﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1651/21 

Екатеринбург

04 мая 2021 г.

 

Дело № А60-30142/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Беляевой Н.Г., Купреенкова В.А.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области на решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.09.2020 по делу № А60-30142/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области – Осинцева Е.Л. (доверенность от 09.12.2019 № 08-22/1289).

Общество с ограниченной ответственностью «Золотая горка» (далее – общество «Золотая горка») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – управление) о признании недействительным уведомления от 14.08.2020 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, обязании управления осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на следующие объекты недвижимости: 

объект незавершенного строительства - кадастровый номер: 66:62:0504001:485. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 1. Площадь: 3465,8 кв. м; степень готовности объекта 25%.; 

объект незавершенного строительства - кадастровый номер: 66:62:0504001:487. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 5. Площадь: 3465,8 кв. м; степень готовности объекта 20%; 

земельный участок - кадастровый номер: 66:62:0504001:321. Категория земель: земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный. Площадь: 20 908 кв. м. 

Решением суда первой инстанции от 10.09.2020 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.12.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителя, правовых оснований для признания ненормативного акта недействительным у судов первой и апелляционной  инстанций не имелось. Заявитель поясняет, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в отношении вышеуказанных объектов зарегистрированы обременения, при этом в договоре купли-продажи № 1-КП в редакции дополнительногосоглашения от 18.02.2020 отсутствует указание на существующие обременения. По мнению заявителя, учитывая, что  заявлений о снятии ипотеки в силу закона в управление не поступало, документы, необходимые для снятия ипотеки заявителем в управление не представлены, в силу положений Федерального закона от 13.06.2015  № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» погашение указанных сделок и обременения невозможно, при переходе права собственности от общества «Золотая горка» к покупателю – обществу с ограниченной ответственностью «ФРИС» данные записи об обременениях и сделках должны быть сохранены.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной принял во внимание следующее.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2017 по делу № А60-53689/2016 требования заявителя – Ленченковой Оксаны Алексеевны к должнику - обществу с ограниченной ответственностью «Золотая горка» (ИНН 6671322920) признаны обоснованными. В отношении должника введена процедура банкротства - наблюдение, сроком на шесть месяцев, утвержден временный управляющий. 

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2017 по делу № А60-53689/2016  в отношении должника общества «Золотая горка» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2017 по делу № А60-53689/2016 в реестр требований кредиторов общества «Золотая Горка» включены требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» в сумме 437 355 167 руб. 07 коп. как обеспеченные залогом, в том числе на следующее имущество: 

объект незавершенного строительства, кадастровый номер 66:62:0504001:485, адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 1, площадь 3465,8 кв. м; степень готовности объекта 25%; 

объект незавершенного строительства, кадастровый номер 66:62:0504001:487, адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 5, площадь 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 20%; 

земельный участок, кадастровый номер 66:62:0504001:321, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков, адрес: Свердловская Область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, площадь 20 908 кв. м. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2017 по делу №А60-53689/2016 общество «Золотая Горка» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий. 

Конкурсным управляющим 30.07.2018 в 10:00 назначены электронные торги в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене по продаже указанного имущества общества «Золотая Горка». Начальная цена - 66 803 000 руб. Торги признаны несостоявшимися, в связи с допуском к торгам только одного участника. Участник отказался от заключения договора. 

Повторные торги состоялись 11.10.2018 г. в 10.00, признаны несостоявшимися. 

Конкурсным управляющим назначены электронные торги в форме публичного предложения по продаже имущества общества «Золотая Горка» с 20.10.2018. По результатам проведения электронных торгов в форме публичного предложения между обществом «Золотая горка» и обществом с ограниченной ответственностью «Фрис» заключен договор купли - продажи от 02.12.2019 № 1-КП. 

Стороны договора 07.02.2020 обратились в управление через ГБУ СО «Многофункциональный центр» в Кировском районе г. Екатеринбурга с заявлениями о переходе права собственности. 

Управлением 13.05.2020 вынесено уведомление о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности, права собственности. Основанием приостановления осуществления государственной регистрации перехода права собственности послужили зарегистрированные обременения, в частности: ипотека на основании договора ипотеки от 19.10.2011 № 80719; договора ипотеки от 29.09.2014 № 80844, залогодержателем по которым явилось публичное акционерное общество «Сбербанк России»; ипотека в силу закона по договорам с участниками долевого строительства; ипотека в силу закона по договорам с участниками долевого строительства в обеспечение права требования по договорам долевого участия с кредитными организациями; в отношении вышеуказанного земельного участка внесены записи о регистрации сделок на основании договоров долевого участия. 

Управлением 14.08.2020 вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации перехода права собственности. 

Полагая отказ в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от 14.08.2020 незаконным, заявитель обратился в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из несоответствия оспариваемого отказа закону, нарушения прав и законных интересов заявителя - общества «Фрис», поскольку объекты недвижимости приобретены заявителем в ходе публичных торгов по реализации имущества лица, признанного несостоятельным (банкротом). Суды установили, что  требования участников строительства, которые согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости являлись залогодержателями в силу закона, также включены в реестр требований кредиторов общества «Золотая Горка» по делу № А60-53689/2016 в качестве денежных требований, что подтверждено определениями о включении в реестр. Все судебные акты по делу № А60-53689/2016 сданы 28.02.2018 в управление через ГБУ СО «Многофункциональный центр» в Кировском районе г. Екатеринбурга. Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие о введении в отношении заявителя процедуры конкурсного производства, реализации залоговыми кредиторами своих прав на включение в реестр требований кредиторов должника с денежными требованиями, подлежащими удовлетворению, в том числе за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, включении имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, в конкурсную массу, учитывая, что при заключении договора купли-продажи по результатам проводимых в ходе конкурсного производства торгов по реализации имущества должника залог на имущество считается прекращенным в силу закона, руководствуясь положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) и разъяснениями пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о наличии оснований для признания оспариваемого уведомления не соответствующим закону, поскольку оснований для признания имущества заявителя находящимся в залоге не имелось.

Проверив законность принятых судебных актов в пределах доводов заявителей кассационных жалоб в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлен порядок осуществления государственной регистрации.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ)

Согласно пункту 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона;

проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

В силу статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), общей направленности Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. 

Таким образом, материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, из содержания норм ст.13 Закона следует, что дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома.

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

По общему правилу реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении данного имущества, покупатель приобретает вещь свободной от подобных правопритязаний (статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368).

В этом случае дольщики, обладающие статусом залогодержателя, отказавшиеся от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, в равной мере вправе рассчитывать на распределение денежных средств, вырученных от реализации не завершенного строительством объекта либо нежилых помещений по правилам статьи 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

Вместе с тем нормами параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ) предусмотрена возможность предъявления конкурсному управляющему организации-застройщика как денежных требований участников строительства, так и требований участников строительства о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений.

При рассмотрении настоящего дела суды заключили, что требования участников строительства, которые являлись залогодержателями в силу закона, включены в реестр требований кредиторов застройщика по делу № А60-53689/2016 в виде денежных требований.

Между тем, определением Арбитражного суда Свердловской области от 01.10.2017 по делу №  А60-53689/2016 в реестр требований о передаче жилых помещений должника – общества «Золотая горка» включены требования Аксеновой Ольги Сергеевны о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры строительный номер № 11 общей проектной площадью 40,50 м на 3-м этаже, расположенной по строительному адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. Высокая дом №  5 (стр. № 2А), по договору от 20.05.2015 долевого участия в строительстве № 70/2А/11/ДДУ-2015, с суммой, оплаченной участником строительства застройщику 2 331 840 руб.00 коп.  

Определением суда от 28.06.2018 по делу №  А60-53689/2016 совершено процессуальное правопреемство – произведена замена кредитора Аксеновой Ольги Сергеевны в реестре требований кредиторов о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры строительный номер № 11 общей проектной площадью 40,50 м на 3-м этаже, расположенной по строительному адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. Высокая дом №  5 (стр. № 2А), по договору от 20.05.2015 долевого участия в строительстве № 70/2А/11/ДДУ-2015, с суммой, оплаченной участником строительства застройщику 2 331 840 руб.00 коп., на общество с ограниченной ответственностью «Лизинговый центр».

Факт наличия обременения в виде права правопреемника участника строительства, вытекающего из указанного договора долевого участия, по которому застройщик обязался передать право собственности на будущую квартиру, судами при рассмотрении дела не исследован.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает преждевременными выводы судов о неправомерности оспариваемого уведомления регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации перехода права собственности без сохранения записей о зарегистрированных обременениях.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие существенное значение для целей рассмотрения настоящего спора, судами первой и апелляционной инстанции в полном объеме не установлены, при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций не выполнены в полном объеме требования статей 71, 170, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании частей 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении суду необходимо установить и оценить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, рассмотреть дело с соблюдением положений статей 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дать оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, на которые ссылаются стороны по делу в обоснование своих возражений, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, в их совокупности.

 Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.09.2020 по делу № А60-30142/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                            Н.Г. Беляева

 

                                                                                             В.А. Купреенков