ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. / факс 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А84-3823/2017

11 апреля 2018 года

г. Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2018

Постановление изготовлено в полном объеме 11.04.2018

 

Двадцать       первый      арбитражный      апелляционный        суд        в       составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем  судебного заседания ФИО1,

при участии представителей лиц, участвующих в деле:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО2, по доверенности №97 от 06.02.2018;

от ООО «Базис-М» – ФИО3, директор,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 23.01.2018 по делу № А84-3823/2017 (судья Погребняк А.С.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Базис-М» (ул. Адмирала ФИО4, д.19-А, кв.27, 

<

...>)

о расторжении договора аренды и понуждении вернуть земельный участок, 

 

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Базис-М» (далее – ответчик, общество, ООО «Базис-М») о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2004, об обязании ответчика освободить и возвратить ДИЗО по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 0,3767 га, расположенный по адресу: 

<

...>.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком не выполнена обязанность арендатора, предусмотренная Договором и действующим законодательством Российской Федерации, что выразилось в неосвоении земельного участка и незавершении строительства в установленные сроки, что, по мнению истца, является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка и основанием для его расторжения в судебном порядке.

Решением  Арбитражного суда города Севастополя от 23.01.2018 по делу                       №А84-3823/2017 в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью «Базис-М» о расторжении договора аренды и понуждении вернуть земельный участок отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Севастополя от 23.01.2018 по делу №А84-3823/2017 отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ДИЗО ссылается на то, что обществом существенно нарушены условия договора в части неиспользования земельного участка согласно целевому назначению – строительству и эксплуатации жилого квартала. Так, заявитель апелляционной жалобы считает, что поскольку  ответчиком не завершена застройка земельного участка в  установленный договором срок до 19.03.2006, а принимаемые ответчиком меры по осуществлению застройки спорного земельного участка принимались после истечения  установленного договором срока завершения строительства имеются основания для расторжения спорного договора аренды в связи с допущением арендатором существенных нарушений условий договора аренды.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2018 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

02.04.2018 от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому ответчик просит суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение Арбитражного суда города Севастополя по данному делу оставить без изменений.

03.04.2018 и 09.04.2018 обществом поданы ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно: перевода на русский язык доказательств, представленных в суд первой инстанции, и документов, подтверждающих пребывание директора общества в командировке.

Пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. Принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает возможным принять представленные Обществом документы.

В судебном заседании представитель ДИЗО подержала заявленные в апелляционной жалобе требования, просила суд отменить  решение Арбитражного суда города Севастополя от 23.01.2018 по делу №А84-3823/2017 и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворить в полном объёме.

Представители ответчика в судебном заседании подержали заявленные в отзыве на апелляционную жалобу требования, просили суд оставить  решение Арбитражного суда города Севастополя от 23.01.2018 года по делу №А84-3823/2017 без изменений, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Правительство Севастополя отзыв на апелляционную жалобу не представил,  явку представителей в судебное заседание не обеспечил, о месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, надлежащим  образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд  на основании  статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей лиц, не явившихся в судебное заседание.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 12.03.2004 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО «Базис М» (арендатор), был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 05.11.2002 №302 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 0,3767 га, расположенный в 

<

...> для строительства и последующей эксплуатации второй очереди жилого квартала.

Как следует из пункта 6.1 Договора, указанный договор заключен сроком до 01.11.2051 и действует с момента государственной регистрации Договора в порядке, установленном законом.

Согласно пункту 1.5 Договора, земельный участок, площадью 0,3767 га, передается в аренду с целью строительства и последующей эксплуатации второй очереди жилого квартала.

В соответствии с пунктом 3.2.2 Договора, арендатор обязался, в том числе, использовать земельный участок строго по целевому назначению; начать освоение земельного участка и ввести в установленном порядке в эксплуатацию законченный строительством капитальный объект недвижимости согласно предусмотренному в пункте 1.5 целевому назначению – в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения указанного срока (пп. «г»); строительство на предоставленном  земельном участке производить только в соответствии с утвержденной документацией, прошедшей комплексную государственную экспертизу, и после получения разрешения в инспекции ГАСК (пп. «д»).

В соответствии с пунктом 4.1 Договора, арендатор принимает на себя обязательства по участию в создании инженерно-транспортной инфраструктуры в г. Севастополе в соответствии с действующим законодательством и решениями Севастопольского городского Совета, для чего арендатор должен в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно- сметной документации, но не позднее одного года приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно- транспортной инфраструктуры города Севастополя.

Договор аренды прекращает свое действие в том числе, по истечении срока, на который заключен договор (7.1 Договора).

Согласно пункту 8.3 Договора, данный договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, если в течение сроков, определенных в договоре аренды, арендатор не исполнил часть, либо все условия и обязательства, оговоренные договором.

В соответствии с пунктом 9.1 Договора, в течение месяца посте истечения срока аренды и не продления его в установленном порядке, либо расторжения договора аренды земли, арендатор обязан возвратить земельный участок в состоянии, не худшем в сравнении с тем, в каком он брал его в аренду и пригодном для его дальнейшего использования, согласно градостроительной или землеустроительной документации. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается актом приема передачи земельного участка от 19.03.2004.

Согласно выписки из ЕГРИП, ответчик привел учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, сведения об обществе с ограниченной ответственностью «Базис-М», зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

10.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя было проведено обследование земельного участка, являющегося предметом спорных правоотношений, в связи с чем был составлен акт обследования №133/05-01/ОБ/16 земельного участка. В ходе обследования спорного земельного участка установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительству, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, земельный участок огражден металлическим забором, установленным на бетонное основание. На земельном участке осуществлена выработка грунта для устройства котлована, в связи с чем проверяющий орган пришел к выводу о том, что земельный участок по состоянию на 10.08.2016 не освоен.

17.01.2017 департамент направил в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка в тридцатидневный срок, указав, что земельный участок по состоянию на 10.08.2016 не освоен. Срок освоения земельного участка истек 20.03.2006.

27.06.2017 истец направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка, а также экземпляр соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли, акт приема-передачи земельного участка.

Ответчик в ответ на указанные обращения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указал на необоснованность доводов арендодателя.

Полагая, что ответчик необоснованно на протяжении длительного времени уклоняется от исполнения договорных обязательств по освоению предоставленного в аренду земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2004.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка отказал.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора, то есть с 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя» определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Пунктом 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 №521-ПП, установлено, что департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что права и обязанности арендодателя по договору, в силу указанных выше положений, перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем,  последний является надлежащим истцом по делу.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории  г. Севастополя до 18.03.2014.

Как следует из статьи 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ  «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон №46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона №46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, в настоящее время спорный договор аренды земельного участка от 12.03.2004 является действующим.

Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939).

К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины).

При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) ввиду того, что правоотношения   по  указанному   договору  аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона №6-ФКЗ.

Согласно части 1 статьи 188 ХК Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.

В силу частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» (далее - ЗУ «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности   если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течении трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

Приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, действовавших на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Судебная коллегия отмечает, что действовавшее на тот момент законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». Понятие «использование земельного участка» в законодательстве Украины включает в себя и «освоение земельного участка», которое предшествует началу проведения строительных работ, а именно: подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывало на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды в части неиспользования земельного участка согласно целевому назначению – строительству жилого квартала в установленный договором срок, отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также использование его по целевому назначению согласно условиям договора.

Ответчик ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции  не оспаривал факт того, что он не осуществил строительство заявленного в договоре объекта недвижимости в полном объеме, однако, указал на совершение им комплекса действий для исполнения обязательств по договору, а именно:

- 15.08.2003 ГКП «Водоканал» выдало ООО «Базис М» технические условия от

№5 8-4698 на водоснабжение и канализацию проектируемых жилых домов по ул. Маячная,

- 16.08.2005 ОАО «ЭК «Севастопольэнерго» выданы технические условия №1127/08 от 02.08.2005 на электроснабжение жилых домов по ул. Маячная в г. Севастополе по заказу ООО «Базис М».

- 01.07.2006 ГП «Крымский экспертно-технический центр» выдано экспертное заключение 0№10.31267493.3208-06 на соответствие нормативным актам по охране труда рабочего проекта «Электроснабжение квартала жилых домов. Трансформаторная подстанция».

- 29.11.2006 ГП «Крымский экспертно-технический центр» выдано экспертное заключение 0№10.31267493.5249-06 на соответствие нормативным актам по охране труда рабочего проекта «Газификация квартала жилых домов по ул. Маячная (корпус 1, 9, 10)».

- 29.01.2007 составлен Акт разграничения балансовой принадлежности и ответственности за эксплуатацию оборудования электросети между ОАО «ЭК «Севастопольэнерго» и ООО «Базис М».

- 25.07.2007 Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля был зарегистрирован акт государственной приемочной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта от 11.07.2007 по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, пр. Октябрьской Революции 14/1, 14/2, 14/3, 14/4, 14/5 – квартал жилых домов по ул. Маячная, корпус 1, утвержденный распоряжением Гагаринской госадминистрации от 26.07.2007 №619-р.

- 24.10.2008 Севастопольской городской службой Украинской государственной инвестиционной экспертизы составлено комплексное экспертное заключение №Э259/2008 по проекту «Квартал жилых домов по ул. Маячная в г. Севастополе, корпус 9».

- 20.05.2011 в адрес инспекции ГАСК города Севастополя от ООО «Базис М» поступила декларация о начале выполнения строительных работ по ул. Маячной в г. Севастополе, зарегистрированная Инспекцией за №СТ 08311000201 от 23.05.2011.

- 08.04.2011 Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия «Специализированная государственная экспертная организация «Центральная служба Украинской государственной строительной экспертизы» (ГП  «Укргосстройэкспертиза») было выдано положительное заключение №Е-27-028-11 комплексной государственной экспертизы относительно рабочего проекта «Квартал жилых домов по ул. Маячная в городе Севастополе, корпус 12, 13, 14».

- 26.10.2012 утверждено положительное экспертное заключение №Е-27-0691-12 Государственной экспертизы относительно рассмотрения рабочего проекта «Квартал жилых домов по ул. Маячная, корпус 12, 13. Корректировка».

В соответствии с законодательством Российской Федерации ответчиком также предпринимались меры для выполнения условий договора. В частности, с целью продолжения проектирования торгового комплекса и подготовки документов для подачи заявления о выдаче разрешения на строительство, обществом выполнены следующие мероприятия:

- 27.04.2016 ПАО «Севастопольгаз» выдано ООО «Базис М» технические условия на газификацию корпуса ПК 14 квартала жилых домов по ул. Маячная в г. Севастополе (внутриплощадные сети), сроком на 2 года.

- 29.04.2016 между ПАО «Севастопольгаз» и ООО «Базис М» был составлен Акт разграничения имущественной принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон.

- 02.05.2017 ГУП «Водоканал» составил акт обследования водомерного узла на сдаточном объекте, пр. Октябрьской Революции 12, при участии ООО «Базис М», согласно которому водомерный узел принят в эксплуатацию. Начисления по тарифу для населения будут применены после ввода в эксплуатацию жилого дома и после заключения договора на водоснабжение и водоотведение. Согласно данных представленных ГУП «Водоканал» от 21.11.2017 №21/2- 11531, технические условия от 15.08.2003 №5 8-4698 на водоснабжение и канализирование проектируемых жилых домов по ул. Маячная, в части, касающейся корпуса 14 (пр. Октябрьской Революции 12) выполнены в полном объеме. Наружные сети водопровода и канализации, водомерный узел построены в соответствии с проектом и обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта.

Кроме того, из материалов дела следует, что для проведения строительных работ общество подало в уполномоченный орган государственной власти декларацию о начале выполнения строительных работ на спорном земельном участке. Однако, после подачи указанной декларации возникли объективные препятствия в освоении земельного участка, выразившиеся в судебном разбирательстве по признанию законности регистрации указанной декларации и возможности проведения обществом строительных работ.

Так, 14.06.2011 Прокуратурой города Севастополя вынесен протест на регистрацию декларацию ООО «Базис-М» о начале выполнения строительных работ №СТ 08311000201 от 23.05.2011 по ул. Маячная в городе Севастополе, и заявлено требование об отмене регистрации данной декларации.

Приказом Инспекции ГАСК в городе Севастополе от 20.06.2011 №188 был удовлетворен протест Прокуратуры города Севастополя об устранении нарушений от 14.06.2011 №07-642, отменена регистрация декларации ООО «Базис М» на начало строительных работ №08311000201 от 23.05.2011 по ул. Маячная в городе Севастополе. Согласно письму ГАСК в г. Севастополе от 20.06.2011 №7/27-705, в адрес ООО «Базис М» направлен приказ об отмене регистрации декларации ООО «Базис М» на начало строительных работ №08311000201 от 23.05.2011 по ул. Маячная в г. Севастополе.

Постановлением Севастопольского апелляционного административного суда от 10.04.2012 по делу №2а-2451/11/2770 по иску ООО «Базис М» к Инспекции ГАСК об отмене приказа и понуждении осуществить действия, признании недействительным решения о приостановлении строительных работ, исковые требования были удовлетворены частично, отменен приказ Инспекции ГАСК в городе Севастополе №188 20.06.2011. Указанным постановлением было установлено, что объект строительства «Квартал жилых домов по ул. Маячная в г. Севастополе, корпус 14» относится к 3 категории сложности. При этом, ООО «Базис М» были выполнены все предусмотренные законодательством условия относительно подачи спорной декларации.

Инженерно-геодезическими изысканиями от 11.01.2018 №2, проведенными ООО «Севастопольская Гео-партия», установлено наличие на спорном земельном участке объект недвижимости (8-этажный дом), инженерные линейные сооружения (водопровод, сети бытовой канализации), объекты благоустройства (мощенная плиткой дорога, придомовой газон), объекты незавершенного строительства (основания под фундамент, котлованы, железобетонная лестница, продолженные сети канализации).

Таким образом, изложенные в акте обследования земельного участка №133/05-01/ОБ/16 от 10.08.2016  обстоятельства не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком как в период действия законодательства Украины, так и законодательства Российской Федерации предпринимались меры для соблюдения условий договора, связанных с возможностью осуществления строительства оговоренного в договоре аренды объекта.

Кроме того, следует отметить, что распоряжением исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" общество было фактически лишено возможности осуществления строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.06.2017 по делу N А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.

Юридическая возможность осуществления строительства у ответчика появляется, по мнению апелляционного суда, только с принятием распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 N20 "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства".

Ссылка департамента в апелляционной жалобе на появление соответствующей юридической возможности продолжения строительства с 04.06.2014 (дата утверждения Указом №19 от 04.06.2014 Положения о комиссии при губернаторе города Севастополя по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе), не принимается апелляционным судом.

В силу пункта 2.1.1 данного Положения решения данной комиссии носили исключительно рекомендательный характер; правила Положения не содержали четкого регламента реализации застройщиками своих прав (перечень необходимых для представления застройщиками документов, сроки принятия комиссией решений в нем не регламентировались). При таких обстоятельствах период с 18.03.2014 по 18.06.2015 подлежит исключению из противоправного периода бездействия застройщика.

Соответствующая претензия (предупреждение) о необходимости соблюдения условий договора была направлена в адрес ответчика 17.01.2017, предложение о расторжении договора была направлена ДИЗО в адрес арендатора уже 27.06.2017, иск в суд сдан 29.09.2017.

Однако по состоянию на указанные даты формальный трехлетний срок, предусмотренный приведенными выше положениями статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, не истек.

Относительно доводов подателя апелляционной жалобы об отсутствии договора паевого участия застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, что является нарушением пункта 4.1 Договора, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора, арендатор принимает на себя обязательства по участию в создании инженерно-транспортной инфраструктуры в г. Севастополе в соответствии с действующим законодательством и решениями Севастопольского городского Совета, для чего арендатор должен в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно- сметной документации, но не позднее одного года приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно- транспортной инфраструктуры города Севастополя.

Как следует из материалов дела, обществом осуществляются строительные работы по созданию инженерной инфраструктуры на спорном земельном участке. При этом, департаментом не представлено в суд доказательств уклонения общества от заключения договора, предусмотренного пунктом 4.1 Договора.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия отклоняет доводы департамента о наличии существенных нарушений условий спорного договора при  отсутствии заключенного договора паевого участия застройщиков в создании социальной и инженерно- транспортной инфраструктуры города Севастополя с ответчиком.

Таким образом, с учетом вышеуказанных действий ответчика  по освоению земельного участка в установленный договором срок, вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом порока поведения арендатора и, соответственно, факта существенного нарушения ООО «Базис-М» условий спорного договора аренды земельного участка, являющегося основанием для его расторжения, при этом учитывая, что других оснований для расторжения договора не заявлено, следует признать верным.

Кроме того, поскольку спорный договор аренды не расторгнут судом, а требование истца о возвращении земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ является производным требованием, суд первой инстанции обосновано отказал в его удовлетворении.

При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что Арбитражный суд города Севастополя законно и обоснованно отказал в удовлетворении искового заявления Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

В данном случае заявитель жалобы не представил в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции; доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Севастополя  от 23.01.2018 по делу №А84-3823/2017 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

 

                                     ПОСТАНОВИЛ:

 

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 23.01.2018 по делу №А84-3823/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия  и может быть  обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

                  Колупаева Ю.В.

 

Судьи

               

                 Евдокимов И.В.   

 

                Тарасенко А.А.