СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-8316/2024-ГК

г. Пермь

14 октября 2024 года

Дело № А50-32694/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Коньшиной С.В.,

судей  Лесковец О.В., Поляковой М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И., 

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО1 – доверенность от 02 июля 2024 года, диплом, паспорт;

от третьего лица управления  имущественных и земельных отношений администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края: ФИО1 - доверенность от 01 июля 2024 года, диплом, паспорт;

иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО2,

на решение Арбитражного суда Пермского края 

от 28 июня 2024 года по делу № А50-32694/2022

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

третьи лица: управление имущественных и земельных отношений администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

об обязании выкупить помещения, 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее  ИП ФИО2, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края (далее  ответчик, администрация) о возложении обязанности по выкупу у ИП ФИО2 объекта недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 60,1 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> д 2е,  кадастровый номер: 59:08:0401005:387 по цене 5 867 622 руб.

Истец уточнил заявленные требования, просит взыскать с муниципального образования «Кунгурский муниципальный округ Пермского края» в лице администрации за счет средств казны денежные средства в счет возмещения за вышеназванное нежилое помещение в размере  5 423 955 руб., в том числе 3 060 000 руб. стоимости нежилого помещения, 551 711 руб. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, 428 659 руб. убытков, связанных с изъятием нежилого помещения с учетом упущенной выгоды за 5 месяцев среднего срока экспозиции, 1 383 585 руб. упущенной выгоды за период с июля 2022 года по март 2024 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены управление имущественных и земельных отношений администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края (определение от 09 января 2023 года), Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (определения от 26 сентября 2023 года).

Определением от 14 мая 2024 года Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае исключено из числа третьих лиц.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 28 июня 2024 года иск удовлетворен частично. На администрацию возложена обязанность выкупить у ИП ФИО2 объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 60,1 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 59:08:0401005:387 по цене  3 060 000 руб. стоимости нежилого помещения. С администрации в пользу ИП ФИО2  взысканы убытки в размере 428 659 руб., а также расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 8 159,91 руб., судебной экспертизы в размере 5 439,94 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. С ИП ФИО2 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 28 505,84 руб.

Истец, ИП ФИО2, не согласившись с названным решением, обжаловала его в апелляционном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд необоснованно отказал во взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, который с учетом части 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), статьи 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», входит в состав выкупной цены. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома (далее МКД) в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к  признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние МКД не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что, в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта МКД могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Экспертом ФИО3 в заключении сделан вывод о нуждаемости МКД в проведении капитального ремонта. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт рассчитан экспертом с учетом положения статьи 166 ЖК РФ. При этом экспертом сделана корректировка стоимости изымаемого нежилого помещения по отношению к взятым аналогам в сторону уменьшения в связи с признанием МКД аварийным и подлежащим сносу. 

Суд необоснованно отказал во взыскании упущенной выгоды за период с июля 2022 года по март 2024 года, поскольку с июля 2022 года истец был вынужден прекратить предпринимательскую деятельность в принадлежащем ему на праве собственности нежилом помещении по адресу: 

<

...>. Вопреки выводу суда, ИП ФИО2 осуществляла предпринимательскую  деятельность по адресу: 

<

...>, и ранее, параллельно с осуществлением деятельности по адресу: 

<

...>, а в октябре 2022 года лишь произведена перерегистрация контрольно-кассовой техники с одного адреса на другой по причине неосуществления предпринимательской деятельности по адресу: 

<

...>. Согласно заключению ООО «Строительная компания» «Гарант Строй» ведение предпринимательской деятельности по адресу: 

<

...>., представляет опасность для жизни и здоровья проживающих в нем граждан и эксплуатации расположенных в нем нежилых помещений, в том числе по причине возможности его обрушения. Согласно Муниципальной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Кунгурского муниципального округа Пермского края, признанного таковым до 01 января 2017 года, на 2019 – 2024 годы, планируемая дата переселения граждан из спорного МКД – 31 декабря 2021 года. В настоящее время не изъято лишь нежилое помещение истца. Согласно письму Территориального органа Росздравнадзора по Пермскому краю от 28 мая 2024 года № 1817 в случае принятия муниципалитетом решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу собственник нежилого помещения не вправе его использовать для ведения фармацевтической деятельности, поскольку это будет нарушением лицензионных требований. Таким образом, истцом подтвержден факт вынужденного неосуществления предпринимательской деятельности в спорном нежилом помещении с 2022 года, однако суд удовлетворил требования в данной части лишь за 5 месяцев среднего срока экспозиции. 

Суд не обосновал расчет взысканных судебных расходов. Истец также не согласен с формулировкой резолютивной части решения суда, поскольку суд обязал администрацию выкупить у истца объект недвижимого имущества по цене 3 060 000 руб., тогда как истец с учетом принятого судом уточнения исковых требований просил взыскать денежные средства. В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ в рассматриваемом деле должна определяться выкупная цена изымаемого помещения, а не «стоимость нежилого помещения», как указал суд. Суд фактически разделил требование на требование имущественного и неимущественного характера, чем вышел за пределы заявленных исковых требований, что привело к неправильному распределению судебных расходов. Также истец не согласен с решением суда в части отсутствия указания на взыскание денежных средств за счет казны муниципального образования (статья 242.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации).

По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ИП ФИО2 просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, взыскав с муниципального образования «Кунгурский муниципальный округ  Пермского края» в лице администрации за счет средств казны в пользу ИП ФИО2 денежные средства в счет возмещения за нежилое помещение площадью 60,1 кв. м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер 59:08:0401005:387 в размере 5 423 955 руб., 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 40 000 руб. по проведению оценки, 5 000 руб. по оплате экспертизы оценочного отчета, 65 000 руб. по оплате судебных оценочных экспертиз.

02 октября 2024 года от ответчика и  третьего лица управления имущественных и земельных отношений администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края поступили отзывы, в которых они возразили против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснили, что считают решение законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, в судебное заседание не явились.

Из доводов апелляционной жалобы следует, что решение суда обжалуется только в части отказа в удовлетворении исковых требований и в части распределения судебных расходов.

Иных доводов жалоба не содержит.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки обоснованности и законности судебного акта только в обжалуемой части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Поскольку судебный акт обжалуется в части, арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПКРФ только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, МКД по адресу: 

<

...> возведен в 1962 году.

27 июня 1994 года состоялась первая приватизация в МКД, расположенном по адресу: 

<

...>. 

29 октября 2009 года постановлением главы г. Кунгура по заявлению собственника жилого помещения ФИО2 жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> д 2е, кв. 7, общей площадью 65,1 кв. м. переведено в нежилое помещение с целью размещения аптеки при условии проведения реконструкции помещения.

06 ноября 2009 года ФИО2 выдано разрешение на реконструкцию жилого помещения в нежилое под размещение аптеки. 

25 марта 2010 года ФИО2 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства – жилого помещения в нежилое под размещение аптеки. 

12 мая 2010 года зарегистрировано право собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью 60,1 кв. м. с кадастровым номером 59:08:0401005:387 по адресу: 

<

...>. 

01 июля 2016 года постановлением администрации г. Кунгура № 497 МКД по адресу: 

<

...>, признан аварийным и подлежащим сносу.

22 апреля 2022 года постановлением администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края № 171-01-09-635 изъяты для муниципальных нужд, в том числе путем выкупа земельные участки, на которых расположены МКД, признанные аварийными, категория земель: земли населенных пунктов.

28 июля 2022 года в названное постановление внесены изменения, которым перечень изымаемых земельных участков дополнен земельным участком для размещения МКД, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Полагая, что ИП ФИО2 как собственнику нежилого помещения в доме по указанному адресу, признанному аварийным и подлежащим сносу,  также полагается выплата компенсации в связи с изъятием принадлежащего ей нежилого помещения для муниципальных нужд, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с иском к администрации о  взыскании с муниципального образования «Кунгурский муниципальный округ Пермского края» в лице администрации за счет средств казны денежных средств в счет возмещения за вышеназванное нежилое помещение в размере  5 423 955 руб., в том числе 3 060 000 руб. стоимости нежилого помещения, 551 711 руб. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, 428 659 руб. убытков, связанных с изъятием нежилого помещения с учетом упущенной выгоды за 5 месяцев среднего срока экспозиции, 1 383 585 руб. упущенной выгоды за период с июля 2022 года по март 2024 года (с учетом принятых судом уточнений).

Правовые последствия признания жилого МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в МКД законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), части 1 статьи 7 ЖК РФ в отношении нежилого помещения истца должны применяться вышеуказанные нормы, регулирующие сходные правоотношения в отношении жилых помещений, в частности статья 32 ЖК РФ.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (пункт 1). Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 6).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения. 

В соответствии с  пунктом 22 Постановления Пленума № 14 судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. 

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. 

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. 

При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат. 

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. 

Такой порядок закреплен в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 (в редакции от 02 августа 2007 года № 494).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28 марта 2017 года № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 ЖК РФ, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения. 

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. 

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 названной статьи). 

Согласно пункту 1 стати 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд  осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. 

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно. 

Как указано в пункте 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

На основании изложенного и в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат по аналогии применению нормы части 10 статьи 32 ЖК РФ.

Позиция о необходимости судам в отсутствие норм, регламентирующих порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 ЖК РФ, статьи 239.2, 279 ГК РФ, статьи 56.3 ЗК РФ, также сформулирована Верховным Судом РФ в определениях от 03 июля 2018 года № 309-КГ17-23598, от 20 ноября 2018 года № 309-КГ18-13252.

Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. 

При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с этим в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 ГК РФ. 

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 

Данные правила установлены статьей 279 ГК РФ, из пункта 6 которой следует, что cроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу статей 56.2, 56.10 ЗК РФ, части 1 статьи 32 ЖК РФ обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (раздел II «Обзора судебной 6 практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года). 

При этом отсутствие решения об изъятии имущества или несоблюдение процедуры его изъятия само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества. 

Учитывая, что соглашение об изъятии помещения сторонами не было заключено, между ними возник спор об определении размера возмещения, такой размер подлежал определению судом при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края № 171-01-09-635 от 22 апреля 2022 года (с учетом изменений, внесенным постановление от 28 июля 2022 года) МКД по адресу: 

<

...> д 2е, признан аварийным, подлежащим сносу. 

Для определения цены выкупа принадлежащего истцу нежилого помещения судом назначалась экспертиза и дополнительная экспертиза, производство которых поручено эксперту Центра независимых судебных экспертиз «ТЕХЭКО» ФИО3 

Согласно заключению эксперта в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ размер выкупной цены нежилого помещения площадью 60,1 кв. м. по адресу: 

<

...> д 2е, кадастровый номер 59:08:0401005:387 на дату оценки составляет: рыночная стоимость нежилого помещения - 3 060 000 руб. (в том числе рыночная стоимость доли в праве собственности на общее имущество в МКД пропорционально размеру площади помещения – 94 418 руб., рыночная стоимость доли земельного участка, входящей в состав общего имущества МКД пропорционально размеру общей площади помещения – 151 356 руб.), убытки в связи с изъятием нежилого помещения - 428 659 руб. (убытки, связанные с необходимостью аренды помещения для складирования оборудования и прочего имущества – 20 984 руб., убытки, связанные с переездом, - 10 500 руб., убытки, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок к ним, - 2 000 руб., убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов), - 65 000 руб., размер упущенной выгоды – 330 175 руб.), компенсация за непроизведенный капитальный ремонт с учетом положений статьи 166, части 1 статьи 190.1 ЖК РФ в связи с изъятием нежилого помещения - 551 711 руб. 

Экспертом также сделан вывод о том, что на дату приватизации первого жилого помещения – 27 июня 1994 года - необходимо было провести капитальный ремонт покрытия крыши и системы водоснабжения, обязанность по проведению капитального ремонта указанных конструкций в доме не исполнена. Необходимость провести ремонт была в связи с тем, что истек срок эффективной эксплуатации данных элементов. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, нуждался в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения - 27 июня 1994 года.

Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу. 

Неясность выводов эксперта либо неполнота экспертного заключения отсутствуют. Выводы эксперта понятны, мотивированы, основаны на специальных знаниях эксперта и его опыте.

Отвод эксперту при назначении экспертизы, обоснованных возражений относительно кандидатуры эксперта и экспертной организации лицами, участвующими в деле, не заявлялись.

Заключение эксперта ФИО3 в силу статей 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ), поскольку обладает признаками относимости и допустимости доказательств, содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено ясно, полно и последовательно, обосновано ссылками на применяемые в процессе исследования стандарты и методики. 

Таким образом, поскольку экспертное заключение ответчиком документально не опровергнуто, недопустимым доказательством не признано, суд счел возможным принять указанную стоимость для осуществления выкупа принадлежащего истцу нежилого помещения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ.

Оснований для критической оценки заключения судебной экспертизы по настоящему делу у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

Согласно заключению эксперта в состав компенсационных выплат включены: убытки в связи с изъятием нежилого помещения - 428 659 руб. (убытки, связанные с необходимостью аренды помещения для складирования оборудования и прочего имущества – 20 984 руб., убытки, связанные с переездом, - 10 500 руб., убытки, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок к ним, - 2 000 руб., убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов), - 65 000 руб., размер упущенной выгоды – 330 175 руб.), компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 551 711 руб. 

Истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Однако ответчиком, администрацией, обоснованно указано на то, что согласно тому же заключению  эксперта ФИО3 МКД нуждался в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения – на 27 июня 1994 года, однако право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за истцом ФИО2 лишь 12 мая 2010 года, то есть когда дом уже нуждался в капитальном ремонте 16 лет, по состоянию на 2004 год процент износа дома составлял уже 52 %, что, безусловно, отразилось на стоимости приобретения истцом данного помещения в сторону уменьшения, то есть истец приобрел помещение в состоянии, требующем капитального ремонта, по цене ниже, чем если бы он приобретал его после проведения капитального ремонта. 

Нуждаемость МКД в капитальном ремонте уже более 15 лет к моменту приобретения ФИО2 спорного помещения не явилось для нее препятствием для приобретения данного помещения и осуществления ею в данном помещении предпринимательской деятельности в виде размещения аптеки.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в признании обоснованной компенсации истцу за произведенный капитальный ремонт в сумме 551 711 руб.

Размер упущенной выгоды рассчитан экспертом в сумме 330 175 руб., составляющей неполученный доход истца, который он получил бы, если бы его права не были нарушены, то есть если бы помещение не было изъято у него, за 5 месяцев (4 месяца – средний срок экспозиции, 1 месяц – срок на переоформление лицензии в связи со сменой адреса) исходя из упущенной выгоды за месяц 65 885 руб. и 750 руб. госпошлины.

В данной части судом первой инстанции заявленные признаны обоснованными.

Истец ФИО2, ссылаясь на то, что она не могла пользоваться принадлежащим ей помещением больший период, чем принятый во внимание экспертом и судом период в 5 месяцев, просит взыскать также упущенную выгоду за последующий период с июля 2022 года по март 2024 года  в сумме 1 383 585 руб. (исходя из размера упущенной выгоды 65 885 руб. в месяц).

В подтверждение данного довода истец ссылается на техническое заключение № Т3-01-28/11-2022 от 30 ноября 2022 года, согласно которому техническое состояние несущих и ограждающих конструкций МКД по адресу: 

<

...>, находится в аварийном состоянии. Дом представляет опасность для жизни и здоровью проживающих в нем граждан и эксплуатации  в нем нежилого помещения, в том числе и по причине возможности его обрушения, в силу чего требуется расселение в связи с потерей несущей способности конструктивных элементов МКД.

Однако из фотоотчета к данному техническому заключению следует, что осмотр здания, расположенного но адресу: 

<

...>, проводился только снаружи здания, и также обследовано само нежилое помещение истца. 

Доказательств осмотра чердака, подъезда, лестничных площадок, подвального помещения, где установлены подпорки и установлены маяки, для проведения контрольных осмотров не имеется, что ставит под сомнение вывод, содержащийся в техническом заключении, об угрозе жизни и здоровью проживающих в этом доме жильцов. 

Между тем, согласно информации управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края по вопросу расселения МКД адресу: 

<

...>, данный МКД не отключен от жилищно-коммунальных услуг до настоящего времени, так как в части жилых помещений проживают наниматели, которые будут расселены в конце 2024 года. 

Для обеспечения безопасности или создания нормальных условий для постоянного проживания  МУП «Кунгурстройзаказчик» рекомендовано вести постоянный мониторинг за состоянием дома, принять меры для безопасного проживания жителей. 

Во исполнение данных рекомендаций специалистами ПТО МУП «Кунгурстройзаказчик» регулярно проводится весенне - осенний осмотр МКД. Исходя из предоставленных актов, существенных изменений на протяжении последних двух лет не происходило, в связи с чем ФИО2 могла бы продолжать свою деятельность по данному адресу до настоящего времени. 

Кроме того, доказательств, подтверждающих точную дату прекращения истцом предпринимательской деятельности в спорном помещении, в материалы дела не предоставлено. 

Из представленной истцом справки Межрайонной ИФНС России № 6 по Пермскому краю от 17 апреля 2024 года  следует, что контрольно-кассовая техника модели ШТРИХ-ON-LINE, заводской номер 0168620004053787 поставлена на учет 25 июня 2018 года по адресу: 

<

...> 2е, аптека «Знахарь», и 20 октября 2022 года произведена перерегистрация в связи со сменой места установки, новый адрес установки KKT: 

<

...>, аптечный пункт, что подтверждает, что ФИО2 продолжила свою предпринимательскую деятельность по новому адресу.

С учетом вышеизложенного при том, что упущенная выгода за 5 месяцев признана судом обоснованной, суд первой инстанции правомерно отказал в признании обоснованной в составе выкупной цены нежилого помещения упущенной выгоды за больший период. 

Таким образом, решение суда в обжалуемой части является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно того,  что ему неправомерно отказано в признании в составе выкупной цены компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также упущенной выгоды за период с июля 2022 года по март 2024 года отклонятся судом в силу вышеизложенного. 

Данные доводы не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, выражают несогласие заявителя с принятым судебным актом, что само по себе не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. 

Утверждение истца о том, что, вопреки выводу суда, ИП ФИО2 осуществляла предпринимательскую  деятельность по адресу: 

<

...>, и ранее, параллельно с осуществлением деятельности по адресу: 

<

...>, а в октябре 2022 года лишь произведена перерегистрация контрольно-кассовой техники с одного адреса на другой по причине неосуществления предпринимательской деятельности по адресу: 

<

...>, отклоняется судом, поскольку с учетом установленных судом обстоятельств и признания обоснованной в составе выкупной цены упущенной выгоды за 5 месяцев на правильность вывода суда первой инстанции в данной части не влияет. 

По заключению эксперта им при расчете упущенной выгоды приняты во внимание именно 5 месяцев, поскольку 4 месяца составляет средний срок экспозиции, 1 месяц – срок для переоформления лицензии в связи со сменой адреса. 

Исходя из среднего срока экспозиции, в этот срок истец мог организовать поиск, подыскать, приобрести и оформить  иное помещение для осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем оснований возлагать на ответчика – администрацию – последствия непринятия истцом указанных мер у суда не имеется.

Прекращение деятельности на более длительный период правомерно признано судом первой инстанции предпринимательским риском, выраженным собственной волей. 

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что согласно письму Территориального органа Росздравнадзора по Пермскому краю от 28 мая 2024 года № 1817 в случае принятия муниципалитетом решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу собственник нежилого помещения не вправе его использовать для ведения фармацевтической деятельности, поскольку это будет нарушением лицензионных требований, что, по мнению истца, подтверждает факт вынужденного неосуществления деятельности в спорном нежилом помещении, отклоняется судом.

В силу статьи 68 АПКР РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Вышеназванное письмо лишь содержит разъяснения законодательства безотносительно рассматриваемой ситуации и подтверждением неосуществления истцом деятельности в спорном помещении не является.

Данное письмо применительно к рассматриваемой ситуации свидетельствует лишь о том, что с момента признания МКД по адресу: 

<

...>, аварийным и подлежащим сносу, то есть с 01 июля 2016 года, ИП ФИО2, продолжая размещать аптеку в аварийном доме, подлежащем сносу, нарушала лицензионные требования. 

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд не обосновал расчет взысканных судебных расходов, отклоняется судом.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом заявлены требования о взыскании с муниципального образования «Кунгурский муниципальный округ Пермского края» в лице администрации за счет средств казны денежных средств в счет возмещения за вышеназванное нежилое помещение в размере  5 423 955 руб., в том числе 3 060 000 руб. стоимости нежилого помещения, 551 711 руб. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, 428 659 руб. убытков, связанных с изъятием нежилого помещения с учетом упущенной выгоды за 5 месяцев среднего срока экспозиции, 1 383 585 руб. упущенной выгоды за период с июля 2022 года по март 2024 года (с учетом принятых судом уточнений).

Требование истца в отношении 3 060 000 руб. правомерно расценено судом первой инстанции в качестве требования неимущественного характера, облагающегося государственной пошлиной на момент обращения с иском в размере 6 000 руб., поскольку в данном случае на администрацию возлагается обязанность по выкупу помещения, спорным являлся лишь вопрос о стоимости выкупа. 

В оставшейся части требования истца правомерно квалифицированы судом первой инстанции в качестве требований имущественного характера, подлежащего оценке.

Решением суда иск удовлетворен частично. На администрацию возложена обязанность выкупить у истца нежилое помещение по цене  3 060 000 руб. С администрации в пользу истца  взысканы убытки в размере 428 659 руб., а также расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 8 159,91 руб., судебной экспертизы в размере 5 439,94 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. С ИП ФИО2 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 28 505,84 руб.

Таким образом, поскольку исковые требования имущественного характера удовлетворены частично, суд первой инстанции правомерно в соответствующей пропорции распределил в данной части судебные расходы.

Поскольку требования неимущественного характера судом удовлетворены, государственная пошлина по данным требованиям правомерно отнесена судом на администрацию в полном объеме. 

Оснований для  иного выводы у суда апелляционной инстанции  не имеется.

Указанная квалификация требований истца на требования имущественного и неимущественного характера является прерогативой суда и выходом за пределы заявленных исковых требований не является (часть 1 статьи 168 АПК РФ).

Довод истца о том, что судом неправильно сформулирована резолютивная часть решения, поскольку суд обязал администрацию выкупить у истца объект недвижимого имущества по цене 3 060 000 руб., тогда как истец с учетом принятого судом уточнения исковых требований просил взыскать денежные средства за счет казны муниципального образования, также отклоняется судом в связи с тем, что квалификация требований является исключительной прерогативой суда (часть 1 статьи 168, часть 1 статьи 170 АПК РФ). 

Таким образом, апелляционная жалоба истца, ИП ФИО4, удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, относятся на ее заявителя, ИП ФИО2 

 

На основании изложенного и руководствуясь статьями  110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 28 июня 2024 года  по делу № А50-32694/2022  в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

 

С.В. Коньшина

 

Судьи

 

О.В. Лесковец

 

М.А. Полякова