ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-3667/2019

г. Вологда

15 июня 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 15 июня 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Ралько О.Б.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация Управдом» на решение Арбитражного суда Псковской области от 17 марта 2020 года по делу № А52-3667/2019,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация Управдом» (адрес:182112, 

<

...>; ОГРН 

<

***>,                          ИНН 

<

***>, далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к муниципальному унитарному предприятию «Жилсервис г. Великие Луки» (адрес: 182112, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - Предприятие) о взыскании 104 290 руб. 51 коп., в том числе 99 036 руб. 30 коп. задолженности по оплате услуг, оказанных за период с 01.07.2017 по 30.05.2019 в рамках договора управления многоквартирным домом от 15.01.2009, 5 254 руб. 21 коп. пеней за период с 26.02.2018 по 26.05.2019.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие «Единый расчетно-кассовый центр          г. Великие Луки», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Жилсервис».

Решением суда от 17 марта 2020 года в удовлетворении иска отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Действующим законодательством не предусмотрено возложение обязанности по оплате содержания общедомового имущества арендатором. 

Предприятие в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

Дело рассматривается в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 15.01.2009 ООО «УО «Жилсервис» (управляющая организация) и муниципальным образованием г. Великие Луки в лице Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Великие Луки (собственник) на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> от  25.11.2008, заключен договор управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация, действующая на основании Устава, обязуется обеспечить выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД, а также заключить от своего имени и за счет собственников договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг с организациями и поставщиками, выполняющими соответствующие работы (услуги), а собственник обязуется принять и оплатить оказанные услуги, а также выплатить вознаграждение в соответствии с условиями договора.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Общество создано 25.06.2015 путем реорганизации в форме выделения из ООО «УО «Жилсервис» и является его правопреемником в части прав и обязанностей по договору управления многоквартирными домами, в том числе домом № 22, корп. 2 по улице Зеленой в г. Великие Луки в силу утвержденного передаточного акта от 05.05.2014.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости с 29.02.2012 Предприятие владеет нежилым помещением № 1001 в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> на праве хозяйственного ведения (том 1 лист дела 100).

Предприятием и (арендодатель) и  ООО «УО «Жилсервис» (арендатор) 12.05.2014 заключен договор № 1001/14-19 аренды нежилого помещения по результатам аукциона (том 1 листы дела 119-122). 

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение №1001 в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с пунктом 2.2.3 арендатор обязуется в течение десяти рабочих дней с момента подписания договора заключить договоры на оказание коммунальных услуг и иных услуг по содержанию и эксплуатации объекта с ресурсоснабжающими организациями и (или) с организациями, обеспечивающими предоставление данного вида услуг (управляющая организация); в течение 15-ти рабочих дней с момента заключения соответствующих договоров, но не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора предъявить эти договоры арендодателю.

Согласно пункту 3.6 договора плата за коммунальные услуги и иные услуги по содержанию и эксплуатации объекта производится арендатором в порядке и сроки, установленные соответствующими договорами, предусматривающими данные виды услуг.

В связи с завершением процедуры реорганизации ООО «УО «Жилсервис» с 25.06.2015 арендатором спорного нежилого помещения стало Общество, что подтверждается соглашением об изменении договора аренды от 26.06.2015.

Таким образом, Общество одновременно является управляющей организацией в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> и арендатором спорного нежилого помещения № 1001.

Считая, что Предприятие как собственник помещения в спорном многоквартирном доме обязано оплачивать работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, Общество направило  его адрес документы на оплату (том 1, листы 48-78). 

Отказ в удовлетворении требований послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования незаконными, необоснованными и в иске отказал.

Апелляционный суд находит выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верными.

Статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации                        (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Частью 2 статьи 154 названного Кодекса установлено, что в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме входят: плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Как следует из материалов дела, Предприятие владеет спорным помещением № 1001, находящимся в управлении Общества, на праве хозяйственного ведения.

Общество является управляющей организацией в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> и арендатором спорного нежилого помещения №1001 на основании договора аренды от 12.05.2014.

Пунктом 2.2.3 указанного договора предусмотрена обязанность арендатора (Общество) заключить договоры на оказание коммунальных услуг и иных услуг по содержанию и эксплуатации объекта с ресурсоснабжающими организациями и (или) с организациями, обеспечивающими предоставление данного вида услуг (управляющая организация).

Поскольку в рассматриваемом случае произошло совпадение в одном лице арендатора и управляющей компании, договоры с управляющей организацией Обществом заключены не были.

Статьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условия договора аренды и содержание пункта 2.2.3 этого договора, суд пришел к верному выводу, что стороны договорились возложить обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома на арендатора.

Само по себе неисполнение Обществом обязанности по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями и (или) с организациями, обеспечивающими предоставление данного вида услуг (управляющая организация) ввиду совпадения в одном лице управляющей организации и арендатора не освобождает истца от несения возложенных на него условиями договора аренды обязательств.

Довод апеллянта о том, что решение суда не соответствует сложившейся судебной практике, судом апелляционной инстанции отклоняется ввиду следующего.

Действительно, в силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации              № 2(2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) отражено, что обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Таким образом, из сложившейся практики разрешения подобных споров, следует устанавливать обстоятельства наличия или отсутствия договорных отношений между управляющей организацией, собственником помещений, его арендатором, и их содержание.

Если имеется лишь договор аренды, предусматривающий обязанность арендатора заключить договор с управляющей организацией, или возлагающий обязанности по оплате в пользу управляющей организации коммунальных услуг, расходов на содержание и ремонт общего имущества дома, то сам по себе такой договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов не имеется.

Однако настоящее дело не является аналогичным и не имеет схожих фактических обстоятельств в силу того, что по договору аренды произошло совпадение в одном лице - истца как арендатора и как управляющей компании, в связи с чем, вышеуказанный подход по настоящему делу неприменим.

По существу, доводы заявителя апелляционной жалобы повторяют позицию Общества при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не опровергают выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства и не свидетельствуют о нарушении судом норм материального права. Иное толкование положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 17 марта 2020 года по делу № А52-3667/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация Управдом» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                      Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий      А.Н. Шадрина

Судьи                                                                                                 А.Я. Зайцева 

                                                                                                            О.Б. Ралько