АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-23519/2023

г. Новосибирск

26 октября 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 19 октября 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 26 октября 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Пащенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Акционерного общества «ОНД» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 

<

***>), Товариществу собственников жилья «Наш дом» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск

о признании незаконными действий по внесению записи в Единый государственный реестр недвижимости №54:35:021055:3118-54/131/2023-1 от 17.07.2023 года о государственной регистрации права собственности ТСЖ «Наш дом» на объект незавершённого строительства площадью 17 672, 7 кв.м., степень готовности 35 %, с кадастровым номером 54:35:021055:3118, расположенный по адресу: 

<

...>.

третьи лица без самостоятельных требований:

1) ООО СЗ «Акация на Лежена»;

2) Прокуратура Новосибирской области,

при участии в открытом судебном заседании представителей:

заявителя – ФИО2, паспорт, диплом, доверенность № 07/2023 от 10.01.2023, ФИО3, паспорт, диплом, доверенность №  07/2023 от 10.01.2023,

заинтересованного лица Управления Росреестра по Новосибирской области – ФИО4, паспорт, диплом, доверенность № 11 от 22.04.2021

заинтересованного лица ТСЖ «Наш Дом» (конкурсный управляющий) - ФИО5, паспорт, лично

третьего лица ООО СЗ «Акация на Лежена» - ФИО6, паспорт, диплом, доверенность от 07.08.2023

третьего лица Прокуратуры Новосибирской области – ФИО7, служебное удостоверение, доверенность № 806 от 07.07.2023,

установил:

Акционерное общество «ОНД» (далее по тексту – заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области по внесению записи в Единый государственный реестр недвижимости №54:35:021055:3118-54/131/2023-1 от 17.07.2023 года о государственной регистрации права собственности ТСЖ «Наш дом» на объект незавершённого строительства площадью 17 672, 7 кв.м., степень готовности 35 %, с кадастровым номером 54:35:021055:3118, расположенный по адресу: 

<

...>.

Судебное заседание отложено на 17.10.2023, объявлен перерыв до 19.10.2023.

В обоснование поданного заявления АО «ОНД» (заявитель) ссылается на то, что является одним из долевых сособственников объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 54:35:000000:1753, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:0051. На данном участке также находится еще один объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118.

В рамках дела № А45-2012/2019 30.05.2019 ТСЖ «Наш дом» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Конкурсным управляющим ТСЖ «Наш дом» утвержден ФИО5 (далее – Конкурсный управляющий.

05.05.2023 года Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении положения о продаже имущества должника (Земельный участок (права аренды) с кадастровым номером 54:35:021055:0051 и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118.

Заявитель указывает, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118, не принадлежит должнику, является чужим имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности 35-ти собственникам (гражданам и юридическим лицам), включая заявителя.

Не согласившись с действиями Конкурсного управляющего, собственники незавершенного строительством объекта в рамках дела №А45-2012/2019 обратились с групповой жалобой на действия Конкурсного управляющего (определение суда о возбуждении производства по жалобе от 16.06.2023 года)

17.07.2023 Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации Кадастра и Картографии по Новосибирской области, (далее по тексту – заинтересованное лицо, Управление), участвуя в деле о банкротстве ТСЖ «Наш дом», зная о наличии жалобы собственников и возбуждении обособленного спора о правопритязаниях относительно объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118, осуществило действия по государственной регистрации права собственности ТСЖ «Наш дом» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118, что подтверждается прилагаемой выпиской из ЕГРН от 18.07.2023 года.

После чего, Конкурсный управляющий начал незамедлительно ссылаться в деле №А45-2012/2019 на наличие зарегистрированного права.

Таким образом. Управление, зная о наличии иных собственников на спорный объект, зная о предъявленных собственниками требованиях относительно незаконных действий Конкурсного управляющего, включившего в конкурсную массу чужой объект, совершило явно незаконные и недобросовестные действия, грубо нарушив права собственников объекта незавершенного строительством.

Ранее, в рамках другого дела о банкротстве ТСЖ «Наш дом» (№ А45-19878/2014) другой конкурсный управляющий ФИО8 также пытался зарегистрировать право собственности ТСЖ «Наш дом» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118, однако Управление Росреестра по НСО отказало в государственной регистрации права собственности, указав, что права на Объект уже зарегистрированы за другим лицом.

Конкурсным управляющим ФИО8 было подано заявление в Арбитражный суд Новосибирской области о признании отказа Управления недействительным.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.05.2016 года, оставленным без изменений постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2016 года, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.12.2016 года и определением Верховного Суда РФ от 10.03.2017 года по делу №А45-23034/2015, в удовлетворении заявленных требований конкурсному управляющему ФИО8 было отказано.

При этом, в судебных актах было указано, что ТСЖ «Наш дом» не является лицом, имеющим право претендовать на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, так как строительство осуществлялось не заявителем, не за счет его средств и не для него.

Также, Арбитражным судом Новосибирской области и судами вышестоящих инстанций выносились и иные судебные акты (дело № А45-16213/2011, дело № А45-6474/2011, № А45-25226/2012, № А45-27394/2012, № А45-23034/2015, № А45-19878/2014) из которых следует, что ТСЖ «Наш дом» не является собственником спорного объекта незавершенного строительства.

Несмотря на данные общеобязательные выводы судов, Управление Росреестра по Новосибирской области, зная о данных судебных актах, приняло решение об осуществлении государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118 за ТСЖ «Наш дом», что противоречит Гражданскому кодексу РФ, Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости», поскольку имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

На основании изложенного заявитель просил признать незаконными как нарушающими права участников общей долевой собственности действия Управления Росреестра по Новосибирской области по внесению записи в Единый государственный реестр недвижимости №54:35:021055:3118-54/131/2023-1 от 17.07.2023 года о государственной регистрации права собственности ТСЖ «Наш дом» на объект незавершённого строительства площадью 17672,7 кв.м., степень готовности 35%, с кадастровым номером 54:35:021055:3118, расположенный по адресу: 

<

...>.

В судебном заседании представители заявителя поддержали заявленные требования, настаивали на их удовлетворении по основаниям, изложенным в заявлении.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица – Управления Росреестра по Новосибирской области, возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указала, что Управлением произведена регистрация права собственности ТСЖ «Наш дом» на основании представленных документов (договора аренды земельного участка и действующего разрешения на строительство). Заявление АО «ОНД» свидетельствует о наличии правопритязаний данного лица на спорный объект, что говорит о наличии спора о праве и является основанием для отказа в удовлетворении настоящего заявления.

В судебном заседании представитель ТСЖ «Наш дом» возражал против поданного заявления по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указал, что конкурсным управляющим, совместно с органами власти предпринимаются действия, направленные на удовлетворение требований обманутых дольщиков, являющихся членами ТСЖ «Наш дом», произведенная государственная регистрация необходима для реализации данного объекта в деле о банкротстве и предоставления членам ТСЖ других жилых помещений по государственной программе.

Также заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему заявлению до разрешения обособленных споров, рассматриваемых в деле о банкротстве № А45-2012/2019.

С учетом мнения сторон, судом не установлена невозможность рассмотрения настоящего заявления до разрешения по существу указанных обособленных споров, рассматриваемых в рамках дела о банкротстве ТСЖ «Наш дом», в связи с чем, в удовлетворении заявленного ходатайства было отказано.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО СЗ «Акация на Лежена» пояснил, что ими подано заявление о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 54:35:021055:51 и объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 54:35:021055:3118, просил отказать в удовлетворении заявления.

В судебном заседании представитель третьего лица Прокуратуры Новосибирской области, возражала против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указала, что Прокуратурой Новосибирской области совместно с конкурсным управляющим предпринимаются меры, направленные на обеспечение обманутых дольщиков жилыми помещениями.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Срок на обращение в суд, предусмотренный ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, судом установлено следующее.

Заявитель АО «ОНД» принадлежит 110/1000 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:000000:1753.

Данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51.

21.06.2006 между Мэрией г. Новосибирска и ТСЖ «Наш дом» заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 52633 в отношении земельного участка, площадью 4333 кв.м. с кадастровым номером 54:35:021055:0051. Дополнительным соглашением № 6 от 09.02.2023 к этому договору аренды срок окончания действия договора установлен как 31.01.2026.

23.07.2015 Мэрией г. Новосибирска Товариществу собственников жилья «Наш дом» выдано разрешение на строительство № Ru54303000-150/3-И2-2015 в отношении 10 и 24-этажных блок-секций жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой – I этап строительства жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:0051, которое было продлено до 22.08.2023.

Данный объект незавершенного строительства имеет кадастровый номер 54:35:021055:3118, что сторонами не оспаривалось.

В рамках дела № А45-2012/2019 30.05.2019 ТСЖ «Наш дом» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков». Конкурсным управляющим ТСЖ «Наш дом» утвержден ФИО5.

12.07.2023 конкурсный управляющий ФИО5 обратился в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации права собственности ТСЖ «Наш дом» в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118, площадью 17672,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

К указанному заявлению им были приложены вышеуказанные договор аренды земельного участка и разрешение на строительство.

17.07.2023 Управлением Росреестра по Новосибирской области на основании указанных документов было зарегистрировано право собственности ТСЖ «Наш дом» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118, площадью 17672,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> номер государственной регистрации 54:35:021055:3118-54/131/2023-1.

Ссылаясь на то, что судебными актами, имеющими обязательную силу как для ТСЖ «Наш дом», так и для Управления Росреестра по Новосибирской области, установлено, что указанный объект незавершенного строительства не принадлежал и не мог принадлежать ТСЖ «Наш дом», а, напротив, находится в общей долевой собственности членов ТСЖ, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценка доказательств показала следующее.

Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление 10/22) установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, заявителем избран ненадлежащий способ защиты права.

Согласно ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 6 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» обязательным условием для признания ненормативного акта государственного органа недействительным является одновременное нарушение данным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица и несоответствие закону или иному нормативно - правовому акту.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118, площадью 17672,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> за заявителем и иными лицами, являющимися участниками ТСЖ «Наш дом» не зарегистрировано, несмотря на судебные акты, вступившие в законную силу, указанные заявителем, поскольку требований о признании права собственности на этот объект незавершенного строительством, АО «ОНД» и иными лицами не заявлялось и соответствующих судебных актов не выносилось.

На основании документов, представленных ТСЖ «Наш дом» (договор аренды и разрешение на строительство), Управлением Росреестра по Новосибирской области 17.07.2023 была проведена государственная регистрация права собственности ТСЖ «Наш дом» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118, площадью 17672,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> номер государственной регистрации 54:35:021055:3118-54/131/2023-1.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом способ защиты нарушенного права, указанный в пункте 52 Постановления (о признании права собственности отсутствующим), является специальным (не дополнительным) по отношению к таким способам защиты права, как признание права собственности или истребование имущества из чужого незаконного владения.

Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений части 1 статьи 3 и части 1 статьи 4 ГПК РФ обязательным условием реализации права на судебную защиту является указание в заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Следовательно, предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способы защиты прав подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

Выбор способа защиты нарушенного права является субъективным правом истца и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Если истцом избран способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, требования не могут быть удовлетворены.

Обязанность Заявителя доказать нарушение своих прав вытекает из части 1 статьи 4, части 1 статьи 65, части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 РФ.

В соответствии со ст. 199 АПК РФ заявителем должны быть указаны права и законные интересы, которые, по его мнению, нарушаются оспариваемыми действиями, и представлены доказательства нарушения его прав.

В данном случае заявителем фактически оспаривается наличие права собственности ТСЖ «Наш дом» на спорный объект незавершенного строительства. Указанный спор не может быть разрешен судом в рамках поданного заявления о признании незаконными действий по внесению записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Судом проверены и оценены все доводы заявителя, но отклонены как противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм права, поскольку заявителем не доказано несоответствие оспариваемого решения действующему законодательству.

На основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований заявителя.

В соответствии с 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине возлагаются на заявителя.

руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявленных требований Акционерного общества «ОНД» отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья

Е.В. Пащенко