ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-15497/2022

25 октября 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Балакир М.В., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 18.10.2023

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30964/2023) общества с ограниченной ответственностью «Виктория Т» на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 24.07.2023 по делу № А21-15497/2022 (судья Гурьева И.Л.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Виктория Т»

к  обществу с ограниченной ответственностью «ДОМБЕРИ»

о расторжении договора аренды 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Виктория Т» (далее – ООО «Виктория Т», Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ДОМБЕРИ» (далее – ООО «СК «ДОМБЕРИ», Ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 30.04.2021 (далее – Договор).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 24.07.2023 по делу №А21-15497/2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что основаниями для расторжения Договора является нарушение арендатором условий Договора, к которым относятся невнесение арендных платежей и нарушение Арендатором пунктов 3.3, 5.1.2, 5.2. Договора.

Податель жалобы также указывает, что на момент вынесения решения по настоящему делу инвестиционные обязательства прекращены, Ответчиком обязательства не исполнены, что также свидетельствует о нарушении существенных условий договора аренды земельного участка. 

Представители сторон не обеспечили участие в судебном заседании посредством электронного сервиса «Мой Арбитр» (онлайн-заседание), не осуществили соответствующее подключение к началу судебного заседания, участие в судебном заседании не принимали.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле (их представителей).

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО «Виктория Т» (арендодатель) и ООО «СК «ДОМБЕРИ» (арендатор) заключен договор аренды от 30.04.2021, по условиям которого арендатору передан в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 39:15:121328:52, общей площадью 7 614 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>, имеющий вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома с этажностью 5-8 этажей.

Согласно пункту 1.1. договора, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства – «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой».

В соответствии с пунктом 5.1.2. Договора арендатору предоставлено право строительства данного незавершенного объекта.

Согласно пунктам 6.1, 10.1 Договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении его условий, использовании земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием или способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд.

Согласно пункту 5.2 Договора Обязанностями арендатора являются в том числе: 

- нести обязанности застройщика указанного земельного участка в соответствии с требованиями гражданского законодательства Российской Федерации, т.е. организовывать и осуществлять строительные работы, как собственными силами, так и с привлечением подрядных организаций, заключать договора долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов, нести гражданскую и имущественную ответственность по заключаемым договорам, осуществлять любые иные действия, необходимые для реализации строительства незавершенного объекта; 

- ввести построенный объект в эксплуатацию в установленном законом порядке; 

- вести строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами, по согласованию с архитектурно-градостроительными, землеустроительными, пожарными и природоохранными органами; 

- использовать земельный участок согласно разрешенному использованию.

На момент подачи искового заявления, у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 470 000 рублей.

Ссылаясь на данное обстоятельство, а также на нарушения договора в части строительства МКЖД, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, отказал в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, а также проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для их удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Согласно правовой позиции, сформулированной в абзаце четвертом пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

Факт заключения сторонами договора, передача истцом ответчику объекта в аренду, равно как и то, что денежные обязательства по оплате арендной платы исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, подтверждаются материалами дела и ответчиком не оспариваются.

Вместе с тем, установив, что образовавшаяся у ООО «СК «ДОМБЕРИ» задолженность по арендной плате за спорный период на момент рассмотрения дела была оплачена в полном объеме, в отсутствие сведений о наличии задолженности за последующие периоды пользования, суд первой инстанции, учтя, что досрочное расторжение договора аренды является крайней мерой, допустимой при неустранении обстоятельств, препятствующих осуществлению договорных отношений, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным, в удовлетворении названного требования правомерно отказал.

По мнению апелляционного суда, сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 ГК РФ, в связи с чем правовых оснований для расторжения договора не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции отклонил довод апелляционной жалобы о том, что Министерством регионального контроля Калининградской области выявлены нарушения по строительству объекта в связи со следующим.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно пункту 9 статьи 1, подпунктам 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, утвержденным в составе правил землепользования и застройки.

В соответствии с представленной выпиской ЕГРН на земельный участок, вид его разрешенного использования – многоквартирные жилые дома с этажностью 5-8 этажей.

Выявленные уполномоченным на проведение строительного надзора органом нарушения касаются деятельности ответчика по выполнению функций застройщика объекта капитального строительства, а не арендатора земельного участка.

Нарушений в части целевого использования земельного участка судом не установлено, как не является предметом спора и законность строительства МКД определенной истцом в 9 этажей.

Кроме того, строительство объекта не завершено, застройщиком ведутся работы по внесению изменений в разрешительную документацию, не исключено и приведение объекта в соответствие с нормами и правилами, в случае выявления их нарушения.

Данный вопрос, в контексте необходимости разграничения между этажностью здания и количеством этажей, а также представленного технического отчета ООО «НЦ «Балтэкспертиза», является самостоятельным предметом спора, однако, его разрешение относится, к нормальной профессиональной деятельности застройщика, и не является существенным нарушением договора аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции отклонил довод апелляционной жалобы о неисполнении обязанностей застройщика в установленный инвестиционным договором срок, поскольку данные условия не являются частью договора аренды земельного участка, а договором аренды земельного участка, в свою очередь, не предусмотрен срок по исполнению обязанностей застройщика. 

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец понес какой-либо ущерб в результате указанных обстоятельств, лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Федеральный закон № 39-ФЗ) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Названный Федеральный закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации.

Раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется после ввода объекта в эксплуатацию по правилам ст. 252 ГК РФ с учетом согласованных сторонами условий инвестиционного контракта.

Инвестиционный договор порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право способами, предусмотренными гражданским законодательством.

Статьей 6 Федерального закона № 39-ФЗ предусмотрено, что инвесторы имеют равные права на: 

- осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений; 

- самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; 

- владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

- передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации; 

- осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; 

- объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

В данном случае, обязательства сторон носят более широкий характер, чем аренда земельного участка, что и повлекло претензии истца к ходу и порядку проведения строительных работ.

Вместе с тем, требований о расторжении инвестиционного договора, как и об установлении обстоятельств его выполнения сторонами, не заявлено.

При этом, учитывая, что право аренды земельного участка является инвестиционным взносом, расторжение договора аренды повлечет за собой изменение или прекращение инвестиционного соглашения.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В пункте 8.1 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.07.2020 г.), высшая судебная инстанция прямо указала, что само обращение в суд с иском может быть квалифицировано как злоупотребление правом.

В силу части 2 статьи 41 АПК РФ злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия.

Таким образом, истцом выбран неправильный способ защиты своих прав, так как требования фактически направлены на изменение (прекращение) инвестиционного соглашения, без заявления таковых.

Расторжение договора является исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда другие меры воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

С учетом изложенного и того, что ответчиком предпринимаются меры к исполнению договора аренды земельного участка, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.07.2023 по делу №А21-15497/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

 

Судьи

 

М.В. Балакир

 

 В.В. Черемошкина