АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-29799/2023 

Дата принятия решения –  28 февраля 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  14 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Андреева К.П.,

при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об определении условия договора купли-продажи арендуемого имущества, а именно объекта недвижимости: нежилых помещений 1 этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...> (кадастровый №16:50:090402:282) общей площадью 34,6 кв.м, изложив пункт договора купли-продажи в следующей редакции: «цена объекта по настоящему договору составляет 1 167916,67 (один миллион сто шестьдесят семь тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 67 копеек.»,

при участии третьего лица - Исполнительного комитета муниципального образования города Казани 

с участием: 

от истца – ФИО2 по доверенности от 12.07.2023 г., диплом от 9.06.2006г.,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 15.01.2024г., диплом от 25.06.2020г. (до перерыва), ФИО4 по доверенности от 05.09.2023г., диплом от 15.06.2022г.  (после перерыва), 

от третьего лица - ФИО3, доверенность от 14.03.2023г., диплом от 25.06.2020г. (до перерыва), ФИО4 по доверенности от 12.09.2023г., диплом от 15.06.2022г.  (после перерыва), 

эксперт - ФИО5 (после перерыва),

У С Т А Н О В И Л:

Истец, Общество с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику –  Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений этажа 1: № 28, № 29  кадастровый номер 16:50:090402:282 расположенное по адресу: 

<

...> на условиях договора купли-продажи арендуемого имущества, прилагаемого ООО «Триада».

19 декабря 2023 года судом принято уточнение исковых требований, согласно которым истец просит определить условия договора купли-продажи арендуемого имущества, а именно объекта недвижимости: нежилых помещений 1 этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...> (кадастровый №16:50:090402:282) общей площадью 34,6 кв.м, изложив пункт договора купли-продажи в следующей редакции: «цена объекта по настоящему договору составляет 1 167916,67 (один миллион сто шестьдесят семь тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 67 копеек». 

Определением суда от 19 декабря 2023 года удовлетворено ходатайство истца - Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань о назначении судебной экспертизы, по делу №А65-29799/2023 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «АК Восток»: ФИО5, имеющему стаж экспертной работы 25 лет. 

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: 

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, а именно: нежилое помещение этаж 1: № 28, № 29, кадастровый номер 16:50:090402:282 расположенное по адресу: РТ, 

<

...>, по состоянию на 13 июня 2023 года?

В суд поступило экспертное заключение №13 от 23.01.2024, согласно которому величина рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно: нежилых помещений этаж 1: № 28, № 29, кадастровый номер 16:50:090402:282 расположенное по адресу: РТ, 

<

...>, по состоянию на 13 июня 2023 года составила 3 917 512 руб.

Истец ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы. 

В порядке ст.163 АПК РФ в судебном заседании от 06 февраля 2024 года объявлен перерыв до 14 февраля 2024 года. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе с участием сторон. 

В судебное заседание по вызову суда явился эксперт Общества с ограниченной ответственностью «АК Восток» ФИО5, осуществлявший производство судебной экспертизы. В порядке ст.55 Арбитражного процессуального кодекса РФ эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного Кодекса РФ. 

Эксперт дал устные пояснения по вопросам сторон, суда. 

Истец представил суду рецензию на заключение эксперта, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. 

Суд,  рассмотрев ходатайства истца о назначении повторной экспертизы, приходит к следующему. 

Частью 1 статьи 82 АПК РФ предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле

В соответствии с частью 4 статьи 82 АПК РФ о назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Согласно части 2 статьи 153 АПК РФ судья обеспечивает условия для всестороннего и полного исследования доказательств и обстоятельств дела.

По смыслу положений части 3 статьи 9, части 2 статьи 65, части 1 статьи 82 АПК РФ формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу. В тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд вправе назначить проведение по делу судебной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Кодекса, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Более того, правовое значение экспертного заключения определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. 

В соответствии со статьей 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы является правом суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Из смысла определения Конституционного Суда Российской Федерации от 27.10.2015 N 2382-О следует, что возможность ходатайствовать перед судом - в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах - о назначении повторной экспертизы, проведение которой поручается другому эксперту, выступает гарантией прав участвующих в деле лиц.

Формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

При этом устанавливать обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора по существу является прямой обязанностью суда.

В силу требований, содержащихся в статье 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об экспертной деятельности), эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Частью 2 статьи 8 Закона об экспертной деятельности предусмотрено, что заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оценив имеющееся в материалах дела заключение эксперта ООО «АК Восток», суд приходит к выводу, что данное экспертное заключение в полном объеме и достаточно ясно раскрывает поставленный на разрешение эксперту вопрос.

Суд, совещаясь на месте, определил отказать истцу в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, поскольку суд полагает имеющееся судебное экспертное заключение соответствующим законодательству о судебной экспертизе, сделанному без нарушений, полагает возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее - истец) является арендатором нежилых помещений этажа 1: № 28, № 29, кадастровый номер 16:50:090402:282 расположенных по адресу: РТ, 

<

...>, по договору аренды 08.06.2021г. №9103-95. 

09.06.2023г. (исх.№126) ООО «Триал» обратился в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 12.07.2023г. №9782/КЗИО-ИСХ Комитет указал, что заявление рассмотрено, будет направлено предложение.

05.09.2023г. (исх.№284) ООО «Триал» повторно обратился в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, однако ответчик договор купли-продажи истцу не направил.

25.09.2023 ООО «Триал» (исх.№345) обратился в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 09.10.2023 №14218/КЗИО-ИСХ Комитет указал, что на данный момент проводится процедура для заключения муниципального контракта, техническая документация будет направлена на оценку после заключения контракта, также об отсутствии основания для подписания договора по цене, предложенной ООО «Триал».

Заявитель обратился к независимому оценщику. Так, согласно отчета ООО «Фасадстолицы» от 05.09.2023г. №08-04/2023 рыночная стоимость нежилых помещений этажа 1: № 28, № 29, кадастровый номер 16:50:090402:282 расположенных по адресу: РТ, 

<

...>, по состоянию на 09.06.2023г. составила 1 167 916,67 руб.

Истец направил в Комитет на подписание договор купли-продажи арендуемого имущества, однако договор заключен не был.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу. 

Исследовав материалы дела, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

Поскольку в материалы дела истцом представлен отчет ООО «Фасадстолицы» от 05.09.2023г. №08-04/2023, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений этажа 1: № 28, № 29, кадастровый номер 16:50:090402:282 расположенных по адресу: РТ, 

<

...>, по состоянию на 09.06.2023г. составила 1 167 916,67 руб., судом определением от 19.12.2023г. по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по определению стоимости объекта недвижимости, а именно: нежилые помещения этажа 1: № 28, № 29, кадастровый номер 16:50:090402:282 расположенных по адресу: РТ, 

<

...>, по состоянию на 13.06.2023г., проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «АК Восток»: ФИО5, стаж экспертной работы 25 лет.

Согласно  заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 3 917 512 руб.

В силу п.3 ст.86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. 

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям З от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление с приложением отчета №02-28-ЭА-2023 от 20.11.2023г. итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 34,6 кв.м., кадастровый номер 16:50:090402:282, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату оценки, составляет: 3 068 700 рублей 00 копеек с учетом НДС, 2 557 250 рублей 00 копеек без учета НДС.

Суд, сравнив два внесудебных отчета и одно судебное заключение об оценке рыночной стоимости нежилых помещений этажа 1: №28, №29, кадастровый номер 16:50:090402:282 расположенных по адресу: РТ, 

<

...> приходит к выводу об определении рыночной стоимости объекта в размере 2 557 250 рублей, то есть по цене, определенной отчетом №02-28-ЭА-2023 от 20.11.2023 и отраженной в проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца. 

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной отчетом №02-28-ЭА-2023 от 20.11.2023г.,  суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 2 557 250 рублей.

При изложеных обстоятельствах и в силу статей 110, 112 АПК РФ расходы на оплату судебной экспертизы в размере 35 000 руб., а также госпошлина подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить. 

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенных по адресу: 

<

...> (кадастровый №16:50:090402:282) общей площадью 34,6 кв.м., изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 2 557 250 (два миллиона пятьсот пятьдесят семь тысяч двести пятьдесят) рублей».

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                            К.П. Андреев