АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов

арбитражных судов, вступивших в законную силу

 

«

Дело № А83-7676/2019

г. Калуга

29» марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «22» марта 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено «29» марта 2023 года

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего                                                         Серокуровой У.В.

судей                                                                                           Нарусова М.М.

                                                                                                        ФИО1,

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шабалиным И.А.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Аудит»: представитель ФИО2 по доверенности от 27.08.2021,

от общества с ограниченной ответственностью «Технопласт»: представитель ФИО3 по доверенности от 20.08.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Аудит» на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2022 по делу № А83-7676/2019,  

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Аудит» (далее - ООО «ЮК «Аудит», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Технопласт» (далее - ООО «Технопласт», ответчик) о признании договора купли-продажи от 28.12.2013 объекта незавершенного строительства - 60 квартирного жилого дома № 205, находящегося по адресу: ул. Героев Сталинграда, 14-А в г. Керчь, АР Крым, Украина, действительным; о признании права собственности на многоквартирный жилой дом общей площадью 4651,2 кв.м, в том числе на помещения с указанными в иске кадастровыми номерами (с учётом уточненных требований, принятых к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 25.09.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 25.06.2021 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По результатам нового рассмотрения решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.04.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением Двадцать первого апелляционного суда от 30.08.2022 суд перешёл к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции и привлёк к участию в деле в качестве соответчиков ООО «Крым-Траст», Администрацию города Керчи Республики Крым, Управление ЖКХ Администрации города Керчи Республики Крым, исключив их из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2022, с учётом определения об исправлении опечатки от 17.11.2022, заменён соответчик - Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Керчи Республики Крым на процессуального правопреемника - Департамент коммунального хозяйства и капитального строительства Администрации города Керчи Республики Крым. Решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.04.2022 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить.  В жалобе кассатор указывает, что спорный договор был нотариально удостоверен и в силу части 3 статьи 640 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) является заключённым. Истец за счёт собственных средств осуществил достройку спорного объекта и ввод его в эксплуатацию. После покупки объекта незавершённого строительства возникло право пользования земельным участком в силу закона.

ООО «Технопласт» в отзыве просило постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании суда округа представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО «Технопласт» возражала против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направили. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ в отсутствие представителей, лиц участвующих в деле.

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителей сторон, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 28.12.2013 между ООО «Технопласт» (продавец) и ООО «ЮК «Аудит» (покупатель) заключён договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, согласно условиям которого продавец продал и передал в собственность покупателя, а покупатель купил, оплатил и принял в собственность объект незавершённого строительства, 60-ти квартирный жилой дом № 205, расположенный по адресу: ул. Героев Сталинграда, 14-А в городе Керчь, Автономной Республики Крым, Украина.

Отчуждаемый объект расположен на земельном участке размером 0,3840 га, выделенном ООО «Технопласт» решением 8 сессии Керченского городского совета Автономной Республики Крым 5 созыва от 25.10.2006 «О передаче земельных участков в аренду ООО «Технопласт» под строительство многоэтажных жилых домов, а также предоставлено разрешение для завершения начатого строительства.

Строительство указанного объекта завершено на 30%, что подтверждается актами оценки стоимости имущества, выполненного субъектом оценочной деятельности ДГТНДиПИ «КрымНИИпроект» и ООО «Консалтинговая фирма «ИНГО-Доверие».

Рыночная стоимость незавершенного строительством жилого дома № 205 (строительный адрес), который отчуждался по договору, составляла 20786 гривен, балансовая стоимость - 20786 грн.

Согласно пункту 2 договора, отчуждаемый объект незавершённого строительства принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи объектов незавершенного строительства от 10.05.2006 и решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 05.06.2006 по делу № 2-6/9735-2006, вступившего в законную силу 26.06.2006 . Право собственности продавца на объект зарегистрировано в государственном реестре сделок частным нотариусом Феодосийского городского нотариального округа Автономной Республики Крым ФИО4 19.07.2006, номер сделки 1446002, номер выписки из государственного реестра сделок 2650338 от 19.07.2006 .

Согласно пункту 4 договора, цена продаваемого объекта незавершенного строительства составила 30000 украинских грн., которую покупатель оплатил в полном объёме 28.12.2013.

Договор купли-продажи от 28.12.2013 объекта незавершенного строительства удостоверен частным нотариусом Керченского городского нотариального округа ФИО5 и зарегистрирован в реестре под № 598.

Согласно акту приёма-передачи, продавец передал покупателю проектную документацию (КЖ, КР, ВК, ОВ, электроснабжение); положительное комплексное заключение № 576-05-2008 от 21.08.2008; договор аренды земельного участка; приказ № 6 от 05.10.2007 о назначении производителя работ; технические условия (Керченский водоканал, КРЭС), топосъёмку объекта, технический паспорт БТИ г. Керчи на «Объект незавершенного строительства»; разрешение на строительство от 17.08.2010 № 566.

18.05.2017 истец обратился в многофункциональный центр Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект незавершенного строительства.

Уведомлением от 29.05.2017 государственная регистрация права собственности приостановлена в связи необходимостью предоставления заявления о переходе права собственности к ООО «ЮК «Аудит» от ООО «Технопласт» на заявленный объект.

Истцом указанное решение было обжаловано, в заявлении истец также просил обязать осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суд города Москвы от 20.02.2018 по делу № А40-144102/2017-28-1330, оставленным без изменений Девятым арбитражным апелляционным судом и Арбитражным судом Московского округа, в удовлетворении заявления отказано.

Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым направил в адрес истца сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности от 07.02.2018 мотивировав тем, что в представленном договоре купли-продажи не отражена информация о государственной регистрации прав собственности за заявителем на объект незавершенного строительства, таким образом, право собственности покупателя на недвижимое имущество согласно статье 334 ГК Украины, не возникло. На заявленный объект зарегистрировано право собственности за ООО «Технопласт», а поскольку в установленный срок не было предоставлено заявление ООО «Технопласт» о переходе права собственности на заявленный объект, осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «ЮК «АУДИТ» не представляется возможным.

Учитывая отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект незавершенного строительства, истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска, суды обеих инстанций указали, что поскольку договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 28.12.2013 был заключён в период нахождения Республики Крым в составе государства Украина, то к спорным правоотношениям подлежат применению нормы материального права Украины, действовавшие на момент возникновения правоотношений, которые применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

В соответствии с частью 3 статьи 640 ГК Украины, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений договор, подлежащий нотариальному удостоверению, является заключённым со дня такого удостоверения.

Поскольку договор купли-продажи объекта незавершённого строительства был нотариально удостоверен, то форма совершения сделки была соблюдена.

Суды пришли к правильному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в момент регистрации сделки свидетельствует о ничтожности спорного договора купли-продажи.

На момент нотариального удостоверения сделки нотариус являлся специальным субъектом, на которого возлагались функции государственного регистратора прав на недвижимое имущество, действующего в соответствии с полномочиями предусмотренными законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», а также Порядком государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество, утверждённого постановлением Кабинета министров Украины № 703 от 04.07.2012 .

Пунктом 4 главы 2 раздела II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утверждённого приказом Министерства юстиции Украины от 22.02.2012 № 296/5, договор отчуждения объекта незавершенного строительства мог быть заключён при условии, что право собственности на него зарегистрировано органом, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в подтверждение чего нотариусу подавалась выписка о государственной регистрации прав вместе с документом, на основании которого проводилось строительство (разрешение на выполнение строительных работ, декларация о начале выполнения строительных работ, строительный паспорт иное), и документ, подтверждающий право на земельный участок.

Перед заверением договора отчуждения объекта незавершенного строительства нотариус готовил выписку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, которая оставалась в делах нотариуса.

В договоре отчуждаемого объекта незавершенного строительства его характеристика приводилась с учётом информации, указанной в выписке из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, что предусмотрено подпунктом 4.1 пункта 4 главы 2 раздела II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

Судами установлено, что в договоре купли-продажи от 28.12.2013 отсутствуют сведения о выписке из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество относительно спорного объекта незавершенного строительства, которая подтверждает государственную регистрацию права собственности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (статья 182 ГК Украины). Права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации (часть 4 статьи 334 ГК Украины).

В соответствии со статьёй 210 ГК Украины, сделка подлежит государственной регистрации лишь в случаях, установленных законом. Такая сделка является совершённой с момента её государственной регистрации. 

Частью 2 статьи 215 ГК Украины установлено, что недействительной является сделка, если её недействительность установлена законом (ничтожная сделка). В этом случае признания такой сделки недействительной судом не требуется.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю при заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства являлось нарушением закона, действовавшего на момент заключения сделки, в связи с чем правовых оснований для признания указанного договора действительным не имеется.

Суды двух инстанций дали надлежащую правовую оценку доводу кассатора о признании за ним права собственности на многоквартирный жилой дом в связи с фактической достройкой объекта ООО «ЮК «Аудит», оценив его как несостоятельный, поскольку из ответа администрации города Керчи от 22.11.2016 № 10135/0223 следует, что договор аренды земли с ООО «ЮК «Аудит» не заключался. Земельный участок под спорным объектом незавершенного строительства никогда не находился в пользовании истца, в связи с чем правовых оснований для выполнения обществом строительных работ на спорном объекте никогда не имелось.

Материалами дела подтверждается, что достройку спорного объекта незавершённого строительства выполнило ООО «Технопласт», окончив строительство в 2019 году. Согласно выписке из ЕГРН от 17.08.2020, объекту присвоен кадастровый номер 90:19:010105:2471, и он введен в эксплуатацию.

Объект незавершенного строительства не передавался от продавца к покупателю, из владения ООО «Технопласт» не выбывал.

Суды верно указали, что ссылка истца на декларации о начале выполнения работ от 14.01.2016 и готовности объекта к эксплуатации от 25.03.2016 несостоятельна, так как они были отменены на основании Приказа № 90 от 14.11.2016 и приказа № 91 от 14.11.2016 службой Госстройнадзора Республики Крым, объект строительства согласно предоставленным истцом документам имеет другие площади и другие характеристики, чем объект, построенный и введенный в эксплуатацию ООО «Технопласт».

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 58 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на имущество в случае, если оно владеет данным имуществом.

В судебном заседании суда округа представитель ООО «Технопласт» пояснила, что в настоящее время все 60 квартир реализованы, в том числе по муниципальным контрактам.

Поскольку истец не представил документов, подтверждающих, что спорное имущество находится в его владении, оснований для удовлетворения требований о признании права собственности на спорное строение, не имелось.

По доводу кассатора о несогласии об отмене обеспечительных мер суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 96 АПК РФ, правомерно исходил из того, что обеспечительная мера была направлена на реализацию возможности исполнения решения суда, поскольку требования истца оставлены без удовлетворения, то обеспечение иска по настоящему делу правомерно отменено.

Фактически заявленные доводы повторяют доводы апелляционной жалобы, которым дана верная оценка, и подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, а суд кассационной инстанции не вправе осуществлять названные процессуальные действия в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами статьи 286, 287 АПК РФ.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2022 по делу № А83-7676/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Аудит» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

 

Председательствующий                                                                         У.В. Серокурова 

 

Судьи                                                                                                          М.М. Нарусов

 

                                                                                                                      ФИО1