ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-10140/2023

03 апреля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме03 апреля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Нестерова С.А., Ракчеевой М.А.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 20.03.2024

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-748/2024) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области  на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 08.12.2023 по делу № А21-10140/2023 (судья Брызгалова А.В.), принятое

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КС-Недвижимость»

о признании, 

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее - Территориальное управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КС-Недвижимость» (далее – ООО «СЗ КС-Недвижимость», Общество, ответчик) о признании недействительным дополнительного соглашения от 19.08.2022 к договору аренды земельного участка от 30.07.2021 № ФС-2021/07-104.

Решением от 08.12.2023 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что изменение существенных условий договора аренды государственного или муниципального имущества без проведения торгов, в том числе изменение предмета договора аренды государственного или муниципального имущества, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, истец указывает, что на территории второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Светлогорск-Отрадное запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих  к их истощению.

13.03.2024 до судебного заседания в канцелярию апелляционного суда от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с возражениями против доводов апелляционной жалобы.

В судебном  заседании представитель ответчика доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Представитель истца, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился. 

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося участника арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Территориальное управление является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:17:010050:9, площадью 6514 кв. м, адрес: 

<

...>, 109, 102, 10.

Земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:9 предоставлен на праве аренды ООО «СЗ «КС-недвижимость» на основании договора аренды ФС-2021/07-104 от 30.07.2021 (далее - договор), заключенного по итогам аукциона. 

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - среднеэтажная жилая застройка. 

Между тем согласно пункту 4.4.11 договора был предусмотрен запрет осуществления строительства объектов недвижимого имущества. 

Ввиду несоответствия данного пункта содержанию самого договора и аукционной документации, Управлением было заключено с Обществом дополнительное соглашение от 19.08.2022 в части исключения из договора п. 4.4.11. 

Договор и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке, земельный участок передан по акту приема-передачи арендатору. 

Полагая, что заключенное дополнительное соглашение от 19.08.2022 нарушает антимонопольное законодательство, Территориальное управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для их удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из положений пункта 8 статьи 448 ГК РФ следует, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки ЦБ РФ (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 2 статьи 166 ГК РФ устанавливает, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). 

Правовые нормы пунктов 2 и 6 статьи 166 ГК РФ направлены на защиту добросовестной стороны по оспоримой сделке, если эта сторона положилась на аргументы и заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку; на установление истинной направленности подобных исковых требований и выявление опасного элемента недобросовестности в поведении истцов, что могло бы исключить удовлетворение противоправных требований. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Как следует из пункта 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В пункте 74 постановления N 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление N 25 от 23.06.2015) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

Из разъяснений, изложенных в пункте 75 Постановления N 25 от 23.06.2015 следует, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. 

Статьей 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 N 135-ФЗ (далее - Закон о защите конкуренции) предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, согласно которым заключение договоров аренды в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных названным законом случаев. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 41 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 04.03.2021 N 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства», если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статье 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1, 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 ГК РФ. 

При этом в абзаце 1 данного пункта указано, что изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, конкурентных закупок, допускается в пределах, установленных законом, и само по себе не может являться нарушением требований частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции. Например, о создании для победителя преимущественных условий участия не может свидетельствовать сама по себе вероятность привлечения большего количества участников в случае изначального составления договора на измененных условиях. 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из разъяснений, данных в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В рассматриваемом случае из аукционной документации явно следует, что при передаче в аренду земельного участка предполагалась предоставление возможности потенциальному арендатору на осуществление строительства.

 

Так, в информационном сообщении о проведении аукциона в отношении спорного предмета аукциона - земельного участка с КН 39:17:010050:9, указано: разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, ограничения в использовании - согласно ЕГРН, ТУ инженерных, государственных служб и инспекций.

Аналогичная информация содержалась и в публичном информационном сообщении («Вестник Светлогорска», N 23 (774) 17 июня -23 июня 2021).

Согласно проекту договора земельный участок предоставлялся для эксплуатации в соответствии с разрешенным видом использования - среднеэтажная жилая застройка, с ограничениями указанными в п. 1.1.

Ни информация из ЕГРН, ни технические условия, ни ограничения, обозначенные в п. 1.1. договора и связанный с санитарной охраной курорта федерального значения Светлогорск-Отрадное, не запрещают ведение строительства на данном земельном участке.

Более того, условие пункта 4.4.11 договора было предметом рассмотрения в УФАС России по Калининградской области.

Решением УФАС России по Калининградской области N 039/10/18.1849/2021 от 29.07.21 было установлено:

«В ходе заседания Комиссии представитель Организатора торгов пояснил, обязанности арендатора, предусмотренные пунктами 4.4.8, 4.4.11 проекта Договора, в редакции, которая фактически устанавливает запрет на осуществление строительства объектов недвижимого имущества, включены Организатором торгов в проект договора ошибочно. Под вышеуказанными положениями проекта Договора Организатор торгов подразумевает запрет на осуществление строительства объектов недвижимого имущества, которые не соответствуют виду разрешенного использования соответствующего земельного участка».

Таким образом, разъяснения по вопросу возможности строительства на земельном участке были даны до проведения аукциона.

Являясь добросовестным участником предпринимательской деятельности, ООО «СЗ «КС- недвижимость» обратилось в Территориальное управление с просьбой письменно разъяснить содержание запрета, содержащегося в пункте 4.4.11 договора.

Территориальное управление письмом от 05.08.2021 в ответ на обращение Общество разъяснило следующее: «толкование Вами пункта 4.4.11 проекта договора ФС-2021/07-104 от 30.07.2021 как обстоятельства, противоречащего положениям договора, в частности виду разрешенного использования предоставляемого в аренду земельного участка, так и предмету договора, указанного в п. п. 1.1., в абсолютном смысле исключающее возможность строительства, не соответствует как аукционной документации, так и фактическим обстоятельствам. В целом данное положение договора ограничивает арендатора в строительстве объектов недвижимого имущества, не соответствующих виду разрешенного использования соответствующего земельного участка. Таким образом, осуществлять строительные работы, в том числе по строительству среднеэтажных многоквартирных жилых домов, в соответствии с указанным видом разрешенного использования на предоставляемом земельном участке в аренду допускается. В противном случае это противоречило бы целям вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот».

Представитель Общества также обращал внимание суда на то обстоятельство, что еще до заключения дополнительного соглашения,06.06.2022 Министерством градостроительной политики Калининградской области, Обществу было выдано разрешение на строительство N 39-RU39329000-329-2022 многоквартирного жилого дома на земельном участке с КН 39:17:010050:9.

Соответственно предусмотрено строительство на данном земельном участке и выданным ранее ГПЗУ от 10.03.2022 г., проектной документацией, разработанной ООО «СанТермо-Проект».

Таким образом, в данном случае заключение дополнительного соглашения являлось способом устранения допущенной технической ошибки, приведения в соответствие с «аукционной документацией и фактическими обстоятельствами», а не изменение условий договора.

Кроме того, согласно Протоколу аукциона от 20.07.2021, участниками являлись 5 организаций, при начальной цене лота - 535 000 руб. и шаге аукциона в 16 000 руб., право на заключение договора аренды получил ответчик с предложением в 18 311000 руб., т.е. повысив цену более чем в 34 раза, что исключает вывод о том, что при проведении аукциона были нарушены права участников (занижение стоимости земельного участка, предоставляемого для строительства не установлено, каких-либо преимущественных условий и преференций в ходе заключения изначального договора Общество не получило).

Не следует и ограничения конкуренции в результате наличия пункта 4.4.11 в договоре.

Таким образом, спорные изменения в условия договора были допустимы, поскольку на момент проведения торгов не имели существенное значение для подачи заявки на участие в торгах иных лиц, а также определения цены договора и победителя.

Истцом не доказано, как применение спорного дополнительного соглашения нарушает интересы иных лиц, имевших возможность участвовать в торгах при определении условий, изложенных в соглашении, но в отсутствие таковой возможности при изначальных условиях договора.

Более того, в рассматриваемой ситуации действует принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель).

Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Истец как орган государственной власти, наделенный полномочиями по управлению государственным имуществом, не мог не знать о необходимости заключения оспариваемого дополнительного соглашения посредством проведения торгов в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Поведение истца свидетельствовало о его намерении сохранить сделку.

Кроме того, судом учтено, что строительство объекта на арендуемом земельном участке осуществлялось на основании разрешения на строительство, в соответствии с требованиями законодательства.

Из пояснений Общества следует, что на настоящий момент строительство многоквартирного жилого дома завершено приблизительно на 70 - 80 процентов, выполнены работы по подготовке земельного участка (подготовка территории строительства), общестроительные работы по подземной части (земляные работы, строительство фундамента, устройство несущих конструкций и т.п.), часть общестроительных работ по строительству надземной части (устройство несущих конструкций, устройство ограждающих конструкций, устройство кровли). Ведутся работы по наружной и внутренней отделке, установке окон и дверей и подключение строящегося дома к инженерным системам. По состоянию на 31.08.2023 общая стоимость выполненных работ составила 560 155 148 руб. (при общей сметной стоимости строительства в 937 660 005, руб.).

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с апреля 2023 года ООО «СЗ «КС-Недвижимость» приступило к реализации квартир в строящемся на земельном участке жилом доме. На настоящий момент заключено и зарегистрировано в установленном законом порядке 11 договоров участия в долевом строительстве. Реализовано 280,26 квадратных метров на 61 471 721,97 руб.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным дополнительного соглашения от 19.08.2022 к договору аренды земельного участка от 30.07.2021 N ФС- 2021/07-104.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаны судом несостоятельными.

По существу доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области от 08.12.2023 по делу № А21-10140/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

 М.А. Ракчеева