский, ул.Ленина 70 Б.

Взыскать Департамента земельных отношений администрации города Перми в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО3   3000 руб. расходов по уплате государственной пошлине. 

Взыскать Департамента земельных отношений администрации города Перми в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО2   3000 руб. расходов по уплате государственной пошлине. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета государственную пошлину 6000 руб. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу Департамента земельных отношений администрации города Перми расходы по экспертизе в сумме 30 000 руб.

В удовлетворении заявленных требований Департамента  земельных отношений администрации города Перми  к индивидуальному      предпринимателю ФИО2 отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 с депозитного счета Арбитражного суда Пермского края денежные средства в сумме 30 000 руб. уплаченные за экспертизу по платежному поручению №16 от 08.10.2020 г., денежные средства в сумме 25 000 руб. уплаченные за экспертизу по платежному поручению №6 от 15.06.2021г., по заявлению лица с указанием реквизитов перечисления.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 с депозитного счета Арбитражного суда Пермского края денежные средства в сумме 30 000 руб. уплаченные за экспертизу по платежному поручению №1369 от 08.10.2020 г. по заявлению лица с указанием реквизитов перечисления.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья                                                                            Р.В.Трубин