Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-14980/20

21 августа 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 29 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 21 августа 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Площадь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании по договору аренды от 16.08.2011 № ЮА-119 задолженности в размере 3733983,82 руб. за период с 3 квартала 2016 года по 4 квартал 2019 года, неустойки в сумме 757530,18 руб. за период с 16.09.2016 по 31.12.2019,

и встречное исковое заявление

ООО «Площадь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным отказа от 17.02.2020 незаконным, о признании датой возврата земельного участка по договору аренды от 16.08.2011 № ЮА-119 дату вступления в законную силу решения по делу № А41-55864/19, об обязании принять обратно земельный участок по договору аренды от 16.08.2011 № ЮА-119,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу   

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Площадь» руб. с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о взыскании по договору аренды от 16.08.2011 № ЮА-119 задолженности в размере 3733983,82 руб. за 4 квартал 2019 года, неустойки в сумме 757530,18 руб. за период с 16.09.2016 по 31.12.2019.

Определением Арбитражного суда Московской области от 04.06.2020 принято к производству встречное исковое заявление ООО «Площадь» к Администрации городского округа Химки Московской области с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, об обязании принять обратно земельный участок по договору аренды земельного участка от 16.08.2011 № ЮА-119 в порядке, установленном условиями договора и действующим законодательством, о признании 24.12.2019 датой возврата земельного участка по договору аренды от 16.08.2011 № ЮА-119 согласно вступившему в законную силу решения Арбитражного суда Московской области по делу № А41-55864/19.

В судебном заседании 29 июля 2020 года представитель ООО «Площадь» заявил об отказе от встречного иска в части требования об обязании Администрации городского округа Химки Московской области принять обратно земельный участок по договору аренды от 16.08.2011 № ЮА-119 в порядке, установленном условиями договора и действующего законодательства

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Проверив заявление, полномочия лица, подписавшего заявление, суд считает, что поскольку заявленный отказ от части исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, то данный отказ принимается судом, а производство по делу в этой части подлежит прекращению.

Представитель Администрации городского округа Химки Московской области поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме, возражал против удовлетворения встречного иска. Представитель ООО «Площадь» поддержал встречный иск с учетом частичного отказа от требований, по первоначальному иску возражал согласно письменным пояснениям.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает первоначальный иск подлежащим удовлетворению в части, встречный иск необоснованным по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, между Администрация городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ООО "Площадь" (арендатор) заключен договор аренды от 16.08.2011 № ЮА-119 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0070614:238, площадью 67715 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, кв. Морщихино, вид разрешенного использования – для размещения (строительства и эксплуатация) торгово-офисного центра с автостоянкой и площадок для складирования выставочных образцов.

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер которой определен в приложении № 2 к договору в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

Пунктом 5.2 договора определено, что в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.11.2019 по делу № А41-55864/19, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2019, договор аренды от 16.08.2011 № ЮА-119 расторгнут, на ООО «Площадь» возвратить администрация земельный участок с кадастровым номером 50:10:0070614:238.

Претензией от 28.10.2019 и письмом от 18.05.2020 Администрация городского округа Химки Московской области уведомила ООО "Площадь" о наличии задолженности по договору аренды земельного участка от 16.08.2011 № ЮА-119 и начислении неустойки. 

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 16.08.2011 № ЮА-119 не погашена ООО "Площадь" в добровольном порядке и земельный участок с кадастровым номером 50:10:0070614:238 не возвращен арендодателю, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно расчету истца по договору аренды от 16.08.2011 № ЮА-119 имеется задолженность в размере 3733983,82 руб. за 4 квартал 2019 года (с 01.10.2019 по 31.12.2019), начислена неустойка в сумме 757530,18 руб. за период с 16.09.2016 по 31.12.2019.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО «Площадь» заявило о применении срока исковой давности, снижении размера заявленной ко взысканию неустойки, подало встречный иск о признании датой возвращения земельного участка – 24.12.2019, поскольку спорный договор аренды расторгнут в судебном порядке, решение о расторжении договора вступило в законную силу 23.12.2019.

В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно пункту 6.4 договора аренды от 16.08.2011 № ЮА-119 при прекращении (расторжении) договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок. Решением Арбитражного суда Московской области от 11.11.2019 по делу № А41-55864/19 на ООО «Площадь» также возложена обязанность возвратить Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0070614:238.

Материалами дела подтверждается, что на момент рассмотрения настоящего спора между сторонами не подписан акт приема-передачи земельного участка, иные юридически значимые документы, подтверждающие принятие арендодателем земельного участка в материалы дела также не представлены.

Вместе с тем, норма абзаца второго статьи 622 ГК РФ обязывает арендатора оплачивать арендные платежи после окончания срока действия договора только в том случае, когда арендатор, несмотря на окончание срока действия договора аренды, не возвратил арендодателю арендуемый объект и продолжал его использовать.

То есть плата по указанной норме оплачивается ввиду фактического использования арендуемого ранее имущества или его невозвращения арендодателю.

В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.11.2019 по делу № А41-55864/19 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0070614:238 не огорожен, зарос древесно-кустарниковой растительностью, замусорен, объекты капитального строительства отсутствую, что зафиксировано в актах осмотра от 29.03.2019, от 03.10.2019.

Как пояснил представитель ООО «Площадь», земельный участок с кадастровым номером 50:10:0070614:238 не используется, после расторжения договора аренды от 16.08.2011 № ЮА-119 на данном участке деятельность не ведется.

Администрация городского округа Химки Московской области также не представила доказательств, что после расторжения договора аренды в судебном порядке, ООО «Площадь» сохранило господство над земельным участком (владение и пользование), извлекало полезные свойства из наличия имущественного права аренды.

Суд также принимает во внимание, что после расторжения договора аренды Администрация городского округа Химки Московской области уклонялась от принятия земельного участка и подписания акта приема-передачи.

Материалами дела подтверждается, что письмом от 17.02.2020 ООО «Площадь» направила в адрес Администрации городского округа Химки Московской области акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 50:10:0070614:238, подписанный со стороны аредатора. Отметкой о регистрации письма подтверждается, что письмо от 17.02.2020 и акт приема-передачи получены Администрацией городского округа Химки Московской области 18.02.2020.

Вместе с тем, в ответ на указанное письмо 20.03.2020 Администрация городского круга Химки Московской области направила в адрес арендатора соглашение о расторжении договора аренды от 16.08.2011 № ЮА-119, расторгнутого в судебном порядке. Письмом от 30.04.2020 ООО «Площадь» заявило о несогласии расторжения договора и возвращении земельного участка в предложенном порядке. Доказательств, что в ответ на письмо от 17.02.2020 Администрация городского округа Химки Московской области подписала акт приема-передачи, равно как и на момент рассмотрения настоящего спора, в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Следовательно, Администрация городского округа Химки Московской области уклоняется от приема земельного участка с кадастровым номером 50:10:0070614:238, поскольку в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ дополнительное заключение соглашения о расторжении договора, расторгнутого судом, не требуется.

При этом суд отклоняет доводы ООО «Площадь» о возврате земельного участка с кадастровым номером 50:10:0070614:238 с 24.12.2019, поскольку акт приема-передачи такого участка направлен только 17.02.2020. Доказательств совершения ответчиком действий по возвращению участка ранее 17.02.2020 в материалы дела не представлено.

Ссылки ООО «Площадь» на письмо от 24.12.2019 отклоняются судом, поскольку в данном письме общество просит расторгнуть соглашение о взаимодействии от 18.10.2019 № 602, акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 50:10:0070614:238 не приложен, доказательств направления в адрес Администрации городского округа Химки Московской области не представлено.

Кроме того, исходя из системного толкования пункта 3 статьи 453 ГК РФ, отношения сторон считаются измененными в судебном порядке с момента вступления в законную силу судебного акта, а не с конкретной даты.

Таким образом, суд приходит к выводу, что достаточных правовых оснований для удовлетворения встречного иска о признании возвращенным земельного участка с 24.12.2019 не имеется.

Поскольку несвоевременный возврат арендатором земельного участка арендодателю вызван уклонением последнего от приемки имущества, доказательства фактического использования ответчиком земельного участка после прекращения действия спорного договора аренды истцом в материалы дела не представлены, суд приходит к выводу о том, что основания для взыскания с ответчика арендной платы за период после прекращения действия договора (23.12.2019) отсутствуют. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 по делу № А41-55327/19.

Следовательно, по договору аренды от 16.08.2011 № ЮА-119 с  ООО «Площадь» подлежит взысканию задолженности в размере 3449876,40 руб. за период с 01.10.2019 по 23.12.2019.

Администрация городского округа Химки Московской области также просит взыскать неустойку в сумме 757530,18 руб. за период с 16.09.2016 по 31.12.2019.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Пунктом 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором.

Абзацем 2 пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Таким образом, факт расторжения договора не влечет прекращения всех обязательств по договору, в частности обязанности стороны уплачивать неустойку за нарушение обязательств. 

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено. Доказательств возвращения земельного участка после 23.12.2019 также не представлено.

Расчет начисления неустойки проверен судом и признан верным.

Доводы ответчика о чрезмерном размере неустойки отклоняются судом, поскольку ставка неустойки определена Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств (Определение Конституционного Суда РФ от 14.10.2004 № 293-О).

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон.

Ответчик добровольно принял на себя обязательство по договору аренды от 16.08.2011 № ЮА-119 и в соответствии с требованиями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации должен был предпринять все меры к надлежащему исполнению обязательств по договору, нарушение которого порождает право арендодателя требовать взыскания с арендатора неустойки как меры ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств.

Установление размера неустойки в договоре свидетельствует о том, что стороны учли все особенности их взаимоотношений и с их учетом определили размер штрафных санкций за неисполнение обязательств по договору.

Ответчик, являясь юридическим лицом, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору поставки обязательств по своевременной оплате поставленного товара.

ООО «Площадь» заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В силу пункта 1 статьи 207 ГК РФ с  истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Заявленная ко взысканию неустойка начислена Администрацией городского округа Химки Московской области с 16.09.2016. между тем, настоящее исковое заявление подано в Арбитражный суд Московской области 02.03.2020 посредством заполнения формы в сервисе Мой арбитр.

Следовательно, исходя из правил исчисления срока исковой давности в случае соблюдения претензионного порядка (начало течения с 1 квартала 2017 года) и при взыскании периодических платежей (срок оплаты – до 15.03.2017), неустойка подлежит взысканию за период с 16.03.2017 по 31.12.2019 в сумме 574505,41 руб.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Ответчиком доказательства своевременной оплаты долга в полном объеме за спорный период с 07.11.2013 по 28.10.2016 не представлены, ходатайство о снижении размера неустойки документально не мотивировано. Следовательно, пени по договору аренды земельного участка от 16.08.2011 № ЮА-119 подлежат взысканию в сумме 574505,41 руб. за период с 16.03.2017 по 31.12.2019.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. 49, 110, 150, 151, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Принять отказ ООО «Площадь» от встречного иска в части обязания Администрации городского округа Химки Московской области принять обратно земельный участок по договору аренды от 16.08.2011 № ЮА-119 в порядке, установленном условиями договора и действующего законодательства.

Производство по делу № А41-14980/20 в этой части прекратить.

2. Исковые требования Администрации городского округа Химки Московской области удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Площадь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по договору аренды от 16.08.2011 № ЮА-119 задолженность в размере 3449876,40 руб. за период с 01.10.2019 по 23.12.2019, неустойку в сумме 574505,41 руб. за период с 16.03.2017 по 31.12.2019.

В удовлетворении иска Администрации городского округа Химки в остальной части отказать.

3. В удовлетворении встречного иска отказать.

4. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья                                                                                       Ю.С. Таранец