АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-2437/2022

г.Тверь

12 октября 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2022 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Бачкиной Е.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, при участии представителей: истца – ФИО2 по доверенности, ответчика – ФИО3, ООО «Тверская генерация» – ФИО4 по доверенностям, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации», г.Тверь

к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, г.Тверь 

третьи лица: Администрация города Твери, г.Тверь, Общество с ограниченной ответственностью «Тверская генерация», Временный управляющий ООО «Тверская генерация» ФИО5, Департамент жилищно-коммунального хозяйства, жилищной политики и строительства администрации города Твери

о расторжении договора аренды

установил:

Государственное бюджетное учреждение Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (далее – истец, Учреждение) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери (далее – ответчик, Департамент), в котором просит:

1. Расторгнуть договор № 8 аренды муниципального имущества, относящегося к объектам теплоснабжения города Твери в (новой редакции договора аренды от 23.09.2020) от 15 октября 2021 года между государственным бюджетным учреждением Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (арендатор) и департаментом управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери с 20 ноября 2021 года.

2. Обязать Ответчика принять арендуемое имущество согласно приложению №2 к договору аренды муниципального имущества, относящегося к объектам теплоснабжения города Твери №8 в редакции от 23.09.2020 года по акту приема - передачи. Датой приема имущества считать дату расторжения договора (с учетом уточнений).

Определением от 06.07.2022 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент жилищно-коммунального хозяйства, жилищной политики и строительства администрации города Твери, ООО «Тверская генерация», временного управляющего ООО «Тверская генерация» ФИО5

Администрация города Твери, временный управляющий, Департамент ЖКХ и строительства в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте проведения разбирательства по делу. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Истец требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал относительно заявленных требований в соответствии с доводами, изложенными в отзыве.

ООО «Тверская генерация» представило письменные пояснения.

При рассмотрении дела суд исходил из следующих обстоятельств.

Между Департаментом (Арендодатель) и Учреждением (Арендатор) был заключен договор № 8 аренды муниципального имущества, относящегося к объектам теплоснабжения города Твери (новая редакция договора аренды от 23.09.2020) от 15 октября 2021 года (далее – Договор), по условиям которого, с целью оказания Арендатором услуг бесперебойного теплоснабжения (отопления и горячего водоснабжения) города Твери Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование имущество, относящееся к системе коммунального теплоснабжения города Твери. Пообъектный перечень переданного во временное владение и пользование имущества согласно приложению № 2 к договору.

Имущество передано 05.07.2020 по передаточному акту, являющемуся приложением №1 к договору аренды муниципального имущества, относящегося к объектам теплоснабжения города Твери № 8 в редакции от 23.09.2020 (пункт 1.1 договора). 

Согласно пункту 6.1. Договор заключен по 04.06.2022 и вступает в силу в соответствии с действующим законодательством. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 05.07.2021.

В оперативном управлении ГБУ «Центр кадастровой оценки» находится объект по адресу: 

<

...> (здание котельной), который обеспечивает тепловыми ресурсами корпуса Областной клинической больницы, а также несколько многоквартирных жилых домов. Тепловые сети, переданные в аренду Учреждению, технологически связаны со зданием котельной и по ним осуществляется транспортировка теплоносителя до конечного потребителя.

17.09.2021 Учреждение передало вышеуказанное здание котельной ООО «Тверская генерация» по договору аренды № 5022 от 09.09.2021 (л.д. 42-64).

В связи с этим, 20.10.2021 Учреждение обратилось в Департамент с просьбой расторгнуть договор аренды (письмо №2577, л.д. 74).

Письмом от 14.01.2022 №30/186-и Департамент сообщил, что в соответствии с приказом от 30.11.2021 № 1790/р «О расторжении договора аренды с ГБУ «Центр кадастровой оценки» и передаче в аренду ООО «Тверская генерация» муниципальных объектов теплоснабжения» подготовлено дополнительное соглашение о передаче ООО «Тверская генерация» части системы теплоснабжения, номер комплекса 18002, но, в связи с не подписанием соглашения о передаче обществу вышеуказанных сетей теплоснабжения, расторжение договора с учреждением не оформлено (л.д. 69).

Полагая, что обстоятельства, изложенные в письме арендодателя, не препятствуют расторжению договора, а также ссылаясь на невозможность использования имущества, переданного по договору, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон в судебном заседании, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исполнение ответчиком обязательства по передаче имущества подтверждается материалами дела, в том числе, актом приема-передачи от 05.08.2020 (л.д. 31). 

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Исходя из статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами. 

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту  7.1. спорного договора, он прекращает свое действие в следующих случаях: 

а) по окончании его срока действия;

б) в случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения настоящего договора до истечения его срока в порядке ст. 450.1 ГК РФ, ст. 28.4 Федерального закона № 190-ФЗ от 27.07.2010, п. 2.2.3. настоящего договора;

в) в случае расторжения договора судом в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, по требованию одной из сторон, а также в любой другой срок (досрочно) по соглашению сторон;

г) в случае заключения концессионного соглашения в отношении имущества, переданного по настоящему договору;

д) в случае существенного нарушения арендатором условий настоящего договора:

- прекращения теплоснабжения на сроки, превышающие установленные договором аренды сроки, в объеме, превышающем установленный договором аренды объем, по причинам, зависящим от арендатора;

- запрещение, воспрепятствование представителям арендодателя осуществлять в соответствии с установленными договором аренды условиями осмотр имущества два и более раза в течение одного финансового года.

Пунктом 7.2. договора предусмотрено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению Сторон во внесудебном порядке в любой момент при условии отправки соответствующего письменного уведомления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пункта 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.

Оценив все обстоятельства по делу в их совокупности, пришел к выводу, о непредставлении истцом доказательств наступления одного из случаев, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (ст.ст. 620, 450), с учетом того, что договором аренды не предусмотрены случаи расторжения договора по инициативе арендатора.

Довод истца о невозможности использовании объекта аренды в связи с тем, что Постановлением Администрации города Твери от 13.12.2021 №1223 Учреждение признано утратившим статус единой теплоснабжающей организации города Твери в зоне деятельности источника тепловой энергии города Твери (котельная «ОКБ»), а единой теплоснабжающей организацией определено ООО «Тверская генерация» (постановление Администрации города Твери от 17.01.2022 №21), судом не принимается.

В данном случае, из материалов дела не следует, что имущество не используется и не может быть использовано в соответствии с условиями Договора по вине арендодателя.

Переданное в аренду имущество соответствовало установленным Договором требованиям, претензий к его состоянию арендатор не имел. 

Подписание спорного договора 15.10.2021, уже после передачи здания котельной по договору аренды № 5022 от 09.09.2021 ООО «Тверская генерация», напротив доказывает намерения истца использовать арендованное имущество.

Принимая в аренду имущество, истец взял на себя риск последствий неисполнения своих обязанностей перед арендодателем.

Заключение договоров аренды направлено исключительно на получение выгоды их обеими сторонами.

Вместе с тем, осуществление одним субъектом предпринимательской деятельности своей обычной хозяйственной деятельности не может происходить с ущемлением интересов других.

Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору.

При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться. Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств.

Однако, только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность вмешаться в договорные отношения сторон, вопреки положениям статьи 421 ГК РФ.

Фактические обстоятельства, с которыми истец связывает свою правовую позицию, относятся к категории предпринимательских рисков, что не может быть признано уважительной причиной, освобождающей сторону от принятых на себя обязательств.

Действуя разумно и добросовестно, истец имел реальную возможность предвидеть возможность наступления данных обстоятельств на момент заключения договора.

Материалами дела подтверждается, что истец по своему усмотрению свободно и без принуждения распорядился принадлежащими ему гражданскими правами, в том числе правом на заключение договора аренды именно этого имущества и правом на принятие указанного в договоре имущества, о чем свидетельствует факт подписания акта приема-передачи.

Неиспользование арендатором объекта аренды по причинам, не зависящим от арендодателя, не является основанием для расторжения договора аренды.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

По правилам статьи 110 АПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении требований, расходы по госпошлине подлежат оставлению на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Расходы по госпошлине оставить на истце.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в сроки и порядке, установленные АПК РФ. 

Судья                                                                                     Е.А. Бачкина