Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-234384/17-142-1895

10 августа 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 10 августа 2018 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев дело № А40-234384/17-142-1895

по иску общества с ограниченной ответственностью «Лаватэра» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬФАГРАНТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 820.859 руб. 60 коп 

при участии в заседании:

от истца –  ФИО2 (доверенность);

от ответчика – ФИО3 (доверенность)

УСТАНОВИЛ:

ООО «Лаватэра» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «АЛЬФАГРАНТ»  о признании пункта 6.4 договора краткосрочной аренды нежилого помещения № БГ-053/К от 01.10.2010 недействительным, о взыскании с ответчика расходов, понесенных на устранение недостатков арендуемого имущества в размере 820 859 руб. 60 коп.

Ответчик в отзыве просил в иске отказать, указал следующее: арендованное имущество было передано истцу по акту приема-передачи 01.10.2010 без замечаний со стороны истца; истец в период с 01.10.2010 по декабрь 2014 года пользовался арендованным помещений без каких-либо замечаний по поводу функционирования системы вентиляции и кондиционирования в арендованном помещении (недостатки обнаружены только в декабре 2014 года); работы, на которые ссылается истец, в нарушение пунктов 5.1 и 5.2 договора проведены без согласия с арендодателем; в силу пункта 6.4 договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных по собственной инициативе и за свой счет компенсации арендодателем не подлежат; представленное истцом заключение не является относимым и допустимым доказательством, поскольку не подтверждает передачу истцу в аренду имущества с недостатками, в целях устранения которых истцом понесены спорные  расходы; оснований для признания пункта 6.4 договора недействительным не имеется.

В судебном заседании представитель истца поддержал иск, представитель ответчика против иска возражал , в том числе по изложенным в отзыве основаниям.

Выслушав явившихся представителей сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ЗАО «ИК «Терьер» (арендодатель) и истец (арендатор) заключили договора краткосрочной аренды нежилого помещения № БГ-053/К от 01.10.2010.

Согласно пунктам 3.1, 3,3, 10.2 договора срок действия договора аренды составляет 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи, в случае если до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о своем отказе от его продления, настоящий договор считается каждый раз по окончании срока его действия продленным на тот же срок и на тех же условиях, с учетом ежегодной индексации размера платы за пользование помещением, без необходимости подписания текста нового договора и актов приема-передачи.

Согласно пункту 8.2.1 договора арендодатель обязуется передать помещение арендатору в состоянии, отвечающем условиям договора аренды и назначению помещения.

Арендованное имущество передано истцу по акту приема-передачи 01.10.2010.

В пункте 6.4 стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении в ходе выполнения работ по собственной инициативе и за свой счет, но по согласованию и с разрешения арендодателя, компенсации со стороны арендодателя не подлежит. Арендатор также не вправе требовать от арендодателя возврата стоимости капитального и текущего ремонтов, произведенных им в помещении в течение срока аренды.

На основании дополнительного соглашения от 15.03.2012 № 1 арендодателем по договору стал ответчик.

Ответчик на основании статьи 12 договора, предусматривающей право на односторонний отказ от исполнения договора, уведомил истца телеграммой от 14.06.2017 № АГ/0059-17 об отказе от исполнения договора аренды.

Вступившим в законную силу решением от 30.11.2017 по делу № А40-155757/17-150-1397 Арбитражный суд города Москвы взыскал с истца в пользу ответчика задолженность по постоянной арендной плате за декабрь 2014 в размере 2 578,92 долларов США, с учетом НДС 18%, за период с января по май 2017г. в размере 323 880руб. 36коп., с учетом НДС 18%, задолженность по оплате ежегодного сервисного сбора за 2 полугодие 2014 и 2 полугодие 2015 в размере 2 9836 долларов США, с учетом НДС 18%, за 1 полугодие 2015, 1 и 2 полугодие 2016 в размере 165 722руб. 26коп.

В обоснование иска истец указал следующее: в декабре 2013 истцом были обнаружены неисправности системы кондиционирования, о чем истец обратился к ответчику с просьбой оказать содействие; поскольку обращения истца были оставлены ответчиком без ответа, истец самостоятельно предпринял меры по устранению недостатков имущества; стоимость работ по устранению недостатков составила 790 859 руб. 60 коп., стоимость услуг по разработке проектной документации систем кондиционирования – 30 000 руб.; понесенные расходы на устранение недостатков в размере 820 859 руб. 60 коп. истец полагает подлежащим  возмещению за счет ответчика в силу статей 612, 616 ГК РФ; согласно заключению ООО «Стройиндустрия», приточно-вытяжная система была выполнена с нарушением существующих норм; пункт 6.4 договора, предусматривающий, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении в ходе выполнения работ по собственной инициативе и за свой счет, но по согласованию и с разрешения арендодателя, компенсации со стороны арендодателя не подлежит, а также что арендатор не вправе требовать от арендодателя возврата стоимости капитального и текущего ремонтов, произведенных им в помещении в течение срока аренды, недействителен, поскольку противоречит пункту 8.2.3 договора.

Претензионный порядок соблюден.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Гражданские права могут быть защищены способами, установленными законом, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности (статья 12 ГК РФ).

В силу статьи 8 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

На основании статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно разъяснениям пункта 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 74 постановления Пленума N 25 ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Действительно, в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Вместе с тем, в настоящем случае, стороны в договоре согласовали иное.

Так, в пункте 6.4 договора стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении в ходе выполнения работ по собственной инициативе и за свой счет, но по согласованию и с разрешения арендодателя, компенсации со стороны арендодателя не подлежит. Арендатор также не вправе требовать от арендодателя возврата стоимости капитального и текущего ремонтов, произведенных им в помещении в течение срока аренды.

Условие пункта 6.4 договора в таком случае не противоречит пункту 1 статьи 616 ГК РФ, как ошибочно полагает истец.

Противоречий спорного пункта договора пункту 8.2.3 договора, согласно которому арендодатель обязался своевременно и за свой счет производить капитальный ремонт помещения в соответствии с нормативными правовыми актами и нормативными техническими актами Российской Федерации, также не усматривается, поскольку содержание пункта 6.4 договора сводится, в том числе к тому, что стоимость капитального и текущего ремонта, произведенного самим арендатором, компенсации арендодателем не подлежит, пункт же 8.2.3 договора устанавливает обязанность арендодателя самого производить капитальный ремонт.

Проанализировав условия договора, в частности, его пункты 6.4, 8.2.3 с учетом положений статьи 431 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что в данном случае соглашением сторон предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении в ходе выполнения работ по собственной инициативе и за свой счет, но по согласованию и с разрешения арендодателя, компенсации со стороны арендодателя не подлежит; арендатор также не вправе требовать от арендодателя возврата стоимости капитального и текущего ремонтов, произведенных им в помещении в течение срока аренды.

При заключении данного договора стороны действовали в связи с осуществлением ими гражданских прав и на равных началах; договор, в том числе, условие о том, что  стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении в ходе выполнения работ по собственной инициативе и за свой счет, но по согласованию и с разрешения арендодателя, компенсации со стороны арендодателя не подлежит; арендатор также не вправе требовать от арендодателя возврата стоимости капитального и текущего ремонтов, произведенных им в помещении в течение срока аренды, приведенное в пункте 6.4, подписан сторонами в порядке статьи 421 ГК РФ без каких-либо разногласий.

Таким образом, включение в указанный договор условия о том, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении в ходе выполнения работ по собственной инициативе и за свой счет, но по согласованию и с разрешения арендодателя, компенсации со стороны арендодателя не подлежит; арендатор также не вправе требовать от арендодателя возврата стоимости капитального и текущего ремонтов, произведенных им в помещении в течение срока аренды не противоречит действующему законодательству.

В этой части иска надлежит отказать с отнесением расходов по оплате государственной пошлины на истца.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан представить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пункт 1 статьи 612 ГК РФ устанавливает, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Так, при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В силу пункта 5.1 договора арендатор имеет право в течение всего срока аренды за свой счет производить изменения и улучшения помещения только при условии получения письменного разрешения арендодателя в порядке и на условиях договора.

В силу пункта 5.4 договора арендатор обязан привлекать к выполнению работ в помещении согласованные с арендодателем строительные организации, имеющие все необходимые лицензии и разрешения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В настоящем случае в пункте 8.4.6 договора стороны согласовали обязанность арендатора своевременно, за свой счет и с разрешения арендодателя проводит текущий ремонт в помещении в течение всего срока действия аренды.

В пункте 6.4 стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении в ходе выполнения работ по собственной инициативе и за свой счет, но по согласованию и с разрешения арендодателя, компенсации со стороны арендодателя не подлежит. Арендатор также не вправе требовать от арендодателя возврата стоимости капитального и текущего ремонтов, произведенных им в помещении в течение срока аренды.

Арендованное имущество было передано истцу по акту приема-передачи 01.10.2010 без замечаний относительно состояния переданного имущества со стороны истца.

Истец в период с 01.10.2010 по декабрь 2013 года пользовался арендованным помещений без каких-либо замечаний относительно функционирования системы вентиляции и кондиционирования в арендованном помещении (недостатки обнаружены только в декабре 2014 года).

С учетом пунктов 5.1, 5.4, 6.4, 8.4.6 договора истец, самостоятельно и без согласования с ответчиком, предпринявший меры по устранению недостатков имущества (за свой счет), не получив согласия ответчика и не согласовав с ним привлеченную к выполнению работ организацию, не вправе претендовать на последующую компенсацию данных затрат за счет ответчика. Обратное будет противоречить условиям договора аренды.

Заключение ООО «Стройиндустрия», согласно которому рекомендовано произвести капитальный ремонт приточных и вытяжных установок, сети воздухоотводов, а также произвести диагностику и пуско-наладочные работы системы вентиляции, поскольку в данном состоянии приточно-вытяжная вентиляция работает с грубейшими нарушениями СНиП и противопожарной безопасности, суд не принял, в том числе в качестве доказательства, свидетельствующего о том, что имущество было передано истцу в аренду с недостатками, поскольку из данного заключения не усматривается, что имущество передавалось истцу в неисправном состоянии.

Следует отметить, что положения СНиП, на нарушение которых указано в данном заключении, приняты спустя 2 года после передачи имущества в аренду.

При таком положении суд приходит к выводу о том, что истец не вправе претендовать на компенсацию понесенных расходов на ремонт системы вентиляции в арендованном помещении в размере 820 859 руб. 60 коп. за счет ответчика.

В этой части иска также надлежит отказать с отнесением расходов по оплате государственной пошлины на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 172, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                                Е.В. Немтинова