АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-184/2017

г. Курган

29 мая 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2017 года.

Решение изготовлено в полном объеме 29 мая 2017 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Ю.А. Леоновой, при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 306451012600017, ИНН 

<

***>),

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности,

при участии в заседании представителей:

от заявителя: ФИО3, доверенность от 28.06.2016,

от заинтересованного лица: ФИО4, доверенность от 07.10.2014 № 123,

от третьего лица: явки нет, извещено, 

установил:

индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - заинтересованное лицо, Управление, регистрирующий орган) от 16.12.2016 № 45/201/118/2016-801 об отказе в государственной регистрации права собственности на дом, 45:08:021201:285, расположенный по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 44.5 м.кв.

Также просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в установленный законом срок осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на дом, 45:08:021201:285, расположенный по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 44.5 м.кв.

Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал, в обоснование свих требований указал следующее.

15.01.2003 между заявителем и ЗАО имени Тельмана был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, стоимостью 30 000 руб., общей площадью 44.5 кв.м. (л.д.9).

Продавец объекта недвижимого имущества – ЗАО имени Тельмана прекратил свою деятельность в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией, о чем 24.11.2006 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись (л.д. 14). 

Заявитель обратился к регистрирующему органу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, но получил отказ в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. 

По мнению заявителя, сам факт ликвидации предыдущего собственника – ЗАО имени Тельмана не препятствует реализации заявителем права, предоставленного ему  статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель Управления в судебном заседании исковые требования не признал, сославшись на доводы, изложенные в отзыве.

В отзыве Управление указало, что причины, препятствующие государственной регистрации права, выразились в том, что в нарушение пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации, заявление о проведении государственной регистрации права собственности (ранее возникшего права) и перехода права от ЗАО имени Тельмана – продавца по договору не представлено. Таким образом, заявление правообладателя и иных необходимых документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости является самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации в соответствии со статьей 20 Закона о регистрации. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности на недвижимое имущество регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (статьи 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 п.1 ст. 16 Закона о регистрации). Кроме того, согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. В рассматриваемой ситуации права собственности ЗАО имени Тельмана на спорный объект в ЕГРП не зарегистрировано.

Представитель третьего лица в заседание суда не явился, извещен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей предпринимателя и Управления, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что по договору купли-продажи от 15.01.2003 б/н, заключенному между ЗАО имени Тельмана (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель), заявитель купил объект недвижимости: жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 44.5 кв.м. (л.д.9).

Цена дома в соответствии с настоящим договором составляет 30 000 руб. (п. 2.1 указанного договора).

Покупатель в счет оплаты за указанный дом погашает задолженность продавцу по возврату денежных средств по договору займа № 1 от 15.04.2002 в размере 30 000 руб. в соответствии с Соглашением о новации заемного обязательства в обязательство по договорам купли-продажи от 15.01.2003 (п.2.2 договора).

Согласно договору займа (беспроцентный) № 1 от 15.04.2002 ИП ФИО2 (заимодатель) и ЗАО имени Тельмана (заемщик), заимодатель передает в собственность, а заемщик принимает денежные средства в размере 305 000 руб., которые обязуется возвратить заимодателю в срок, не позднее 30.12.2002 (пункты 1.1, 2.2 договора) (л.д. 10).

Также в материалы дела представлено соглашение о новации заемного обязательства в обязательство по договорам купли-продажи от 15.01.2003 б/н (д.д.12). В разделе 1 данного соглашения установлено, что 15.04.2002 ФИО2, являясь покупателем, передал денежные средства ЗАО им Тельмана (продавец) по договору займа № 1 от 15.04.2002 в сумме 305 000 руб. Срок возврата займа по указанному договору 30.12.2002. Продавец до настоящего момента не выполнил своих обязательств по возврату заемных денежных средств. В соответствии с разделом 2 названного соглашения продавец обязуется передать покупателю в собственность жилые дома и квартиры, в том числе жилой дом по адресу: 

<

...>, стоимостью 30 000 руб.

Заявителем в качестве доказательства исполнения договора займа от 15.05.2002 приложена квитанция к приходному кассовому ордеру от 15.04.2001 (л.д. 11).

Как пояснил представитель заявителя в судебном заседании, в данной квитанции ошибочно указана дата 15 апреля 2001 года. Квитанция не могла быть выдана в указанную дату, так как договор заключен 15 апреля 2002 года. Иных договоров займа между ЗАО им.Тельмана и ИП ФИО2 не заключалось. Кроме того, ФИО2 получил статус индивидуального предпринимателя 29.05.2001, т.е. позже даты, указанной в квитанции.

ЗАО имени Тельмана, согласно сведениям о государственной регистрации юридических лиц, прекратило свою деятельность, о чем внесена запись 24.11.2006.

Заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от ЗАО имени Тельмана к индивидуальному предпринимателю Главе КФХ ФИО2 на спорный объект.

Согласно представленной в материалы дела расписке в получении документов на государственную регистрацию заявителем в качестве правоустанавливающего документа был представлен только договор купли-продажи от 15.01.2003.

Регистрирующим органом было отказано в регистрации перехода права собственности, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. 

Заявитель также просил принять во внимание, что Администрацией Пименовского сельсовет Кетовского района Курганской области 09.03.2017 выдана справка № 54 о том, что жилой дом по адресу 

<

...> в собственность Администрации Пименовского сельсовета Кетовского района Курганской области от ЗАО имени Тельмана не передавался (л.д.48).

В похозяйственной книге Пименовской сельской администрации за 2002 - 2006 гг. указано, что жилой дом по адресу 

<

...>, принадлежит ЗАО имени Тельмана (л.д. 49).

Согласно Закона РСФСР от 19.071968 «О поселковом, сельском Совете народных депутатов РСФСР», похозяйственная книга является документом первичного учета в сельских Советах народных депутатов и содержит информацию о проживающих на территории сельского Совета гражданах и сведения о находящихся в их личном пользовании недвижимом имуществе.

Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселков РСФСР, утвержденной Приказом МКХ РСФСР 21.02.1968 установлено, что строения, расположенные в сельской местности, регистрации не подлежали.

Запись в похозяйственной книге признавалась регистрацией права собственности, исходя из того, то в соответствии с Указаниями по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, данные книги использовались для отчета о жилых домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

Документы о принадлежности жилого дома, расположенного за пределами городской черты, на землях совхоза, выдавались в соответствии с записями из похозяйственной книги.

Требование о ведении похозяйственных книг сохранено и в действующем законодательстве Российской Федерации. Учет личных подсобных хозяйств осуществляется в похозяйственных книгах сельских Советов. Следовательно, выписки из похозяйственной книги являются правоподтверждающими документами.

Решением Кетовского районного суда Курганской области от 08.10.2008 по гражданскому делу по иску ФИО5 к ФИО6, администрации Пименовского сельсовета о признании права собственности на дом, определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 13.01.2009 года установлено, что дом № 23 по ул. Заречная, в с. Пименовка Кетовского района Курганской области построен за счет средств СХП им. Тельмана.

15.05.1992 года Постановлением Администрации Кетовского района Курганской области № 140.2 Колхоз им. Тельмана преобразован в сельскохозяйственное предприятие им. Тельмана, а 28.04.1999       Постановлением   Администрации   Кетовского   района   Курганской   области № 235 сельскохозяйственное предприятие им. Тельмана преобразовано путем реорганизации в ЗАО имени Тельмана (л.д. 60-63).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом), договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В порядке статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора.

Заявления о государственной регистрации подают все стороны договора, если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Таким образом, статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 16 Закона N 122-ФЗ закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Диспозицией нормы статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права заявителя и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу статьи 2 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок имущество и сделок с ним" его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

В данном случае договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально.

Кроме того, договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законном порядке не признаны недействительными. 

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты не установлено.

Суд считает, что отсутствие государственной регистрации права продавца ЗАО имени Тельмана на спорный объект не может являться препятствие для регистрации перехода права собственности.

В Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09 суд указал, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке, в том числе и в случае ликвидации продавца недвижимости (юридического лица), может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. Отказ в удовлетворении исковых требований при исполнении сторонами обязательств по договору, в отсутствие правопритязаний третьих лиц на это имущество не соответствует нормам статьи 223, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит принципу правовой неопределенности, а судебные акты об отказе в удовлетворении требований нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

В силу пункта 62 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22 на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Суд полагает, что в данном случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности.

В рассматриваемом случае в ЕГРП отсутствует запись о праве собственности продавца на спорное имущество.

Следовательно, надлежащим способом защиты права истца является обращение в арбитражный суд с требованием, заявленным к регистрирующему органу по правилам искового производства, на основании заключенного договора купли-продажи, на действительность которого, как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, не влияет само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на дату заключения договора купли-продажи.

При этом и в том, и в другом случаях обязательным условием является обращение истца в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрацией перехода права собственности на приобретенное имущество.

В данном случае истец обращался в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрацией перехода права собственности на приобретенное имущество и получил отказ.

Суд полагает, что не обращение истца с заявлением об обжаловании отказа регистрирующего органа в судебном порядке само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку обжалование отказа регистрирующего органа как соблюдение досудебного порядка при подаче искового заявления о регистрации перехода права собственности не предусмотрено. Кроме того, как уже было указано, в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09 суд указал, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке, в том числе и в случае ликвидации продавца недвижимости (юридического лица), может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

На момент заключения договора продавец обладал правом собственности на спорное имущество, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Последующая ликвидация явилась препятствием для оформления в установленном законом порядке права собственности продавца на спорное имущество, а впоследствии и государственной регистрации перехода права к покупателю.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судебный акт об удовлетворении иска о государственной регистрации перехода права собственности является основанием для государственной регистрации в установленном порядке.

Вместе с тем, регистрация перехода права собственности (права собственности) на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

Расходы по уплате государственной пошлины отнесены на заявителя согласно соглашению о распределении судебных расходов (л.д.64).

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  суд

решил:

Заявление удовлетворить. 

Признать недействительным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области от 16.12.2016 № 45/201/118/2016-801 об отказе в государственной регистрации права  собственности индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 на объект недвижимого имущества: жилой дом по адресу: 

<

...>, общая площадь 44.5 кв.м., кадастровой номер: 45:08:021201:285.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в установленный законом срок осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности от ЗАО им.Тельмана к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 на объект недвижимого имущества: жилой дом по адресу: 

<

...>, общая площадь 44.5 кв.м., кадастровой номер: 45:08:021201:285.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

Ю.А. Леонова