Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-20761/2020

21 апреля 2021 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения оглашена 14 апреля 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 21 апреля 2021 года 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318723200091065, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Европа» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации: 01.02.2006, место нахождения: 628617, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Чапаева, д. 27) о расторжении договора и взыскании 584 916 руб. 83 коп., 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>),

при участии представителей:

-от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 18.12.2020 № 2 (с использованием сервиса он-лайн заседаний),

-от общества с ограниченной ответственностью «Европа», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре – не явились,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Европа» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 25.10.2019 № Айкрафт1/19-2025 незаключенным и взыскании 584 916 руб. 83 коп., в том числе неосновательного обогащения в размере 547 200 руб. 00 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 37 716 руб. 83 коп. за период с 31.10.2019 по 14.12.2020.

Исковые требования со ссылкой на статьи 164, 309, 328, 395, 450, 451, 609, 611, 620, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы существенным нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды от 25.10.2019 № Айкрафт1/19-2025.

Определением от 10.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Определением от 16.03.2021 судебное разбирательство по делу отложено на 07.04.2021 на 10 час. 30 мин.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

От ответчика поступил отзыв на иск, в котором полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо в отзыве на иск просит принять решение на усмотрение суда (л.д. 19)

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российского Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв на 14.04.2021 на 15 час. 00 мин.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы иска и отзывов на него, суд установил следующее.

Обществом с ограниченной ответственностью «Европа» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) подписан договор аренды от 25.10.2019 № Айкрафт1/19-2025 (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязуется в будущем, в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором передать, а арендатор принять во временное возмездное пользование (аренду) нежилое помещение проектируемой площадью 40 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: г. Нижневартовск, ул. Ленина. д. 8, строительство которого на момент подписания договора осуществляется арендодателем на основании разрешения на строительства RU863050002005004-13-15 от 06.02.2015.

Земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности на основании соглашения о перераспределении земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, № 8, выдано 04.09.2018

Границы арендуемых помещений обозначены линиями в красном цвете на фрагменте поэтажного плана, являющегося приложением № 1 к договору.

В силу пункта 1.2. договора арендуемые помещения, а также иные помещения, расположенные в здании и предназначенные для торговой деятельности, организации общественного питания и услуг, не включая помещения гостиницы, офисных помещений, спортивного комплекса/фитнес центра и иные помещения выше 3 этажа, именуются «Торговый центр».

Пунктом 1.7. договора стороны определили, что арендуемые помещения будут использоваться исключительно для осуществления деятельности в соответствии с приложением № 2 к договору под вывеской «Айкрафт», а также для технических и административных целей, связанных с такой деятельностью. Согласованная сторонами деятельность арендатора в арендуемых помещениях, именуется «Разрешенное пользование».

Из иска следует, что при заключении договора истцом планировалось в данном помещении открыть магазин оптики для розничной продажи таких товаров как линзы, очки, оправы. Для осуществления данной деятельности истец собирался разместить в указанном помещении оборудование и товарно-материальные ценности, принадлежащие ему на праве собственности.

В силу пункта 2.1. договора арендодатель обязуется передать во временное возмездное пользование арендуемые помещения по акту приема-передачи в дату открытия торгового центра, а арендатор обязуется принять арендуемые помещения по акту приема-передачи и начать деятельность, предусмотренную разрешенным использованием, в дату открытия торгового центра.

Под открытием торгового центра для целей договора понимается открытие торгового центра для доступа посетителей.

Дата открытия торгового центра определяется как 27.03.2020, при условии, если на указанную дату получен акт ввода здания в эксплуатацию (пункт 2.3. договора).

Арендодатель вправе дважды перенести дату открытия торгового центра, определенную в соответствии с настоящим пунктом:

-не более, чем на 3 месяца - в случае, если арендатор будет уведомлен о переносе даты открытия торгового центра до подписания сторонами акта доступа;

-не более, чем на 3 месяца - в случае, если арендатор будет уведомлен о переносе открытия торгового центра после подписания сторонами акта доступа (при условии уведомления арендатора не менее, чем за 10 дней до ранее установленной даты открытия Торгового центра).

В случае переноса даты открытия торгового центра, в порядке, предусмотренном настоящим пунктом, ответственность, предусмотренная договором за нарушение сроков открытия торгового центра, а также иная ответственность, связанная с изменением даты открытия торгового центра, не наступает.

Согласно пункту 2.4. договора в случае, если фактическое открытие торгового центра произошло ранее даты регистрации права собственности на здание, арендатор обязуется принять арендуемые помещения по акту приема передачи и начать деятельность предусмотренную разрешенным использованием (под началом деятельности арендатора для целей договора понимается официальное открытие арендуемых помещений для доступа посетителей), в дату фактического открытия торгового центра, при условии, что на указанную дату здание введено в эксплуатацию.

В силу пунктов 3.1., 3.2. договора до даты подписания акта приема передачи, помещения, подлежащие передаче в аренду, могут находиться в пользовании арендатора в рамках договора в случаях:

-передачи помещений арендатору по акту доступа для проведения работ по их подготовке к осуществлению деятельности, предусмотренной разрешенным использованием;

-осуществления арендатором в арендуемых помещениях деятельности, предусмотренной Разрешенным использованием.

Передача арендуемых помещений арендатору для проведения работ по их подготовке к осуществлению деятельности, предусмотренной разрешенным использованием: осуществление розничной торговли салона оптики «АЙКРАФТ»:

Для целей подготовки помещений, подлежащих передаче в аренду, к осуществлению деятельности, предусмотренной Разрешенным использованием, арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять указанные помещения по акту доступа не позднее чем за 60 дней до даты открытия Торгового центра, определенной в соответствии с пунктом 2.3. настоящего договора. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору доступ для проведения фактических замеров помещения не позднее чем за 30 дней до даты подписания акта доступа. В случае получения уведомления арендодателя о необходимости принятия помещения ранее срока, указанного в настоящем пункте, арендатор обязан принять помещения в течение 5 рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления, либо в срок, указанный в уведомлении (пункт 3.2.1. договора).

Арендодатель передает арендатору помещения при условии (наличие нижеуказанных условий в совокупности):

-согласования с арендодателем рабочего проекта, который включает в себя, в том числе дизайн-проект арендуемых помещений, а также подробное описание состояния арендуемых помещений, которому они будут соответствовать по завершению работ. Согласование арендодателем рабочего проекта обусловлено необходимостью организации оптимальных условий проведения работ в целях обеспечения нормального функционирования Торгового центра, соблюдения интересов других арендаторов Торгового центра, реализации единой концепции Торгового центра;

-соответствия рабочего проекта требованиям, предусмотренным в Приложении № 5 к настоящему договору. При отсутствии условий, необходимых в соответствии с настоящим пунктом для передачи арендуемых помещений, арендодатель вправе отказать в передаче помещений Арендатору для проведения работ по их подготовке к осуществлению деятельности, предусмотренной Разрешенным использованием (пункт 3.2.2. договора).

Порядок расчетов по договору определен в разделе 5 договора.

Согласно пункту 5.1. договора арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату (составляющие арендной платы/части составляющие арендную плату) в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Постоянная составляющая арендной платы состоит из суммы денежных средств, равной базовой части, эксплуатационной части и маркетинговой части. Базовая часть арендной платы начисляется и подлежит оплате с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений, либо с даты начала осуществления арендатором в арендуемых помещениях деятельности в соответствии с разрешенным использование (что подтверждается, в том числе выдачей первого кассового чека в арендуемых помещениях), в зависимости от того, какая из дат наступит ранее. Размер базовой части определяется исходя из ставки 2 500 руб. 00 коп. в месяц за 1 кв.м. арендуемых помещений.

Размер базовой части за все арендуемые помещения будет определяться исходя из площади арендуемых помещений, определенной сторонами по результатам произведенных ими обмеров, и зафиксированной в акте доступа.

При этом, базовая часть устанавливается за месяц аренды, то есть за месяц, который исчисляется по правилам статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации, начиная с даты подписания акта приема-передачи помещений; на дату подписания договора базовая часть указана без НДС, который начисляется дополнительно по ставке предусмотренной законодательством Российской Федерации на дату подписания настоящего договора. 

В соответствии с пунктом 5.2.1.2. договора, если иное не предусмотренное настоящим договором, оплата базовой части производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя, не позднее 5 числа текущего месяца за текущий месяц, независимо от факта получения арендатором счета на оплату.

Оплата базовой части за 3 месяца аренды производится авансом в следующем порядке:

-в срок не позднее 25 декабря 2019 года арендатор оплачивает арендодателю аванс в размере 2 (двух) месячной платы базовой части арендной платы;

-в срок не позднее 25 января 2020 года арендатор оплачивает арендодателю аванс в размере 1 месячной платы базовой части арендной платы.

При этом внесённая авансом по данному пункту плата засчитывается арендодателем по 50 % от установленной договором базовой части до полного зачета аванса.

Оплата базовой части производится на основании настоящего договора (а счета на оплату, счета-фактуры и акты выполненных работ (оказанных услуг) арендатор получает непосредственно в помещении).

Согласно пунктам 6.1. – 6.5. договора стороны определили в качестве способа обеспечения исполнения обязательств Арендатора по настоящему договору обеспечительный взнос в размере 1 месячной арендной платы (постоянная часть) определяемую на условиях, предусмотренных настоящим договором. Арендатор обязан внести арендодателю обеспечительный взнос в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего договора. Для целей настоящего договора обеспечительный взнос - не является задатком, неустойкой или иным способом обеспечения обязательств, прямо предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации в действующей на дату исполнения настоящего договора редакции, а является способом обеспечения обязательства, предусмотренного настоящим договором на основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отношения сторон договора в отношении обеспечительного взноса регулируются настоящим договором с учетом требований Гражданского кодекса Российской Федерации. На сумму обеспечительного взноса не начисляются проценты за пользование денежными средствами. При условии надлежащего выполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору сумма обеспечительного взноса будет зачтена арендодателем в счет арендной платы за 1 последний месяц арендной платы. Арендодатель имеет право при письменном уведомлении арендатора использовать обеспечительный взнос или любую его часть для компенсации документально подтвержденных убытков, понесенных арендодателем в результате действий или бездействий арендатора или неисполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору, на основании выставленной претензии в адрес арендатора в течение 5 дней с даты ее направления последнему.

На основании выставленных счетов истец перечислил ответчику авансовые и обеспечительный платежи в размере 547 200 руб. 00 коп., в том числе в сумме 136 800 руб. 00 коп. по платежному поручению от 30.10.2019 № 251, в сумме 273 600 руб. 00 коп. по платежному поручению от 24.12.2019 № 292, в сумме 136 800 руб. 00 коп. по платежному поручению от 24.01.2020 № 20.

Письмом от 27.01.2020 ответчик сообщил истцу, что в связи со срывом некоторыми подрядчиками на объекте сроков производства строительных работ, сдвигаются сроки ввода объекта в эксплуатацию. На текущую дату не в полном объеме предоставлены на согласование проекты от арендаторов. В результат того, что у ряда ключевых операторов Торгового центра установлены моратории по открытию в определенные даты, принято решение о переносе даты официального открытия Торгового центра на 15.08.2020. Планируемая дата технического открытия намечена на 03-05.08.2020. Учитывая перенос даты открытия, ответчик сообщил о предоставлении льготного периода по арендной плате с даты подписания акта приема передачи и по 31.08.2020, о том, что не будут начисляться иные платежи, кроме эксплуатационных и переменной части арендной платы.

Письмом от 20.05.2020 общество с ограниченной ответственностью «Европа» сообщило арендатору, что меры, в связи с пандемией, вызванной COVID-19, привели к приостановке ведения деятельности, было принято решение о переносе даты технического открытия торгового комплекса на 01.10.2020. Планируемая дата ввода в эксплуатацию здания июнь - июль 2020 года. При наличии согласованного проекта арендатора арендодатель готов предоставить помещение для производства работ по подготовке к ведению коммерческой деятельности не позднее 01.07.2020. Одновременно ответчик просил подписать дополнительное соглашение к договору, уточняющее сроки открытия торгового комплекса.

Согласно пункту 8.5 договора в случае отказа или уклонения арендодателя от передачи помещения по акту приема-передачи арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении исполнения договора аренды, либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по заключению договора аренды. Отказом или уклонением арендодателя от заключения договора аренды признается просрочка выполнения арендодателем пунктов 2.1., 3.2.1. договора (обязательств по передаче помещения), более чем на 30 дней по не зависящим от арендатора обстоятельствам, при надлежащем исполнении арендатором своих обязательств. 

В силу пункта 9.5.1. договора по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендодатель не предоставляет арендуемые помещения арендатору либо создает препятствия пользованию ими.

29.10.2020 истец в адрес ответчика направил письмо, в котором потребовал в течение 30 дней с даты получения требования расторгнуть договор аренды, а также произвести возврат денежных средств, уплаченных по договору в счет обеспечительного взноса и авансовых платежей на общую сумму 547 200 руб. 00 коп.

Поскольку ответчик в добровольном порядке требования не исполнил, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Исходя из условий договора и фактических обстоятельств, суд приходит к выводу, что правоотношения сторон соответствуют обязательствам аренды нежилого помещения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Таким образом, из системного толкования перечисленных норм, для договора аренды здания существенными являются условия о его предмете и размере арендной платы.

В пункте 1.1. договора указаны индивидуальные признаки имущества, а именно наименование, площадь и местонахождение помещений. Индивидуальные признаки уточнены в приложении № 1 к договору.

Размер арендной платы и порядок расчетов согласован в разделе 3 договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о согласовании сторонами условия о предмете договора и размере арендных платежей.

Обязательная письменная форма договора соблюдена (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе о предмете.

Подписанный сторонами договор не прошел процедуры регистрации.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Применительно к данным разъяснениям, правоотношения сторон регулируются нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде, аренда зданий сооружений), раздела III части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условиями договора.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторонами подписан договор будущей вещи.

В силу пункта 2.1. договора сторон согласовали дату открытия торгового центра на 27.03.2020. При этом, арендодатель обязался передать во временное возмездное пользование арендуемые помещения по акту приема-передачи в дату открытия  торгового центра.

Истец требует расторгнуть договор, в связи с неисполнением ответчиком данного обязательства в срок, предусмотренный договором, в связи с чем он утратил интерес к продолжению правоотношений.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российского Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

29.10.2020 истец в адрес ответчика направил письмо, в котором потребовал в течение 30 дней с даты получения требования расторгнуть договор аренды.

Данное требование получено ответчиком, о чем свидетельствует отчет по отслеживанию корреспонденции на официальном сайте компании СДЕК по номеру накладной 1208733844.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом в силу статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Как отмечено выше, в силу пункта 9.5.1. договора по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендодатель не предоставляет арендуемые помещения арендатору либо создает препятствия пользованию ими.

Первоначальной датой открытия Торгового центра и передачи имущества в аренду стороны согласовали 27.03.2020.

При этом, арендодатель вправе дважды перенести дату открытия торгового центра, определенную в соответствии с настоящим пунктом:

-не более, чем на 3 месяца - в случае, если арендатор будет уведомлен о переносе даты открытия торгового центра до подписания сторонами акта доступа;

-не более, чем на 3 месяца - в случае, если арендатор будет уведомлен о переносе открытия торгового центра после подписания сторонами акта доступа (при условии уведомления арендатора не менее, чем за 10 дней до ранее установленной даты открытия торгового центра).

27.01.2020 ответчик, до подписания сторонами акт доступа, сообщил арендатору о переносе срока открытия торгового центра на 15.08.2020, что значительно превышает первый возможный трехмесячный срок.

Вторым письмом от 20.05.2020 арендодатель сообщил арендатору о переносе даты технического открытия торгового комплекса на 01.10.2020, одновременно просил подписать дополнительное соглашение к договору, уточняющее сроки открытия торгового комплекса.

Таким образом, ответчик повторно, до подписания сторонами акта доступа, вновь на значительное время перенес дату открытия Торгового центра.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При этом, как указано в письме ответчика от 20.05.2020 он просил подписать дополнительное соглашение к договору, уточняющее сроки открытия торгового комплекса. Вместе с тем, проект дополнительного соглашения представлен не был. 

Фактически же, здание Торгового центра введено в эксплуатацию лишь 20.11.2020, а его открытие для посетителей осуществлено 27.11.2020.

Поскольку материалами дела подтверждено, что арендодатель не предоставил имущество в пользование арендатору в установленный договором срок, суд приходит к выводу, что имеются основания для досрочного расторжения договора у арендатора применительно к пункту 2 статьи 450 и пункту 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

Из пояснений истца следует, что в связи с существенным нарушением ответчиком сроков на передачу помещения, данное помещение перестало представлять для истца коммерческий интерес.

Для реализации целей по извлечению прибыли посредством ведения коммерческой деятельности истец заключил с обществом с ограниченной ответственностью торговый дом «Украина» договор от 01.05.2020 № 18аУ20 аренды части нежилого помещения, расположенного в здании Торгового дома «Украина», по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>. 

Для аналогичных целей истец заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Ноябрьскторгнефть» договор от 26.10.2020 № 11 а/20 аренды части нежилого помещения, находящегося в пристрое к зданию Торгового центра «Супермаркет», расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>.

Истец, заключая договор с ответчиком имел намерение осуществлять предпринимательскую деятельность с целью извлечения прибыли, однако после того, как Ответчик стал неоднократно переносить сроки, Истец был вынужден заняться поиском путей для реализации поставленных целей.

Как указывает истец, изучая более подробно информацию об ответчике и строящемся Торговом центре, он обнаружил, что перенос сроков для ответчика является неоднократным и повторяющимся уже много раз, в частности, в социальной сети ВКонтакте в официальной группе МФК GREEN PARK г. Нижневартовск, размещенной по адресу: https://vk.com/wall-183666621 1 в сообщении от 20.06.2019 указано, что открытие комплекса намечено на IV квартал 2019 года, далее в обсуждениях по открытию центра указывается, что открытие планировалось на 2019 год, но уже наступил 2020 год.

Довод ответчика о том, что арендодатель письмами от 25.08.2020 исх. № 221/УК и от 05.10.2020 исх. № 238/УК уведомил всех арендаторов помещений в Торговом комплексе о готовности обеспечить доступ в помещения не принимается, поскольку отсутствуют доказательства, подтверждающие факт их отправления в адрес истца. Представленная ответчиком электронная переписка об этом не свидетельствует.

Ссылка ответчика на распространение новой коронавирусной инфекции, с которой он связывает перенос сроков открытии Торгового центра, судом отклоняется.

Деятельность торговых центров, действительно, была ограничена в 2020 году в целях предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции.

Однако данные ограничения были сняты уже с 17.08.2020 на основании Постановления Губернатора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.08.2020 № 105, согласно которому возобновлена работа организаций, индивидуальных предпринимателей, деятельность которых связана с торговлей непродовольственными товарами.

Ответчик имел возможность передать помещение арендатору по акту доступа до даты снятия ограничений, так как, учитывая тот факт, что Торговый центр, в котором находится спорное нежилое помещение является новым и находился на этапе строительства. При этом, деятельность же строительных организаций была возобновлена одной из первых после введения режима повышенной готовности.

Кроме того, первое письмо с сообщением о переносе срока даты открытия Торогов центра было направлено ответчиком 27.01.2020, то есть задолго до введения каких-либо ограничительных мер. Следовательно, перенос даты открытия Торгового центра более чем на 3 месяца не связан с ограничениями, обусловленными предотвращением распространения новой коронавирусной инфекции.

В отзыве на иск ответчик пояснил, что не возражает против расторжения договора, самостоятельно заявляет об одностороннем отказе от договора в связи с нарушением арендатором условий пункта 8.2.4. договора. 

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Европа» направило в адрес арендатора уведомление от 03.02.2021 № 14 об одностороннем отказе от исполнения договора.

Согласно пункту 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Действия ответчика, направленные на односторонний отказ от исполнения договора, расцениваются как недобросовестные, поскольку односторонний отказ заявлен ответчиком после обращения истца в арбитражный суд с требованием о расторжении договора. Кроме того, суд пришел к выводу о нарушении именно ответчиком обязательств по своевременной передаче имущества в аренду.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о правомерности требований о расторжении договора, в связи с чем, иск в данной части подлежит удовлетворению.

Наряду с этим, истцом заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 547 200 руб. 00 коп.

Как установлено судом, истец перечислил ответчику авансовые и обеспечительный платежи в сумме 136 800 руб. 00 коп. по платежному поручению от 30.10.2019 № 251, в сумме 273 600 руб. 00 коп. по платежному поручению от 24.12.2019 № 292, в сумме 136 800 руб. 00 коп. по платежному поручению от 24.01.2020 № 20, во исполнение пунктов 5.2.1.2., 6.1., 6.2. договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Как указано в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В данном случае, объект аренды, указанный в договоре в согласованный сторонами срок, арендатору фактически передан не был, при том, что договор судом расторгнут.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», при расторжении договора сторона вправе истребовать в качестве неосновательного обогащения ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

По смыслу статей 1102 (пункт 1), 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российского Федерации истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества за счет истца, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Пунктом 2 этой же статьи установлено, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 указанной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Как указывалось выше, требование истца о расторжении договора аренды удовлетворено.

При этом, действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора признаны недобросовестными, что по условиям договора лишает его возможности удержания обеспечительного платежа.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что с момента заключения названного договора и до его расторжения спорные помещения во владение и пользование истца не передавались (это не оспаривается ответчиком), то есть между сторонами не возникло фактических отношений по аренде помещения. 

С учетом установленных обстоятельств, удерживаемый ответчиком обеспечительный и авансовые платежи в силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации являются его неосновательным обогащением.

На основании изложенного, требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 547 200 руб. 00 коп. подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика подлежат отклонению как основанные на неверном толковании положений законодательства и неверной правовой характеристике взаимоотношений сторон.

Истец также заявил о процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 37 716 руб. 83 коп. за период с 31.10.2019 по 14.12.2020, начисленные на сумму неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Учитывая, что до расторжения судом договора денежные средства были получены ответчиком от истца, который перечислил их во исполнение условий договора по внесению авансовых и обеспечительного платежа, оснований для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами в заявленный истцом период, не имеется, так как неправомерного их удержания со стороны ответчика до вступления настоящего решения в законную силу не усматривается. 

Следовательно, в данной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

При подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 20 698 руб. 00 коп.

На основании статей 110 – 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 19 750 руб. 24 коп. на ответчика, в размере 947 руб. 76 коп. на истца.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 174, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 25.10.2019 № Айкрафт1/19-2025 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Европа».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Европа» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 авансовые и обеспечительный платежи в размере 547 200 руб. 00 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 750 руб. 24 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья    П.А. Сердюков