2167/2023-84434(2) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ 

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27 Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-602/2022

г. Владивосток

12 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2023 года.  Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2023 года.  

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Мамаевой Н.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Краевого государственного бюджетного  учреждения по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации  21.02.2020)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Горав» (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>, дата государственной регистрации 22.12.2002)  

об урегулировании разногласий по договору на эксплуатацию нежилых помещений,  при участии в судебном заседании:  

от истца: ФИО2 (паспорт, доверенность от 24.03.2023, диплом о высшем  юридическом образовании),  

от ответчика: руководитель общества ФИО3 (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ),  

установил:

Краевое государственное бюджетное учреждение по эксплуатации  недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» (далее истец, КГБУ  «Госнедвижимость») обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной  ответственностью «Горав» (далее ответчик, ООО «Горав») об урегулировании  разногласий по договору на эксплуатацию нежилых помещений.  

В обоснование исковых требований истец указал, что спор между сторонами  возник в части размера стоимости оказываемых услуг по коммунальному и  эксплуатационному обслуживанию нежилых помещений, при этом истец как  исполнитель услуг по договору возмездного оказания услуг вправе предъявлять к оплате  фактически понесенные расходы; в ходе рассмотрения настоящего дела истцом на  основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации  (далее АПК РФ) уточнены исковые требования.  

В судебном заседании истец поддерживает уточненные исковые требования в  полном объеме; заявил ходатайство об изменении наименования истца на Краевое  государственное бюджетное учреждение «Агентство по использованию и сохранению  Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями  судей по делу № А51-602/2022 на информационном ресурсе «Картотека арбитражных  дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:  

 Возможность доступна для пользователей, авторизованных через портал государственных услуг (ЕСИА). 

имущества приморского края» (далее КГБУ «АИС ПК»), которое судом рассмотрено и  удовлетворено на основании статьи 124 АПК РФ.  

В судебном заседании ответчик по удовлетворению исковых требований  возражает в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему; в  обоснование возражений по иску указывает на некорректность используемых истцом  числовых значений стоимости затрат на оказываемые услуги по коммунальному и  эксплуатационному обслуживанию нежилых помещений в редакции, предложенной  истцом, в том числе в части количества и стоимости заработной платы работников,  необходимых для эксплуатационного обслуживания здания; просит утвердить  дополнительное соглашение с протоколом разногласий ответчика.  

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее. 

Из материалов дела судом установлено, что ООО «Горав» (ответчик) является  собственником нежилых помещений общей площадью 22,6 кв. м в административном  здании, расположенном по адресу: 

<

...>, кабинет 101-Б.  

Между КГБУ «Госнедвижимость» (переименовано в КГБУ «АИС ПК», истец,  балансодержатель) и ООО «Горав» (ответчик, собственник) заключен договор на  коммунально-эксплуатационное обслуживание нежилых помещений от 01.06.2003 № 1- А, по условиям которого собственник на праве собственности (договор № 12  безвозмездного пользования от 10.06.2003) нежилых помещений в 

<

...>, кабинет 101-Б, площадью 22,6 кв. м, заключает настоящий договор с  балансодержателем, который осуществляет техническую эксплуатацию находящегося  на его балансе вышеуказанного дома, на предоставление собственнику всех услуг,  поименованных в договоре.  

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора балансодержатель своими силами и  средствами обязан обеспечивать эксплуатацию дома в соответствии с требованиями  норм, предъявляемых к эксплуатации общественных зданий и сооружений, в котором  находится помещение собственника, в том числе эксплуатацию инженерных  коммуникаций и оборудования: холодного и горячего водоснабжения, канализации,  электроснабжения, теплоснабжения, мест общего пользования, вывоз мусора и др., а  также своевременно выполнять текущий и капитальный ремонт конструкций здания  (или его частей), вспомогательных помещений здания в пределах средств,  предусмотренных на эти цели сметой расходов по эксплуатации дома.  

Стоимость услуг по эксплуатации здания определяется балансодержателем и  согласовывается с собственником в расчете на 1 кв. м занимаемой площади, путем  составления сметы в соответствии с «Положением» о составе затрат по производству и  реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ,  услуг) и в порядке формирования финансовых результатов, утвержденных  Постановлением Правительства Российской Федерации № 552 от 05.08.92, с учетом  изменений и дополнений, внесенных постановлением Правительства РФ от 10.07.95   № 661 (пункт 3.1 договора).  

Согласно дополнительному соглашению № 1 к указанному договору, с 01.01.2007  стороны согласовали цену услуг в расчете на 1 кв. м полезной площади в размере 1  квартал – 84,26 рублей, 2,3 квартал – 44,89 рублей, 4 квартал – 60,73 рубля.  

Истцом в адрес ответчика направлен проект дополнительного соглашения № 2 к  договору от 01.06.2023 № 1-А, в соответствии с которым стоимость услуг по  эксплуатационному обслуживанию помещений, санитарному содержанию прилегающей  территории составляет 32 612 рублей 28 копеек, в том числе НДС 20% (пункт 4.1).  

Пунктом 4.2 дополнительного соглашения № 2 к договору предусмотрено, что  стоимость коммунальных услуг по договору определяется в соответствии с фактическим  потреблением коммунальных услуг и тарифов, действующих на данные услуги в г.  Владивостоке в отчетном периоде в соответствии с Приложением № 3 к соглашению.  

Не согласившись с предложенной истцом редакцией дополнительного  соглашения № 2 к договору, ответчик в ответе от 27.06.2021 указал истцу на  возможность заключения указанного дополнительного соглашения в редакции,  предложенной ответчиком.  

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в  Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ООО «Горав» об  урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения   № 2 к договору № 1-А от 01.06.2003.  

В ходе рассмотрения настоящего дела истцом на основании статьи 49 АПК РФ  уточнены исковые требования.  

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав  пояснения сторон, суд считает уточненные исковые требования обоснованными и  подлежащими удовлетворению в силу следующего.  

Нормами статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)  установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований,  предусмотренных законом и иными правовыми актами, договоров, а также из действий  юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в  силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские  права и обязанности.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица  свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается,  за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена  настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.  

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с  настоящим Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно,  уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о  понуждении заключить договор.  

По смыслу приведенных норм, понудить к заключению договора по суду можно  только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу закона  либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством.  

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров,  связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что по  смыслу пунктов 1 и 3 статьи 426, а также пункта 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с  иском о понуждении заключить публичный договор может только контрагент обязанной  стороны.  

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего  ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.  

Из материалов дела судом установлено, что ответчик – ООО «Горав» является  собственником нежилых помещений общей площадью 22,6 кв. м в административном  здании, расположенном по адресу: 

<

...>, кабинет 101-Б.  

Несение собственником бремени расходов по содержанию общего имущества  закон связывает не с фактом владения или пользования общим имуществом, а с  размером доли собственника в общем имуществе.  

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей  участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в  издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).  

Законодатель прямо возлагает на собственника – участника долевой  собственности обязанность нести расходы по содержанию общего имущества и  исполнение такой обязанности не ставит в зависимость от осуществления  собственником права пользования таким имуществом; участие каждого из  

собственников в расходах по общему имуществу в соответствии с его долей является  обязательным.  

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о  правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что  отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу  общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в  соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат  применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности  статьи 249, 289, 290 ГК РФ.  

Из приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации следует, что собственник помещений в нежилом здании, также как и  собственник помещений в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя расходов  по содержанию общего имущества такого здания.  

Изложенный в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации вывод о применении к указанным отношениям норм  законодательства, регулирующих сходные отношения, означает, что к рассматриваемым  отношениям могут по аналогии применяться и иные нормы, корреспондирующие  нормам, содержащимся в статьях 249, 289, 290 ГК РФ.  

Таким образом, ответчик обязан оплачивать расходы по содержанию общего  имущества соразмерно своей доле в праве собственности на общее имущество.  

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если  между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по  всем существенным условиям договора.  

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для  договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

Согласно пункту 2 приведенной статьи договор заключается посредством  направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта  (принятия предложения) другой стороной.  

Статья 446 ГК РФ предусматривает, что в случаях передачи разногласий,  возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445  настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон  имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

Суд установил, что между сторонами возникли разногласия при заключении  дополнительного соглашения № 2 к договору на эксплуатационные и коммунальные  услуги.  

Основанием для разногласий фактически явился предложенный истцом размер  оплаты эксплуатационных и коммунальных услуг, оказываемых истцом в интересах  ответчика.  

Принимая пункт 4.1 дополнительного соглашения № 2 к договору № 1-А от  01.06.2003 на коммунально-эксплуатационное обслуживание нежилых помещений в  редакции истца, суд исходит из того, что числовые значения формирования цены  спорных услуг подтверждены материалами дела и ответчиком с соблюдением  положений статьи 65 АПК РФ не опровергнуты.  

Факт несения истцом таких расходов, а также их состав и размер, рассчитанный  исходя из площади занимаемых ответчиком помещений, подтверждены  представленными в материалы дела документами.  

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, ответчиком не представлен  документально обоснованный контррасчет (с учетом предложенной им редакции  

дополнительного соглашения № 2 к договору), согласующийся с фактически  переданными площадями и периодом пользования помещениями, который  свидетельствовал о завышении объема и стоимости подлежащих компенсации  коммунально-эксплуатационных услуг в редакции, предложенной истцом.  

Несогласие ответчика с включением в состав расходов, образующих стоимость  услуг, фонда оплаты труда отдельных работников и стоимости расходных материалов,  выражено ответчиком лишь при рассмотрении настоящего спора, то есть через два года  после оказания спорных услуг.  

Суд не принимает контрасчет ответчика как необоснованный. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской  Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением  сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки,  ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то  государственными органами и (или) органами местного самоуправления.  

Стоимость услуг по договору на техническое обслуживание общего имущества  нежилого здания не устанавливается и не регулируется государственными органами или  органами местного самоуправления.  

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах  собственников помещений на общее имущество здания» вопреки доводам ответчика  вопросы о стоимости услуг, оказываемых собственнику нежилого помещения, не  регулирует.  

Из пояснений истца следует, что стоимость услуг стоимость услуг после  заключения договора изменялась с учетом роста тарифов со стороны  ресурсоснабжающих организаций и стоимости услуг иных организаций, инфляции,  повышения уровня заработной платы работников и т.д., что не противоречит  действующему законодательству.  

Ввиду того, что сама по себе необходимость оплаты эксплуатационных услуг  ответчиком не оспаривается, а возражения им заявлены лишь в отношении  обоснованности формирования цены услуг, суд с учетом вышеизложенного приходит к  выводу о наличии в целом у истца права требовать от ответчика оплаты за обеспечение  спорных помещений эксплуатационными услугами, направленными на их должное  содержание.  

Доводы ответчика о необоснованном, по его мнению, включении в стоимость  эксплуатационных услуг оплаты труда отдельных работников истца, судом отклоняются  как несостоятельные, поскольку как ранее действовавшие между сторонами условия  оплаты эксплуатационных услуг по договору, так и фактически сложившиеся  отношения, сохранившие при отсутствии возражений ответчика прежнюю схему  взаиморасчетов, предполагали возложение на ответчика бремени содержания  помещений в объеме, соответствующем доле их площади в общей площади здания.  

Оценив структуру расходов, включенных в стоимость спорных услуг, суд не  усматривает в расчете явных свидетельств отклонения от сложившейся между  сторонами на протяжении длительного времени отношений, а равно и злоупотребления  истцом своими гражданскими правами путем включения в расчет заведомо  необоснованных либо не имеющих отношения к спорному объекту расходов, а также  путем их завышения. Доказательства обратного ответчиком суду с соблюдением  требований статьи 65 АПК РФ не представлены.  

Пункт 11 дополнительного соглашения № 2 к договору от 01.06.2003 № 1-А  принимается в редакции истца с учетом разъяснений, приведенных в пункте 42  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О  некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской  

Федерации о заключении и толковании договора», из которых следует, что при  принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий,  возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает  условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента  вступления в законную силу решения суда; при этом дополнительных действий сторон  не требуется.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны.  

С учетом результатов рассмотрения настоящего спора, судебные расходы в виде  уплаченной госпошлины при подаче иска подлежат отнесению на ответчика.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного  соглашения № 2 к договору № 1-Аот 01.06.2003, заключенному между Краевым  государственным бюджетным учреждением «Агентство по использованию и  сохранению имущества Приморского края» и обществом с ограниченной  ответственностью «Горав», с указанием пункта 4.1. и 11 дополнительного соглашения в  следующих редакциях:  

- пункт 4.1. дополнительного соглашения в редакции истца: Стоимость услуг по  эксплуатационному обслуживанию помещений составляет 31 082 рубля (тридцать одна  тысяча восемьсот два) рубля 35 копеек, в т.ч. НДС (20%), и приводится в Приложении   № 2, которое является неотъемлемой частью соглашения.  

- Приложение № 2 к дополнительному соглашению в редакции истца:  

Приложение № 2 к 

дополнительному соглашению от .06.2021  № 2 

Расчет стоимости 

эксплуатационного обслуживания помещений, занимаемых ООО "Горав", 

расположенных по адресу: 

<

...> Площадь, занимаемая заказчиком, в кв.м.: 22,60 

 № п/п  

1. 

1.1. 

1.1.1.  

1.1.2.  

1.1.3.  

1.1.4.  

1.2. 

1.3. 

1.4. 

2. 

2.1. 

2.2. 

2.3. 

2.4. 

2.5. 

2.6. 

2.7. 

3. 

 

Стоимость в 

 

Стоимость в 

 

Стоимость в

 

месяц

 

месяц 

 

Наименование затрат  

 

годroj

 

(руб-) 

 

(руб.) 

 

(руб.) 

 

январь-август  

 

сентябрь-

 

Эксплуатационное обслуживание (с НДС), в  

2 215,98

 

д1е 7к7аб6р,0ь7  

 24 832,12  

 

Фтоомн чди оспллеа: ты труда (с учетом страх, взносов), в  

1 543,94

 

811,64 

 15 598,08  

 

Фт.чО. Т уборщики мест общего пользования  

515,05

 

0,00 

 4 120,40  

 

ФОТ обслуживающий персонал 

611,78

 

516,33 

 6 959,56  

 

ФОТ убока территории 

 

58,99

 107,05 

 900,12  

 

Страховые всзносы 30,2 % 

 

358,12

 188,26 

 3 618,00  

 

Материалы на содержание мест общего 

 

86,56

 82,68 

 1 023,20  

 

пользования и уборку территории  

 

Накладные расходы 

 

216,15

 585,73 

 4 072,12  

 

НДС 

 

369,33

 296,02 

 4 138,72  

 

Возмещение прочих затрат (без НДС), в том  

422,28

 

718,00 

 6 250,23  

 

Вчиысвлоез: ТБО, КГМ 

78,67

 

78,67 

 944,03  

 

Дератизация 

2,60

 

2,60 

 31,20  

 

Дезинсекция 

21,29

 

21,29 

 255,48  

 

Тех.обсл. и ремонт пожарной сигнализации  

11,72

 

11,72 

 140,64  

 

Сервис.обсл.теплосчетчика, поверка, замена  

5,52

 

5,52 

 66,24  

 

Осчхертачниак оздва ния 

302,48

 

302,48 

 3 629,76  

 

Клининговые услуги (уборка мест общего  

0,00

 

295,72 

 1 182,88  

 

ИпоТлОьзГоОва снтиояи)м ость эксплуатации (по договору)  

2 638,26

 

2 494,07 

 31 082,35  

 

- Пункт 11 дополнительного соглашения: настоящее дополнительное соглашение  вступает в силу с момента вступления решения в законную силу.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Горав» (ИНН  

<

***>) в пользу Краевого государственного бюджетного учреждения «Агентство  по использованию и сохранению имущества Приморского края» (ИНН 

<

***>)  6 000 (шесть тысяч) рублей расходов по уплате государственной пошлины.  

 Исполнительный лист выдать по заявлению взыскателя после вступления  решения в законную силу.  

 Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в  течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в  Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со  дня вступления решения в законную силу.  

Судья Мамаева Н.А.  

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 19.03.2023 20:35:00

 Кому выдана Мамаева Наталья Александровна