АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                    Дело № А32-2214/2019

Резолютивная часть решения объявлена 23.04.2019 года.

Полный текст решения изготовлен 24.04.2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев материалы дела в судебном заседании по исковому заявлению 

истец: АО «Кэш/Дом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчик: банк «Первомайский» (ПАО) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо: Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки жилого дома с кадастровым номером 23:01:0506019:1027 и земельного участка с кадастровым номером 23:01:0506019:1025… 

об обязании погасить регистрационные записи….,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности,

от ответчика: ФИО3 – по доверенности,

от 3-го лица: не явились, извещены

установил:

Акционерное общество «Кэш/Дом» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Банк «Первомайский (ПАО) (далее – банк) о прекращении обременения в виде ипотеки, установленного в силу закона, в отношении объектов недвижимости с кадастровым номером 23:01:0506019:1027 (жилой дом), с кадастровым номером 23:01:0506019:1025 (земельный участок).

Иск мотивирован тем, что залоговое обязательство истца перед банком исполнено в полном объеме, в связи с чем, сохранение записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении указанных объектов недвижимости является безосновательным и нарушает права истца как собственника указанных объектов.

В судебном заседании истец настаивал на требованиях, просил иск удовлетворить полностью.

Ответчик относительно требований возражал, суду пояснил, что не обладает полномочиями по погашению указанной записи. 

В судебном заседании 17.04.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 16 часов 00 минут 23.04.2019.

Изучив материалы дела, суд установил, что 14.03.2016 года между банком (кредитор) и обществом (заемщик) заключен кредитный договор № 

<

***>, согласно которому кредитор предоставляет заемщику кредит на сумму 1 500 000 рублей (пункт 2.2 кредитного договора).

Обязательства заемщика по своевременному и полному возврату задолженности обеспечены залогом (закладом) имущества по договору купли-продажи и ипотеки недвижимости № 11/16 от 14.03.2016 (пункт 5.2 кредитного договора).

В соответствии с пунктом 6.6 договора датой исполнения заемщиком обязательств по погашению задолженности по договору является:

- дата списания соответствующих денежных средств в погашение задолженности с расчетного счета или иного счета заемщика – при перечислении денежных средств с банковских счетов заемщика, открытых у кредитора;

- дата зачисления указанных денежных средств на банковский счет кредитора – при перечислении (списании) денежных средств с банковских счетов заемщика, открытых в других кредитных организациях.

По условиям договора купли-продажи и ипотеки недвижимости № 11/16 от 14.03.2016, заключенному между банком (кредитор), обществом (покупатель) и ФИО4 (продавец), покупатель за счет кредитных средств предоставляемых по кредитному договору, покупает у продавца, а продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество (пункт 1.1 договора купли-продажи).

Предметом купли-продажи и ипотеки являются (пункт 1.2 договора купли-продажи):

- жилой дом, с кадастровым номером 23:01:0506019:1027, расположенный по адресу: 

<

...>;

- земельный участок с кадастровым номером 23:01:0506019:1025, расположенный по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.9 договора купли-продажи в силу закона недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2, приобретаемое с использованием кредитных средств кредитора, считается находящимся в залоге у кредитора с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя на указанное недвижимое имущество. 

В соответствии с пунктом 3.5.3 договора купли-продажи кредитор обязуется после полного и надлежащего исполнения условий кредитного договора и условий договора купли-продажи выдать покупателю документы, подтверждающие исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и снятии обременения с заложенного недвижимого имущества.

Договор купли-продажи и ипотеки недвижимости № 11/16 от 14.03.2016 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись № 23-23/001-23/001 от 17.03.2016.

Право собственности общество в отношении объектов недвижимости также зарегистрировано в установленном законом порядке, в соответствии с чем обществу выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности в отношении жилого дома от 17.03.2016 (регистрационная запись № 23-23/018-23/001/836/2016-6853/2), а также в отношении земельного участка (регистрационная запись № 23-23/018-23/001/836/2016-6871/2).

Письмом от 17.12.2018 общество сообщило о погашении задолженности перед банком в полном объеме, в связи с чем, просило снять обременение с объектов недвижимости.

24 декабря 2018 года банк в ответ на запрос общества от 17.12.2018 уведомил письмом № 2948, что по состоянию на 24.12.2018 общество ссудной задолженности перед банком не имеет. Кредитный договор № 

<

***> от 14.03.2016 закрыт 24.12.2018.

Письмом от 27.12.2018 № ВА-3272 временная администрация банка сообщила обществу об отсутствии правовых оснований для снятия записей об обременении в отношении спорного недвижимого имущества (жилой дом, земельный участок) в связи с отзывом у банка лицензии на осуществление банковских операций. 

Полагая отказ в погашении записи об ипотеки незаконным, общество обратилось в суд с настоящим исковым заявлением. 

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) установлены основания возникновения гражданских нрав и обязанностей, согласно которой гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. 

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. 

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Статьей 329 Гражданский кодекс предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором; недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства): недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено Законом.

В соответствии с положениями подпункта пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу статьи 408 Гражданского кодекса надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно положениям статьи 409 Гражданского кодекса по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 Гражданского кодекса).

Положения вышеуказанного закона применимы так же и к иным заинтересованным лицам, права которых нарушаются действиями залогодержателя.

В соответствии со статьей 19 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закон № 102-ФЗ если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Согласно абзацу 2 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков о признании обременения отсутствующим, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание заинтересованного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (пункт 53 Постановления № 10/22).

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом искового заявления заинтересованного лица о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим, с привлечением залогодателя и залогодержателя в качестве ответчиков (аналогичная позиция высказана в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.05.2018 по делу № А73-16950/2014, Определение Приморского краевого суда от 16.05.2016 по делу № А33-4554/2016, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.05.2018 по делу № А73-16950/2014).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быль защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниями прекратилась, но значится в ЕГРП как существующая для всех третьих лиц, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Кроме того, исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 45, 46 постановления № 10/22, пункта 12 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» такой способ защиты нарушенного права, как признание права (обременения) отсутствующим может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом и только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом..

Поскольку истец является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:01:0506019:1027 (жилой дом), 23:01:0506019:1025 (земельный участок) он является и фактическим владельцем.

Таким образом, из системного толкования вышеуказанных норм следует, что поскольку отсутствует возможность подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя, а так же заявления залогодержателя, запись об ипотеке в интересах заинтересованного лица - истца, может быть погашена только на основании решения суда.

Аналогичная позиция изложена в апелляционном определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.05.2017 по делу № 33-18809/2017, Решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.11.2015 по делу № А53-20154/2015, Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.03.2016 по делу № А43-292/2016, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 6267/10.

В соответствии и с положениями пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» в соответствии с частью 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

По месту нахождении недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение изменений в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

На основании изложенного суд считает требования истца подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ обязанность по оплате государственной пошлины суд считает необходимым возложить на Банк «Первомайский» (ПАО).

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим зарегистрированное 17.03.2016 за номером 23-23/018-23/001/836/2016-6855/1 обременение в виде ипотеки в отношении принадлежащего ООО «Кэш/Дом» (ИНН 

<

***>) на праве собственности объекта недвижимости – жилого дома с кадастровым номером 23:01:0506019:1027 общей площадью 100.1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> дом №61-а. 

Признать отсутствующим зарегистрированное 17.03.2016 за номером 23-23/018-23/001/836/2016-6874/1 обременение в виде ипотеки в отношении принадлежащего ООО «Кэш/Дом» (ИНН 

<

***>) на праве собственности объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 23:01:0506019:1025 общей площадью 674 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. 

Настоящее решение является основанием для исключения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю из Единого государственного реестра недвижимости регистрационных записей об ипотеке от 17.03.2016 за номером 23-23/018-23/001/836/2016-6855/1 и 23-23/018-23/001/836/2016-6874/1.

Взыскать с Банка «Первомайский» (публичное акционерное общество) (ИНН 

<

***>) в пользу  ООО «Кэш/Дом» (ИНН 

<

***>) 6000 руб. возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                     Р.Ю. Савин