Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-14051/2019

22 ноября 2019 г.

г. Ханты-Мансийск

Арбитражный суд в составе: судьи Кубасовой Э.Л., при ведении протокола  судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Сургута (ОГРН  

<

***> от 11.12.2002, ИНН 

<

***>, место нахождение: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) к окружному Фонду развития жилищного строительства «Жилище» (ОГРН 

<

***> от 05.10.2002, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

в заседании суда приняли участие представители:

от истца, третьих лицу – не явились,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 30.07.2019

установил:

в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югра поступило исковое заявление Администрации города Сургута (далее - истец, Администрация) к окружному Фонду развития жилищного строительства «Жилище» (далее - ответчик, Фонд) со следующими требованиями: изъять у окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 86:10:0000000:7411, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Росреестр), служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (далее - Служба).

Ответчик представил отзыв на исковое заявление с возражениями относительно заявленных требований. В обоснование возражений указано на тот факт, что строительства объекта незавершенного строительства не было начато и не завершено в срок аренды земельного участка по обстоятельствам, не зависящим от воли арендатора, ответчик  сможет осуществить строительство объекта после внесения изменений в проект планировки и межевания микрорайона, в котором должны быть спорные объекты.  

Росреестр предоставил отзыв, просит принять решение на усмотрение суда и рассмотреть дело без участия представителя.

Служба отзыв на исковое заявление не представила.

Лица ,участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте заседания суда в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем опубликования определения арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, истец и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Представитель ответчика в заседании суда иск не признал, подержал доводы отзыва. 

В силу статей 71, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, исследовав с учетом требований статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, приходит к следующим выводам.

Ранее ответчиком было заявлено ходатайство об объединении дел  № А75-14049/2019, № А75-14050/2019, № А75-14051/2019 в одно производство.

Впоследствии ответчик представил заявление (лист дела 6 том 3) об отказе от ранее заявленного ходатайства. 

Учитывая заявленный отказ ответчика от указанного ходатайства, об объединении дел  № А75-14049/2019, № А75-14050/2019, № А75-14051/2019 в одно производство, ходатайство не подлежит рассмотрению. 

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 30.11.2015 № 450 (т.д. 1, л.д. 13-17) согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, в территориальной зоне Ж.З.-37, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 37, с кадастровым номером 86:10:01011112:186, площадью 3 930 кв.м.

Срок аренды установлен с 26.12.2015 по 25.12.2018 (пункт договора 1.5).

Участок предоставлен для строительства жилого дома № 250 корпус 5 (пункт 1.4 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законном порядке, о чем имеется отметка Росреестра (т.д. 1, л.д. 19)   

Администрацией выдано Фонду разрешение на строительство от 17.05.2006 № 73 (т.д. 1, л.д. 9-10).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10.01.2019 № 99/2019/238163613 Фонду принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0000000:7411 со степенью готовности 4 процента  (т.д. 1, л.д. 20-21).

Поскольку ответчиком строительство объекта не завершено в установленный срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против исковых требований, ответчик указывает на следующие обстоятельства.

Правительством Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в соответствии с протоколом совещания от 07.02.2011 Фонду поручено приобрести у ОАО «ПКС «Сибпроектстрой» объекты незавершенного строительства (корпусы 1,2,3,4,5 дома 250)  для решения проблемы дольщиков, путем достройки домов.

Объекты незавершенного строительства приобретены ответчиком у ОАО «ПКС «Сибпроектстрой» по договору купли-продажи от 13.04.2011 № 6284/С/ХМ/СУР путем участия в торгах (аукционе) (т.д. 1, л.д. 77-81). 

Спорный объект незавершенного строительства располагается на земельном участке с кадастровым номером 86:1060101112:186, который был сформирован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101112:0027.

После покупки объектов незавершенного строительства между истцом, ответчиком и ОАО «ПКС «Сибпроектстрой» 04.07.2011 заключено соглашение о переходе прав на земельный участок, по которому Фонд приобретает права аренды земельных участков под объектами незавершенного строительства (т.д. 1, л.д. 101-105).

Администрация является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101112:186, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.01.2019 (т.д. 1, л.д. 11-12).

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 03.12.2012 № 8606734/г/ХМ/Сур, со сроком действия с 26.12.2012 по 25.12.2015 (т.д. 1, л.д. 112-115). Данный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 13.02.2013.

Далее между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 30.11.2015 № 450 со сроком действия с 26.12.2015 по 25.12.2018.

Строительство спорного объекта незавершенного строительства (корпус 5) осуществляется в составе застройки мкр. 37 г. Сургута, а именно строительство группы жилых 25-и этажных домов (Корпус 1, 2, 3, 4, 5). 

В соответствии с утвержденным постановлением Администрации от 05.11.2008 № 4066 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания части территории микрорайона 37» (т.д. 1, л.д. 150) в застраиваемом микрорайоне предусматривалось строительство двух 8-ми этажных автостоянок, одна из которых (№ 10 в проекте планировки) предназначалась для обеспечивания парковками строящиеся многоквартирные жилые дома (Корпус 1, 2, 3, 4, 5).

Согласно пункту 6 соглашения о переходе прав на земельный участок от 04.07.2011 права на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101112:193 для строительства многоэтажного гаража сохраняется за ОАО «ПКС «Сибпроектстрой».

Вместе с тем, вместо 8-этажной автостоянки, предназначенной в том числе для обеспечения парковками строящихся группы 25-и этажных домов, построен автосалон «Автоцентр КIА».

Администрация города Сургута обращалась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о сносе самовольной постройки автосалон «Автоцентр КIА» (дело № А75-6570/2011).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.12.2011 № А75-6570/2011(т.д. 2, л.д. 13-22), оставленным без изменения  постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.08.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.  

Размещение «Автоцентр КIА» привело к невозможности начать строительство корпуса 5 группы 25-и этажных жилых домов, в связи с тем, что отсутствует возможность обеспечить нормируемое количество парковочных мест в соответствии с решением Думы г. Сургута от 04.05.2011 № 30-У-ДГ «О местных нормативах градостроительного проектирования на территории муниципального образования городской округ город Сургут» (далее - Местные нормативы градостроительного проектирования).

Фондом построено и введено в эксплуатацию два 25-и этажных жилых дома по 230 квартир - корпус-1 введен 28.03.2013 (разрешение на ввод объекта № ru86310000-22, т.д. 2, л.д. 49-51) и корпус-2 введен 24.12.2015 (разрешение на ввод объекта № 86-ru 86310000-105-2015, т.д. 2, л.д. 54-57).

Для реализации застройки остальной части территории ответчиком в августе 2014 года разработана схема планировочной организации застройки земельного участка, которым предусматривается строительство корпуса-3 (на 23 этажа) и корпуса-4 (на 19 этажей), а вместо строительства корпуса-5 строительство 3-х уровневой автостоянки для обеспечения строящихся домов парковочными местами (т.д. 2, л.д. 68). Даная схема 23.06.2015 согласована Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Сургута (т.д. 2, л.д. 71). 

При направлении схемы на согласование Департаменту архитектуры и градостроительства администрации г. Сургута, Фонд в письме от 09.09.2014 № 1594/14 просил внести соответствующие изменения в проект планировки мкр. 37 в части строительства жилых домов корпусы 3-5 (т.д. 2, л.д. 73).

Ответчик направил письмо от 30.10.2014 № 1866 в Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Сургута о предоставлении в аренду земельного участка под автомобильную стоянку согласно разработанной схеме (т.д. 2, л.д. 75).

17.12.2014 Фонд повторно обратился с письмом за № 1924/14 в Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Сургута о предоставлении в аренду земельного участка под автомобильную стоянку согласно данной схеме (т.д. 2, л.д. 78). 

Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Сургута письмами от 14.11.2014 и 08.12.2014 было отказано Фонду в предоставлении земельного участка для строительства автомобильной стоянки (т.д. 2, л.д. 77, 80-81).

Фонд письмом от 11.12.2017 № 1608 просил Администрацию принять решение о внесении изменений в проект планировки территории мкр. 37 г. Сургута в части изменений строительства корпусов 3-5 согласно разработанной схеме организации застройки земельного участка (т.д. 2, л.д. 82).

Фонд направил письма в Комитет по земельным отношениям администрации г. Сургута и в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Сургута о том, что не имеет возможности продолжить застройку в 37 мкр. по указанным выше причинам с просьбой рассмотрения варианта застройки по указанной выше схеме организации застройки земельного участка (т.д. 2, л.д. 83-84, 87-88).

На заявление ответчика  истцом принято постановление от 22.01.2019 № 389 «О корректировке проекта планировки и проекта межевания микрорайона 37 в части незастроенной территории в границах между земельным участком 86:10:0101112:308 и Грибоедовской развязкой» (т.д. 2, л.д. 91). 

Пунктом 1 указанного постановления Фонду предписано принять решение о корректировке проекта планировки и проекта межевания микрорайона 37 в части незавершенной территории в границах между земельным участком 86:10:0101112:308 и Грибоедовской развязкой.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии со статьёй 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно статье 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В рассматриваемом деле, между сторонами договор аренды заключен 30.11.2015, следовательно, он попадает под законодательное регулирование названных норм.

Договор аренды земельного участка действовал до 25.12.2018 (пункт 1.5 договора).

Однако согласно условиям договора аренды земельного участка от 30.11.2015 (лист дела 1 том 1) земельный участок был предоставлен ответчику не в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а для строительства  жилого дома корпус 5.

Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств следует, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

При этом, признаки недвижимости являются правовыми, установление которых является необходимым для суда, рассматривающего такой иск, на основании самостоятельной оценки всех доказательств по делу.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в пункте 38 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что фактически спорный объект (корпус 5), в том числе и свайное поле,  на земельном участке отсутствует.

Так, согласно акту по состоянию незавершенного строительством объекта (лист дела 55 том 1), являющемуся приложением № 9 к договору купли-продажи  от 13.04.2011, относительно корпуса 5 выполнены лишь подготовительные работы – валка леса, вырубка кустарника

Администрация также подтвердила, что фактически никакого спорного объекта на земельном участке нет.

До судебного заседания от Администрации  поступили письменные пояснения, из которых следует, что согласно акту осмотра от 27.09.2019 № 04/1-К/19 на земельных участках с кадастровыми номерами 86:10:0101112:188, 86:10:0101112:187, 86:10:0101112:186, расположенных по адресу: мкр. 37, г. Сургут, зарегистрированный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0000000:7411 (спорный объект: корпус 5) в границах указанных земельных участков отсутствует, также по территории разбросан строительный мусор (плиты, арматура). Данная территория частично огорожена, доступ возможен, часть территории используется под парковочные места автотранспортных средств жителями прилегающих жилых домов. На вышеуказанных земельных участках размещены дорожные плиты для проезда автотранспортных средств.

Согласно акту обследования спорного объекта от 27.09.2019 на земельном участке отсутствуют объекты незавершенного строительства, территория огорожена частична, разбросан строительный мусор.

Из материалов дела следует,  что фактическое наличие спорного  объекта незавершенного строительства отвечающего признаку недвижимости не подтверждено, следовательно, не подтверждено, что он может выступать самостоятельным объектом гражданского оборота (быть реализован с торгов).

Таким образом, объект не может быть изъят и реализован с торгов, поскольку объекта фактически нет.

18.10.2019 в Администрации города состоялось рабочее совещание по вопросу о возобновления строительства многоквартирных жилых домов (Корпусы 3-5) в микрорайоне № 37 города Сургута (копия протокола прилагается), согласно которому Фондом было высказано намерение завершения строительства объектов.

В судебном заседании представитель ответчика также подтвердил намерение ответчика провести работы по строительству спорных объектов.

Оценив установленные при рассмотрении дела фактические обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства в совокупности, принимая во внимание подлежащие применению нормы права, принимая во внимание, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов местного самоуправления, и объект фактически на участке отсутствует, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Принятые определением от 22.07.2019 обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу решения суда (часть 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена. В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая отказ в удовлетворении исковых требований, а так же, что на основании пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о взыскании с истца государственной пошлины не рассматривается.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации города Сургута оставить без удовлетворения. 

Принятые определением суда от 22.07.2019 по делу № А75-14051/2019 обеспечительные меры отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца после принятия решения.  Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через суд, принявший решение.  

СудьяЭ.Л. Кубасова