АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru   е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-11220/2021

04 апреля 2022 года

г. Барнаул

 

Резолютивная часть решения суда оглашена 29 марта 2022 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 04 апреля 2022 года.

 

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Боярковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мартика», г. Барнаул Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Энергия Маркет", г. Барнаул Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании договора аренды склада № 10 от 28.08.2020 незаключенным,

а также по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Энергия Маркет», г. Барнаул Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мартика», г. Барнаул Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 1 271 381 руб. 42 коп. долга по договору аренды № 10 от 28.08.2020,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от  ООО «Мартика» – ФИО2, по доверенности от 11.05.2021, диплом АВС 0820228,  ФИО3, по доверенности от 20.01.2022, удостоверение адвоката № 12,

от ООО «Энергия Маркет»  – ФИО4, по доверенности от 10.01.2022, диплом 102224 0568039, ФИО5, по доверенности от 10.01.2022,  

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Мартика», г. Барнаул Алтайского края (далее – ООО «Мартика») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Энергия Маркет», г. Барнаул Алтайского края  (далее – ООО «Энергия Маркет») о  признании договора аренды склада № 10 от 28.08.2020 незаключенным.

Исковые требования, со ссылками на ст. 164, 432, 433, 606, 607, 611, 612, 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), мотивированы тем, что истец считает, что договор аренды склада № 10 от 28.08.2020 между ООО «Мартика» и ООО «Энергия Маркет», является незаключенным, поскольку государственная регистрация указанного договора, в порядке действующего законодательства, не производилась. При передаче имущества по  договору, состав имущества определен не был, а также, в ходе эксплуатации данного имущества было выявлено, что  площадь  арендуемых  помещений,  указанная  в  договоре,  не соответствует  фактической.   

Общество с ограниченной ответственностью «Энергия Маркет» (далее –                                    ООО «Энергия Маркет») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мартика» (далее - ООО «Мартика») о взыскании 1 365 881 руб. 42 коп., в том числе 94 500 руб. долга по договору аренды № 11 от 30.08.2020 и 1 271 381 руб. 42 коп. долга по договору аренды № 10 от 28.08.2020. Данному делу присвоен номер А03-11379/2021.

Исковые требования со ссылками на ст. 309, 310, 614 ГК РФ мотивированы ненадлежащим исполнением ООО «Мартика» договорных обязательств,  в части внесения арендной платы  по договору аренды склада № 10 от 28.08.2020, и  договору  аренды  склада  №11  от 30.08.2020, что привело к образованию задолженности перед ООО «Энергия Маркет».

Определением суда от 01.09.2022 по делу № А03-11379/2021 выделены в отдельное производство требование общества с ограниченной ответственностью «Энергия Маркет» к обществу с ограниченной ответственностью «Мартика» о взыскании 1 271 381 руб. 42 коп. долга по договору аренды № 10 от 28.08.2020.   Делу присвоен № А03-12894/2021. 

Дело № А03-12894/2021 объединено в одно производство для совместного рассмотрения с делом № А03-11220/2021,  рассматриваемого  судьей  Боярковой  Т.В. Объединенному делу присвоен номер   А03-11220/2021.

 Рассмотрение дела № А03-11220/2021 неоднократно откладывалось по ходатайствам сторон для представления доводов и возражений, письменных пояснений, и необходимостью допроса свидетелей. 

В судебном заседании, 14  марта, представитель  ООО «Энергия  Маркет» заявил  ходатайство  о  проведении  судебной  экспертизы.  На  разрешение  экспертов  просил  поставить  следующий  вопрос -   Являлось  ли нежилое  здание  с  кадастровым  номером 22:63:030313:57,  расположенное  по  адресу 

<

...>  общей  площадью 45293,2  кв.  метра  объектом  самовольного строения  по  состоянию  на 09.04.2021.

  В  судебном  заседании 29.03.2022, представитель ООО «Мартика» поддержал ходатайство о назначении судебной экспертизы. Представил уточненную  редакцию  вопроса, который предлагает поставить на разрешение перед экспертом.  Просил сформулировать  вопрос  в  следующей  редакции «По  данным технических  паспортов  на  объект  от  15.11.2017  и от  25.02.2021,  определить,  являлось  ли  нежилое  здание,  расположенное   по  адресу   

<

...>  общей  площадью 45293,2  кв.  метра,  с  кадастровым  номером 22:63:030313:57  объектом самовольной  реконструкции?  Установить,  в результате  чего   произошло увеличение площади ,  указанного  здания в  период  с 15.11.2017  по 25.02.2021  года.»

Суд, совещаясь на месте, рассмотрев ходатайство ООО  «Энергия  Маркет»  и ООО «Мартика» о назначении производства судебной экспертизы по делу, отказал в его удовлетворении по следующим основаниям.  

Как  следует  из  документов,  представленных  ООО  «Энергия  Маркет», в  рамках  дела  №А03-10079/2021,   с  участием  сторон,  участвующих  в рассмотрении  настоящего спора,  по  иску о  возмещении  убытков,  причиненных  пожаром, определением  от 24  ноября  2021 назначено  проведение  судебной  экспертизы.  При  этом  одним  из  вопросов, поставленных  на  разрешение  экспертов  при  проведении строительно-технической  экспертизы,  является  вопрос, сформулированный  сторонами    по  настоящему  делу.  

Стороны, в  марте    2022 года,  при  рассмотрении настоящего  дела,   повторно  просят  назначить  судебную  экспертизу,   по  аналогичному  вопросу  в  иной  экспертной  организации.

При  этом  ни  одна  из  сторон не  просила приостановить  производство  по  делу,  до  получения  экспертного  заключения  по  делу  №А03-10079/2021.

В  настоящем  деле  рассматриваются  требования   о признании  договора  незаключенным,  и взыскании  арендной  платы  за  пользования  нежилыми  помещениями.

С  учетом  предмета  спора,  суд считает возможным    рассмотрение дела, без  выяснения вопроса  о  самовольности  реконструкции  здания.

При  таких  обстоятельствах,  суд  отказывает в  удовлетворении  ходатайств  сторон  о  назначении  судебной  экспертизы,  поскольку  считает,  что  данные  ходатайства  направлены  лишь  на  затягивание  рассмотрения  спора  по  искам,  поданным  в августе  2021  года.

В  судебном  заседании  29  марта,  представители ООО «Мартика»  представили письменный  отзыв  на  иск  ООО  «Энергия  Маркет», где  указали,  что  договор аренды  является  ничтожной  сделкой,  и  не  влечет  за  собой  никаких  юридических  последствий,  в  том  числе  и  отсутствуют  обязательства  по внесению  арендной  платы,  определенной  условиями  недействительного  договора.

Представители  ООО «Мартика», настаивали,  что  при рассмотрении судом спора по оспариванию договора аренды склада, суду необходимо оценивать исковые требования, как с позиции незаключенности, так и ничтожности договора. При  этом,  наставали на удовлетворении исковых требований, в части признания договора аренды незаключенным.Указывали, что   у  ООО «Мартика» отсутствовала  информация об  оформлении  собственником  технического  паспорта.  И по  их  мнению,  действия   ООО «Энергия  Маркет»,  свидетельствуют  о  нежелании,  последнего заключать договора  аренды  склада  №10  в надлежащим  виде

Представители ООО «Энергия Маркет» возражали относительно признания договора аренды склада № 10 от 28.08.2020 незаключенным. Указывали, что после  подписания  договора  аренды,  ООО «Мартика»  приступило  к  использованию  помещений  склада  №10.  Производило  расчеты  за  пользование  нежилыми  помещениями  указанного  склада.  

Настаивали на удовлетворении требований о взыскании с ООО «Мартика» задолженности по арендной плате по договору аренды склада № 10 от 28.08.2020 в полном объеме.  

Представитель ООО «Мартика» возражал относительно удовлетворения требований ООО «Энергия Маркет» о взыскании задолженности по договору аренды склада № 10 от 28.08.2020. Настаивал, что тарифы по коммунальным платежам сторонами согласованы не были.

ООО «Энергия Маркет», в отзыве на исковое заявление о признании договора аренды незаключенным, просила отказать ООО «Мартика» в удовлетворении требований в полном объеме. Указывало  на наличие, заключенного между ООО «Мартика»  и ООО «Энергия Маркет»,  договора аренды склада №; 10 от 28.08.2020. Ссылалось, что арендатор, ООО «Мартика», фактически стал занимать офисно-складские помещения по договору с 28.01.2021, тогда как акты приема-передачи помещений были подписаны 01.03.2022. Указал, что 09.04.2021 в складском помещении ООО «Мартика» по адресу: 

<

...>, произошел пожар, который уничтожил офисно-складское помещение. И  все  действия  ООО «Мартика»  направлены  на уклонение  от  возмещения  вреда,  причиненного  пожаром.

Настаивало, что ООО «Мартика», перед подписанием акта приема-передачи складских помещений, осмотрела помещения, самостоятельно их оборудовало. В связи с чем, считает, что все существенные условия договора сторонами были достигнуты, и считать данный договор незаключенным несостоятельно. Ссылается, что технический паспорт на здание ООО «Энергия Маркет» подготовило 25.02.2021. 

Выслушав представителей сторон, изучив отзывы на исковые заявления, исследовав материалы дела, заслушав  свидетелей, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлены следующие обстоятельства по делу.

ООО «Энергия Маркет» на праве собственности с 01.03.2016 принадлежит нежилое здание «склад», кадастровый номер 22:63:030313:57, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 42838,1 кв.м., год завершения строительства - 1985 (том 2, л.д. 1-7).

В соответствии с техническим паспортом, подготовленным КГБУ «Алтайский центра недвижимости и государственной кадастровой оценки» Октябрьский отдел, на здание корпуса № 2, Литера А, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 15.11.2017, имеются погашенные 15.02.2018 особые отметки «самовольное переустройство, самовольная перепланировка». Согласно данному техническому паспорту, общая площадь объекта, по состоянию на 15.11.2017 составляет 42838,1 (том 5, л.д. 6-28). 

 В материалы дела представлен технический паспорт, подготовленный ООО «Кадастр22» на здание корпуса № 2, Литера А, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 25.02.2021, с имеющимися не погашенными отметками «самовольное переустройство, самовольная перепланировка». Согласно данному техническому паспорту, общая площадь объекта, по состоянию на 25.02.2021 составляет 45 293,2 (том 5, л.д. 29-43). 

28.08.2020 между ООО «Энергия Маркет» (арендодатель) и ООО «Мартика» (арендатор) заключен договор аренды склада № 10, по условиям которого, арендодатель обязуется за плату передать, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения площадью 14 216 кв.м. (объект аренды), находящиеся на первом и антресольном этаже в здании, кадастровый номер 22:63:030313:57, по адресу: 

<

...> на территории Складского комплекса (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора, объект аренды принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН № 22-0-254/3101/2018-670 от 09.07.2018. 

Согласно п. 1.3 договора, общая площадь объекта аренды составляет 14 216 кв.м. и указана на плане здания, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение № 1).

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что арендодатель передает объект аренды, оборудованный системами различного назначения (имущество). Имущество расположено внутри объекта аренды и передается по акту приема-передачи одновременно с объектом аренды. Перечень имущества отражен в приложении № 2 к договору. 

Объект аренды передается в аренду для складирования и хранения товарно-материальных ценностей арендатора (п. 1.5 договора).    

В соответствии с п. 2.1 договора, передача объекта аренды арендатору осуществляется по акту приема-передачи (приложение № 3 к договору), подписание которого свидетельствует о фактической передаче объекта аренды в аренду. Передача объекта аренды арендодателем и его приемка арендатором должны быть произведены не позднее 28.02.2021. Арендодатель вправе подготовить объект аренды к передаче арендатору до истечения 28.02.2021 уведомив об этом арендатора не менее чем за 10 дней до предполагаемой даты передачи. Объект аренды должен соответствовать техническим требованиям, согласованными сторонами в приложении № 6 к договору, обеспечение которых является обязанностью арендодателя. Если к дате приема-передачи в аренду, указанный объект будет иметь мелкие недостатки, не препятствующие использованию объекта аренды по целевому назначению,  указанному в договоре, стороны обязуются подписать акт приема-передачи объекта аренды с указанием в нем всех выявленных недостатков и сроков их устранения арендодателем. 

После устранения указанных в акте недостатков, стороны в течение 2 рабочих дней обязуются подписать акт об устранении недостатков. Арендатор обязуется не препятствовать в арендодателю в выполнении работ по устранению выявленных при передаче объекта аренды недостатков.  Стороны договорились, что передача арендодателем арендатору объекта аренды с недостатками, не препятствующими использованию объекта аренды по целевому назначению, не является нарушением обязанности по передаче объекта аренды в установленный договором срок.

В акте приема-передачи отражается техническое состояние объекта аренды и имущества на дату передачи. После подписания акта приема-передачи объекта аренды арендодатель на условиях договора обеспечивает представителям арендатора беспрепятственный ежедневный и круглосуточный доступ на объект аренды (п. 2.2-2.3 договора).   

В силу п. 3.1 договора (в редакции протокола согласования разногласий от 28.08.2020) стороны указали, что договора аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 31.12.2024 включительно. 

Стороны договорились, что в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ действие договора распространяется на отношения сторон, возникшее с даты его подписания, а именно: с 28.08.2020. Стороны обязуются провести государственную регистрацию в течение 1 месяца, с момента подписания акта приема-передачи объекта аренды.  В случае если одна из сторон необоснованно уклоняется от государственной регистрации договора и это уклонение препятствует другой стороне в такой регистрации, то пострадавшая сторона вправе понудить, нарушившую стороны к совершению действий по регистрации договора. 

Пунктом 3.4 договора с учетом протокола разногласий указано, что договор заключается сроком свыше 1 года и подлежит государственной регистрации. Расходы, связанные с государственной регистрацией договора, стороны распределяют следующим образом: расходы на техническую инвентаризацию объекта недвижимости с целью обособления в нем объекта аренды с подготовкой на бумажном и электронном носителя – относятся на арендодателя; расходы по уплате государственной пошлины - относятся на арендатора. 

Согласно п. 13.9 договора в редакции протокола разногласий, арендодатель обязуется изготовить технический паспорт на помещения составляющие объект аренды по договору. После изготовления технического паспорта стороны в течение 2 рабочих дней обязались подписать дополнительное соглашение к договору, отражающее информацию о помещениях, входящих в объект аренды, в соответствии с техническим паспортом, включая номера помещений и их площадь, а также внести изменения в п.4.1.1 данного договора в части корректировки суммы арендной платы с учетом площади помещений, установленной в техническом паспорте.

К указанному договору стороны предусмотрели наличие шести приложений, которые являлись его неотъемлемой частью (п. 13.8 договора): приложение № 1 (План объекта аренды); приложение № 2 (Перечень имущества, передаваемого вместе с объектом аренды); приложение № 3 (Акт приема-передачи объекта аренды); приложение № 4 (Акт осмотра объекта аренды); приложение № 5 (Правила передвижения грузового автотранспорта по территории складского комплекса); приложение № 6 (Технические требования к объекту аренды).

По акту приема-передачи (том 1, л.д. 31) помещений к договору аренды № 10 от 28.08.2020, арендатор принял от арендодателя нежилое имущество – складские и административные нежилые помещения общей площадью 14 216 кв.м., находящиеся на 1 и антресольном  этажах в здании, кадастровый номер 22:63:030313:57. По адресу: 

<

...> на территории складского комплекса (том 1, л.д. 31). 

Пунктом 4 акта приема-передачи стороны указали, что передаваемые помещения находятся в нормальном техническом состоянии, с которым арендатор ознакомлен.  При приемке помещений арендатор выявил ряд недостатков, которые отражены в приложении 1 к акту передачи. Арендодатель соглашается, что с указанными недостатками и гарантирует, что они будут устранены им в сроки, согласованные в приложении 1 к данному акту. Арендодатель согласен с тем, что в случае нарушения им сроков устранения недостатков помещения, арендатор вправе соразмерно увеличить срок внесения постоянно части арендной платы по договору за последующие месяцы, начиная с 01.05.2021.  Кроме помещений, арендатору передается во временное владение и пользования находящееся в них имущество и оборудование арендодателя, перечень которого с указанием состояния приведен в приложении № 2 к акту (том 1, л.д. 32-33). 

Указанный договор аренды склада в установленном законом порядке зарегистрирован не был. 

В исковом заявлении ООО «Мартика» ссылается, что на основании пунктов 2.1, 3.4, 13.9 договора аренды склада № 10 от 28.08.2020 (в редакции протокола согласования разногласий от 28.08.2020) в срок до 28.02.2021 ООО «Энергия Маркет» обязался довести объект аренды до соответствия техническим требованиям, согласованным сторонами в Приложении № 6 к договору аренды, за свой счет провести техническую инвентаризацию объекта аренды (организовать изготовление технического паспорта) с целью уточнения количества и состава арендуемых площадей объекта аренды, передать объект аренды во временное владение и пользование арендатору по акту приема-передачи (Приложение № 3 к договору аренды от 28.08.2020), а также подготовить документы для государственной регистрации права аренды на объект аренды в регистрирующем органе.

ООО «Мартика» настаивает, что в нарушение п. 3.4 и п. 13.9 договора в редакции протокола согласования разногласий от 28.08.2020, ООО «Энергия Маркет» не провел техническую инвентаризацию и не подготовил технический паспорт на объект к моменту подписания акта приема-передачи объекта от 01.03.2021, несмотря на длительный период с 28.08.2020.

ООО «Мартика» считает, что площадь объекта аренды, указанная в п.1.3 договора аренды от 28.08.2020 была согласована сторонами договора ориентировочно.

Ссылается, что пунктом 13.9 договора предусмотрено, что после изготовления технического паспорта стороны в течение 2 рабочих дней обязались подписать дополнительное соглашение к данному договору, отражающее информацию о помещениях, входящих в объект аренды, в соответствии с техническим паспортом, включая номера помещений и их площадь, а также внести изменения в п.4.1.1 данного договора в части корректировки суммы арендной платы с учетом площади помещений, установленной в техническом паспорте. 

Указывает, что такое дополнительное соглашение к договору аренды от 28.08.2020 подписано не было по причине отсутствия технического паспорта (плана) на объект аренды, который являлся одним из документов, необходимых для государственной регистрации права аренды по требованию Росреестра, а его отсутствие означает невозможность государственной регистрации права аренды. Считает, что отсутствие технического плана на объект аренды, который не подготовил ООО «Энергия Маркет», сделало невозможным для сторон подачу документов на регистрацию права аренды по спорному договору аренды.

На основании изложенного, считает, что ООО «Энергия Маркет» нарушило пункты 3.4, 13.9 спорного договора, что повлекло отсутствие идентификации объекта аренды, невозможность государственной регистрации права аренды и нарушение п.3.1 договора. В отсутствие дополнительного соглашения, которое должно было индивидуализировать объект аренды и обозначить его площадь единственным документом, который давал сторонам хоть какое-то понимание границ объекта аренды было Приложение № 1 (План объекта аренды) к договору аренды.

Однако, по мнению ООО «Мартика», указанное приложение не соответствует этой роли, так как изначально планировался как временный документ. Оно было подписано сторонами на листе формата А4, арендованные помещения были заштрихованы полосками, номера помещений и площади получились микротекстом, который невозможно разобрать. При этом на данном акте имеется ошибка в сторону увеличения площади (в пользу арендодателя) примерно на 400-600 кв.м. 

Ссылается, что ООО «Мартика», под давлением ООО «Энергия Маркет», подписало это Приложение № 1 в таком виде, при этом подписанный экземпляр Приложения № 1 так и был возвращен арендатору. 

Указывает, что приложение № 2 (Перечень имущества, передаваемого вместе с объектом аренды) к договору аренды так и не было подписано сторонами, из-за невозможности согласования и подсчета полного перечня передаваемого имущества техническими специалистами.

ООО «Мартика», являясь арендатором по договору, считает, что по вине арендодателя,  стороны  так и не индивидуализировали объект аренды, не согласовали состав передаваемых помещений и его площадь, а также размер ежемесячной арендной платы. При этом стороны по вине арендодателя не обеспечили наличие всех приложений к договору, которые являлись его неотъемлемыми частями. Арендодатель не выполнил своего обязательства по подготовке технического плана на объект аренды. Указанные обстоятельства не позволили провести государственную регистрацию права на основании договора аренды от 28.08.2020. 

В исковом заявлении ООО «Мартика» ссылается, что ООО «Энергия Маркет» не выполнило своих обязательств по передаче помещений, соответствующих требованиям Приложения № 6 к договору аренды от 28.08.2020, при этом передаваемые помещения не были индивидуализированы должным образом ни по составу, ни по площади. Передача объекта от арендодателя арендатору была произведена со значительным количеством недостатков (39 шт.), отраженных в Приложении № 1 к акту приема-передачи от 01.03.2021. 

 ООО «Мартика» считает, что ООО «Энергия Маркет» в спорном здании произвело многочисленные самовольные перепланировки, в результате чего площадь комплекса увеличилась почти на 2500 кв.м., что, по мнению ООО «Мартика», явилось невозможностью арендодателем выполнения пунктов 2.1, 3.4, 13.9 спорного договора аренды. 

По мнению ООО «Мартика», договор аренды склада от 28.08.2020 заключен без согласования существенного условия, в виде индивидуализации объекта аренды, в части состава помещений и их площадей; без подписанного дополнительного соглашения к договору об уточнении площадей согласно п. 13.9 договора аренды, в редакции протокола согласования разногласий; без согласования состава имущества, передаваемого вместе с объектом аренды; без надлежащей приемки объекта аренды со стороны арендатора, так как содержание акта не позволяет установить, какие именно помещения и какой площади в составе здания были переданы арендодателем и приняты арендатором, кроме того, при приемке были выявлены существенные недостатки передаваемых помещений; без государственной регистрации договора, и по вине ООО «Энергия Маркет» является незаключенному договором и не порождает для сторон правовых последствий.

На основании изложенного, ООО «Мартика» обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с указанным исковым заявлением. 

В ходе рассмотрения дела, ООО «Мартика» указывало, что занимало помещения  без заключения договора аренды, т.е. на бездоговорной основе, параллельно занимаясь урегулированием всех существенных условий договора аренды, при этом сделать это к 09.04.2021 стороны не успели. Считает, что наличие договора аренды № 11 от 31.08.2020 не свидетельствует о заключении между сторонами договора № 10. При этом для ООО «Мартика» точное количестве передаваемых площадей не было известно при использовании помещений.  

Также ООО «Мартика» считает, что поскольку внутри офисного комплекса была произведена ООО «Энергия Маркет» перепланировка и реконструкция, то, по его мнению, здание является объектом самовольного строительства и не может участвовать в гражданском обороте. 

Согласно п. 1  ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Исходя из положений п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

 Как предусматривает п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пункт 1 ст. 421 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 3 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования истец вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Ответчик вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении заявленных требований не основании следующего. 

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если: контрагенты согласовали его существенные и иные условия, была соблюдена форма договора, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, договор исполнялся сторонами.

Согласно пункту 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

По смыслу указанных норм, не может признаваться незаключенным договор, фактически исполнявшийся сторонами, поскольку ссылки на такую незаключенность является недобросовестным способом исполнения обязательства.    

По результатам исследования и оценки имеющихся в материалах дела доказательств, факт исполнения сторонами договора аренды, в частности также ООО «Мартика», подтверждается фактическими действиями данного общества по пользованию спорными помещениями, перечислению частичной оплаты по договору за пользование помещениями со ссылками на спорный договора аренды № 10 от 28.08.2020, действий по размещению оборудования и эксплуатации здания.  

Суд считает, что обязательства сторон ООО «Энергия Маркет» и ООО «Мартика» возникают из существа требований по спорному договору аренды № 10 от 28.08.2020.  

Оценивая договор аренды № 10 от 28.08.2020 года на соответствие его требованиям статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о том, что он является заключенным, поскольку в нем определены все существенные условия необходимые для данного вида договора. 

Суд указывает, что п. 1.1 договора определены общие характеристики передаваемых в аренду нежилых помещений, при этом протоколом № 1,2 акту приема передачи арендатором и арендодателем были определены недостатки передаваемых помещений в аренды, как и передаваемый перечень оборудования, следовательно, доводы ОО «Мартика», в части того, что оборудование и помещения не были приняты от арендодателя не принимаются судом ко вниманию, поскольку опровергаются материалами дела.    

При этом передача здания и оборудования арендодателем и принятие его арендатором осуществилось по передаточному акту, представленному в материалы дела.

Доводы ООО «Мартика», в части того, что акты приема-передачи к договору № 10 от 28.08.2020 были подписаны ООО «Мартика» под «давлением» не принимается судом в качестве доказательств недействительности сделки, поскольку ООО «Мартика» не представлены какие-либо доказательства в обоснование данных доводов. 

Актом приема-передачи помещений стороны предусмотрели, что передаваемые помещения находятся в нормальном техническом состоянии, с которым арендатор ознакомлен. 

При этом сторонами не определено, что данные недостатки, отраженные в приложении № 1 к акту, являются существенными для осуществления арендатором действий по эксплуатации данных помещений. Как и то, что в случае, если арендодатель не устранит недостатки, договор является незаключенным на данных условиях.  

Суд указывает, что в силу положений ГК РФ, стороны свободны в заключении договора, а также в указании каких-либо конкретизирующих условий в договоре, в частности, общей площади арендуемых помещений на момент подписания договора. 

В связи с чем, доводы ООО «Мартика», в части того, что площадь арендованных помещений была указана сторонами ориентировочно, не является доказательствами незаключенности спорного договора  аренды, поскольку ответчик на момент подписания договора был согласен с общей площадью арендуемых помещений, равно как и в части того, что у арендодателя отсутствовал актуальный технический паспорт на объект и в последствии арендодатель должен был изготовить актуальный технический паспорт и уточнить  площадь помещений и размер арендной платы. 

Суд отмечает, что при этом отсутствие актуальных сведений у ООО «Мартика» о площади помещений на момент подписания договора аренды, фактически данные недостатки не явились для арендатора ООО «Мартика» существенными показателями при подписании договора, поскольку фактически арендатор начал осуществлять переезд в арендуемые помещения и стал осуществлять действия по пользованию данными объектами по целевому назначению. 

На основании изложенного, суд считает действия ООО «Мартика» по признанию договора незаключенным, направленными на уклонение исполнения обязательств по исполнению договорных арендных отношений. 

Доводы ООО «Мартика» в части того, что договор аренды склада № 10 от 28.08.2020 носит рамочный характер и имел статус меморандума о намерениях судом считается ошибочными.

Изучив спорный договор аренды № 10 от 28.08.2020, суд считает, что положения данного договора и его условия не предполагают о будущем намерении заключения иного договора после фиксации сторонами всех необходимых условий. В связи с чем, суд считает, что данный договор аренды от 28.08.2020 отвечает всем признакам, договора аренды, равно как и отсутствия признаков для признания договора недействительным.

Иные доводы ООО «Мартика» в обоснование своей позиции по делу в совокупности, судом изучены, признаны необоснованными. 

Суд  не находит  оснований при рассмотрении исковых требований  о  незаключенности  договора  аренды,  делать выводы  о  ничтожности  такого  договора. Поскольку,  ООО  «Мартика» указало,  что  настаивает  на  рассмотрении  его  требований  по  признанию  договора  аренды  незаключенным, и  суд  не вправе, самостоятельно  менять  предмет  исковых  требований. 

В связи с чем, рассмотрев исковые требования ООО «Мартика» к ООО «Энергия Маркет» о  признании  договора  аренды  склада  №10  незаключенным, суд отказывает в их удовлетворении в полном объеме. 

ООО «Энергия Маркет» просит взыскать с ООО «Мартика» задолженность по арендной плате по договору аренды № 10 от 28.08.2020, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатора по данному договору.

Как указывалось судом ранее, между сторонами заключен договор аренды склада № 10 от 28.08.2020, по условиям которого, арендодатель обязуется за плату передать, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения площадью 14 216 кв.м. (объект аренды), находящиеся на первом и антресольном этаже в здании, кадастровый номер 22:63:030313:57, по адресу: 

<

...> на территории Складского комплекса (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.3 договора, общая площадь объекта аренды составляет 14 216 кв.м. и указана на плане здания, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение № 1).

В соответствии с п. 4.1 договора, арендная плата за пользование объектом аренды складывается из постоянной и переменной части. Постоянная часть арендной плат составляет 3 411 840 руб. в месяц, в том числе НДС 20 % 568 640 руб. из расчета стоимости 1 кв.м. 240 руб., в том числе НДС 20 %.

Пунктом 4.1.2 договора предусмотрено, что переменная часть арендной платы состоит из суммы понесенных арендодателем в текущем месяце расходов, связанных с обеспечением объекта аренды коммунальными ресурсами и иными услугами, а именно: тепловая энергия, водоснабжение, водоотведение, с учетом НДС, действующего на момент оплаты. 

Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно исходя из фактического потребления арендатором коммунальных услуг, указанных в п. 4.1.2 договора. 

Согласно п. 4.2.1 договора, оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно в порядке предоплаты в срок не позднее 15 числа на основании договора. Оплата постоянной части арендной платы производится в день подписания акта приема-передачи объекта аренды за фактическое количество дней аренды в первом месяце.  

В обоснование исковых требований ООО «Энергия Маркет» ссылается, что                               ООО «Мартика» приняло по договору аренды недвижимое имущество, осуществляло его пользование, при этом надлежащим образом не вносила арендные платежи за пользование арендованным имуществом, что привело к образованию следующей задолженности:

 - за март 2021 года в размере 229 367 руб. 79 коп., из которых 38 227 руб. 96 коп. переменная часть арендной платы;

- за период с 01.04.2021 по 09.04.2021 в размере 1 042 013 руб. 63 коп., из них:  18 461 руб. 63 коп. переменная часть, 1 023 552 руб. постоянная.

Направленная ООО «Энергия Маркет» в адрес ООО «Мартика» претензионное письмо с требованиями о взыскании арендной платы по договору оставлена последним без удовлетворения, в связи с чем, ООО «Энергия Маркет» обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.  

В отзыве на данные исковые требования ООО «Мартика» просило отказать истцу в удовлетворении иска. ООО «Мартика» ссылается, что с техническим паспортом на объект, датированный 25.02.2021, представители ООО "Мартика" ознакомились 14.07.2021 при ознакомлении с материалами проверки № 50/35 по факту пожара от 09.04.2021, проводимой дознавателем отделения надзорной деятельности и профилактической работы по Индустриальному району ТО НД и ПР № 1 УНД и ПР ГУ МЧС России по Алтайскому краю.

Изучив данный паспорт ООО «Мартика» стало известно, что площадь объекта по адресу 

<

...> в период с 15.11.2017 до 25.02.2021 была увеличена ООО «Энергия Маркет» с 42 838,1 кв.м. до 45 293,2 кв.м. При этом, по мнению ООО «Мартика», при заключении 28.08.2020 сторонами договора аренды, данное обстоятельство не было доведено до ООО «Мартика» в части факта существенного увеличения площади объекта.

ООО «Мартика» в отзыве на исковое заявление указывает, что до 02.07.2018 у объекта был старый адрес - 

<

...>. 

В силу распоряжения Комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула № 302 от 02.07.2018 земельному участку с расположенным на нем зданием по адресу 

<

...> присвоен новый адрес 

<

...>. 

При этом согласно техническому паспорту, по состоянию на 15.11.2017, на здание корпуса № 2 лит.А по адресу 

<

...>, площадь объекта составляла                                       42 838,1 кв.м.

Согласно техническому паспорту от 25.02.2021 на здание корпуса № 2 лит.А по адресу 

<

...>, площадь объекта составила 45 293,2 кв.м. На техническом паспорте имеются непогашенные отметки "самовольная перепланировка" и "самовольное переустройство".

Ссылается, что с 12.11.2015 ООО «Энергия Маркет» являюсь собственником объекта увеличило площадь здания с 42 322 кв.м, до 45 293,2 кв.м. При этом увеличение площади с 42 322 кв.м. до 42 838,1 кв.м. было узаконено письмом Комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула № 52-з/к-01-12 от 31.01.2018, так как не было признано реконструкцией, а последующее увеличение с 42 838,1 кв.м. до 45 293,2 кв.м. - узаконено не было, так как является самовольной реконструкцией.

В ходе рассмотрения дела судом заслушивался свидетель ФИО6, об ответственности по ст. 307, 308 УК РФ предупрежден, о чем отобрана подписка. Пояснял, что работает в настоящее время директором ООО «Классика». До этого времени работал адвокатом. Участвовал в заключении договора аренды со стороны ООО «Энергия Маркет». Переговоры о заключении договора начались летом 2020, а в августе был заключен договор. Пояснял, что оказывал юридические услуги ООО «Энергия Маркет». При заключении договора аренды общался с юристом, находящимся в судебном заседании. Указывал, что разногласия у сторон по площади  имелись. ООО «Энергия Маркет» предлагало площадь по наружному обмеру, а ООО «Мартика» утверждала, что фактическая площадь помещений меньше. В итоге площадь указали по варианту ООО «Мартика».    Договор аренды в Управлении Росреестра по Алтайскому краю не зарегистрирован, так как долго не был подписан акт приема-передачи. Акт приема-передачи со стороны ООО «Энергия Маркет» был подписан в начале марта 2021, передан ООО «Мартика». Фактически ООО «Мартика» заехало помещение в декабре 2020.  После подписания договора ООО «Мартика» завезло в помещения свой товар.  После получения технического паспорта, в феврале 2021 в договор должны были быть внести изменения, но при заключении договора аренды указали площадь со слов инженера. В начале марта 2021 свидетелю передали технический паспорт в электронном виде. Неоднократно просил ООО «Мартика»  передать подписанный акт приема-передачи. Пояснял, что именно технический паспорт, представленный ответчиком,  был передан. 

Пояснял, что участвовал в разработке проекта акта приема-передачи. Инженер определил площадь, которую занимает ООО «Мартика» и указал ее в акте. Площадь помещений не согласовали, так как   не  было  предоставлено дополнительное соглашение к договору, с уточненными площадями. Не смог пояснить, каким образом согласовывался перечень помещений, передаваемых в аренду. Пояснял, что в части помещений находились стеллажи, в других помещениях находились емкости. 

В ходе рассмотрения дела судом заслушивался свидетель ФИО7,  по ст. 307, 308 УК РФ предупрежден, о чем отобрана подписка. Пояснял, что работает в ООО «Энергия Маркет» с октября 2015. При заключении договора аренды решал технические вопросы. Площадь взяли из проектной документации. Пояснял, что общался с ФИО8, который является работником ООО «Мартика». Изначально площадь была примерно 14 000 кв.м. Площади согласовали с ООО «Мартика». Длительная передача объекта обусловлена согласованием условий. Сотрудники ООО «Мартика» хотели контролировать процесс перепланировок и переоборудования. ООО «Мартика»  начала завозить свою продукцию в декабре 2020.  Но до этого примерно в конце ноября 2020 ООО «Мартика»  завезла складское оборудование.  ООО «Мартика» не платила за аренду, но помещениями пользовалась. Технический паспорт был изготовлен в феврале, после перепланировок, произведенным по требованиям ООО «Мартика». Фактически участвовал в передаче склада. Технический паспорт был передан работнику ООО «Мартика» ФИО8, в конце февраля или начале марта на флешке. Акт приема передачи со стороны ООО «Энергия Маркет» был подписан и передан ООО «Мартика», который ООО «Мартика» не вернула. При осмотре помещений постоянно находился, передача помещений закончилась 01.03.2021. Пояснял, что дополнительные работы производились по перепланировке помещений, дополнительному освещению. Площадь считал исходя из габаритов помещений. Площадь изменилась за счет перепланировки.

Указывал, что в марте площадь арендованных  помещений не согласовывалась. Стороны совместно дополнительные замеры не производили.  Передача технического паспорта в электронном виде ФИО8 происходила на объекте при встрече, почтой сразу после получения. В акте указана формулировка, что площадь ориентировочная, так как на техническом паспорте была отметка о самовольной перепланировке, которая не узаконена. Площадь в техническом паспорте изменилась за счет перепланировок. Пояснял, что в площадь помещений ООО «Мартика» входила площадь мезонина. Указывал, что акт приема-передачи составляло ООО «Мартика» и отдало ООО «Энергия Маркет» для подписания, который подписал Петров. Сообщил, что мезонин - это антресольный этаж, в котором ООО «Мартика» размещало стеллажи. Расчет площадей не делал, при этом ООО «Мартика» должна была пересчитать площади. 

В ходе рассмотрения дела  заслушивался свидетель ФИО8, об уголовной ответственности по ст. 307, 308 УК РФ был предупрежден,  о чем отобрана подписка. Пояснял, что работает в ООО «Мартика» с  2008 по настоящее время. Занимается строительством, эксплуатацией зданий и сооружений. Указывал, что занимался техническими вопросами по аренде зданий. Контакты вел с Миллером Андреем. В конце июля начале августа 2020 здание было практически готово. В офисных кабинетах должны были доделать отделку. Площади помещений не согласовывал. Технический паспорт ему никто не передавался ни в электронном виде, ни в бумажном варианте. Каждую неделю ООО «Энергия Маркет» устранял недостатки. Акт приема-передачи подписали в начале апреля 2020. С Миллером  передача файлов осуществлялась по электронной почте и по ватсапу. Пояснял, что с Ч-вым общался по электронной почте.  ФИО9 направлял ему какие-то данные для заключения договора на электроснабжение.

Также судом допрашивался свидетель ФИО10, об уголовной ответственности по ст. 307, 308 УК РФ предупрежден, о чем отобрана подписка.   Пояснял, что работает в ООО «Мартика» с 26.09.2017, в должности начальника складского отдела. В оформлении договора не участвовал. Занимался организацией  оборудования на складе.  Участвовал в комиссиях при осмотре помещений. Указывал, что контактировал с Ч-вым, с которым обменивались данными по электронной почте. Акт приема-передачи направил на электронный адрес ФИО9 для устранения недостатков, которые указаны в приложении к акту приема-передачи. Ссылался, что в протоколе осмотра доказательств, представленная истцом, указана его внутренняя электронная почта. При встрече в период с 22 по 25 ФИО9 спрашивал, когда будет подписан акт приема-передачи, на что свидетель ответил, что когда будут устранены недостатки, тогда и будет подписан акт. Фактически завозить оборудование стали в декабре 2020. Акт приема-передачи был направлен 29.03. Территориально свидетель находился в офисе по ул. Северо-Западная и в офисе по ул. Власихинская. 

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО11, предупрежденная об уголовной ответственности по ст. 307, 308 УК РФ поясняла, что с 2020 работает в ООО «Альянс» и ООО «Тэйси», юристом. Оказывала помощь в оформлении документов для заключения договора. Переговоры были длительными, после урегулирования разногласий договор подписали. Площади вписывала в договор ООО «Мартика». Стороны не высказывали возражений о размере площади, указанной в договоре, в связи с чем, считает, что вопрос по площади помещения был согласован и разногласий в размере площади помещений не было. Поясняла, что акт приема-передачи составляло ООО «Мартика», при этом подписанный акт передала Петрову. Указала, что ООО «Мартика» заезжало в помещения в декабре 2020 и январе 2021. В феврале 2021 данная организация уже пользовалась помещениями ООО «Энергия Маркет».   Поясняла, что к договору было приложение с планом помещений, которое изготавливало ООО «Мартика». По приложению можно было определить площадь помещений. На момент заключения договора технического паспорта не было, при этом технический паспорт был изготовлен в феврале и передан сотруднику ООО «Мартика». Затруднилась ответить на вопросы о предмете договора, почему договор, подписанный ООО «Мартика» и ООО «Энергия Маркет», отличался от иных договоров, заключенных с другими арендаторами. Указывала, что по устной договоренности между сторонами технический паспорт должна была сделать ООО «Энергия Маркет», а на кадастровый учет помещение поставить должно было ООО «Мартика». Пункт по регистрации права включен в договор в редакции ООО «Мартика». Вопрос о том, чтобы она сдала документы на государственную регистрацию, не рассматривался.  Сообщила, что не знает о том, производилась ли реконструкция в спорном помещении. Указала, что к вопросу об изготовлении технического паспорта не имеет отношение. Свидетель поясняла, что насколько ей известно, ООО «Мартика» долго сверяла фактическую площадь  помещений с площадью, указанной в техническом паспорте. Свидетель не мог пояснить, когда ООО «Мартика» вернула подписанный акт приема-передачи, при этом указывала, что ООО «Энергия Маркет» первой подписала акт приема-передачи. Поясняла, что без дополнительного соглашения договор не планировали сдавать на государственную регистрацию. 

Исследовав материалы дела по данному иску, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает подлежащими удовлетворению частично исковые требования ООО «Энергия Маркет» по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Согласно статье 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В представленном,  29  марта 2022 года,  письменном  отзыве, ООО «Мартика» просило признать договор аренды склада  №10 от 28.08.2020 недействительным и ничтожным. В  связи  с этим  считало,  что  отсутствуют  обязательства  по  внесению  арендной  платы  за пользование  складом  №10.

При этом в качестве доводов недействительности договора аренды от 28.08.2020 ООО «Мартика» ссылалось на наличие на техническом паспорте здания склада, переданного в аренду ООО «Мартика» наличие особых непогашенных отметок «самовольная перепланировка, самовольное переустройство». В качестве доказательств, представило заключение, которое, по его мнению, является свидетельством самовольной реконструкции здания.  

Доводы ООО «Мартика», в части того, что здание является объектом самовольной реконструкцией и на момент передачи его ООО «Мартика» в аренду являлось не узаконенным в установленном законом порядке судом не принимаются ко вниманию,  по следующим основаниям. 

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды (постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Кроме того, абзацем 4 пункта 10 постановления Пленума N 73 разъяснено, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности, которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по данному основанию.

Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду (пункт 12 постановления Пленума N 73).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).

Суд указывает, что в рамках рассмотрения другого дела  сторонами заявлено ходатайство относительно определения того, является ли спорное здание объектом самовольного строительства. При этом в рамках настоящего дела суд считает, что установления действительности данных обстоятельств не имеет существенного значения. 

На момент рассмотрения настоящего спора здание склада не признано самовольной реконструкцией, при этом в рамках дела № А03-10079/2021 судом по ходатайству сторон назначено производство судебной экспертизы по данным вопросам относительно определения самовольной реконструкции или произведения перепланировки в здании.  

В материалы дела надлежащих доказательств, подтверждающих признание спорного здания самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО «Мартика» не представлено, так же как и доказательств того, что ввиду отсутствия разрешения на ввод здания в эксплуатацию имеет место угроза жизни и/или здоровью граждан, пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования направлены на аннулирование состоявшихся правовых отношений.

С учетом той степени заботливости и осмотрительности, которые заинтересованное лицо должно было разумно проявить в отношении своих прав, должен был узнать об отсутствии ввода здания в эксплуатацию уже в момент заключения оспариваемого договора, истребовав соответствующие документы у арендодателя, что ООО «Мартика» сделано не было.

При этом суд указывает, что в настоящем споре по взысканию денежных средств за фактическое пользование ООО «Мартика» объектом недвижимости, отнесение здания к определению самовольной реконструкции не является существенным значением. Здание склада в период его пользования ООО «Мартика»  существовало как объект гражданских прав в материальной форме, принадлежащий ООО «Энергия Маркет». 

Суд считает, что в силу осмотрительности, арендатор, заключающий договор аренды здания, должен был предпринять все действия для определения самовольности строительства/реконструкции принимаемого в аренду здания. При этом суд ставит под сомнение доводы арендатора относительно того, что   арендатор ООО «Мартика» не знал о наличии каких-либо изменений в спорном здании, так  как  осуществлял пользование данным зданием.   

Суд отмечает, что в рамках настоящих требований взыскивается арендная плата за пользование помещениями.  Доводы арендатора, в части того, что здание является самовольной постройкой, не имеет существенного значения для вопроса по взысканию оплаты за фактические использование объекта недвижимого имущества. 

Доводы ООО «Мартика» рассматриваются судом, как уклонение от оплаты фактически занимаемых помещений, в спорный период времени. 

Факт передачи нежилых помещений во временное владение и пользование арендатору ООО «Мартика» по договору аренды № 10 от 28.08.2020 судом был установлен ранее в настоящем решении. 

В соответствии с расчетом исковых требований ООО «Энергия Маркет» задолженность ООО «Мартика» по договору составляет 1 271 381 руб. 42 коп., из них: 

- 1 023 552 руб. постоянной арендной платы за период с 01.04.2021 по 09.04.2021;

- 229 367 руб. 79 коп. переменной арендной платы за период с 01.04.2021 по 09.04.2021.

Сумму постоянной арендной платы ООО «Энергия Маркет» рассчитывала исходя из площади передаваемых помещений по договору № 10 в размере 14 216 кв.м., указанной в п. 1.1 договора. 

ООО «Энергия Маркет» указывает, что ООО «Мартика» за первый месяц пользования имущество произвело оплату в размере 3 411 840 руб. по платежному поручению № 151 от 17.03.2021, при этом с 01.04.2021 по 09.04.2021, т.е. до дня фактического пользования ООО «Мартика» помещениями. 

По данным ООО «Мартика» площадь занимаемых помещений составляла 13 864,1 кв.м., а не 14 216 кв.м., как утверждает ООО «Энергия Маркет» (том 5, л.д. 62-64).

ООО  «Мартика»  не оспаривает  период  взыскания.

В письменных пояснениях от 27.10.2021 ООО «Мартика» указывало, что расчет за пользование помещениями следует производить исходя из измененной площади здания, в связи с чем, задолженность ООО «Мартика» в период с 01.03.2021 по 09.04.2021 составляет 1 161 588 руб. 62 коп., и должна рассчитываться следующим образом: 

Март 2021 года:

13 864,1 кв.м. * 240 руб. = 3 327 384 руб.

Сумма 3 411 840 руб. была оплачена ООО "Мартика" авансом платежным поручением № 151 от 17.03.2021.

Переплата составила: 3 411 840 руб. - 3 327 384 руб. = 84 456 руб.

Апрель 2021 года (с 01.04.2021 по 09.04.2021включительно):

13 864,1 кв.м. *240 руб. * Эдн. /30 дн. = 998 215,20 руб.

Размер коммунальных услуг за март и апрель 2021  ООО "Мартика" не оспаривает и принимает по данным ООО "Энергия Маркет":

229 367,79 руб. + 18 461,63 руб. = 247 829,42 руб.

ИТОГО: - 84 456 руб. + 998 215,20 руб. + 247 829,42 руб. = 1 161 588,62 руб.

В материалы дела представлен технический паспорт, подготовленный ООО «Кадастр22» на спорное здание корпуса № 2 лит.А, по состоянию на 25.02.2021 (том 5, л.д. 29-43). В соответствии с которым, площадь занимаемых помещений ООО «Мартика» на 1, антресольном этажах в сумму составляет 13 864,1 кв.м.   

В акте приема-передачи помещений от 01.03.2021 сторонами определено, что площадь передаваемых помещений будет уточнена по договору после подготовки арендодателем технического паспорта на помещения с последующим пересчетом постоянной части арендной платы, в том числе начисленной и уплаченной арендатором начиная с 01.03.2021.

Стороны не оспаривают, что ООО «Энергия Маркет» изготовило технический паспорт на объект с уточненными площадями помещений по состоянию на 25.02.2021. 

Поскольку стороны в договоре предусмотрели изменение размера арендных платежей за пользование помещениями после изготовления актуального технического плана на здание склада, суд считает расчет ООО «Энергия Маркет», приведенный в обоснование исковых требований, рассчитанный исходя из площади задания, указанного в техническом паспорте за 2017 год неверным, поскольку с 25.02.2021 ООО «Энергия Маркет» был получен новый паспорт на здание, следовательно, расчет арендных платежей с указанного периода должен рассчитываться исходя из измененной площади помещений на актуальную дату. 

Суд соглашается с расчетом ООО «Мартика» по требованиям ООО «Энергия Маркет», приведенным ранее, считает его верным. 

На основании изложенного, оценив представленные доказательства, учитывая, что ответчик не представил доказательств оплаты по договору аренды склада № 10 от 28.08.2020, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании задолженности является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению в части на сумму 1 161 588 руб. 62 коп. 

В остальной части исковых требований ООО «Энергия Маркет» к ООО «Мартика» суд отказывает. 

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  судебные расходы ООО «Мартика» по уплате  госпошлины за исковое заявление о  признании  договора  аренды  незаключенным, суд относит на данное общество, поскольку решение принято не в его пользу.    

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд  возмещает  ООО «Энергия Маркет», за  счет  ООО «Мартика» судебные  расходы по уплате  госпошлины по  иску  о  взыскании  арендной  платы, пропорционально удовлетворенным требованиям.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171,  181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Мартика»,                г. Барнаул Алтайского края о признании договора аренды склада № 10 от 28.08.2020 незаключенным отказать. 

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Энергия Маркет»,                   г. Барнаул Алтайского края удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мартика», г. Барнаул Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Энергия Маркет», г. Барнаул Алтайского края 1 161 588 руб. 62 коп. долга, а также 24 616 руб. в возмещение судебных расходов.

В остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                                       Т.В. Бояркова