АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Ростов-на-Дону

«29» мая 2018 года                                                                          Дело № А53-3671/2018

 

Резолютивная часть решения объявлена «22» мая 2018 года

Полный текст решения изготовлен «29» мая 2018 года

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черноморовым А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кондитер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Межотраслевому коммерческому банку «ДОН-ТЕКСБАНК» общество с ограниченной ответственностью (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о понуждении к заключению дополнительных соглашений к договорам аренды,

по встречному исковому заявлению Межотраслевого коммерческого банка «ДОН-ТЕКСБАНК» общество с ограниченной ответственностью (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Кондитер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, о расторжении договоров аренды,

 

при участии:

от общества – представитель ФИО1 (доверенность от 22.12.2016);

от банка – представитель ФИО2 (доверенность от 01.12.2016), представитель ФИО3 (доверенность от 11.01.2018),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кондитер» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Межотраслевому коммерческому банку «ДОН-ТЕКСБАНК» общество с ограниченной ответственностью о понуждении к заключению дополнительных соглашений к договорам аренды нежилых помещений  от 01.10.2009, от 14.09.2012 и договору аренды земельного участка, расположенного под нежилым зданием, от 14.09.2012 по указанным в них ценам.

Межотраслевой коммерческий банк «ДОН-ТЕКСБАНК» общество с ограниченной ответственностью (далее – МКБ «Дон-Тексбанк» ООО) обратился со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании по указанным договорам задолженности по арендной плате за период с 17.11.2017 по 25.04.2018 в общей сумме 476 998 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 535 рублей 40 копеек, о расторжении указанных договоров аренды.

Представитель истца в судебное заседание явился, заявил ходатайства о фальсификации доказательств: акта осмотра нежилых помещений от 15.03.2018 и письма ООО «Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону» от 23.03.2018 №37-01-10/156.

Суд разъяснил сторонам последствия недостоверного заявления о фальсификации доказательств и о фальсификации доказательств. Расписки приобщены к материалам дела.

Судом предложено ответчику исключить из числа доказательств спорные доказательства.

Представитель ответчика заявил об исключении указанных доказательства из числа доказательств по настоящему делу.

Суд определил: исключить из числа доказательств акт осмотра нежилых помещений от 15.03.2018 и письмо ООО «Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону» от 23.03.2018 №37-01-10/156.

Представитель истца исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения требований банка.

Представитель банка встречный иск поддержал, возражал против удовлетворения исковых требований общества, ссылался на недобросовестное поведение общества.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ФИО4 (арендодатель) и ООО «Кондитер» (арендатор) заключены следующие договоры аренды и дополнительные соглашения к ним:

договор аренды нежилых помещений от 01.10.2009, нежилые помещения общей площадью 213,4 кв.м, Литер ч.А1, номера на поэтажном плане 1-9, 2а,2б,2в,2г (1-2 этаж), расположены по адресу: 346519, 

<

...>, срок аренды по 31.12.2037, арендная плата по которому составляет 50 000 рублей в месяц; дополнительное соглашение от 13.09.2017, согласно которому арендная плата устанавливается в размере 3 000 рублей в квартал;

договор аренды земельного участка от 14.09.2012, земельный участок расположен по адресу: 346519, 

<

...>, кадастровый номер 61:59:0010203:35, срок аренды по 31.12.2037, арендная плата по которому составляет 30 000 рублей; дополнительное соглашение от 13.09.2017, согласно которому арендная плата устанавливается в размере 2 000 рублей в квартал;

договор аренды нежилых помещений от 14.09.2012, нежилые помещения общей площадью 349,5 кв.м, Литер ч.А1, номера на поэтажном плане с 8 по 24, расположены по адресу: 346519, 

<

...>, срок аренды по 31.12.2029, арендная плата по которому составляет 10 000 рублей в месяц; дополнительное соглашение от 13.09.2017, согласно которому арендная плата устанавливается в размере 5 000 рублей в квартал.

Указанные договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.

Указанные дополнительные соглашения (№1) к ним, которыми существенно уменьшен размер арендной платы (с 150 000 рублей (50 000 рублей в месяц) в квартал до 3 000 рублей в квартал; с 90 000 рублей в квартал (30 000 рублей в месяц) до 2 000 рублей в квартал; с 30 000 рублей (10 000 рублей в месяц) до 5 000 рублей в квартал), в установленном порядке не зарегистрированы, что не оспаривается сторонами.

Земельный участок и нежилые помещения являлись обеспечением по следующим кредитным договорам: № КР-141/06/2011 от 30.09.2011 и    № КР-186/06/2012 от 18.06.2012, заключенным между МКБ «Дон-Тексбанк» ООО и ФИО4

В связи с неисполнением заемщиком своих обязательств по своевременному погашению основного долга и процентов за пользование кредитом решением Шахтинского городского суда от 18.08.2016 по делу № 2-2046/2016 обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО4, а именно: нежилые помещения общей площадью 213,4 кв.м, Литер ч.А1, номера на поэтажном плане 1-9, 2а,2б,2в,2г (1-2 этаж);      земельный участок расположенный по адресу: 346519, 

<

...>, кадастровый номер 61:59:0010203:35; нежилые помещения общей площадью 349,5 кв.м, Литер ч.А1, номера на поэтажном плане с 8 по 24.

17.11.2017 зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанное имущество к МКБ «Дон-Тексбанк» ООО, что подтверждается выписками из ЕГРН.

ООО «Кондитер» письмом от 29.12.2017 №185 обратилось к новому собственнику с предложением подписать дополнительные соглашения (№2) к действующим договорам аренды, которыми хочет изменить не только преамбулы этих договоров, но и размер арендной платы, установив его соответственно в суммах, указанных в вышеупомянутых незарегистрированных дополнительных соглашениях (№1) к ним.

Поскольку МКБ «Дон-Тексбанк» ООО отказался от подписания указанных дополнительных соглашений (№2), ООО «Кондитер», полагая, что новый собственник в силу положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ не вправе отказаться от их подписания, руководствуясь пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, обратился в суд с настоящим иском о понуждении к их заключению.

МКБ «Дон-Тексбанк» ООО, указывая на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы по договорам за период с 17.11.2017 по 25.04.2018, в размере, установленном в них, а не в дополнительных соглашениях, заявил встречный иск о расторжении указанных договоров и взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого   доказательства  в  отдельности,  а также   взаимную связь  доказательств  в  их совокупности, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает такой способ защиты гражданского права, как присуждение к исполнению обязанности в натуре. Однако, заявляя требование об обязании ответчика совершить определенное действие, истец должен обосновать и доказать следующие обстоятельства: наличие у ответчика обязанности совершить требуемое действие в силу закона или заключенного договора; наличие нарушения права или охраняемого законом интереса истца в результате не совершения ответчиком требуемого действия; каким образом удовлетворение судом требования истца обеспечит восстановление нарушенного права.

В соответствии со статьями 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Исходя из текста представленных истцом дополнительных соглашений (№2), целью их подписания является изменение преамбул договоров и размера арендной платы по ним.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Данное правило применяется и в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора (ст. 429 ГК РФ).

Указанные договоры по своей правовой природе являются договорами аренды, отношения по которым регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Обоснования наличия у банка обязанности, в силу закона или предварительного договора, подписать представленный документ общество не представило.

Истцом не представлено обоснование того, что в спорный период ответчик обязан уплачивать арендную плату в предложенном им размере.

Арендная плата за находящиеся в частной собственности нежилые помещения и земельные участки не является регулируемой ценой.

Об уменьшении арендной платы применительно к статье 612 ГК РФ не заявлено.

Единственным доводом истца является то, что новый собственник в силу положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ не вправе отказаться от подписания направленных им дополнительных соглашений.

Указанный довод общества судом не принимается, поскольку такой вывод истца основан на ошибочном толковании указанной нормы. Иные доводы, изложенные истцом в иске и в пояснениях к нему, не имеют правового значения для правильного разрешения спора в указанной части.

Вышеизложенное является основанием для отказа арендатору в иске.

Рассмотрев встречные требования арендодателя о взыскании по указанным договорам задолженности по арендной плате за период с 17.11.2017 по 25.04.2018, процентов за пользование чужими денежными средствами, о расторжении договоров, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований, приняв во внимание следующее.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование иска истец представил в материалы дела договоры аренды, акты приема-передачи, выписки из ЕГРН.

В соответствии с пунктом 3.1  статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

ООО «Кондитер», возражая против удовлетворения требований МКБ «Дон-Тексбанк» ООО, указал на то, что без подписания дополнительных соглашений (№2) МКБ «Дон-Тексбанк» ООО не является законным арендодателем, задолженность по договорам за спорный период отсутствует, размер арендной платы определен дополнительными соглашениями (№1) с прежним собственником. Более того, с 10.11.2017 до настоящего времени арендодатель не допускает его к пользованию имуществом.

Вместе с тем судом установлено, что спорные договоры не прекращены, МКБ «Дон-Тексбанк» ООО является арендодателем по спорным договорам как новый собственник сданного в аренду имущества (пункт 1 ст. 617 ГК РФ), и, соответственно, надлежащим истцом по настоящему встречному иску, а также что вышеуказанные дополнительные соглашения (№1) не проходили процедуру государственной регистрации. Обязательность такой регистрации как сделки, предусматривающей изменение условий зарегистрированной сделки, предусмотрена законом (пункт 2 ст. 164 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что размер арендной платы не считается измененным.

Оценивая в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства ООО «Кондитер» в обоснование возражений о чинении арендодателем с 10.11.2017 до настоящего времени препятствий в пользовании арендованным имуществом, суд пришел к выводу, что в материалы дела не представлены доказательства, отвечающие требованиям достоверности и достаточности, подтверждающие факт незаконного воспрепятствования МКБ «Дон-Тексбанк» ООО арендатору в пользовании арендованным имуществом. Факт замены замка, с учетом наличия двух замков от которых имеются ключи у обеих сторон, но у каждого только от одного из них, и неоднократных предложений арендодателя к арендатору к совместным действиям, не свидетельствует об этом. Таким образом, ООО «Кондитер» доказательства того, что действия, вменяемые в вину МКБ «Дон-Тексбанк» ООО, совершались в отношении спорного имущества исключительно по воле арендодателя, не представил. Суд признает недоказанным сам факт противоправного поведения исключительно МКБ «Дон-Тексбанк» ООО, приведшего к такому использованию арендованного имущества. Прекращение и последующее возобновление деятельности арендатором не имеет правового значения, вместе с тем с учетом пассивных действий последнего к полноценному использованию арендованного имущества свидетельствует о фактическом интересе арендатора в этих помещениях, в том числе, по согласованной в договорах цене (без учета дополнительных соглашений).

Таким образом, возражения ООО «Кондитер» подлежат отклонению.

С учетом того, что доказательства выполнения ООО «Кондитер» обязательств по внесению арендных платежей в полном объеме в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требование МКБ «Дон-Тексбанк» ООО о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате по договорам в общей сумме 476 998 рублей правомерно, основано на положениях статей 8, 309, 310, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежит удовлетворению в указанном размере.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком денежных обязательств по договору арендодателем заявлено требование о взыскании с арендатора процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 25.04.2018 в общей сумме 2 535,40 рублей.

Рассмотрев требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения требования истца, приняв во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно расчету истца размер процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 25.04.2018 составил 2 535,40 рублей.

Расчет, произведенный истцом, ответчиком не оспорен, судом проверен, признан надлежащим.

Факт ненадлежащего исполнения денежного обязательства подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, в связи с чем, требование истца о взыскании процентов правомерно.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих денежных обязательств подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащее исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца о взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.  Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи  450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В связи с тем, что ответчик не исполняет обязательства по договору, задолженность образовалась более чем за 2 расчетных периода подряд, суд полагает, что арендатор существенно нарушил условия заключенного между сторонами договора.

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Сторонами не оспаривается, что арендодатель неоднократно направлял в адрес арендатора письма с требованиями об оплате задолженностей и о намерении в противном случае расторгнуть договоры аренды. Письма направлялись как по почте, так и вручались нарочно.

С учетом сложившихся между сторонами отношений, суд пришел к выводу о том, что арендодатель надлежащим образом предупредил арендатора о намерении досрочно расторгнуть договоры аренды.

Соглашения о расторжении договоров аренды не подписаны.

Таким образом, требование истца о расторжении договоров аренды, законно и обоснованно, следовательно, подлежит удовлетворению.

Таким образом, встречные исковые требования МКБ «Дон-Тексбанк» ООО подлежат удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина по первоначальному иску составила 18 000 рублей, по встречному – 30 591 рубль (12 591 рубль + 6 000 ? 3).

С учетом предоставления истцу отсрочки уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу, частичной уплаты ответчиком государственной пошлины по встречному иску в сумме 18 591 рубля (платежное поручение от 16.03.2018 №29 на сумму 16 386 рублей; платежное поручение от 23.04.2018 №1 на сумму 2 205 рублей), в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взысканию в доход федерального бюджета с истца подлежит государственная пошлина в сумме 30 000 рублей. Расходы ответчика по уплате государственной пошлины в указанной сумме подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Кондитер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Удовлетворить встречные исковые требования Межотраслевого коммерческого банка «ДОН-ТЕКСБАНК» общество с ограниченной ответственностью (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений (кондитерского цеха) от 01.10.2009 (дата регистрации договора: 22.10.2009).

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 14.09.2012 (дата регистрации договора: 03.10.2012).

Расторгнуть договор аренды земельного участка, расположенного под нежилым зданием, от 14.09.2012 (дата регистрации договора: 03.10.2012).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кондитер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Межотраслевого коммерческого банка «ДОН-ТЕКСБАНК» общество с ограниченной ответственностью (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 476 998,0 рублей задолженности, 2 535,40 рублей  процентов за пользование чужими денежными средствами, 18 591,0 рубль судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кондитер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 30 000,0 рублей  государственной пошлины.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                С.П. Прокопчук