АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А74-4696/2017

г. Абакан

08 июня 2017 г.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи В.А. Ламанского, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АВИЛОН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИнвестСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании передать техническую и иную документацию на административное здание, расположенное по адресу: 

<

...>, необходимую для его обслуживания, 

в отсутствие представителей сторон.

 Общество с ограниченной ответственностью «АВИЛОН» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИнвестСтрой» об обязании передать техническую и иную документацию на административное здание, расположенное по адресу: 

<

...>, необходимую для его обслуживания, а именно: 

- документы технического учёта жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

-паспорта ВРУ, паспорта и свидетельства о проверке на трансформаторы тока, руководство на трансформаторы тока, паспорт на заземляющие устройства, ведомость смонтированного оборудования;

-акты сезонных осмотров здания за 2016–2017 годы, паспорта готовности здания к эксплуатации в зимних условиях 2016–2017 годы, акты на промывку внутренней системы отопления за 2016 год, акты проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учёта, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, конструктивных частей административного здания на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, акты приёма-передачи от застройщика, реестры собственников, реестр актов готовности в эксплуатацию, акты гидроиспытаний, акты допуска узлов учёта, паспорта счётчиков ГВС, ХВС;

-чертежи МЗ,ЭС, чертежи ВК-С, чертежи НВК;

- проектную документацию от застройщика;

- наружные сети водопровода и канализации;

-рабочий проект;

- спецификация, альбом «Строительно-монтажные чертежи кровли», альбом «Электрооборудование и электроосвещение встроено-пристроенных помещений»;

-технический паспорт здания, поэтажный план здания;

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка;

- выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

 

-проектную документацию на административное здание, в соответствии с которой осуществлено строительство административного здания;

-проект узлов учёта тепловой энергии, проект узла учёта электроэнергии, а так же на технически сложное оборудование здания, а так же на смонтированную и действующую систему видеонаблюдения и пожарно-охранной сигнализации здания и акты их обследования на предмет неисправности.

Ответчик отзыв на иск не представил, в стороны не направили своих представителей в судебное заседание, несмотря на то, что о времени и месте судебного разбирательства были надлежащим образом извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями №№10592, 10593. 

В порядке частей 1 и 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие представителей сторон. 

В судебном заседании 01 июня 2017 г. объявлен перерыв до 08 июня 2017 г. 

До окончания перерыва в судебном заседании от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором он просит обязать ответчика передать техническую и иную документацию на административное здание, расположенное по адресу: 

<

...>, необходимую для его обслуживания, а именно:

-проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на каждый дом (схема (план) расположения земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка, технический паспорт здания, план цокольного этажа, план расположения парковочных мест на автостоянке, строительно-монтажные чертежи кровли);

-схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения (акты повторного допуска узла учёта тепловой энергии, паспорта на приборы учёта тепловой энергии, ГВС, ХВС и электроэнергии, технические паспорта преобразователей расходов, проекты на узлы учёта общедомовые и арендаторов, паспорта тепло-вычислителей, исполнительная схема теплосети, проекты узлов учёта ХВС и электроэнергии;

-паспорта лифтового хозяйства (проект на размещение лифтового оборудования, акты технического освидетельствования на лифтовое оборудование);

-исполнительные чертежи контуров заземления (паспорта на заземляющие устройства, руководство на трансформаторы тока, паспорта на трансформаторы тока, журнал прокладки кабелей);

документацию, заменяемую в связи с истечением срока её действия:

-сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт (дефектные ведомости за 2016 год, кровля, крыльца, доп. вход);

-акты технических осмотров (эскалаторов, лифта, теплового узла, акты общего весеннего осмотра за 2016 год, паспорта готовности здания к эксплуатации в зимних условиях за 2016 год, акт общего осеннего осмотра за 2016 год, акт на промывку внутренней системы отопления и узлов управления за 2016 год;

-протоколы измерения сопротивления электросетей (акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения, паспорта ВРУ (входной распределительный узел), сертификаты соответствия на ВРУ (входной распределительный узел), акты проверки технической готовности, акты на скрытые работы, технический паспорт электрооборудования, спецификация электрооборудования и электроосвещения поэтажно;

-протоколы осмотра систем вентиляции (проекты на размещение системы вентиляции, акты технического освидетельствования на вентиляционное оборудование).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение предмета исковых требований. 

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства. 

На основании договора управления №01/02/2016 от 01 февраля 2016 г. ответчик (управляющая компания) принял на себя функции по управлению зданием по адресу: 

<

...>, для обеспечения благоприятных и безопасных условий эксплуатации, надлежащего содержания общего имущества, фасада здания, прилегающей территории в установленных границах, своевременного ремонта общего имущества здания, иных объектов, являющихся общим имуществом здания, решения вопросов владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения указанным имуществом, обеспечения коммунальными услугами. 

В приложении №1 к договору стороны согласовали перечень работ (услуг) по содержанию здания: 

поддержание и обеспечение санитарного состояния здания и прилегающей территории (качественная уборка помещений и территории, прилегающей к зданию, замена осветительных приборов в здании, мелки ремонт сантехнических и электрических неисправностей и др.);

техническое обслуживание коммуникаций:

- холодного и горячего водоснабжения;

- теплоснабжения;

- электроснабжения;

- канализации;

- вентиляции;

- системы кондиционирования;

организация и контроль за предоставлением услуг сторонних организаций:

- обслуживание пожарной сигнализации и пожаротушения;

- видеонаблюдения (управляющая компания осуществляет видеонаблюдение и при возникновении нестандартной ситуации должна сообщить в соответствующие органы);

- техническое обслуживание лифтов и эскалаторов;

- вывоз мусора;

- обслуживание узлов учёта (отопления, холодного и горячего водоснабжения);

оформление договоров с поставщиками услуг. 

01 февраля 2017 г. состоялось общее собрание собственников нежилых помещений торгового центра по ул. Чехова, 122А, на котором приняты решения: о расторжении договора с управляющей организацией – ООО УК «ИнвестСтрой»; об утверждении управляющей организации – ООО «АВИЛОН» для заключения с ней договора управления зданием с 02 февраля 2017 г.; об обязании управляющей организации ООО УК «ИнвестСтрой» передать техническую документацию на здание и иные документы, связанные с управлением зданием в управляющую компанию, с которой будет заключён договор управления.

На основании договора №1 от 02 февраля 2017 г. ООО «АВИЛОН» по заданию собственников нежилых помещений, расположенных в указанном здании, приняло на себя обязательства по оказанию услуг, связанных с управлением зданием. 

10 марта 2017 г. ООО «АВИЛОН» вручило ООО УК «ИнвестСтрой» уведомление исх.№30 о необходимости передать техническую документацию на здание торгового центра, приложив копию протокола общего собрания собственников помещений в данном здании. 

Поскольку требование о передаче технической документации оставлено ООО «УК «ИнвестСтрой» без удовлетворения, ООО «АВИЛОН» обратилось в арбитражный суд. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам. 

Согласно части 6 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

В соответствии с абзацами третьим и четвёртым пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учётом разъяснений, изложенных в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», а также с учётом положений пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд пришёл к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям сторон, связанным с выбором собственниками помещений в торговом центре управляющей компании для управления и обслуживания этого торгового центра, а также к отношениям между предыдущей и вновь избранной управляющими компаниями положения жилищного законодательства, регулирующего сходные отношения (в частности, статьи 44 - 48, 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

Так, в силу части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Такой договор может быть прекращён в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, в том числе по основаниям, предусмотренным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, определённых соглашением сторон.

Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.

По смыслу приведённых норм Жилищного кодекса Российской Федерации изменение собственниками способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключённого договора управления таким домом, что согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 15 июля 2010 г. №1093/10, согласно которой недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом.

В обоснование иска истец указал, что собственниками помещений в торговом центре расторгнут договор с предыдущей управляющей компанией – ООО УК «ИнвестСтрой», однако техдокументация на здание и необходимые для осуществления функции по управлению данным зданием не переданы ответчиком новой управляющей компании – ООО «АВИЛОН».

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491.

Эта же норма названного Кодекса предусматривает случаи, когда управляющая организация обязана передать имеющуюся в её распоряжении техническую документацию вновь выбранной управляющей организации.

Поскольку Жилищный кодекс Российской Федерации не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.

Согласно пункту 27 Правил №491, ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, и подлежащих передаче истцу, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491.

Помимо прочего, в пункте 26 Правил №491 поименованы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом. При этом конкретный и исчерпывающий перечень иных, связанных с управлением многоквартирным домом документов, указанным пунктом не определён.

Перечень документов, требование о передаче которых заявлено настоящим иском, относится к технической документации и не противоречит пунктам 24, 26 Правил №491.

В соответствии с пунктом 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Постановлением от 27 сентября 2003 г. №170, в состав технической документации длительного хранения входят: план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приёмки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление)

Согласно пункту 1.5.2 Правил №170 техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока её действия, входят: сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции (пункт 1.5.3 Правил №170). 

Учитывая индивидуальные характеристики спорного нежилого здания, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что вся поименованная истцом в исковом заявлении (с учётом его изменения) документация должна находится в распоряжении управляющей организации, в том числе документация, необходимая для эксплуатации подземной автостоянки и эскалаторов. 

Частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, установлен в пунктах 18 – 23 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. №416.

Как указано выше, нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую и иную документацию (пункт 27 Правил №491).

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счёт обязанного лица.

Таким образом, в случае предъявления управляющей организацией требования о передаче технической и иной документации, связанного с управлением домом, должник (предшествующая управляющая организация), в силу подпункта 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязан передать её кредитору, а при её отсутствии восстановить за свой счёт и передать новой управляющей организации. Данная правовая позиция отражена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №17074/09 от 30 марта 2010 г., №1027/10 от 15 июля 2010 г.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения предыдущей управляющей организации установленной законом обязанности по передаче технической документации на здание торгового центра, арбитражный суд пришёл к выводу об обоснованности исковых требований. 

Государственная пошлина по делу составляет 6000 рублей, уплачена истцом при обращении в суд платёжным поручением №112 от 12 апреля 2017 г.

По результатам рассмотрения спора, в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат возмещению истцу за счёт ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить исковые требования. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью Управляющую компанию «ИнвестСтрой» в течение тридцати дней со дня вступления решения в законную силу передать, а в случае отсутствия или утраты восстановить за свой счёт и передать обществу с ограниченной ответственностью «АВИЛОН» по акту приёма-передачи техническую и иную документацию, связанную с управлением административным зданием, расположенным по адресу: 

<

...>, а именно: 

-проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на здание (схема (план) расположения земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка, технический паспорт здания, план цокольного этажа, план расположения парковочных мест на автостоянке, строительно-монтажные чертежи кровли);

-схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения (акты повторного допуска узла учёта тепловой энергии, паспорта на приборы учёта тепловой энергии, ГВС, ХВС и электроэнергии, технические паспорта преобразователей расходов, проекты на узлы учёта общедомовые и арендаторов, паспорта тепло-вычислителей, исполнительная схема теплосети, проекты узлов учёта ХВС и электроэнергии;

-паспорта лифтового хозяйства (проект на размещение лифтового оборудования, акты технического освидетельствования на лифтовое оборудование);

-исполнительные чертежи контуров заземления (паспорта на заземляющие устройства, руководство на трансформаторы тока, паспорта на трансформаторы тока, журнал прокладки кабелей);

документацию, заменяемую в связи с истечением срока её действия:

-сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт (дефектные ведомости за 2016 год, кровля, крыльца, доп. вход);

-акты технических осмотров (эскалаторов, лифта, теплового узла, акты общего весеннего осмотра за 2016 год, паспорта готовности здания к эксплуатации в зимних условиях за 2016 год, акт общего осеннего осмотра за 2016 год, акт на промывку внутренней системы отопления и узлов управления за 2016 год;

-протоколы измерения сопротивления электросетей (акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения, паспорта ВРУ (входной распределительный узел), сертификаты соответствия на ВРУ (входной распределительный узел), акты проверки технической готовности, акты на скрытые работы, технический паспорт электрооборудования, спецификация электрооборудования и электроосвещения поэтажно;

-протоколы осмотра систем вентиляции (проекты на размещение системы вентиляции, акты технического освидетельствования на вентиляционное оборудование).

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании «ИнвестСтрой» в пользу общества с ограниченной ответственностью «АВИЛОН» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей. 

Настоящее решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд (г. Красноярск) в месячный срок после его принятия. Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

Судья   В.А. Ламанский