Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-47978/22

14 сентября 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен 14 сентября 2022 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (400066, Волгоградская область, Волгоград город, Волгодонская улица, дом 16, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "Нерна" (140000, Московская область, Люберцы город, Волковская улица, 11, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 (305001, 

<

...>)

о взыскании задолженности по Договору аренды от 12.09.2007 года № 7720,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Нерна» с требованиями о взыскании по договору аренды от 12.09.2007 № 7720 задолженности за период с 01.06.2021 по 16.03.2022 в размере 2578016,61 руб., неустойки за период с 01.06.2021 по 16.03.2022 в сумме 2534474,69 руб.

В судебном заседании суд приобщил к материалам дела дополнительные документы, в порядке части 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству по существу спора

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «Звезда Поволжья» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.09.2007 № 7720, в соответствии с п. 1.1 (в редакции изменения от 31.03.2008) которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной (краткосрочной) аренды до 31.10.2049 земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер 5-15-29, кадастровый номер 34:34:050024: 44, площадью 37554 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. им. Неждановой.

Согласно п. 1.3 договора участок предназначен для эксплуатации центра технического обслуживания «Мерседес» в составе трехэтажного кирпичного административно-бытового здания и двухэтажного здания станции технического обслуживания, одноэтажного кирпичного здания котельной с пристройкой, одноэтажного кирпичного здания мойки, одноэтажного кирпичного производственного здания автомастерской.

Согласно п. 1.4 договора на участке имеются центр технического обслуживания «Мерседес» в составе трехэтажного кирпичного административно-бытового здания и двухэтажного здания станции технического обслуживания, одноэтажного кирпичного здания котельной с пристройкой, одноэтажного кирпичного здания мойки, одноэтажного кирпичного производственного здания автомастерской.

МУ «Городской информационный центр» предоставлена справка от 30.11.2007 № 4485/АС о присвоении постоянного адреса объекту, расположенному по адресу: ул. им. Неждановой. Присвоенный адрес - ул. им. Неждановой, 6а.

Согласно п. 2.2 договора арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с п. 2.8 раздела 2 настоящего договора.

Пунктом 2.4 договора (в редакции изменения от 28.05.2008) предусмотрено, что перечисление арендной платы производится ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц – до 10-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 2.9 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендатору.

Согласно сведениям ЕГРН на указанном участке расположены объекты, принадлежащие ПАО «Промсвязьбанк», ООО «Нерна», ФИО3 общей площадью 9306,60 кв.м:

- ПАО«Промсвязьбанк» на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 34:34:050024:170, площадью 2913 кв.м;

ФИО3 – объект с кадастровым номером 34:34:050024:138, площадью 224 кв.м.

ООО «Нерна» – здание с кадастровым номером 34:34:050024:174, площадью 153,2 кв.м; здание с кадастровым номером 34:34:050024:173, площадью 1232,4 кв.м; здание с кадастровым номером 34:34:050024:176, площадью 2370 кв.м; здание с кадастровым номером 34:34:050024:171, площадью 540,4 кв.м; здание с кадастровым номером 34:34:050024:178, площадью 160,8 кв.м; здание с кадастровым номером 34:34:050024:177, площадью 796,1 кв.м; здание с кадастровым номером 34:34:050024:169, площадью 247,8 кв.м; здание с кадастровым номером 34:34:050024:175, площадью 286,4 кв.м; здание с кадастровым номером 34:34:050024:179, площадью 385, 5 кв.м. Общая площадь объектов составляет 6172,6 кв.м.

Произведя расчеты используемой ответчиком площади земельного участка исходя из условий договора аренды и площади принадлежащих ответчику объектов недвижимости, полагая, что к ответчику перешли права и обязанности ООО «Звезда Поволжья» по договору аренды, в том числе по уплате арендных платежей пропорционально общей площади принадлежащих ответчику объектов недвижимости, которые он не выполняет, истец обратился к нему с претензией от 29.04.2022 № 9637-ОАО, содержащей требование погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам и неустойку.

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 1 Закона Волгоградской области от 26.12.2016 № 136-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде, за исключением земельных участков, предоставленных для строительства, осуществляется администрацией Волгограда.

Согласно положению о Департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утв. решением Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 № 55/1585, Департамент осуществляет полномочия собственника по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе полномочиями продавца, арендодателя.

В соответствии с ч. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу ч. 2 данной статьи при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В этой связи, поскольку ответчик является собственником недвижимости, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 34:34:050024:44 по адресу: Россия, 

<

...>, постольку к нему перешли обязательства по договору аренды по уплате арендных платежей пропорционально его доли в праве аренды, а потому он является надлежащим ответчиком по данному спору.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно разъяснениям, данным в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно п. 2.7 и 2.8 договора размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Размер арендной платы за период определен истцом в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области № 89-п от 26.02.2018 по формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

С учетом указанных норм и положений договора, а также используемой ответчиком площади земельного участка, рассчитанной исходя из условий договора аренды и площади принадлежащих ответчику объектов недвижимости, истцом представлен расчет задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.06.2021 по 16.03.2022 в сумме 2578016,61 руб.

Проверив представленный истцом расчет, суд признает его правильным.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены. Следовательно, задолженность по арендной плате в размере 2578016,61 руб. подлежит взысканию.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 01.06.2021 по 16.03.2022 в сумме 2534474,69 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным. 

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, ходатайствовал о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Поскольку ответчиком заявлено о снижении размера неустойки, принимая во внимание, что истец не понес убытков в связи с нарушением сроков внесения арендной платы, учитывая введение в отношении ООО «Нерна» процедур банкротства, суд приходит к выводу, что размер заявленной неустойки несоразмерен последствиям нарушенного обязательства.

При рассмотрении вопроса о снижении размера неустойки суд полагает необходимым руководствоваться правовой позицией, изложенной в пункте 2 Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации». Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что неустойка по договору за период с 01.06.2021 по 16.03.2022 подлежит снижению до двукратной ставки ЦБ РФ, что составляет 190384,03 руб.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, то госпошлина в размере 36842 руб. подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Нерна» в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда по договору аренды от 12.09.2007 № 7720 задолженность за период с 01.06.2021 по 16.03.2022 в размере 2578016,61 руб., неустойку за период с 01.06.2021 по 16.03.2022 в сумме 190384,03 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Нерна» в доход федерального бюджета 36842 руб. государственной пошлины.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

 

Судья                                                          А.В. Гринева