АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ставрополь                                                                                       Дело № А63 –12908/2016. 

01 февраля 2017 года.

                            Резолютивная часть решения объявлена 31 января 2017 года.

                           Мотивированное решение изготовлено  01 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи  Довнар О.Н., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Греховодовой Н.В.,

рассмотрев исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, Ставропольский край, г. Пятигорск, ОГРНИП 305263209800142,

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭмСиПи Медикейр», г. Санкт-Петербург,     ОГРН 

<

***>,

о взыскании задолженности по договору аренды в размере 180 914,50 руб. за период с 22.03.2016 по 20.06.2016 года, пени в размере 11 240,17 руб. за период с 26.02.2016 по 20.06.2016 года, расходы на представителя в размере 25 000 руб.,

при участии представителя  ответчика ФИО2 по доверенности от 07.12.2016 №07/12/16, в отсутствие истца (извещен),   

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1, Ставропольский край, г. Пятигорск, обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭмСиПи Медикейр», г. Санкт-Петербург, о взыскании задолженности по договору аренды в размере 180 914,50 руб. за период с 22.03.2016 по 20.06.2016 года, пени в размере 11 240,17 руб. за период с 26.02.2016 по 20.06.2016 года, расходы на представителя в размере 25 000 руб. 

Исковые требования основаны на ненадлежащем исполнении арендатором договорных обязательств по договору аренды нежилого помещения от 07.02.2012 года в части увеличения арендных платежей. 

 В судебном заседании 31.01.2017 года представитель истца, извещенный надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, явку представителей не обеспечил. Направил ходатайство об отложении судебного заседания на другой срок в связи с болезнью представителя, документов в обоснование не представил.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения  ходатайства об отложении рассмотрения дела и исковых требований, ссылаясь на несоразмерное ежегодное увеличение арендной платы, отсутствие двустороннего соглашения сторон и права арендодателя на одностороннее изменение размера платы, так как увеличение суммы арендной платы является правом сторон по договору, а не обязанностью. Пояснил, что сторонами ранее было согласовано увеличение арендной платы, размер которой согласно дополнительному соглашению от 27.12.2013 №2  составил 544 500 руб. в месяц. Указанная арендная плата оплачивается арендатором надлежащим образом и в установленные договором сроки, представил платежные документы. Арендодатель не вправе повышать арендную плату без согласования с арендатором, направленное истцом дополнительное соглашение об увеличении арендных платежей от 20.02.16 получено ответчиком, но не согласовано им и оставлено без ответа и исполнения.

Суд отклонил ходатайство истца об отложении судебного заседания, поскольку документы, подтверждающие причины неявки суду не представлены, при назначении судебного заседания суд явку сторон не обязывал, обстоятельства спора пояснены представителем истца в предварительном заседании. Кроме того, отложение судебного заседание приведет к затягиванию сроков рассмотрения спора и увеличению судебных расходов.

Суд рассматривает спор в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца по имеющимся в материалах дела документам. 

Исследовав материалы дела, арбитражный суд отказывает в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.02.12 между ИП ФИО1 (далее истец, арендодатель) и ООО «ЭмСиПи Медикейр»,  (далее ответчик, арендатор) был подписан договор аренды нежилого здания №07/02/2012 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату нежилое здание, площадью 1205,10 кв. м., расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ст. Золотушка, ул. Пятигорская, литер А, инвентарный номер 1668, кадастровый номер 26:30:040126:0004:1668/173:1000/А, для размещения центра амбулаторного гемодиализа (далее – имущество).В соответствии с пунктом 1.3 договора имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.02.12 серии 26-АЗ №707835.

Пунктом 3.1 договора установлен срок действия договора – до 01.02.17. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 4.1 размер ежемесячной арендной платы составляет 450 000 рублей, исходя из ставки 373,41 рублей за 1 кв. м. Арендная плата за текущий месяц вносится арендатором не позднее 12 числа текущего месяца на основании счетов, выставляемых арендодателем (пункт 4.3).

В соответствии с пунктом 4.6 договора арендодатель гарантирует сохранение величины арендной платы неизменной в течение первого года аренды, исчисляемого со дня подписания сторонами акта приема-передачи нежилого здания. Начиная со второго года, и в течение оставшегося срока размер арендной платы в течение срока действия договора может корректироваться в сторону увеличения, не чаще одного раза в год и не более чем на 10 % от суммы, действующей  на момент изменения ставки арендной платы. Первое изменение арендной платы может произойти не ранее одного года со дня фактической передачи помещения по акту приема-передачи имущества. Арендодатель обязался уведомить арендатора о предстоящем изменении арендной платы не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты индексации.

В соответствии с пунктом 5.4 в случае просрочки уплаты арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

По акту приема-передачи от 01.03.12 имущество передано арендатору без претензий.

Судом установлено, что договор аренды нежилого помещения не был зарегистрирован в регистрационной службе в установленном законом порядке. Представители сторон подтвердили отсутствие государственной регистрации, однако договор аренды исполнялся предпринимателем и обществом по согласованным условиям.

Дополнительным соглашением от 27.12.2013 №2   стороны согласовали увеличение ежемесячной арендной платы в размере 544 500 руб., иных дополнительных соглашений сторонами не было подписано. 

 20.02.2016 года уведомлением №24/юр от 16.02.2016 года арендодатель известил арендатора о повышении размера арендной платы с 22.04.2016 года, которая  составит 598 950 руб. в месяц. 06.04.2016 года обществом получено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого здания от 07.02.2012 года об увеличении размера арендной платы, не подписанное арендодателем.

В связи с тем, что в уведомление от 16.02.2016 года была допущена опечатка в указании даты, с которой арендная плата увеличивается до 598 950 руб., истцом дополнительно направлено уведомление с уточнением  даты увеличения арендной платы – 22.03.2016 года (уведомление от 01.03.2016 года №39/юр). Указанные уведомления оставлены  ответчиком без ответа и исполнения, дополнительное соглашение не подписано обществом.

Ответчик производил оплату в прежнем размере 544 500 руб. в месяц, а истец производил начисление арендной платы в сумме 598 950 рублей в месяц, таким образом,  у ответчика образовалась задолженность в сумме 180 914,50 руб. (разница, в связи с односторонним увеличением истцом арендной платы), которую ответчик не оплатил, в связи с чем истец просит взыскать с ответчика основной долг в сумме 180 914,50 руб. за период с 22.03.2016 по 20.06.2016 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сложившиеся правоотношения между истцом и ответчиком регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Материалами дела подтверждается наличие права собственности у предпринимателя.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК ДФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Пунктом 3.2 договора от 07.02.2012 года предусмотрено, что настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации. 

Судом установлено, что договор не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор считается незаключенным.

Вместе с тем, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.11 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.12.13) (далее – постановление №73) предусмотрено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Судом установлено, что договор аренды от 07.02.2012 года исполнен сторонами, имущество передано в аренду и  арендатором   исполняются условия договора по внесению арендной платы с учетом дополнительного соглашения от 27.12.2013. Таким образом, меду сторонами сложились договорные обязательства, которые не могут быть в одностороннем порядке изменены. 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы. 

 Согласно части 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ стороны договора вправе заключить соглашение об изменении или о расторжении договора в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 6.2 спорного договора аренды предусмотрено, что все изменения и дополнения к договору оформляются путем подписания обеими сторонами дополнительного соглашения, которое становится неотъемлемой частью договора.

Общее правило о порядке изменения размера арендной платы изложено в пункте 3 статьи 614 ГК РФ. В соответствии с этой нормой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором). 

Если договором определен механизм изменения арендной платы, то арендодатель может потребовать заключения дополнительного соглашения об изменении фактического размера арендной платы. В случае уклонения арендатора от подписания такого дополнительного соглашения изменения могут быть внесены в договор по решению суда.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 614 Кодекса истцом и ответчиком определены порядок, условия и сроки изменения арендной платы, которые указаны, в том числе в пункте 4.6 договора аренды. 

Проанализировав условия договора и фактические отношения сторон по его исполнению, суд приходит к выводу,  что пунктом 4.6 договора закреплена возможность повышения размера арендной платы, но не порядок оформления такого изменения. Арендатор вправе не согласиться с требованиями арендодателя. Возможность изменить размер арендной платы осуществляется только на основании согласованного и подписанного сторонами дополнительного соглашения, что соответствует пункту 3 статьи 614 ГК РФ.

Судом установлено и сторонами не опровергнуто, что  истцом направлялись уведомления о повышении размера арендной платы и дополнительное соглашение с указанием изменений условия договора аренды. Однако, указанные уведомления и дополнительное оглашение оставлены ответчиком без удовлетворения и исполнения.  Условие об увеличении размера арендной платы является не согласованным сторонами по договору аренды, дополнительное соглашение не подписано сторонами по сделке. 

Как следует из пункта 3 статьи 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Так как действий арендатора  по принятию акцепта не было, уведомление и дополнительное соглашение об увеличении арендной платы оставлены арендатором без ответа и исполнения, общество оплачивает арендные платежи в размере, установленном дополнительным соглашение от 27.12.2013,  то следует считать, что ответчик отказался от внесения изменений в договор аренды недвижимого имущества.

Позиция суда по данному делу аналогична судебному акту по делу №А63-5979/2015 от 14.12.2015 между теми же сторонами, вступившим в законную силу.

Суд также отмечает, что дополнительное соглашение об увеличении арендной платы от 21.03.2016 не было подписано  предпринимателем, поэтому его нельзя считать офертой в силу статьи 435 Гражданского кодекса.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

В связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, договор считается согласованным сторонами в случае исполнения надлежащим образом сторонами по договору его условий.  С учетом изложенного, арендодатель не вправе в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы без согласования и подписания дополнительного соглашения по спорному вопросу с арендатором. 

Суд отклоняет довод истца о том, что государственная регистрация договора не была проведена по вине ответчика, поскольку условиями договора обязанность государственной регистрации договора на ответчика не возлагалась (пункт 3.2). Кроме того, истцом не представлены доказательства, что договор не был зарегистрирован именно по вине ответчика.

Суд установил, что арендные платежи ответчиком вносятся в согласованном сторонами по сделке размере, договорная неустойка начислена на разницу между увеличенной истцом арендной платой и внесенной арендатором.

 На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований о взыскании разницы  в размере арендной платы не согласованной сторонами, а также во взыскании  договорной неустойки начисленной на увеличенную часть арендной платы.

Истцом заявлено о возмещении судебных расходов на представителя и госпошлины уплаченной по делу.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, суд отказывает в удовлетворении требования истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя и возмещении государственной пошлины. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями  110, 167-171, 180-182  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1, Ставропольский край, г. Пятигорск, ОГРНИП 305263209800142, отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                  О.Н. Довнар.