ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

24.04.2024

                    Дело № А41-6103/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17.04.2024

Полный текст постановления изготовлен 24.04.2024

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Филиной Е.Ю.

судей Дацука С.Ю., Цыбиной А.В., 

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 29.01.2024; ФИО2, доверенность от 01.02.2022;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 16.09.2021;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 Аарнэ Олавина

на решение Арбитражного суда Московской области от 29.09.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023

по делу по иску индивидуального предпринимателя ФИО5

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 Аарнэ Олави

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Форма ЖБИ»

о взыскании,  

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО4 Аарнэ Олави (далее - ответчик) с требованиями о взыскании по договору хозяйственной аренды от 01.07.1999 № 1 задолженности по арендной плате за период с 01.11.2021 по 01.06.2023 в размере 1 361 214, 25 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 51 460, 48 руб., с дальнейшим начислением процентов по день фактической оплаты задолженности; расторжении договора хозяйственной аренды от 01.07.1999 № 1, обязании освободить земельный участок общей площадью 8377+/-160 кв.м с кадастровым номером 50:09:0070707:4142, расположенный по адресу Московская область, г.о. Солнечногорск, д. Подолино, об обязании освободить гараж, незавершенный строительством, общей площадью 455,1 кв.м с кадастровым номером 50:09:0000000:179451, одноэтажный, инв. № 19487 лит. А, условный номер 50:09:07:01345:002, расположенный по адресу МО, го Солнечногорск, д. Подолино, ООО «Азимут» и передать истцу, о взыскании расходов на оплату услуг адвоката в размере 120 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Форма ЖБИ». 

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.09.2023 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО4 Аарнэ Олави в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 задолженность по арендной плате в размере 1 361 214 руб. 25 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 31.05.2023 в размере 51 460 руб. 48 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму задолженности с применением ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 01.06.2023 по дату фактического исполнения обязательства, расходы на оплату услуг представителя в размере 70 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 641 руб. Расторг договор хозяйственной аренды от 01.07.1999 №1 и обязал индивидуального предпринимателя ФИО4 Аарнэ Олави возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО5 земельный участок, общей площадью 8377+/- 160 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0070707:4142, расположенный по адресу Московская область, г.о. Солнечногорск, д. Подолино; гараж общей площадью 455,1 кв.м, с кадастровым номером 50:09:0000000:179451, расположенный по адресу МО, го Солнечногорск, д. Подолино, ООО «Азимут». В удовлетворении остальной части заявления о взыскании расходов на оплату услуг представителя отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023 решение Арбитражного суда Московской области от 06.12.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения. 

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты судом первой и апелляционной инстанций и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам. 

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы. Отзыв приобщен судебной коллегией в материалы дела. 

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что решение и постановление подлежат отмене в части удовлетворения требований об обязании индивидуального предпринимателя ФИО4 Аарнэ Олави возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО5 земельный участок, общей площадью 8377+/- 160 кв.м с кадастровым номером 50:09:0070707:4142, расположенный по адресу Московская область, г.о. Солнечногорск, д. Подолино, а дело в указанной части – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.07.1999 между истцом и ООО «Форма ЖБИ» заключен договор хозяйственной аренды от 01.07.1999 № 1, согласно которому арендатору предоставлено во временное владение и пользование сроком на 49 лет помещение с прилегающей к нему территорией, расположенной по адресу МО, 

<

...> га - здание гаража, незавершенное строительство. Прилегающая территория 0,855 га. К указанному договору аренды сторонами были подписаны дополнительные соглашения №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7.

21.09.2021 истец предоставил прежнему арендатору ООО «Форма ЖБИ» нотариальное согласие 50 АБ 5844943 уступки прав и обязанностей по договору хозяйственной аренды ИП ФИО4 Аарнэ Олави. В названном согласии указано, что по окончанию действия договора аренды объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, переходят в собственность арендодателя.

30.09.2021 между ООО «Форма ЖБИ» и ИП ФИО4 Аарнэ Олави заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору хозяйственной аренды со всеми дополнительными соглашениями к нему, в соответствии с которым ответчику перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070707:4142, а также право аренды гаража с кадастровым номером 50:09:0000000:179451.

Согласно передаточному акту от 31.10.2021, ИП ФИО4 Аарнэ Олави были переданы от ООО «Форма ЖБИ» спорные земельный участок, а также гараж.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по внесению арендной платы.

Согласно расчету истца, задолженность по арендной плате за период с 01.11.2021 по 01.06.2023 составляет 1 361 214, 25 руб. Расчет произведен исходя из размера арендной платы, установленного дополнительным соглашением № 5 от 28.04.2020 к договору аренды.

По мнению истца ответчиком допущены существенные нарушения условий договора (невнесение арендной платы более двух раз), в связи с чем истец просил расторгнуть договор хозяйственной аренды, обязав ответчика освободить земельный участок и гараж.

В целях реализации досудебного порядка урегулирования спора истец направил ответчику претензию с требованием оплаты задолженности.

Оставление ответчиком претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд.

Суды, исследовав материалы дела, поскольку представленные истцом доказательства подтверждают наличие задолженности, удовлетворили требования истца о взыскании долга в заявленном размере. Проверив расчет процентов, суд признали его арифметическим верным, в связи с чем требования истца о взыскании процентов в размере 51 460 руб. 48 коп, а также процентов, начисленных на сумму долга по день фактической оплаты, признаны судами обоснованными. Принимая во внимание, что истец лишился того, на что рассчитывал при заключении с ответчиком договора, суд признали обоснованными требования истца о расторжении договора на основании ст.ст. 450, 619 ГК РФ и в целях восстановления нарушенных прав, посчитали необходимым возложить на ответчика обязанность возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070707:4142, а также гараж с кадастровым номером 50:09:0000000:179451.

Оценив представленные истцом в обоснование несения расходов доказательства, принимая во внимание объем и качество оказанных услуг, выполненных представителем истца, учитывая критерий разумности, знания и навыки, которые демонстрировал представитель истца, суды признали разумными и подлежащими взысканию судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 70 000 руб. 

Ответчик, отрицая факт наличия задолженности, полагает, что в связи с изменением площади земельного участка должна была измениться кадастровая стоимость земельного участка, а также земельный налог. Согласно доводам ответчика, кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 18 071 283, 25 руб., соответственно величина ставки земельного налога составляет 22 589 руб. Таким образом, ответчиком самостоятельно было принято решение о перерасчете дополнительной части арендной платы, при этом, по мнению ответчика, в рассматриваемом случае составление какого-либо дополнительного документа об изменении арендной платы не требуется.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ответчик указал, что у него отсутствует обязанность по внесению дополнительной части арендной платы и в связи с переплатой арендной платы за счет ее дополнительной части, у ответчика задолженность перед истцом отсутствует.

Данные доводы ответчика были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонены со ссылкой на пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». 

Стороны не оспаривали, что ни ООО «Форма ЖБИ», ни ИП ФИО6 не обращались к друг другу за пересмотром арендной платы по основанию изменения размера земельного налога, соответствующих дополнительных соглашений сторонами подписано не было.

Доводы ответчика о том, что он узнал о величине кадастровой стоимости спорного имущества только после получения полного комплекта документов и их государственной регистрации обоснованно судами отклонены.

В рассматриваемом случае, стороны договора, являясь самостоятельными хозяйствующими субъектами, определили условия договора по своему усмотрению и действовали добровольно. Доказательств обратного судам не представлено. 

Таким образом, заключая с ООО «Форма ЖБИ» соглашение о передаче прав и обязанностей по договору хозяйственной аренды со всеми дополнительными соглашениями к нему, ответчик должен был с достаточной степенью разумности и осмотрительности оценить его предмет и условия.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, требования истца о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами обоснованно удовлетворены.

Между тем судами не учтено и не принято во внимание следующее.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64 (часть 1), 65 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Удовлетворяя исковые требования и возлагая на ответчика обязанность возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО5 земельный участок, общей площадью 8377+/-160 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0070707:4142, расположенный по адресу Московская область, г.о. Солнечногорск, д. Подолино, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости. При этом при переходе к покупателю объекта недвижимости право пользования соответствующим земельным участком переходит к нему на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника этого объекта недвижимости (перемена лица в договоре аренды).

Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). 

Суды, принимая во внимание, что переход права собственности на объекты недвижимости к ответчику зарегистрирован, верно указали, что с указанной даты к ответчику перешли права и обязанности арендатора земельного участка, в том числе обязанность по внесению арендной платы на условиях спорного договора аренды.

Ответчик указал, что 30 сентября 2021 года между ООО «Форма ЖБИ», выступавшем в качестве продавца и ФИО4 Аарнэ Олави, выступавшим в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи недвижимости №21-09-ДКП2. Предметом договора купли-продажи были следующие объекты недвижимого имущества: 1.           Административно-бытовой корпус с автомастерскими, пл.284,3 кв.м; 2.  Газопровод, протяженностью 194 кв.м; 3. Скважина, глубиной 140,9 кв.м. Объекты недвижимого имущества находятся на земельном участке, общ.пл. 8377 кв.м.+/-160 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0070707:4142, расположенном в д.Подолино, Солнечногорского района Московской области. Земельный участок на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества находился в долгосрочной аренде у продавца, то есть ООО «Форма ЖБИ» согласно договора хозяйственной аренды №1 от 01 июля 1999 года, где арендодателем являлась ФИО6, а арендатором ООО «Фирма ЖБИ». Помимо земельного участка предметом договора аренды был гараж, пл.455,1 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0000000:179451 [условный номер 50:09:07:01345:002). Приложением к договору купли-продажи недвижимого имущества №21-09-ДКП2от 30.09.2021 являлось соглашение о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору хозяйственной аренды №1 от 01.07.1999 г., заключенное между ООО «Форма ЖБИ» (прежний арендатор) и ФИО4 Аарнэ Олави (новый арендатор). Передача прав и обязанностей по договору хозяйственной аренды №1 от 01.07.1999 было осуществлено с нотариально удостоверенного согласия арендодателя.

Таким образом, основанием для заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору хозяйственной аренды послужило приобретение ответчиком объектов недвижимого имущества, расположенных на арендуемом земельном участке. 

Соответственно к ФИО4 Аарнэ Олави, как собственнику недвижимого имущества, находящемся на арендуемом земельном участке, помимо права аренды земельного участка, перешло согласно статье 35 Земельного кодекса РФ право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимого для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

Однако суды первой и апелляционной инстанций указанные обстоятельства не исследовали, оставив без правовой оценки факт нахождения на арендуемом земельном участке объектов недвижимости, находящихся в собственности арендатора. Данный факт установлен актом обследования арендованного земельного участка, проведенным по требованию суда, которым установлено, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ФИО4 Аарнэ Олави,право собственности которого в установленном порядке не оспорено.

Выяснение указанных обстоятельств в отношении нахождения на арендованном земельном участке объектов собственности ответчика имеет существенное значение для настоящего спора в части требований об освобождении земельного участка.

В силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мотивировочная часть решения должна содержать доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Аналогичные требования установлены для судебного акта апелляционного суда.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в части, с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем представленным в дело доказательствам и установленным обстоятельствам в их совокупности. По результатам нового рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 29.09.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023 по делу № А41-6103/2023 отменить в части удовлетворения требований об обязании индивидуального предпринимателя ФИО4 Аарнэ Олави возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО5 земельный участок, общей площадью 8377+/- 160 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0070707:4142, расположенный по адресу Московская область, г.о. Солнечногорск, д. Подолино. В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. 

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 29.09.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023 по делу № А41-6103/2023 оставить без изменения.

 

Председательствующий – судья                                                  Е.Ю. Филина

 

Судьи:                                                                                                  С.Ю. Дацук  

 

      А.В. Цыбина