ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-32040/2023

город Ростов-на-Дону

13 марта 2025 года

15АП-1818/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2025 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семичасновым И.В.

при участии:

от истца посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель ФИО1 по доверенности от 01.10.2024;

от ответчика посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель не подключился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц: представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот  27.12.2024 по делу № А32-32040/2023

по иску закрытого акционерного общества «Санаторий «Жемчужина моря» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьих лиц: Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Департамента имущественных отношений Краснодарского края; публичного акционерного общества Банк ВТБ

о признании права собственности,

                                    УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Санаторий «Жемчужина моря» (далее - санаторий, общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация, ответчик) о признании права собственности на самовольно реконструированные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202006:1113 по адресу: г. Геленджик,                       

<

...>:

- нежилое здание (коттедж) общей площадью 3 236,8 кв. м с кадастровым номером: 23:40:0202006:454;

- нежилое здание (спальный корпус N 1) общей площадью 3 897,8 кв. м с кадастровым номером: 23:40:0202006:720.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Департамент имущественных отношений Краснодарского края; публичное акционерное общество Банк ВТБ.

Решением от 27.12.2024 признано право собственности истца на нежилое здание (коттедж) общей площадью 3 236,8 кв. м с кадастровым номером: 23:40:0202006:454, нежилое здание (спальный корпус N 1) общей площадью 3 897,8 кв. м с кадастровым номером: 23:40:0202006:720, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202006:1113 по адресу: г. Геленджик, 

<

...>.  В резолютивной части решение указано о взыскании с санатория в пользу экспертной организации 230 000 рублей за проведение судебной экспертизы.  

            Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Заявитель жалобы указывает, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект путем реконструкции объекта недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего административный разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот недвижимых вещей.  В данном случае из поведения санатория усматривается, что он обратился в муниципальный орган для оформления документов, позволяющих легализовать постройку, но уже после начала его строительства, что в данном случае недопустимо, в том числе исходя из того, что объект реконструировался в курортном городе. Истец намеренно проигнорировал требования нормативной документации и реконструировал объекты санатория по собственному усмотрению при том, что  санаторием не были соблюдены законоположения о необходимости проведения экологической экспертизы проектной документации реконструкции объекта в границах особо охраняемой природной территории города курорта. 

В судебное заседание ответчик и третьи лица явку не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов». В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В назначенное время представитель ответчика ФИО2 подключение к судебному заседанию, проводимому путем веб-конференции, не обеспечила. Наличие технических сбоев в работе системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) со стороны суда не установлено.

От истца в апелляционный суд поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, на вопросы судебной коллегии дал пояснения.

   Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, санаторий владеет на праве аренды по договору № 4000005999 от 18.05.2021 земельным участком общей площадью                              63 289 кв. м с кадастровым номером 23:40:0202006:1113, категорией земель «земли населенных пунктов» и с видом разрешенного использования «санаторная деятельность», ограничения участка: зона курортного строительства (КС), зона охраны памятников археологии, водоохранная зона (500м) зона Черного моря, из которого   земельный участок площадью 2258 кв.м - режим 1-ой зоны санитарной охраны курортов, земельный участок площадью 61031 кв.м -  режим 2-ой зоны санитарной охраны курортов,  расположенный по адресу: город Геленджик,                   

<

...>.

Согласно пункту 1.2 договора аренды, арендатор имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением и видам разрешенного использования земельного участка и утвержденной проектной документацией на основании соответствующего разрешения на строительство. 

Из пункта 4.3.10 договора аренды следует, что арендатор принял на себя обязанность не допускать строительства объекта до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также получения разрешения на строительство в установленном порядке. 

Из дела следует, что до реконструкции на земельном участке были расположены: нежилое здание (коттедж) общей площадью 1 341,7 кв. м с кадастровым номером: 23:40:0202006:454 и  нежилое здание (спальный корпус N 1) общей площадью 1 407,1 кв. м, с кадастровым номером: 23:40:0202006:720, которые принадлежали истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.12.2022.

Материалами дела подтверждается, что санаторий 26.12.2022 обратился в Управление архитектуры и градостроительства города-курорта Геленджик с заявлениями исх. № 294 и № 295 о выдаче разрешений на реконструкцию указанного выше коттеджа и  спального корпуса № 1 (л.д.48, 49, т.1).  

В ответ на указанные заявления санатория Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в письмах N 110-52-7956/22-01-18 и N 110-52-7957/22-01-18  (л.д. 50, 51, т.1) отказало в выдаче разрешительной документации на реконструкцию объектов недвижимости, указав, что основания для оформления реконструкции отсутствуют, поскольку уже начата реконструкция объектов капитального строительства без получения разрешительной документации.

Из дела следует и не оспаривается сторонами, что санаторием без получения разрешения муниципалитета проведена реконструкция спорных объектов, в связи с чем увеличена площадь зданий за счет надстройки третьего этажа и переоборудования его из чердачного помещения, а также остекления, ограждения открытых проходов на существующих фундаментах здания путем превращения их в отапливаемые помещения (коридоры).

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд о признании права на самовольно реконструированные объекты.

Как указал суд, исковые требования общества направлены на признание права собственности на объекты недвижимости, возведенные в результате реконструкции, в связи с чем, спорные отношения подлежат регулированию положениями статьи 222 Гражданского кодекса.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»; далее - постановление N 44).

Согласно пункту 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

В пункте 21 Обзора судебной практики N 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В ходе рассмотрения дела определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2023 по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФИО3 и ФИО4 экспертам ООО «Южный региональный центр экспертиз».

В адрес арбитражного суда поступило экспертное заключение НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» № 206/04/24 от 12.04.2024, согласно которому экспертами сделаны следующие выводы.

Спорный объект: «Нежилое здание (коттедж) с кадастровым номером 23:40:0202006:454» подвергался реконструкции и был видоизменен путем надстройки третьего этажа на ранее возведенное двухэтажное строение.

На спорном объекте реконструкции «Нежилое здание (коттедж) были произведены работы по устройству железобетонной плиты перекрытия в параметрах наружных стен второго этажа ранее возведенного строения. Были произведены работы по возведению наружных и внутренних стен третьего этажа. Произведены работы по устройству кровли из металлических двускатных ферм с устройством покрытия из профилированного металлического листа с устройством светового фонаря. Произведены внутренние и наружные отделочные работы. Проведены внутренние коммуникации с подключением к наружным сетям ранее возведенного строения «Коттедж» с кадастровым номером 23:40:0202006:454, расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик, 

<

...>.

Спорный объект: «Нежилое здание (спальный корпус N 1) с кадастровым номером 23:40:0202006:720» подвергался реконструкции и был видоизменен путем надстройки третьего этажа на ранее возведенное двухэтажное строение.

На спорном объекте реконструкции «Нежилое здание (спальный корпус N 1) были произведены работы по устройству железобетонной плиты перекрытия в параметрах наружных стен второго этажа ранее возведенного строения. Были произведены работы по возведению наружных и внутренних стен третьего этажа. Произведены работы по устройству кровли из металлических двускатных ферм с устройством покрытия из профилированного металлического листа с устройством светового фонаря. Также в здании спального корпуса N 1 были возведены боковые (фасадные) светопрозрачные конструкции для ограждения открытых проходов здания. Произведены внутренние и наружные отделочные работы. Проведены внутренние коммуникации с подключением к наружным сетям ранее возведенного строения с кадастровым номером 23:40:0202006:720», расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик, 

<

...>.

Реконструкция спорных объектов «Нежилое здание (коттедж) с кадастровым номером 23:40:0202006:454» и «Нежилое здание (спальный корпус N 1) с кадастровым номером 23:40:0202006:720» производилась согласно проектной документации на реконструкцию объектов: «Реконструкция коттеджа по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик, 

<

...>. Кадастровый номер объекта 23:40:0202006:454» и «Реконструкция спального корпуса N 1 по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик,                               

<

...>. Кадастровый номер объекта 23:40:0202006:720»

В материалах дела не представлена правоустанавливающая документация на здания в реконструированном виде: «Нежилое здание (коттедж) с кадастровым номером 23:40:0202006:454» и «Нежилое здание (спальный корпус N 1) с кадастровым номером 23:40:0202006:720», расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202006:1113 по адресу город-курорт Геленджик, 

<

...>.

Спорные объекты «Нежилое здание (коттедж) с кадастровым номером 23:40:0202006:454» и «Нежилое здание (спальный корпус N 1) с кадастровым номером 23:40:0202006:720», расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202006:1113 по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик, 

<

...> соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик, Генеральному плану муниципального образования город-курорт Геленджик, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий.

Спорные объекты «Нежилое здание (коттедж) с кадастровым номером 23:40:0202006:454» и «Нежилое здание (спальный корпус N 1) с кадастровым номером 23:40:0202006:720», расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202006:1113 по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик, 

<

...>, соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе вышеуказанное заключение строительно-технической экспертизы, признал возможным признать за санаторием право собственности на два спорных реконструированных объекта. При этом,  суд исходил из того, что спорные объекты по результатам экспертизы соответствуют всем обязательным градостроительным, строительным, санитарным, эпидемиологическим и противопожарным требованиям; угроза жизни и здоровью граждан в случае сохранения данных построек отсутствует. 

Между тем, по мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции при признании  права собственности на спорные самовольные постройки не учтено следующее. 

В настоящем случае следует учитывать, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. 

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Поэтому в пункте 26 постановления N 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В названном пункте постановления N 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблением правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

Таким образом, из выше приведенных разъяснений следует, что лицо, возведшее объект самовольного строительства, не вправе претендовать на признание за ним судом права собственности на данный объект и последний подлежит сносу в любом случае (даже, если объект формально соответствует строительным, санитарным и иным обязательным нормам и правилам), если лицо в установленном порядке не предпринимало действий, направленных на получение необходимых для строительства документов (разрешения на строительство).

Аналогичная позиция изложена в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (абзац 10 и 11). Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Если судом установлено недобросовестное поведение застройщика, создавшего самовольную постройку, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, действуя в обход закона, понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В данном случае из поведения санатория усматривается, что он обратился в компетентные органы для оформления документов, позволяющих легализовать постройку, но уже после начала реконструкции,  что в данном случае недопустимо, в том числе исходя из того, что объект реконструировался в курортном городе и использование  объекта предполагает массовое нахождение в нем граждан.

Кроме того, из материалов дела следует, что  земельный участок с расположенными на нем спорными объектами полностью расположен в границах второй зоны санитарной охраны города - курорта Геленджик, что в силу части 6 статьи 49 и части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса предполагает при получении разрешения на строительство необходимость представления заключения государственной экологической экспертизы. 

Однако при обращении 26.12.2022 в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик санаторий соответствующее заключение не представлял (доказательства обратного материалы дела не содержат, в приложении к заявлениям отсутствует).

            Таким образом, санаторием не были соблюдены законоположения о необходимости проведения экологической экспертизы проектной документации реконструкции объектов, находящихся в границах особо охраняемой природной территории. 

            Результаты судебной экспертизы, проведенной по настоящему делу, также не могут, безусловно, подменять порядок административной  легализации объекта и его комиссионного экспертирования при вводе в эксплуатацию.  

          Так, из текста заключения  № 206/04/24 от 12.04.2024 следует, что эксперты провели исключительно внешний  визуальный осмотр,  использовали только лазерный дальномер,  рулетку и  фотоаппарат. Натурные измерения,  вскрытия (отбор проб), лабораторные исследования несущих конструкций, их надежность, специалистами экспериментально не применялись и не  проводились,  выводы о соблюдении сейсмической безопасности объектов сделаны исключительно по фотоматериалам, что не обеспечивает выводы о безусловной безопасности спорных строений, в то время как предполагается, что в них (коттедж и спальный корпус) одновременно будет находиться массовое скопление граждан-курортников. 

При указанных обстоятельствах, поскольку существенное реконструирование спорных объектов с надстройкой этажей (площадь каждого из объектов после реконструкции увеличилась практически в 3 раза) осуществлялось с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений (при этом отказ в выдаче разрешения в судебном порядке не обжалован),  удовлетворение иска о признании права собственности на такие спорные самовольные строения противоречит требованиям действующего законодательства вне зависимости от сделанных выводов специалистов об отсутствии нарушений строительных, градостроительных и иных норм. 

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение в части признания права собственности на спорные самовольные объекты подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.

 В части взыскания с санатория в пользу экспертной организации 230 000 рублей за проведение судебной экспертизы решение суда не обжалуется  сторонами и не проверяется апелляционной коллегией.  

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на санаторий в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2024 по делу № А32-32040/2023 в части признания права собственности закрытого акционерного общества «Санаторий «Жемчужина моря» на нежилое здание (коттедж) общей площадью 3 236,8 кв.м. с кадастровым номером: 23:40:0202006:454 и нежилое здание (спальный корпус №1) общей площадью 3 897,8 кв.м. с кадастровым номером: 23:40:0202006:720, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202006:1113 по адресу: город Геленджик, 

<

...>, отменить. В иске отказать.

Дополнить резолютивную часть решения абзацем следующего содержания.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Санаторий «Жемчужина моря» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 30 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменений.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           М.Г. Величко

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

ФИО5